Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au bord de l’Adriatique, à l’entrée de la baie de Kotor, la ville de Herceg Novi s’impose comme l’un des marchés immobiliers les plus intéressants de la côte monténégrine. Plus authentique et moins surexposée au tourisme de masse que Budva ou Tivat, elle combine prix encore raisonnables, potentiel de plus-value, forte demande locative et qualité de vie méditerranéenne. Pour un investisseur francophone, c’est l’un des rares coins d’Europe où l’on peut encore conjuguer vue mer, climat doux et perspectives de croissance.
Un marché à la croisée des chemins
[Herceg Novi] est à la fois une ville historique, un centre administratif et l’un des principaux pôles touristiques du Montenegro. Le cœur ancien remonte au XIVᵉ siècle, les ruelles s’enroulent autour de forteresses vénitiennes et ottomanes, et la végétation sub-tropicale donne à la ville son surnom de « cité du soleil » et de la mimosa. Pourtant, malgré ce décor de carte postale, la destination a longtemps été boudée par les grands programmes touristiques de masse, ce qui lui a permis de conserver un charme monténégrin très marqué.
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Les prix de l’immobilier sur la côte ont augmenté de près de 50 % entre 2023 et 2024 au niveau national.
Sur la côte monténégrine, la moyenne des prix en 2025 tourne autour de 2 328 € le mètre carré. Dans la municipalité de Herceg Novi, les derniers relevés montrent que les appartements se négocient en médiane autour de 3 080 €/m², tandis que les maisons tournent autour de 2 474 €/m². Ces chiffres restent inférieurs aux tarifs pratiqués dans les complexes ultra-premium comme Porto Montenegro à Tivat ou Luštica Bay, tout en offrant un environnement naturel comparable.
Un « Kotor bis » à prix décoté
Les acteurs locaux décrivent souvent Herceg Novi comme « le reste de la baie de Kotor, mais avec une forte décote par rapport à Tivat et Kotor ». Autrement dit, on profite du même fjord adriatique classé à l’UNESCO, des mêmes panoramas sur la mer et les montagnes, mais sans payer le surcoût des destinations déjà saturées. Cet écart de prix, combiné à une demande croissante, nourrit l’idée que la ville se trouve au début d’un cycle de gentrification plus rapide que d’autres tronçons du littoral.
Bon à savoir :
La clientèle a historiquement été composée de Monténégrins, de Serbes et de Bosniens. Elle évolue désormais avec une augmentation des visiteurs d’Europe de l’Ouest, de Croatie (attirés par des prix plus abordables), du Moyen-Orient et de Russie, bien que la demande russe ait récemment ralenti en raison du contexte géopolitique.
Des prix en hausse, mais encore abordables
L’intérêt d’un investissement à Herceg Novi se mesure en regardant finement les niveaux de prix, les rendements et la dynamique de marché.
Niveaux de prix : du milieu de gamme aux villas ultra-luxueuses
Les données récentes permettent déjà de se faire une idée assez précise de l’échelle des prix sur place.
| Indicateur | Valeur indicative à [Herceg Novi] |
|---|---|
| Prix médian des appartements (2025) | ≈ 3 080 €/m² |
| Prix moyen des maisons (2025) | ≈ 2 474 €/m² |
| Appartements centre-ville (fourchette) | 2 400 – 3 500 €/m² |
| Appartements hors centre (fourchette) | 2 000 – 2 500 €/m² |
| Appartements de luxe (début de gamme) | ≈ 5 000 €/m² |
| Villas de luxe (top segment) | jusqu’à 23 000 €/m² |
Le marché n’est pas homogène. Les biens proches des complexes premium type Portonovi ou le long de la promenade en front de mer atteignent des niveaux nettement plus élevés, parfois supérieurs à 6 000 €/m² pour les programmes neufs très bien situés. À l’inverse, dans les quartiers en retrait ou sur les hauteurs, il est encore possible de trouver des opportunités en dessous de 2 000 €/m², notamment dans les constructions des années 1990–2000 ou dans certains villages de la municipalité.
Exemple :
Quelques annonces récentes illustrent cette diversité :
– Studio à Igalo, à 70 m de la mer, avec terrasse : 75 000 €
– Appartement lumineux à Đenovići, à 5 minutes à pied de la mer et de la marina Portonovi : 105 000 €
– Grand T3 à Igalo avec vue panoramique mer, à 2 minutes de la plage : 170 000 €
– Duplex à Igalo, vue mer, à 200 m du rivage : 188 000 €
Astuce :
Ce sont des tickets d’entrée accessibles pour un marché côtier européen en pleine montée en gamme.
