Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Hong Kong
Hong Kong, souvent considérée comme l’une des villes les plus dynamiques et prospères du monde, offre des opportunités exceptionnelles pour les investisseurs immobiliers cherchant à diversifier leurs portefeuilles et capitaliser sur un marché en constante évolution.
Avec son économie robuste, son cadre juridique favorable et sa position stratégique en Asie, investir dans l’immobilier à Hong Kong n’est pas simplement une démarche financière, mais un accès privilégié à l’un des centres financiers majeurs de la planète.
Bon à savoir :
Cependant, comme tout investissement, il s’accompagne de défis uniques, nécessitant une compréhension approfondie des dynamiques locales et des réglementations en vigueur, pour naviguer avec succès dans ce marché compétitif.
Pourquoi choisir Hong Kong pour investir dans l’immobilier ?
Hong Kong présente de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers internationaux grâce à son dynamisme économique, sa stabilité réglementaire et son attractivité culturelle.
Avantages économiques
- Croissance soutenue du PIB par habitant et ouverture sur l’Asie-Pacifique.
- Taux d’intérêt hypothécaires actuellement en baisse, ce qui rend le financement plus accessible.
- Place de choix pour les capitaux internationaux, avec un marché immobilier historiquement considéré comme résilient, malgré des cycles de correction récents.
Centre financier international
Hong Kong occupe une position stratégique en tant que passerelle entre la Chine continentale et le reste du monde.
Présence de nombreuses institutions financières mondiales, assurant une liquidité et une transparence accrues sur le marché immobilier.
Cadre juridique favorable aux investisseurs étrangers
- Système juridique basé sur la common law, offrant une protection robuste des droits de propriété.
- Accès égal pour les investisseurs étrangers : il n’existe aucune restriction majeure sur l’acquisition de biens immobiliers par des non-résidents.
Croissance et stabilité du marché immobilier
- Marché résidentiel marqué par une grande profondeur, avec un stock diversifié.
- Stabilité des prix observée récemment, avec des prévisions de fluctuation modérée (+/- 5% en 2025), signalant un palier après la correction des derniers mois.
- Anticipation d’une reprise plus nette à partir de 2026, une fois les stocks normalisés.
Infrastructures modernes
- Réseau de transports ultramoderne (métro, aéroport international, liaisons rapides avec la Chine continentale).
- Quartiers d’affaires et résidences haut de gamme, équipements urbains de dernière génération.
Attractions culturelles et mode de vie cosmopolite
Ville réputée pour son multiculturalisme, sa scène artistique, ses restaurants étoilés et ses événements internationaux.
Présence d’une importante communauté d’expatriés, renforçant la demande locative sur le segment haut de gamme.
Incitations fiscales et réglementaires
- Absence d’impôt sur les plus-values immobilières et de droits de succession.
- Taxes foncières relativement faibles par rapport à d’autres grandes métropoles mondiales.
- Assouplissement récent des restrictions à l’achat, visant à stimuler la demande, notamment la suppression de certaines obligations d’apport personnel.
Perspectives de croissance et risques potentiels
| Perspectives de croissance | Risques potentiels |
| Reprise attendue dès 2026 | Fluctuations liées aux tensions géopolitiques |
| Liquidités accrues grâce à la baisse des taux | Départs de travailleurs qualifiés, impactant la demande |
| Modernisation urbaine continue | Sensibilité aux cycles mondiaux de taux d’intérêt |
| Attirance persistante des expatriés | Volatilité possible en cas de nouvelles restrictions ou d’incertitude politique |
À retenir :
Hong Kong demeure une place immobilière majeure grâce à la combinaison d’atouts économiques, d’un environnement réglementaire ouvert et d’une qualité de vie recherchée. Les perspectives de reprise sont solides à moyen terme, même si la vigilance s’impose face aux risques externes et à la conjoncture internationale.
