Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier dans la ville de Batoumi, c’est mettre un pied sur l’une des côtes les plus dynamiques du bassin de la mer Noire. Station balnéaire, hub touristique, carrefour logistique entre l’Europe et l’Asie, la ville conjugue hausse régulière des prix, rendements locatifs élevés et cadre légal étonnamment simple pour les étrangers. Mais derrière l’image de « Las Vegas de la mer Noire », le marché se complexifie, les projets se multiplient et le risque de surconstruction grandit. Autrement dit, il ne suffit plus d’acheter « n’importe où, n’importe comment » pour faire une bonne affaire.
Bon à savoir :
Cet article analyse le marché immobilier de Batoumi en détail, couvrant le contexte économique, les prix par quartier, la rentabilité potentielle et la fiscalité. Il aborde également les grands projets en cours, les risques réels à considérer et les critères essentiels pour sélectionner un bon investissement.
Un marché porté par le tourisme et les capitaux étrangers
Batoumi est devenue en quelques années l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du Caucase. La transformation est spectaculaire : d’une petite station de bord de mer, la ville s’est muée en métropole balnéaire truffée de gratte-ciel, casinos, hôtels de chaînes internationales et appartements de standing.
4.4
La Géorgie a généré 4,4 milliards de dollars de recettes touristiques en 2024, un record historique.
Cette dynamique irrigue directement l’immobilier. Les taux d’occupation hôtelière à [Batoumi] ont nettement progressé, autour de 52,5 % en 2024 pour les hôtels, tandis que les locations de type Airbnb dépassent désormais 11 000 annonces actives, avec une hausse marquée des nuits réservées et des prix à la nuitée. En parallèle, l’aéroport international bat des records de fréquentation et fait l’objet d’un programme massif d’extension.
Attention :
En 2024, plus de 80% des transactions résidentielles à Batoumi impliquaient des investisseurs internationaux, avec des taux pouvant atteindre 90% selon certaines études. Les acheteurs viennent principalement de Russie, Israël, Pologne, Turquie, Ukraine, Allemagne et États-Unis. Ce phénomène contraste avec Tbilissi, où la majorité des acquéreurs sont géorgiens.
Cette « internationalisation » explique en partie la montée progressive des prix au mètre carré mais aussi la sophistication de l’offre : résidences de marque (Radisson, Wyndham, Novotel, Hyatt Centric…), complexes avec services d’hôtel, piscines, spa, gestion locative intégrée, paiement possible en cryptomonnaie, etc.
Prix de l’immobilier à Batoumi : où se situe le marché aujourd’hui ?
Globalement, Batoumi reste moins chère que de nombreuses stations européennes, mais la phase de « super discount » appartient clairement au passé. La tendance est à une hausse régulière.
En 2018, le prix moyen du mètre carré tournait autour de 727 $. En 2023, il frôlait les 998 $, et en 2025 les études convergent vers une fourchette de 1 130–1 185 $/m² pour les projets neufs, avec une hausse annuelle d’environ 11–14 % selon les segments. Les appartements plus anciens restent légèrement en dessous, autour de 1 100–1 169 $/m², mais leur progression est parfois plus rapide en pourcentage.
40.5
Part des appartements vendus à moins de 1 000 $/m² en 2025, en recul de plus de 50 %.
Comparatif des prix par quartier de Batoumi et sa région
Le marché est très segmenté géographiquement. Les chiffres suivants donnent un ordre de grandeur des prix minimums par mètre carré dans différents secteurs de la ville et de ses environs.