Quid de la soutenabilité pour les locaux ?
Un indicateur intéressant pour l’investisseur est le ratio prix/revenu, qui donne une idée de la pression immobilière sur la population locale.
| Indicateur | Valeur à [Herceg Novi] / Monténégro |
|---|---|
| Salaire net moyen mensuel | ≈ 750 € |
| Price-to-Income Ratio | 16,75 |
| Prix d’un 1 ch. en centre (à l’achat, méd.) | ≈ 2 850 €/m² |
| Taux de crédit immo (20 ans fixe) | ≈ 5 % par an |
Un ratio prix/revenus proche de 17 indique déjà une tension réelle : pour de nombreux Monténégrins, l’accession à la propriété en zone côtière devient difficile sans apport important. C’est l’une des raisons pour lesquelles la demande est largement portée par les acheteurs étrangers et les investisseurs, ce qui renforce la logique d’un marché orienté vendeur, particulièrement dans les emplacements recherchés.
Une rentabilité locative solide portée par le tourisme
L’autre pilier du cas d’investissement à Herceg Novi, ce sont les loyers. Le Montenegro est très dépendant du tourisme et de l’immobilier (près de 80 % de ses exportations), ce qui peut faire peur en cas de choc extérieur, mais signifie aussi que tout l’écosystème est calibré pour valoriser les biens locatifs.
Des loyers en hausse et des rendements stables
Les données de marché donnent un aperçu clair des loyers moyens dans la ville.
| Type de location | Loyer moyen mensuel |
|---|---|
| Appartement 1 ch. – centre-ville | ≈ 680 € (fourchette 600–1 000 €) |
| Appartement 1 ch. – hors centre | ≈ 502 € (fourchette 460–550 €) |
| Appartement 3 ch. – centre-ville | ≈ 1 133 € (fourchette 1 000–1 200 €) |
| Appartement 3 ch. – hors centre | ≈ 850 € (fourchette 800–1 000 €) |
Si l’on rapporte ces loyers aux prix d’achat, on obtient des rendements bruts moyens d’environ 5,03 % en centre-ville et 4,90 % en périphérie. À l’échelle nationale, les rendements bruts sur la côte oscillent entre 4,4 % et 7,1 %, avec des pointes proches de 10 % pour les biens les mieux placés en haute saison (Portonovi, Porto Montenegro, etc.).
Configurations de rendement
Dans la pratique, on distingue trois grandes configurations de rendement pour caractériser la performance des systèmes ou des processus.
Configuration où le rendement augmente de manière significative avec l’échelle ou l’intensité de l’effort, souvent observée en phase de démarrage ou d’optimisation.
Configuration où le rendement reste stable et proportionnel aux inputs, caractéristique d’un système bien réglé et prévisible.
Configuration où le rendement diminue au-delà d’un certain point, indiquant des limites, des saturations ou des inefficacités.
– Locations courte durée orientées tourisme (Airbnb, Booking, etc.) : 6 à 10 % brut selon la localisation et la gestion.
– Locations longue durée (annuelles) : 4 à 7 % brut, plus stables mais moins spectaculaires.
– Segment luxe (villas, résidences haut de gamme) : 5 à 9 % pour les produits très bien gérés, avec une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat.
Attention :
La rentabilité d’un logement sur le littoral est fortement liée à la saison touristique, de mai à octobre, avec un pic en juillet-août où la demande et les tarifs augmentent significativement. Un bien bien situé et équipé (piscine, climatisation, etc.) peut alors se louer à un prix bien supérieur à l’entrée de gamme (30-50€/nuit).
Exemple chiffré de rendement
Prenons un exemple simple : un appartement d’une chambre en centre-ville, acheté 150 000 € (environ 52 m² à 2 900 €/m²) et loué :
– 90 jours par an en courte durée à 70 €/nuit en moyenne (haute + moyenne saison) : 6 300 €
– 9 mois en location mensuelle à 650 €/mois : 5 850 €
Recette annuelle brute : 12 150 €, soit un rendement brut d’environ 8,1 %. En retranchant charges, gestion, taxe foncière et impôts, on reste dans une fourchette de 5 à 6 % net si le taux d’occupation est bien optimisé.
