Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir en Croatie via une société civile immobilière (SCI) présente une opportunité unique d’étendre son patrimoine dans un pays en pleine expansion économique, tout en bénéficiant d’une structure flexible et avantageuse sur le plan fiscal.
Attirant de plus en plus d’investisseurs, la Croatie offre un marché immobilier en croissance, où les prix restent encore attractifs comparés à d’autres destinations européennes.
Toutefois, naviguer dans le cadre juridique et administratif de ce pays peut s’avérer complexe pour les non-initiés. Cet article explore en détail les bénéfices potentiels et les écueils à éviter pour s’assurer que votre investissement soit un succès.
Optimiser la structure juridique pour une SCI en Croatie
En Croatie, la Société Civile Immobilière (SCI), telle que connue en droit français, n’existe pas en tant que forme juridique spécifique. Les investisseurs immobiliers utilisent donc d’autres structures légales pour la détention et la gestion de biens immobiliers, principalement la société à responsabilité limitée (DOO/GmbH) et, dans une moindre mesure, la société anonyme (DD).
Obligations légales et fiscales pour une structure immobilière en Croatie
- Enregistrement :
- La constitution d’une société (DOO ou DD) nécessite l’intervention d’un notaire, la rédaction et la notarisation des statuts, l’inscription au registre du commerce (tribunal de commerce) et l’obtention d’un certificat d’immatriculation.
- Il faut obtenir un cachet d’entreprise, un numéro statistique, ouvrir un compte bancaire et déposer le capital social minimum (2 500 à 20 000 EUR pour une DOO).
- L’enregistrement à l’administration fiscale (TVA, impôt sur les sociétés, prélèvements sociaux) est obligatoire.
- Gestion des biens immobiliers :
- La société peut acheter, vendre, louer ou gérer des biens immobiliers pour son propre compte.
- La gestion administrative et comptable est stricte (tenue de registres, comptes annuels, rapports fiscaux).
- Distribution des revenus :
- Les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés (généralement 12-18 % selon le chiffre d’affaires).
- La distribution de dividendes est ensuite imposée au taux de 10 % (retenue à la source).
- Les non-résidents doivent désigner un représentant fiscal local.
Comparaison des principales structures juridiques en Croatie
| Structure | Capital minimum | Responsabilité | Fiscalité sur bénéfices | Formalités de gestion | Transmission de parts |
|---|---|---|---|---|---|
| DOO (GmbH) | 2 500 – 20 000 EUR | Limitée au capital | 12-18 % IS, 10 % dividendes | Moyennes | Assez souple |
| DD (SA) | 27 000 EUR | Limitée au capital | 18 % IS, 10 % dividendes | Complexes | Plus formalisée |
| Entreprise individuelle | Aucune | Illimitée | Barème IRPP | Faibles | Non transmissible |
| SCI (France) | 1 EUR | Limitée aux apports | IRPP ou IS selon option | Souplesse statutaire | Très souple |
Avantages d’une structure de type SCI (DOO) en Croatie
- Fiscalité compétitive :
- Impôt sur les sociétés modéré (12-18 %).
- Taxe immobilière annuelle faible (0,60 à 8 €/m² selon usage et localisation).
- Pas de surtaxe spécifique pour les investisseurs étrangers.
- Acquisition immobilière taxée à 3 % (résidence principale), sans double imposition.
- Protection des actifs :
- Responsabilité limitée au capital social.
- Séparation claire du patrimoine personnel et professionnel.
- Transmission de patrimoine :
- Transmission facilitée via cession de parts sociales.
- Souplesse dans la rédaction des statuts pour prévoir les modalités de transmission ou d’entrée de nouveaux associés.
Recommandations pratiques pour optimiser la structure juridique
- Privilégier la création d’une DOO pour la détention immobilière, en raison de la responsabilité limitée, de la fiscalité modérée et de la souplesse de gestion.
- Adapter les statuts pour faciliter la transmission (clause d’agrément, pacte d’associés, gestion des droits de vote).
- Anticiper la fiscalité internationale : vérifier la convention fiscale entre la Croatie et le pays de résidence de l’investisseur pour éviter la double imposition.
- Désigner un représentant fiscal local si vous êtes non-résident.
- Profiter des incitations fiscales pour investissements « verts » ou dans l’immobilier de luxe, en étudiant les dispositifs locaux.
- Faire appel à un expert local (notaire, fiscaliste) pour la rédaction des statuts, le choix du régime fiscal et la conformité avec la réglementation croate.
À retenir : La structure DOO offre en Croatie la meilleure alternative à la SCI française pour l’investissement immobilier, alliant fiscalité avantageuse, protection du patrimoine, et facilité de transmission, à condition d’adapter les statuts à vos objectifs patrimoniaux et familiaux.