Batoumi : principaux quartiers
| Quartier de [Batoumi] | Prix à partir de (€/m²) | Prix total indicatif à partir de (USD) |
|---|---|---|
| Vieille ville (Old City) | 3 100 $/m² | 91 430 $ |
| Centre-ville (Downtown) | 1 859 $/m² | 35 010 $ |
| Batumi Boulevard | 1 713 $/m² | 33 285 $ |
| Rustaveli | 2 308 $/m² | 47 430 $ |
| Bagrationi | 1 172 $/m² | 35 010 $ |
| Javakhishvili | 1 239 $/m² | 40 545 $ |
| Khimshiashvili | 1 778 $/m² | 43 918 $ |
| Aghmashenebeli | 866 $/m² | 25 935 $ |
| Tamar | 2 026 $/m² | 30 900 $ |
| Kakhaberi | 1 350 $/m² | 67 504 $ |
| Quartier de l’aéroport | 1 401 $/m² | 27 900 $ |
Autour de Batoumi, certaines localités balnéaires prennent aussi de la valeur, parfois à des niveaux comparables ou supérieurs aux meilleurs quartiers de la ville.
Stations balnéaires proches de Batoumi
| Localité côtière | Prix à partir de (USD/m²) | Prix total indicatif à partir de (USD) |
|---|---|---|
| Gonio | 2 091 $/m² | 29 000 $ |
| Kvariati | 2 300 $/m² | 56 639 $ |
| Makhinjauri | 1 246 $/m² | 29 463 $ |
| Chakvi | 1 339 $/m² | 23 270 $ |
| Kobuleti | 1 321 $/m² | 28 800 $ |
Gonio–Kvariati ressort très clairement comme un nouveau « hotspot » : la zone affiche une hausse annuelle d’environ 5,7 % en 2025, avec des prix moyens à 1 715 $/m² mais un éventail qui va de 1 150 à 5 800 $/m² pour les projets les plus luxueux.
Quel rendement espérer en louant un bien à Batoumi ?
La rentabilité locative est l’argument massue de Batoumi. Les différentes études citées convergent vers des rendements bruts moyens de l’ordre de 8–9 % par an, nettement au-dessus de nombreuses villes européennes : autour de 8,6–8,8 % à Batoumi, contre 5,5 % à Budva, 5,9 % à Lisbonne ou 4,6 % à Nice. Certains scénarios, bien positionnés et bien gérés, montent bien plus haut.
Des articles citent des rendements locatifs moyens de 10–13 %, voire 12–20 % pour des locations saisonnières très optimisées. Mais il faut distinguer le discours marketing des chiffres réalistes : pour la plupart des investisseurs, un rendement brut compris entre 7 et 10 % en devise forte reste une base raisonnable, à condition de soigner l’emplacement, la qualité du bien et la gestion.
Exemple chiffré : petit appartement touristique
Un scénario souvent repris concerne un studio d’environ 30 m², acheté 18 000 $ (soit 600 $/m², niveau qui correspond plutôt à des opérations très en amont et à des « black frames » dans des zones moins centrales). Le loyer journalier est estimé à 60 $ en haute saison (juin–octobre) et 30 $ en basse saison, avec environ 24 jours loués par mois en saison et 11 jours le reste de l’année. À cela s’ajoute un loyer de 300 $/mois pour une location longue de quelques mois hors saison.
6700
Revenu net annuel généré, représentant plus de 37% du prix d’achat initial dans ce cas extrême.
Sur la base de budgets plus en phase avec les niveaux actuels (studio entre 25 000 et 35 000 $, appartement de 70–80 000 $ dans un complexe en front de mer), les projections réalistes situent la rentabilité brute typique entre 7 et 13 % selon :
Exemple :
À Nice, le prix et la demande locative varient selon plusieurs critères. Le quartier est déterminant : la Vieille Ville et la Nouvelle Promenade sont plus prisées et chères que la périphérie. Le mode de location diffère aussi, avec des offres saisonnières (courtes durées, tarifs élevés) face aux locations long terme (loyers plus stables). Le niveau de services joue un rôle, opposant les résidences gérées type aparthôtel (services inclus) aux immeubles classiques (moins de services). Enfin, la saisonnalité impacte les taux d’occupation, notamment en hiver où la demande peut fluctuer selon l’attrait touristique.
Rendement par quartier : un marché très hétérogène
Les études de rendement par zone montrent des écarts significatifs. Le quartier Bagrationi, par exemple, combine des prix d’achat encore relativement abordables et des loyers soutenus, ce qui en fait un terrain de jeu prisé pour les investisseurs orientés rentabilité.