La clé, dans ce type de stratégie, est la gestion professionnelle : annonces soignées, photos de qualité, présence sur plusieurs plateformes, politique de prix dynamique selon la saison, réponse rapide aux messages, et services sur place (check-in, nettoyage, maintenance). De nombreuses agences locales, comme CMM Montenegro ou Montenegro Prospects, proposent des services intégrés qui vont de l’acquisition à la gestion locative.
Où investir dans Herceg Novi ?
La municipalité de [Herceg Novi] est vaste – environ 235 km² – et s’étend le long du rivage, jusqu’aux villages de la péninsule de Luštica et aux collines de l’arrière-pays. Tous les quartiers n’offrent pas le même profil de risque/rendement.
Stari Grad : le cœur historique à forte demande touristique
L’ancienne ville, ou Stari Grad, est le secteur le plus emblématique. Ruelles pavées, églises baroques, forteresses comme Forte Mare ou Kanli Kula, maisons de pierre rénovées : le charme opère dès le premier coup d’œil. C’est aussi un aimant à touristes, ce qui en fait un emplacement de choix pour :
– des petits appartements destinés à la location courte durée,
– des boutiques hôtels ou maisons d’hôtes,
– des commerces de pied d’immeuble en saison.
La rareté du foncier et des bâtiments de caractère fait toutefois grimper les prix. On se rapproche là des niveaux observés à Kotor, tout en restant généralement en dessous. Pour un investisseur qui vise avant tout le rendement locatif saisonnier et la revente à moyen terme, c’est un secteur premium logique, mais qui impose d’être sélectif sur le prix d’entrée.
Igalo : le pôle « santé & bien-être »
À l’ouest de [Herceg Novi], Igalo se distingue par son positionnement bien-être et médical. On y trouve l’Institut « Dr. Simo Milošević », l’un des plus grands centres de rééducation et de balnéothérapie des Balkans, réputé pour ses boues marines et ses sources minérales. Cette spécialisation attire une clientèle de curistes, plus âgée, souvent en séjours longs.
Immobilierement, cela se traduit par :
– Une demande robuste pour des appartements confortables, proches de la mer et des cliniques.
– Des loyers réguliers hors pleine saison touristique, via des séjours santé ou longue durée.
Les exemples de transactions à Igalo montrent des tickets raisonnables avec une forte proximité mer, ce qui en fait un secteur intéressant pour un mix location saisonnière / moyenne durée.
Đenovići et Kumbor : l’effet Portonovi
À quelques kilomètres du centre, Đenovići et surtout Kumbor ont changé de dimension avec l’arrivée du méga-projet Portonovi, un complexe de luxe développé pour plus d’un milliard d’euros sur 24 hectares. On y trouve marina, boutiques de luxe, hôtel One&Only 5 étoiles, résidences haut de gamme, écoles internationales et services premium.
500000
Le prix de départ d’un studio à Portonovi, illustrant la flambée des prix immobiliers à l’intérieur du resort.
– Demande locative long terme pour loger les employés et cadres du complexe.
– Hausse de la notoriété internationale de la zone.
– Amélioration des infrastructures, notamment maritimes.
C’est typiquement une zone pour investisseurs à la recherche de croissance en capital, sur des biens encore abordables à quelques minutes à pied ou en voiture du resort.
Zelenika, Baošići, Bijela : la côte résidentielle détendue
En s’éloignant progressivement du centre, on arrive dans des villages comme Zelenika, Baošići ou Bijela. Ces secteurs sont plus calmes, souvent moins chers, et davantage orientés vers :
– l’investissement long terme,
– les familles ou retraités qui souhaitent résider à l’année,
– des projets de maisons individuelles avec jardin.
Bon à savoir :
Le village de Zelenika est particulièrement adapté pour un investissement immobilier de long terme. Il offre une ambiance plus paisible et des prix en dessous de la moyenne de la région, tout en conservant un accès facile à la mer et à la route côtière principale.
Baošići, lui, fait l’objet d’un projet concret de condo-hôtel 4 étoiles pour seniors, avec restaurant, commerces et piscine. Le terrain, proche de la mer et entouré de villas modernes, bénéficie déjà d’un permis de construire et d’études techniques validées. Ce type de projet illustre bien la montée en gamme du littoral, avec des produits ciblant des niches spécifiques comme les retraités aisés.