Bon à savoir :
En Croatie, la structuration optimale d’une SCI (Société Civile Immobilière) requiert une compréhension des obligations légales spécifiques, incluant l’enregistrement formel auprès des autorités locales et le respect des régulations fiscales croates. Les SCI bénéficient généralement d’une fiscalité avantageuse comparée à d’autres entités, comme les sociétés à responsabilité limitée, permettant une gestion plus flexible des revenus locatifs et simplifiant la transmission de patrimoine grâce à des droits de succession souvent réduits. Il est crucial d’assurer une gestion adéquate des biens immobiliers pour éviter les pénalités ou les litiges. Les investisseurs étrangers peuvent optimiser leur stratégie en combinant une SCI avec des conventions fiscales bilatérales que la Croatie a signées, réduisant ainsi la double imposition et maximisant la protection des actifs. Par ailleurs, des conseils juridiques locaux sont recommandés pour naviguer efficacement dans les spécificités culturelles et administratives et pour tirer profit des régimes fiscaux préférentiels potentiels.
Sci et optimisation fiscale : maximiser ses gains en Croatie
Les stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs utilisant une société civile immobilière (SCI) en Croatie s’articulent autour de la sélection du régime d’imposition, l’utilisation des déductions et exonérations, et la prise en compte des conventions internationales pour éviter la double imposition.
Régimes fiscaux avantageux en Croatie pour l’immobilier
| Type de revenu | Taux d’imposition (2025) | Particularités |
| Revenus locatifs longue durée | 8 % | Incitation à la location de plus de 6 mois |
| Revenus locatifs courte durée (tourisme) | 10 % | Taux relevé pour freiner la location touristique |
| Impôt sur les sociétés (bénéfices) | 12 % (jusqu’à 2,5 M HRK/an) 18 % (au-delà) | SCI imposée à l’IS si soumise à ce régime |
| Taxe foncière annuelle | 0,15 % à 0,35 % de la valeur cadastrale | Taux faible, valeur cadastrale souvent inférieure à la valeur de marché |
| Taxe sur la plus-value immobilière | 20 % (si revente < 2 ans) | Exonération après 2 ans |
Exonérations et déductions fiscales
- Les SCI peuvent déduire les dépenses liées à l’entretien, aux réparations, aux intérêts d’emprunt, aux charges de copropriété et certains frais de gestion sur les revenus locatifs.
- Si le bien est détenu plus de 2 ans ou s’il s’agit de la résidence principale déclarée, exonération totale de la taxe sur la plus-value lors de la revente.
- Les SCI peuvent opter pour l’imposition sur les sociétés, ce qui permet de réinvestir les bénéfices à un taux réduit (12 % ou 18 %) au lieu d’une imposition à titre personnel.
Conventions fiscales internationales et double imposition
- La Croatie applique des conventions fiscales bilatérales avec de nombreux pays européens, dont la France, pour éviter la double imposition.
- Les revenus immobiliers sont en principe imposés en Croatie, mais l’impôt payé peut être imputé sur l’impôt dû en France (ou autre pays de résidence de l’associé).
- Il convient de déclarer les revenus perçus via la SCI dans le pays de résidence, en tenant compte du crédit d’impôt correspondant à l’impôt déjà acquitté en Croatie.
Obligations légales et fiscales pour une SCI en Croatie
- Tenue d’une comptabilité conforme à la législation croate (déclarations de revenus, TVA si applicable, rapports annuels).
- Déclaration et paiement des taxes locales (impôt foncier, taxes municipales).
- Respect des obligations de transparence sur l’actionnariat, notamment si la SCI est détenue depuis l’étranger.
- Obtention d’un numéro d’identification fiscale croate pour la SCI et les associés étrangers.
Risques et pièges fiscaux à éviter
- Mauvaise qualification de la durée de location (courte vs longue durée), entraînant un taux d’imposition inadapté.
- Sous-estimation de la valeur cadastrale lors de la déclaration, pouvant entraîner des redressements fiscaux.
- Oubli des obligations déclaratives locales ou internationales, exposant à des pénalités.
- Confusion entre fiscalité des personnes physiques et des sociétés : une SCI non enregistrée comme société commerciale peut être traitée différemment au regard du droit croate.
Conseils pratiques pour l’optimisation fiscale
- Privilégier la location longue durée pour bénéficier du taux réduit de 8 %.
- Déduire systématiquement toutes les charges admissibles pour abaisser l’assiette imposable.
- Anticiper la revente pour profiter des exonérations sur la plus-value (résidence principale ou détention > 2 ans).
- Consulter un fiscaliste local pour structurer la SCI de façon conforme à la réglementation croate et internationale.
- Vérifier l’application des conventions fiscales pour éviter toute double imposition.
À retenir : La Croatie offre un cadre fiscal attractif pour l’immobilier locatif via une SCI, mais une gestion rigoureuse et une bonne compréhension des régimes locaux et internationaux sont indispensables pour maximiser ses gains et éviter les pièges.