Bon à savoir :
Hong Kong offre de solides opportunités pour les investisseurs immobiliers grâce à ses avantages économiques exceptionnels et son statut de centre financier mondial, attirant des entreprises et des professionnels du monde entier. Le cadre juridique y est particulièrement accueillant pour les investisseurs étrangers, tandis que le marché immobilier local bénéficie d’une croissance stable appuyée par des infrastructures modernes. En outre, son mode de vie cosmopolite et ses riches attractions culturelles rendent Hong Kong très prisé par les expatriés, stimulant ainsi la demande immobilière. Les avantages incluent également des incitations fiscales intéressantes, comme des impôts sur les sociétés relativement bas. Cependant, il est essentiel de considérer les risques potentiels, tels que les fluctuations économiques globales, et de surveiller les perspectives de croissance, car bien que le marché soit généralement résilient, il n’est pas à l’abri de certaines incertitudes économiques.
Panorama des prix de l’immobilier à Hong Kong
Tendances actuelles des prix de l’immobilier à Hong Kong
Les prix de l’immobilier résidentiel à Hong Kong poursuivent une tendance baissière entamée depuis 2021, avec une chute d’environ 30 % par rapport au pic enregistré cette année-là. En mars 2025, les prix ont encore reculé pour le quatrième mois consécutif, atteignant leur niveau le plus bas depuis juillet 2016. Le prix moyen pour un appartement de moins de 40 m² s’établit désormais autour de 123 111 HKD/m² (soit environ 15 725 USD/m²), en baisse annuelle d’environ 8,87 %.
| Année | Prix moyen (HKD/m²) | Variation annuelle |
| 2021 (pic) | ~175 873 | — |
| Q1-2024 | ~135 000 | -23% vs. pic |
| Q1-2025 | 123 111 | -8,87% |
Statistiques pour appartements Les agents immobiliers anticipent une fluctuation modérée (+/-5 %) sur le reste de l’année selon le rythme du relâchement monétaire international et la stabilité macroéconomique régionale. La demande pourrait repartir si la confiance revient ou si le contexte mondial s’apaise.
À retenir:
Le marché hongkongais traverse une phase corrective majeure qui redessine ses équilibres historiques ; il combine aujourd’hui prudence généralisée côté acheteurs mais maintien d’une attractivité structurelle dans certains quartiers centraux ou en plein renouvellement urbain.
Bon à savoir :
À Hong Kong, le marché immobilier reste parmi les plus coûteux au monde, avec un prix moyen d’environ 120 000 HKD par mètre carré en 2023, une légère diminution par rapport aux années précédentes en raison de la pandémie et des tensions économiques mondiales. Les districts tels que Central et Mid-Levels continuent d’attirer les investisseurs en raison de leur prestige et de leur proximité avec des centres financiers, tandis que des quartiers comme Tseung Kwan O et Kai Tak, en développement rapide, offrent des opportunités attractives à des prix plus abordables. La forte demande, alimentée par les acheteurs locaux et internationaux, et la rareté des terrains influencent grandement les prix, malgré les efforts du gouvernement pour stabiliser le marché via des taxes sur les achats non-résidents et des incitations pour la construction de logements abordables. Pour les investisseurs, les fluctuations de prix et les pressions politiques nécessitent une approche prudente, bien que les prévisions indiquent une reprise modérée grâce aux projets d’infrastructures majeurs prévus pour les prochaines années.
Zones attractives et types de logements à Hong Kong
Central (Hong Kong Island)
Central est le cœur financier et commercial de Hong Kong, reconnu pour ses immeubles de bureaux prestigieux, ses sièges de multinationales et sa proximité immédiate avec les institutions financières. Ce secteur attire principalement des expatriés fortunés, des cadres supérieurs et des investisseurs à la recherche d’une adresse emblématique.
- Types de logements populaires : appartements de luxe, penthouses, résidences avec services hôteliers.
- Demande en propriété : forte mais sélective, axée sur le haut-de-gamme ; la demande locative reste soutenue par l’afflux d’expatriés.