Bagrationi : exemple de rendements (données Q3 2023)
| Type de bien | Prix moyen (EUR) | Loyer mensuel (EUR) | Rendement brut annuel estimé |
|---|---|---|---|
| Studio | 40 674 € | 426 € | 12,57 % |
| 1 chambre | 56 754 € | 473 € | 10,00 % |
| 2 chambres | 89 388 € | 615 € | 8,26 % |
| 3 chambres | 110 670 € | 946 € | 10,26 % |
D’autres secteurs clés comme Khimshiashvili (Nouvelle promenade), le quartier de l’aéroport ou la vieille ville offrent des rendements légèrement inférieurs mais toujours élevés pour des marchés européens, souvent entre 6,5 et 9 % selon la typologie.
Un point important émerge de ces données : le marché des studios est déjà très chargé. Si les micro-surfaces affichent parfois les meilleurs rendements bruts, les appartements plus spacieux (2–3 pièces) ont généralement une meilleure liquidité à la revente et intéressent davantage les familles et les résidents de long terme.
Comprendre les différents segments : black frame, white frame, turnkey
Les prix cités sur les plateformes et par les promoteurs à Batoumi peuvent sembler très attractifs, mais il faut impérativement vérifier l’état de livraison du bien. Trois grandes catégories dominent :
– black frame : le squelette brut. Structure en béton, sans finitions, parfois sans plomberie ni électricité installées. C’est le moins cher (studios/1 chambre entre 12 000 et 30 000 $), mais les travaux additionnels peuvent facilement ajouter 10 000 $ pour un petit studio.
– white frame : le gros œuvre intérieur est fait (murs enduits, sols coulés, menuiseries installées), mais tout l’aménagement (cuisine, salle de bain, peinture, mobilier) reste à financer. Les prix pour ce niveau tournent en général entre 20 000 et 38 000 $ pour les petites surfaces.
Astuce :
Un appartement clé en main est totalement fini et meublé, prêt à être loué ou habité. Dans les résidences de type hôtel, cela inclut souvent l’électroménager, la literie, parfois même la vaisselle et les rideaux. Pour ce niveau de finition, le coût se situe généralement entre 25 000 et 50 000 $ pour un studio, et peut être beaucoup plus élevé dans les complexes de marque ou en front de mer.
Le choix entre ces options dépend du profil de l’investisseur. Ceux qui cherchent un rendement rapide et une gestion à distance privilégieront le clé en main avec gestion intégrée, au prix d’un ticket d’entrée plus élevé. Les profils plus « bricoleurs » ou disposant d’un réseau local peuvent s’intéresser aux black frames, mais l’écart de prix avec le marché actuel se réduit à mesure que les coûts de construction montent.
Quartiers et stratégies : où investir à Batoumi ?
Le choix du quartier est déterminant pour la performance locative… et pour le profil de risque. Chaque zone de [Batoumi] répond à une stratégie différente.
Nouvelle promenade (New Boulevard) : le moteur des ventes
La Nouvelle promenade concentre une grande partie des nouvelles constructions. En première moitié de 2025, ce district a été le champion des ventes avec plus de 4 000 unités écoulées, en hausse de près de 22 % sur un an. Les prix y ont grimpé autour de 1 445 $/m² en moyenne, avec une progression de 11,7 % en un an.
C’est un secteur moderne, relativement calme par rapport à la vieille ville, avec des centres commerciaux, des écoles, la proximité de l’aéroport et une urbanisation pensée pour la vie à l’année. L’offre y va du studio dans des immeubles de 20 à 40 étages à des résidences de standing avec piscines, spa, salles de sport et services hôteliers.
Pour un investisseur, la Nouvelle promenade est un compromis intéressant :
– forte liquidité,
– excellente demande locative,
– perspectives de valorisation solides grâce au développement continu,
– facilité de gestion avec de nombreux services sur place.