Bon à savoir :
Pour optimiser fiscalement les gains via une SCI en Croatie, il est crucial de comprendre les régimes fiscaux locaux favorables. Le pays propose des taux d’imposition relativement bas sur les revenus locatifs, avec des possibilités d’exonération pour certains types d’investissements. Les déductions fiscales sont également applicables, notamment sur les intérêts d’emprunts, les frais de gestion et d’entretien des biens immobiliers. Le système juridique croate, avec ses conventions de double imposition, offre des moyens de diminuer la charge fiscale internationale. Cependant, les investisseurs doivent être attentifs aux obligations déclaratives spécifiques à la Croatie pour éviter les sanctions; par exemple, le non-respect des délais de déclaration peut entraîner des pénalités financières. Il est souvent conseillé de se faire accompagner par un expert fiscal local pour naviguer efficacement dans le paysage fiscal croate et éviter les écueils potentiels lors de l’utilisation d’une SCI.
Les pièges à éviter lors de l’achat immobilier en Croatie via une SCI
Complexités administratives et juridiques
- La constitution d’une SCI en Croatie est soumise à des formalités spécifiques : rédaction des statuts conformes au droit local, immatriculation auprès du registre croate du commerce, dépôt de capital social et obtention d’un numéro fiscal croate pour la société.
- Les démarches sont souvent longues et nécessitent la traduction certifiée de documents ainsi que l’intervention obligatoire d’un notaire local.
- Certaines activités immobilières peuvent requérir des autorisations supplémentaires ou être soumises à restriction selon la nationalité des associés.
Législation locale sur la propriété privée et fiscalité applicable
La législation croate prévoit que tous les propriétaires — personnes physiques ou morales, nationaux ou étrangers — sont redevables d’une taxe annuelle sur les biens immobiliers. Depuis 2025, cette taxe remplace celle sur les résidences secondaires.
Une convention fiscale entre la France et la Croatie vise à éviter une double imposition mais implique une déclaration dans chaque pays concerné.
| Régime fiscal | Imposition en Croatie | Imposition en France (SCI) |
| Personnes morales | Taxe annuelle sur propriété + IS (18%) | Crédit d’impôt possible selon convention |
| Personnes physiques | Taxe annuelle sur propriété | Déclaration obligatoire |
Il est essentiel de comprendre le régime choisi pour votre SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) car cela impactera directement vos obligations fiscales.
Risques liés au financement
- Les banques croates imposent parfois des restrictions aux non-résidents pour l’octroi de crédits immobiliers ; certains établissements refusent purement le financement aux sociétés étrangères.
- Les fluctuations du taux de change euro/kuna peuvent faire varier significativement le coût réel du bien lors du remboursement d’un emprunt contracté dans une autre devise.
Obtention des permis et autorisations
L’obtention de permis de construire ou d’autorisations pour travaux peut s’avérer complexe : délai administratif long, exigences techniques strictes, réglementation urbanistique locale parfois difficilement accessible sans maîtrise parfaite du croate.
- Dossiers incomplets rejetés
- Changement fréquent des règles locales
- Nécessité fréquente d’accords avec copropriétaires voisins
Gestion à distance et représentant local
- Gérer un bien depuis l’étranger expose à : délais dans la résolution des problèmes courants, difficulté pour assurer un suivi régulier locatif/technique/administratif ;
- Il est vivement recommandé de mandater un représentant local fiable disposant idéalement d’une procuration notariale pour agir rapidement si nécessaire.
Évaluation prudente et expertise indépendante
- Demander plusieurs estimations afin d’éviter toute surestimation par rapport au marché réel
- Prendre garde aux biens rénovés récemment dont la qualité n’est pas toujours garantie
- Vérifier minutieusement les titres fonciers (conformité cadastrale indispensable)
Experts locaux recommandés
- Avocats spécialisés en droit immobilier transfrontalier
- Conseillers fiscaux connaissant parfaitement les conventions franco-croates
- Agents immobiliers accrédités parlant français/croate
Faire appel systématiquement à ces professionnels permet non seulement de sécuriser chaque étape mais aussi d’optimiser juridiquement comme fiscalement votre investissement.
Bon à savoir :
L’achat immobilier en Croatie via une SCI requiert une attention particulière aux complexités administratives, comme les formalités de constitution de la SCI et la législation locale sur la propriété privée. Il est crucial de bien comprendre la fiscalité applicable aux SCI pour éviter les mauvaises surprises. Les fluctuations des taux de change et les restrictions bancaires pour les étrangers peuvent compliquer le financement de l’achat, tandis que des obstacles administratifs peuvent surgir pour les permis de construire ou les rénovations. Pour gérer efficacement l’immobilier à distance, un représentant local fiable est essentiel. L’évaluation des biens doit être prudente pour ne pas surestimer leur valeur. Il est fortement recommandé de solliciter l’expertise de professionnels locaux, tels qu’avocats et conseillers immobiliers, expérimentés dans les transactions transfrontalières, pour naviguer dans ces complexités.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