- Infrastructures & commodités : accès direct au MTR Central Station, centres commerciaux (IFC Mall), restaurants étoilés, clubs privés.
- Tendances du marché : prix élevés (souvent plus de 40 000 HKD/m²), rendement locatif modéré (~2–3%) mais valeur patrimoniale stable. Les nouveaux développements privilégient le luxe et la sécurité.
- Attractivité transport/affaires/commerces :
- Proximité immédiate du réseau MTR
- Accès piéton au quartier d’affaires
- Connexion directe aux zones commerçantes
| Zone | Types Logements Populaires | Profil Demandeur | Prix indicatif | Rendement Locatif |
|---|---|---|---|---|
| Central | Appartements & penthouses luxe | Expatriés / cadres sup. | >40 000 HKD/m² | ~2–3% |
| Kowloon | Studios modernes / appartements | Jeunes pros / familles | ~25–45k HKD/m² | ~3–3.5% |
| Nouveaux Territoires | Maisons traditionnelles / condos familiaux | Familles locales/internationales |
La proximité directe des transports publics rapides (MTR) ainsi que celle avec centres financiers/d’affaires majeurs augmente nettement la liquidité, la valorisation long terme, ainsi que le potentiel locatif dans toutes ces zones-clés. Les quartiers combinant accessibilité maximale, infrastructures modernes et offre commerciale dense restent systématiquement plébiscités par investisseurs locaux comme internationaux.
Bon à savoir :
À Hong Kong, Central est le cœur financier avec une forte demande pour des appartements de luxe en raison de sa proximité avec les centres d’affaires et ses excellentes liaisons de transport. Kowloon, connu pour ses développements récents, notamment à Tsim Sha Tsui et Mong Kok, combine modernité et tradition, offrant des studios recherchés par les jeunes professionnels. Les Nouveaux Territoires attirent les familles grâce à leurs maisons traditionnelles plus spacieuses et une infrastructure en pleine expansion comprenant écoles et centres commerciaux. Le réseau de transport public très efficace, incluant le MTR, valorise ces zones en facilitant l’accès aux commodités urbaines, influençant positivement les prix de l’immobilier. Les récentes tendances montrent une augmentation des constructions écologiques et une sensibilisation croissante à la durabilité, renforçant encore l’attractivité de ces quartiers.
Acquérir un bien immobilier à Hong Kong en tant qu’étranger
Droits et restrictions légaux pour les étrangers
- Les étrangers ont le droit d’acheter des biens immobiliers à Hong Kong, sans limitation de nationalité ou de résidence. Il n’existe aucune restriction spécifique visant les étrangers pour l’acquisition de biens résidentiels ou commerciaux, à l’exception de certains logements sociaux soumis à des règles particulières.
- La loi applicable à toute transaction immobilière est la loi de Hong Kong, quel que soit le statut de l’acheteur.
- Pour certains biens (ex. logements du Home Ownership Scheme), des restrictions ou autorisations préalables peuvent exister ; il est donc important de vérifier la nature du bien avant toute acquisition.
Processus d’achat : étapes clés
- Pré-évaluation financière
Évaluation préalable de la capacité d’emprunt et de la faisabilité budgétaire, notamment en consultant des outils hypothécaires ou des banques. - Recherche du bien
Recours à une agence immobilière réputée (Century 21, Midland Realty, Nest Property) pour identifier des propriétés et obtenir des conseils sur le marché local. - Vérification du bien
Due diligence : vérifier que le vendeur est le véritable propriétaire, que le bien est libre de charges et qu’il n’y a pas de restriction à la vente. - Offre et négociation
Présentation d’une offre d’achat, négociation du prix et des conditions. - Signature du contrat provisoire
Paiement d’un dépôt initial (généralement 5%). - Signature du contrat définitif
Quelques semaines plus tard, signature du contrat final et paiement du dépôt complémentaire (environ 5% supplémentaires). - Finalisation et enregistrement
Paiement du solde (90%), paiement des taxes et frais, enregistrement de la transaction auprès du Land Registry, transfert des clés.