Les quartiers de colline : Podi, Trebesin, Sušćepan
À l’intérieur des terres, les villages de Podi, Trebesin ou Sušćepan offrent des vues panoramiques sur la baie à des prix bien inférieurs à ceux de la première ligne de mer. On y trouve :
– des maisons individuelles avec terrain,
– des parcelles à bâtir, parfois déjà dotées de conditions urbanistiques,
– des projets de résidences avec vue mer.
Ces zones sont idéales pour ceux qui privilégient la vue et l’espace à la proximité immédiate de la plage. Pour un investisseur promoteur ou un particulier souhaitant construire, ce sont des réservoirs intéressants, à condition de bien vérifier le cadre urbanistique et les réseaux (route, eau, électricité).
Infrastructures : un territoire en mutation
L’attrait de Herceg Novi tient aussi à sa connectivité. La ville se trouve à proximité immédiate de la frontière croate, avec l’aéroport de Dubrovnik à une trentaine de kilomètres, et à environ 23 km de l’aéroport de Tivat (via le ferry de Kamenari–Lepetane). Ces deux plateformes offrent des liaisons régulières avec de nombreuses capitales européennes, renforcées ces dernières années, notamment par l’augmentation des rotations de compagnies comme Turkish Airlines.
Les grands projets routiers et énergétiques
Plusieurs projets structurants sont en cours ou à l’étude :
Infrastructures de transport et d’énergie au Monténégro
Projets majeurs visant à améliorer la mobilité et la sécurité énergétique dans la région de la baie de Kotor et au-delà.
Création d’une voie rapide avec contournement d’Herceg Novi pour désengorger le centre-ville et réduire drastiquement les temps de trajet vers Kotor et la côte sud.
Études pour un pont de 1 700 m, inspiré du pont de Pelješac, permettant de raccourcir d’environ 60 km la liaison routière entre les deux rives de la baie.
Scénarios alternatifs pour un tunnel sous-marin, avec un budget estimé à une centaine de millions d’euros.
Nouvelle ligne haute tension Vilusi–Herceg Novi de 38,5 km pour intégrer davantage d’énergies renouvelables et sécuriser l’alimentation de la région.
À cela s’ajoutent des projets municipaux plus ciblés : modernisation du port de plaisance de Škver, création d’un centre commercial (Atrium Mall), construction de parkings à étages, développement d’infrastructures sportives (hôtel sportif à Igalo), ou encore restauration des forteresses médiévales pour renforcer l’offre culturelle.
Astuce :
Pour un investisseur, les chantiers en cours sur un territoire signifient une amélioration de l’accessibilité à moyen terme et une montée en gamme progressive de la zone. Cette dynamique est susceptible d’entraîner une hausse des prix de l’immobilier à long terme.
Un environnement juridique plutôt favorable aux étrangers
L’un des grands atouts du Montenegro en général, et de Herceg Novi en particulier, est l’ouverture du marché aux capitaux étrangers. Le pays utilise l’euro, facilite les flux financiers (avec une intégration prochaine à la zone SEPA) et applique un régime relativement libéral de propriété.
Ce que les étrangers peuvent acheter
En pratique, un investisseur non monténégrin peut acquérir : l’immobilier, des parts de sociétés, des titres financiers, des actifs économiques, des droits de propriété intellectuelle, et d’autres investissements dans diverses secteurs d’activité.
– des appartements, studios, maisons, villas,
– des locaux commerciaux (boutiques, mini-hôtels),
– des terrains constructibles en zone urbaine,
– des biens de rapport (immeubles, petites résidences).
Attention :
L’acquisition de grandes terres agricoles, forêts, îles ou parcelles en zones sensibles (frontières, parcs nationaux, sites culturels) est limitée. Cependant, il est courant de contourner ces restrictions en passant par une société monténégrine (SPV).
Processus d’achat : balisé mais à surveiller
Le processus classique se déroule ainsi :
1. Sélection du bien et négociation du prix (souvent un rabais de 5 % est possible). 2. Signature d’un pré-contrat avec versement d’un acompte (en général 10 %). 3. Vérifications juridiques approfondies (titre de propriété, absence d’hypothèques ou litiges, conformité urbanistique). 4. Signature de l’acte définitif chez un notaire monténégrin, avec présence d’un interprète assermenté si l’acquéreur ne parle pas la langue. 5. Enregistrement au cadastre (List Nepokretnosti), qui confère la propriété.