Vieille ville / Old Boulevard : l’historique haut de gamme
Le centre historique, avec ses rues étroites et ses bâtiments rénovés d’inspiration européenne, se situe dans la fourchette haute des prix, souvent entre 1 800 et plus de 3 100 $/m² selon la rue et le type d’immeuble. Les loyers saisonniers y sont élevés : 60 à 100 $ la nuit pour un 1+1 en été, 25 à 40 $ en hiver, 700 à 900 $ par mois pour des locations de moyenne durée.
Bon à savoir :
Le marché bénéficie d’une demande soutenue toute l’année, portée par le tourisme et les voyageurs d’affaires. Les rendements moyens sont de 8 à 10 %, mais l’investissement initial est élevé et l’offre neuve est limitée. Ce secteur est idéal pour acquérir un bien prestigieux avec une bonne liquidité à la revente.
À une quinzaine de minutes en voiture du centre, Gonio s’impose comme l’un des projets les plus ambitieux de la côte géorgienne. Environnement plus préservé, plages réputées pour leur propreté, vues dégagées sur la mer et arrivée de grands acteurs internationaux.
Plusieurs projets stratégiques y sont en cours ou annoncés :
Développements Immobiliers à Gonio
Découvrez les principaux projets de grande envergure en cours ou planifiés dans la zone de Gonio, combinant tourisme, résidentiel de luxe et loisirs.
Un projet de 260 hectares piloté par EMAAR/Eagle Hills, comprenant une marina, des résidences de luxe, des centres commerciaux, des hôtels de chaîne et des ports de plaisance.
Un vaste resort en formule ‘all inclusive’ offrant plus de 100 équipements : aquaparks, spa, restaurants et clubs pour enfants.
Séries de résidences (Radisson, Wyndham Grand, Green Side) en première ligne mer, avec piscines, plage privée, spa, restaurants et parkings souterrains.
Les prix y démarrent autour de 2 091 $/m², avec des unités de standing pouvant largement dépasser les 5 000 $/m² dans les meilleures positions. La rentabilité locative se situe en général entre 7 et 10 % par an, avec un pic de revenus en été. C’est un pari à la fois sur la rareté du foncier balnéaire et sur la montée en gamme de la destination.
Quartier de l’aéroport et intérieurs : l’entrée de gamme à potentiel
Le district de l’aéroport et les zones intérieures proposent les prix au mètre carré les plus modérés de la ville, souvent entre 866 et 1 401 $/m². Ce sont des quartiers en développement, avec encore beaucoup de travaux en cours et une infrastructure parfois en retard (écoles, commerces).
6–8
Les rendements bruts atteignables dans ces secteurs, ciblant les résidents de longue durée avec des loyers modérés.
Périphérie verte : Makhinjauri, Chakvi, Kobuleti
Au nord de Batoumi, Makhinjauri et Chakvi attirent les projets plus « éco », avec de la verdure, des vues panoramiques et une densité bâtie plus faible. Les prix y oscillent autour de 1 000–1 300 $/m², avec un rendement locatif annuel estimé à 6–8 %. Le profil de risque est différent : la demande y est très saisonnière, mais les perspectives de valorisation sont bonnes à moyen terme, notamment à Makhinjauri où la tendance éco-responsable pourrait soutenir des hausses de 7–10 % par an.
Kobuleti, plus au nord, propose aussi des projets de villégiature avec des prix proches de 1 281 $/m². Là encore, la clé réside dans le bon choix de l’emplacement et du promoteur.
Les grands projets qui peuvent changer la carte du marché
L’un des éléments à ne pas sous-estimer lorsqu’on investit à Batoumi, c’est l’effet d’entraînement des très grands projets d’infrastructure et des mégaprojets immobiliers.
Parmi les plus marquants :
– Ambassadori Island Batumi : développement sur 84 hectares d’îlots et de péninsules artificielles au nord de la ville, porté par Ambassadori Group. Le projet prévoit villas, gratte-ciel, centres commerciaux, yacht club, promenades, parcs aquatiques, écoles, hôtels et résidences. Le premier secteur (environ 25 hectares) est en phase d’ouverture progressive. À terme, ce programme pourrait redessiner le front de mer nord et attirer une clientèle très haut de gamme.