Taxes et frais pour les étrangers
| Type de taxe/frais | Montant/Modalité |
|---|---|
| Droits de timbre (Stamp Duty) | – Ad Valorem Stamp Duty (AVD) : taux progressif selon la valeur, jusqu’à 15% pour les étrangers. – Buyer’s Stamp Duty (BSD) : 15% pour les non-résidents. – Special Stamp Duty (SSD) : jusqu’à 20% si revente rapide (moins de 36 mois). |
| Honoraires d’avocat | 0,075% à 0,5% du prix du bien (à négocier). |
| Frais d’agence | En général 1% du prix d’achat. |
| Frais d’enregistrement | Modestes, mais obligatoires pour officialiser la transaction. |
Quartiers populaires et émergents pour investir
- Central & Mid-Levels : Quartier d’affaires, forte demande locative, stabilité.
- Kowloon Tong : Résidentiel haut de gamme, écoles internationales.
- Wan Chai & Causeway Bay : Dynamisme commercial, bon rendement locatif.
- Sai Ying Pun & Kennedy Town : Quartiers émergents, développement rapide, prix encore abordables par rapport au centre.
- Tseung Kwan O & Yuen Long : Zones en développement, attractives pour les primo-accédants et les investisseurs à la recherche de croissance à moyen terme.
Financement et prêts hypothécaires pour non-résidents
Les étrangers peuvent solliciter un prêt hypothécaire auprès des banques locales, mais les conditions sont généralement plus strictes qu’aux résidents.
- Apport initial souvent supérieur (30% à 50% du prix du bien).
- Les banques examinent de près la solvabilité, les revenus et l’historique bancaire de l’acheteur.
- Les taux d’intérêt et la durée des prêts peuvent varier ; une assurance hypothécaire peut être exigée.
- Il est recommandé de consulter plusieurs établissements pour comparer les offres.
Avantages et inconvénients d’investir à Hong Kong en tant qu’étranger
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Absence de restriction d’achat pour les étrangers | Prix d’achat très élevé |
| Marché dynamique et liquide | Fiscalité lourde pour les non-résidents (droits de timbre supplémentaires) |
| Potentiel de plus-value et demande locative forte | Difficulté d’obtenir un financement bancaire |
| Sécurité juridique et transparence des transactions | Risque de volatilité du marché |
| Diversification patrimoniale internationale | Rendements nets souvent réduits par les frais et taxes |
Conseils pratiques
- Toujours vérifier la nature juridique du bien et l’existence de restrictions éventuelles.
- Prendre conseil auprès d’un avocat et d’une agence locale expérimentée.
- Prévoir un budget large pour couvrir tous les frais annexes, en particulier les taxes spécifiques aux non-résidents.
- Comparer soigneusement les quartiers selon l’objectif d’investissement (valorisation, rendement locatif, usage personnel).
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers à Hong Kong sans restrictions légales, mais doivent comprendre le processus d’achat complexe qui inclut la recherche de biens via des agents immobiliers, la signature d’un accord de principe et la conclusion de l’achat chez un notaire. Les frais incluent une taxe d’acheteur étranger de 15 % et un droit de timbre standard. Les quartiers comme Central ou Admiralty sont prisés, tandis que Kowloon East est en plein essor pour les investissements. Les prêts hypothécaires pour non-résidents sont possibles, mais souvent conditionnés à un apport conséquent et à des taux d’intérêt plus élevés. Investir à Hong Kong offre des opportunités de rentabilité dans un marché dynamique, bien que les prix élevés et la volatilité économique puissent constituer des défis majeurs.
Investir dans l’immobilier à l’étranger peut être une aventure passionnante mais complexe ; avec mon expertise, je vous guide à chaque étape pour garantir les meilleures opportunités sur les marchés internationaux. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos projets immobiliers et explorer ensemble les options qui s’offrent à vous. Je suis là pour vous fournir des conseils personnalisés et des stratégies sur mesure pour maximiser votre investissement.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