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Le coût de transaction aller-retour pour un bien immobilier en France est estimé entre 7 et 9 % de sa valeur.
Fiscalité : un cadre compétitif
Côté fiscalité, le Montenegro joue la carte de l’attractivité :
– Taxe de transfert : 3 % jusqu’à 150 000 €, puis barème progressif (5 % ou 6 % au-delà de certains seuils), calculée sur la valeur de marché.
– TVA à 21 % sur les biens neufs vendus par un promoteur (en lieu et place de la taxe de transfert).
– Taxe foncière annuelle fixée par les communes, généralement faible (souvent < 0,5 % de la valeur), avec abattements possibles pour la résidence principale.
– Impôt sur le revenu locatif : autour de 9 à 15 %, avec déduction de certaines charges.
– Impôt sur la plus-value : 15 % sur le gain net.
Il n’existe pas d’impôt sur la fortune, et un propriétaire immobilier peut demander un permis de séjour temporaire, renouvelable, ouvrant la porte à une installation longue durée, avant une éventuelle résidence permanente après cinq ans.
Stratégies d’investissement à Herceg Novi
Selon le profil de risque, le budget et l’horizon de placement, plusieurs approches se dessinent.
Stratégie 1 : la location saisonnière en cœur de ville
Type de biens : petits appartements ou studios à Stari Grad, Savina, Topla, ou proches de la promenade en bord de mer. Public cible : touristes internationaux, urbains, couples, nomades digitaux.
Le principe est de maximiser le revenu en haute et moyenne saison, en acceptant une occupation plus faible l’hiver. Les atouts de [Herceg Novi] pour cette stratégie sont nombreux :
– Saison longue (mai–octobre).
– Ville vivante à l’année, avec festivals, restaurants, événements culturels (Festival de la Mimosa, concerts dans les forteresses, etc.).
– Demande croissante de séjours « lifestyle » : télétravail, séjours bien-être, city break prolongé sur la baie de Kotor.
Les plateformes comme Airbnb ou Booking.com sont déjà largement utilisées, et la réglementation impose simplement d’enregistrer le logement comme hébergement touristique et de respecter l’interdiction de travaux lourds pendant la haute saison. Un bien avec vue mer, balcon, climatisation et bon Wi-Fi se distingue immédiatement sur le marché.
Stratégie 2 : la location longue durée axée « lifestyle »
Type de biens : appartements 2 ou 3 chambres dans des quartiers résidentiels (Igalo, Zelenika, Bijela, Đenovići), parfois dans des immeubles neufs avec piscine, parking, vidéosurveillance.
Public cible : expatriés, familles, retraités, employés de complexes comme Portonovi, travailleurs à distance.
Cette stratégie mise sur un taux d’occupation très stable, avec des baux de 12 mois renouvelables. Les loyers sont plus bas au mois qu’en saisonnier, mais les coûts de gestion, d’usure et de commercialisation diminuent fortement.
Pour un investisseur qui envisage lui-même de passer quelques mois par an sur place, c’est une formule confortable : le bien est entretenu, les charges sont couvertes, et l’on peut bloquer certaines périodes pour un usage personnel.
Stratégie 3 : le pari sur les zones émergentes
Type de biens : maisons à rénover, immeubles des années 1990–2000, parcelles constructibles dans des secteurs comme Đenovići, Kumbor hors Portonovi, Zelenika, Podi, Trebesin.
Public cible : investisseurs à horizon 5–10 ans, promoteurs, marchands de biens.
Ici, l’idée n’est pas de viser le rendement immédiat maximal, mais de profiter :
Exemple :
La valorisation du marché immobilier monténégrin est tirée par plusieurs facteurs : la montée en gamme avec des projets comme Portonovi, Cape Mimosa ou les resorts sur la péninsule de Luštica ; l’amélioration progressive des infrastructures routières, de ponts, de tunnels et du réseau électrique ; et l’effet psychologique d’une éventuelle adhésion à l’Union européenne, un événement historiquement associé à des hausses de 20 à 40 % des prix dans les nouveaux États membres.
Ce type de stratégie demande de la patience, une bonne connaissance du terrain et une vigilance accrue sur la légalité des constructions (certaines bâties pendant les années 2000 sans permis complet) pour éviter les mauvaises surprises à la revente.