Bon à savoir :
Le complexe balnéaire Gonio Marina, développé par EMAAR et Eagle Hills avec un investissement de 6 milliards de dollars, comprend une marina, des résidences de marque, des centres commerciaux et des hôtels de luxe. Ce projet est considéré comme le développement le plus structurant pour le secteur Gonio–Kvariati et, par extension, pour l’ensemble du marché immobilier de Batoumi.
– Cube Tower : une tour de 260 mètres annoncée comme le plus haut bâtiment de Géorgie, renforçant l’image de skyline verticale de la ville.
– Extension de l’aéroport international de Batoumi : projet de plus de 12,5 millions de GEL rien que pour 2025, comprenant l’agrandissement du terminal passagers, la réfection de la piste, l’extension des parkings avions (jusqu’à neuf appareils moyens simultanés), l’amélioration des zones de contrôle des passeports. En 2024, l’aéroport a déjà accueilli près de 945 000 passagers, en hausse de plus de 50 % par rapport à l’année précédente.
Bon à savoir :
Le contournement routier de Batoumi est désormais en service et l’autoroute Est-Ouest reliant Tbilissi à la côte est en voie d’achèvement, réduisant le trajet à moins de trois heures. Ce corridor stratégique consolide le rôle de la ville dans la route de la soie moderne et améliore l’accès pour les touristes.
– Investissements publics massifs : plus de 7 milliards de GEL de dépenses d’infrastructures à l’échelle du pays en 2024, dont une partie ciblée sur les zones touristiques comme [Batoumi]. Le gouvernement prévoit aussi plus de un milliard de GEL pour les infrastructures touristiques d’ici 2028.
Pour un investisseur, ces projets sont à la fois une opportunité (augmentation des flux, prestige, hausse des prix dans les périmètres concernés) et un signal à analyser : certains secteurs pourraient être suréquipés en logements touristiques d’ici la fin de la décennie.
Un cadre légal surprenamment favorable aux étrangers
L’un des grands atouts de la Géorgie, et donc de Batoumi, c’est la simplicité juridique pour les investisseurs non-résidents.
Les étrangers disposent des mêmes droits que les citoyens géorgiens pour acheter et détenir des biens résidentiels et commerciaux en pleine propriété (« freehold »), transmissibles par héritage. La seule vraie restriction porte sur les terres agricoles, inaccessibles en direct aux étrangers (sauf via une société géorgienne).
Bon à savoir :
Aucun permis de séjour ni identifiant local n’est requis pour acheter. Le transfert de propriété est numérique : le Registre public, accessible 24h/24 et basé sur la blockchain depuis 2017, enregistre un bien en 1 à 4 jours (24h en express). Toutes les charges, hypothèques et litiges sont consultables publiquement.
Le processus type d’achat se déroule en quelques étapes :
Astuce :
L’achat d’un bien immobilier en Géorgie suit un processus structuré. Il convient d’abord de définir sa stratégie (location courte durée, long terme ou résidence personnelle). Ensuite, la recherche de bien peut s’effectuer via des plateformes spécialisées, des agences locales ou des portails comme Korter.ge ou Avezor. Une due diligence juridique est essentielle : un avocat local doit vérifier la propriété, l’absence d’hypothèques et la conformité urbanistique. La signature du contrat de vente, bilingue (géorgien et langue de l’acheteur), se fait devant notaire ou au Service public. Le paiement s’effectue généralement par virement bancaire en GEL ou en devises, certaines transactions acceptant les cryptomonnaies. Enfin, l’enregistrement du titre au Registre public est obligatoire, avec un droit fixe de 50 à 200 GEL selon le délai souhaité.
Les étrangers peuvent mandater un représentant par procuration notariée (Power of Attorney) pour tout faire à distance, y compris l’ouverture d’un compte bancaire, la signature de contrat et l’inscription au registre.