Stratégie 4 : l’hôtellerie de niche et les condos seniors
Les projets comme le condo-hôtel de Baošići destiné à une clientèle senior aisée montrent l’émergence de créneaux très spécifiques : résidences encadrées avec services médicaux, programmes « wellness », complexes sportifs.
[Herceg Novi], avec sa tradition de cures à Igalo, ses institutions médicales et son climat doux, est particulièrement bien placé pour ce type de produits. Pour un investisseur institutionnel ou un groupe d’investisseurs, ces opérations offrent :
– des revenus récurrents plus prévisibles,
– une différenciation forte,
– des chances de valorisation importantes au moment de la sortie, à condition d’exécuter un concept solide.
Qualité de vie et coût du quotidien : l’atout caché
Un angle souvent sous-estimé par les investisseurs purement financiers est la capacité de [Herceg Novi] à séduire ceux qui y vivent – qu’il s’agisse de locataires, d’acheteurs finaux ou de l’investisseur lui-même.
Le coût de la vie y reste modéré : un couple peut y vivre confortablement avec environ 1 400 dollars par mois selon certaines estimations, loyer compris pour un T2 en centre-ville. Les transports restent peu onéreux (une quarantaine d’euros par mois en moyenne), la restauration est abordable et l’offre culturelle dense pour une ville de cette taille.
Bon à savoir :
La ville offre une grande variété de loisirs : accès à plusieurs plages (comme Topla, Žanjice, Mirište ou Rose), une promenade maritime de 7 km (Šetalište Pet Danica), des randonnées sur le mont Orjen, la visite de forteresses, des journées spa à Igalo. Elle compte également une cinquantaine de clubs sportifs, plusieurs musées, une grande bibliothèque et de nombreux festivals estivaux.
Cette qualité de vie est un facteur clé pour la pérennité de la demande locative, en particulier sur le segment des longues durées et de la résidence principale.
Les risques à ne pas sous-estimer
Aucune destination n’est parfaite, et Herceg Novi n’échappe pas à certains risques qu’il faut intégrer dans une stratégie d’investissement sérieuse.
Bon à savoir :
L’économie monténégrine est fortement dépendante du tourisme et des capitaux étrangers, la rendant vulnérable aux chocs externes. Le marché immobilier comporte encore une part d’informalité, nécessitant une due diligence rigoureuse. Les prix élevés par rapport aux revenus locaux peuvent générer des tensions politiques. L’harmonisation avec les normes européennes implique un risque d’évolution réglementaire (fiscalité, obligations). Enfin, une vigilance particulière est requise sur la qualité des constructions de la fin des années 2000, pouvant présenter des défauts structurels ou administratifs.
La meilleure parade consiste à s’entourer de professeurs indépendants : avocat, notaire, éventuellement architecte ou ingénieur, et agence de confiance, tout en gardant une approche prudente sur les promesses de rendement trop alléchantes.
Conclusion : pourquoi Herceg Novi mérite d’être dans le radar des investisseurs
À l’heure où de nombreuses destinations méditerranéennes ont déjà connu leur grande vague de hausse, [Herceg Novi] coche un ensemble de cases rare sur le marché européen :
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Les rendements locatifs bruts moyens à l’entrée de la baie de Kotor, un marché immobilier premium au Monténégro.
Pour un investisseur francophone qui cherche un compromis entre valorisation potentielle, revenus locatifs, usage personnel et diversification géographique, la ville de Herceg Novi apparaît aujourd’hui comme l’un des paris les plus cohérents des Balkans adriatiques. À condition de bien choisir son quartier, de sécuriser le volet juridique et de s’armer d’un peu de patience, il est encore possible d’y entrer à un moment où l’histoire immobilière de la ville semble loin d’être arrivée à son point culminant.
Pourquoi il est préférable de me contacter ? Voilà un exemple concret :
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Herceg Novi au Monténégro
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, déjà doté d’un patrimoine financier bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Herceg Novi pour capter un rendement locatif saisonnier et une exposition au marché adriatique. Budget alloué : 200000 à 300000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones monténégrines (Budva, Kotor, Tivat), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison avec vue mer à Herceg Novi, ville balnéaire en développement, combinant un rendement locatif brut cible de 7–8 % en location touristique – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation lié au tourisme international, pour un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 250 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, comptable), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et intégration de l’actif dans sa stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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