Fiscalité : un environnement léger mais à bien maîtriser
La fiscalité immobilière en Géorgie fait partie des plus attractives d’Europe, à condition de respecter les procédures.
– Il n’y a ni taxe de mutation, ni droits de timbre à l’achat entre particuliers.
– Les frais d’enregistrement de la propriété restent symboliques (50–200 GEL).
– L’impôt annuel sur la propriété est en pratique nul pour la plupart des investisseurs particuliers dont le revenu en Géorgie ne dépasse pas 40 000 GEL par an. Au-delà, la taxe est progressive, mais plafonnée à 1 % de la valeur marchande du bien, avec des taux effectifs souvent autour de 0,5–0,8 %.
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La durée minimale de détention pour bénéficier d’une exonération fiscale sur la revente d’un bien immobilier en France
– si le bien résidentiel est revendu plus de deux ans après l’achat, il n’y a aucun impôt sur la plus-value ;
– en cas de revente dans les deux ans, la plus-value est taxée à 20 % (pour les particuliers hors dispositifs spécifiques).
Pour les revenus locatifs, deux régimes principaux :
– propriétaire enregistré pour la location résidentielle : taux forfaitaire de 5 % sur les loyers bruts, sans déduction de charges, à condition de déclarer mensuellement ses loyers ;
– régime de droit commun : imposition à 20 % sur le revenu net (après déduction des charges documentées).
Attention :
Au-delà de 100 000 GEL de revenus locatifs annuels, l’immatriculation à la TVA (au taux de 18 %) devient obligatoire pour certaines formes d’exploitation assimilées à une activité commerciale.
Plusieurs dispositifs supplémentaires existent (statut de « small business » à 1 % du chiffre d’affaires jusqu’à 500 000 GEL, régime micro-entreprise à 0 %, etc.), mais ils s’appliquent surtout aux investisseurs qui structurent leurs activités via une société locale.
Enfin, l’investissement immobilier peut ouvrir la porte à un permis de séjour :
– pour une propriété d’une valeur marchande supérieure à 100 000 $, un permis de résidence de courte durée, renouvelable annuellement ;
– au-dessus de 300 000 $, un permis de résidence pour investisseur, qui peut mener à la résidence permanente après 5 ans de détention.
Comment financer son achat à Batoumi ?
Plusieurs options de financement sont ouvertes aux étrangers :
Bon à savoir :
Trois principales options existent : l’achat comptant en devise forte (solution la plus simple et rapide), le crédit hypothécaire auprès de banques locales (jusqu’à 70% de la valeur, apport de 30%, taux ~7%, conditions strictes pour non-résidents), et les plans de paiement échelonnés des promoteurs (souvent sans intérêt, apport 20-30%, étalé sur 12 à 60 mois). Attention : pour ce dernier, la propriété légale n’est transférée qu’après paiement complet, avec un risque de perte des versements en cas de défaut.
Certains projets, comme SUMMER 365, acceptent même les paiements en cryptomonnaie, ce qui élargit encore la palette de financements possibles pour les investisseurs internationaux.
Coûts de gestion, charges et rentabilité nette
Si les rendements bruts à Batoumi sont séduisants, un calcul sérieux doit intégrer les coûts de possession et d’exploitation.
Les estimations disponibles donnent les ordres de grandeur suivants :
– charges de copropriété : en général 2–3 $/m² par mois pour les complexes standards, 1,5–3 GEL/m² pour les résidences avec piscines et services (soit 20–60 $ par mois pour un studio ou un petit 2 pièces) ;
– factures d’eau, d’électricité, de gaz et d’internet : environ 50 $ par mois pour un studio, un peu plus pour un grand appartement ;
– assurance habitation facultative : 100–300 $ par an, plus éventuellement 50–150 $ pour une responsabilité civile ;
– taxes diverses (déchets, petites redevances locales) : 20–50 GEL par an.
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Les coûts annuels de possession d’un bien locatif peuvent atteindre jusqu’à 3 000 dollars pour une exploitation intensive avec de nombreux services.
Pour la gestion locative, les complexes de type aparthotel prélèvent généralement 30–40 % des revenus bruts en échange d’une prise en charge complète (commercialisation, accueil, ménage, maintenance). Les agences spécialisées sur Airbnb et les plateformes de courte durée facturent des commissions comparables.
En intégrant ces charges et la fiscalité (5 % sur les loyers bruts dans le cas le plus favorable), la rentabilité nette d’un bon investissement à [Batoumi] se situe plutôt dans une fourchette de 5–9 % selon le niveau de risque et le degré d’implication personnelle dans la gestion.
Les risques d’un marché très attractif
Le tableau est globalement positif, mais Batoumi n’est pas un eldorado sans risques. Plusieurs points appellent à la prudence.
Risque de surconstruction et de pression sur les loyers
Les projections font état de plus de 58 000 nouveaux appartements à construire entre 2025 et 2029 à [Batoumi], dont plus de 46 000 considérés comme « biens d’investissement ». Près de 98 % de ces unités se situent dans la tranche de 1 000–2 000 $/m², essentiellement des studios et petits appartements destinés au marché locatif touristique.
Le nombre de locations de courte durée devrait doubler d’ici 2029. Or, les prix de vente augmentent plus vite que les loyers : les rendements moyens ont déjà légèrement reculé, et les analystes s’attendent à un maintien des taux de rendement dans une fourchette 7–10 % plutôt qu’aux 12–15 % mis en avant par certains promoteurs.
Attention :
Un afflux massif de nouvelles chambres d’hôtel, sans augmentation équivalente de la demande touristique, pourrait entraîner une baisse du taux d’occupation et une pression à la baisse sur les prix. Les projections pour 2029 indiquent que les rendements pourraient alors chuter, se situant potentiellement entre 3,4 % et 7,4 % selon l’évolution des flux touristiques.
Risques juridiques et qualité des promoteurs
Un autre écueil fréquent concerne les problèmes de titres de propriété, les litiges urbanistiques ou les promoteurs en difficulté. Dans un marché aussi bouillonnant, toutes les sociétés de construction ne se valent pas. Certaines offres très agressives en prix masquent des permis incomplets, des retards chroniques, voire des structures financières fragiles.
La croyance selon laquelle « acheter en direct au promoteur est toujours plus sûr et moins cher » est trompeuse. Les contrats standard de certains développeurs limitent fortement les pénalités en cas de retard et restreignent les droits de résiliation de l’acheteur. Les brochures commerciales, quant à elles, embellissent parfois la réalité future des infrastructures (piscine jamais construite, accès mer limité, routes non réalisées).
D’où l’importance :
Astuce :
Pour un investissement immobilier sécurisé en Andorre, il est crucial de vérifier systématiquement le statut du terrain et les charges au Registre public, de sélectionner des promoteurs ayant un solide historique (comme Alliance, Orbi, Next, Horizon ou Wyndham Grand), et de se faire assister par un avocat local indépendant, particulièrement pour les achats en VEFA ou avec des plans de paiement étalés.
Volatilité macroéconomique et géopolitique
La Géorgie affiche une croissance économique robuste (autour de 5 % par an), une stratégie claire de rapprochement avec l’Union européenne et une politique fiscale très pro-investisseurs. Mais le pays reste exposé aux tensions régionales, à la volatilité du lari face au dollar ou à l’euro, et aux aléas de la conjoncture mondiale.
Une baisse de la demande touristique liée à une crise internationale, à des restrictions de voyage depuis certains pays émetteurs ou à un choc géopolitique pourrait impacter, même temporairement, les taux d’occupation et la rentabilité des biens à vocation touristique.
Profil d’investisseur : pour qui Batoumi est-elle adaptée ?
Au vu de tous ces éléments, investir dans l’immobilier dans la ville de Batoumi convient particulièrement à plusieurs profils :
Exemple :
Le marché immobilier côtier portugais attire différents profils d’investisseurs, notamment : l’investisseur orienté revenu locatif, prêt à accepter une certaine saisonnalité en échange de rendements supérieurs à la moyenne européenne ; le particulier cherchant une résidence secondaire au bord de la mer, susceptible de s’autofinancer grâce à des locations saisonnières ; le résident temporaire ou le digital nomad désirant réduire son coût de vie tout en capitalisant à long terme sur la hausse des prix ; et enfin, l’investisseur patrimonial qui vise une plus-value modérée mais régulière (5–10 % par an en zone prime) et apprécie la sécurité d’un cadre légal simple et transparent.
En revanche, [Batoumi] n’est pas forcément adaptée à ceux qui recherchent une liquidité immédiate (la revente reste un processus qui demande du temps), un rendement garanti, ou une exposition uniquement résidentielle sans composante touristique.
Comment structurer une démarche d’investissement à Batoumi ?
Pour transformer l’attrait théorique en projet concret, plusieurs étapes s’imposent.
D’abord, clarifier son objectif principal : rendement, plus-value, usage personnel, ou mélange des trois. Un investisseur focalisé sur le cash-flow privilégiera des zones comme Bagrationi, le quartier de l’aéroport ou certaines parties de la Nouvelle promenade, avec des projets offrant gestion intégrée. Un profil orienté prestige et revente future visera plutôt Gonio, la vieille ville ou des résidences de marque sur le front de mer.
Astuce :
Pour établir une tarification précise, il est essentiel de se documenter finement sur les prix et loyers réels, par quartier et par typologie de bien. Utilisez les tableaux chiffrés d’études de marché comme point de départ, puis complétez ces données par une visite sur place, des entretiens avec des gestionnaires locaux et la consultation de plateformes comme Airbnb. Cette approche permet d’obtenir une vision actualisée et concrète des taux d’occupation et des tarifs à la nuitée pratiqués.
Puis, sélectionner soigneusement les projets. Les grands complexes en cours de construction (Calligraphy Towers, Alliance Centropolis, OKTO ART HOUSE, Blue Sky Tower Holiday Inn, etc.) proposent souvent des plans de paiement attractifs et une forte dimension marketing. Les projets déjà livrés, en revanche, permettent de vérifier sur pièces la qualité de construction, le fonctionnement de la copropriété et la réalité des loyers.
Enfin, cadrer juridiquement et fiscalement l’opération : choix entre détention en direct ou via société, inscription éventuelle comme bailleur pour bénéficier du taux de 5 % sur les loyers, anticipation des documents nécessaires pour un futur permis de séjour, recours systématique à un avocat pour la due diligence.
En conclusion : un marché porteur, mais qui exige désormais une approche professionnelle
Investir dans l’immobilier dans la ville de Batoumi reste, à ce stade, l’un des moyens les plus accessibles pour obtenir un actif tangible en bord de mer, dans une juridiction à fiscalité légère, avec des rendements locatifs supérieurs à ceux de nombreuses capitales européennes. Les fondamentaux – tourisme en croissance, afflux d’investisseurs étrangers, grands projets d’infrastructures, cadre légal propropriété privée – demeurent solides.
Bon à savoir :
Le marché de l’immobilier locatif entre dans une phase de maturité : les prix ont déjà significativement augmenté et la concurrence sur les locations saisonnières est forte, avec un risque de surproduction dans certains segments. La réussite d’un investissement dépendra désormais d’une analyse approfondie du quartier, du type de bien, du promoteur, de la stratégie fiscale et de la qualité de la gestion.
Pour les investisseurs prêts à faire ce travail, à s’entourer de professionnels locaux et à adopter une vision à moyen-long terme, [Batoumi] offre encore un terrain d’opportunités rare en Europe : la possibilité de combiner style de vie balnéaire, potentiel de plus-value et revenus locatifs robustes dans une même opération.
Pourquoi il est préférable de me contacter ? Voilà un exemple concret :
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Batoumi en Géorgie, pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une monnaie et un marché émergents. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés géorgiens (Tbilissi, Koutaïssi, Batoumi), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble proche du front de mer à Batoumi, ville touristique en forte croissance, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – avec la conscience que plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier (proche plage ou centre), mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale internationale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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