Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située sur la côte adriatique au sud du Monténégro, la ville de [Bar] attire de plus en plus les investisseurs immobiliers qui cherchent un compromis entre bord de mer, prix encore raisonnables et potentiel de hausse des valeurs. Loin du bling-bling de Budva ou des cartes postales de Kotor, [Bar] joue une autre partition : celle d’un grand port en pleine mutation touristique, avec un marché immobilier encore jugé « sous-évalué » par de nombreux spécialistes.
Cet article détaille les aspects concrets d’un investissement immobilier à Bar, incluant les niveaux de prix actuels, les rentabilités locatives, la fiscalité applicable, les quartiers, les projets en cours, les charges à prévoir et les profils d’investisseurs les plus adaptés.
[Bar], une ville portuaire en plein tournant touristique
Pendant longtemps, [Bar] a surtout été vue comme un point de transit : port principal du pays, terminus ferroviaire vers Belgrade, escale vers l’Italie. En 15 à 20 ans, le décor a changé. La municipalité a fait du tourisme et de l’agriculture (notamment l’oléiculture et le vin) les deux priorités de sa stratégie de développement, avec un impact direct sur l’immobilier.
La riviera de Bar s’étend sur 44 kilomètres de littoral.
La ville cumule plusieurs atouts structurants pour un investisseur :
Plus grand port du Monténégro, Bar accueille des escales de croisières (déjà trois paquebots et 15 000 touristes sur une saison récente, avec une quinzaine d’escales programmées). Sa connectivité est solide : route côtière, gare vers Belgrade, ferry vers l’Italie, et l’aéroport international de Podgorica est à environ 45 minutes. Le climat méditerranéen offre des étés secs et chauds (jusqu’à 30 °C) et des hivers doux (autour de 5 °C). L’environnement naturel est varié : mer, montagnes proches, Parc national du lac de Skadar, et environ 200 km de sentiers balisés pour le canyoning, la randonnée ou le VTT. Son positionnement touristique est en pleine montée, mais reste moins axé sur le luxe et moins saturé que la baie de Kotor.
Sur le plan macro, le pays lui‑même est porté par un boom touristique durable. Le Monténégro a enregistré une hausse moyenne annuelle de 6,6 % des arrivées de touristes depuis 2007. En 2023, 2,6 millions de visiteurs ont été comptabilisés, et les projections évoquent environ 3,4 millions d’arrivées à horizon 2028. [Bar] fait partie des quatre destinations côtières les plus fréquentées avec Budva, Ulcinj et Herceg Novi.
Un marché immobilier monténégrin en forte hausse… mais [Bar] reste abordable
Au niveau national, le marché immobilier a connu une envolée ces dernières années. Les prix des logements neufs ont grimpé de plus de 20 % en un an (environ 21,4 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2024, pour atteindre 1 821 €/m² en moyenne). Sur la côte, la hausse est encore plus marquée : environ 2 107 €/m² en moyenne au deuxième trimestre 2024, soit près de 50 % de plus qu’un an auparavant, niveau record historique.
Malgré cette tension générale, la région de [Bar] se distingue encore par des prix plus doux que les stations vedettes du pays. Les données disponibles permettent de dresser la comparaison suivante.
Prix moyens au mètre carré : [Bar] versus autres villes
| Ville / Région | Type de bien | Fourchette de prix indicatifs (€/m²) |
|---|---|---|
| Podgorica (capitale) | Appartements | 1 700 – 2 000 |
| Budva (côte premium) | Appartements | 2 700 – 5 000 |
| Kotor (côte premium) | Appartements | 2 250 – 3 900 (jusqu’à 5 000+ en front de mer) |
| Tivat (développements luxe) | Appartements | 3 500 – 5 700 (jusqu’à 7 200+ dans certains projets) |
| Côte monténégrine (moyenne) | Logements neufs | ≈ 2 107 (T2 2024) |
| [Bar] – immeubles neufs | Appartements | 1 600 – 2 500 |
| [Bar] – marché secondaire | Appartements | À partir d’environ 1 400 |
| Riviera de [Bar] – appartements | Appartements haut de gamme | 1 400 – 3 000 |
| Riviera de [Bar] – maisons/villas | Maisons, cottages, villas | 1 200 – 3 500 |
Dans les faits, on trouve encore, à [Bar], des studios et petits T2 en construction entre 800 et 1 700 €/m² selon l’emplacement et la phase du projet. À l’inverse, un appartement de 89 m² en première ligne de mer, dans une résidence avec plage privée, piscine, aire de jeux, cheminée et chauffage au sol, s’est récemment vendu 290 000 € – soit légèrement au‑dessus de 3 000 €/m², un prix qui reste inférieur à des biens de standing équivalent à Budva ou Tivat.
Bar est encore largement sous‑valorisée au regard de sa situation, de ses infrastructures et de la dynamique de développement. Les données indiquent déjà une hausse d’environ 20 % des prix résidentiels sur les deux dernières années, tirée par les travaux d’infrastructures, les projets hôteliers et l’afflux d’acheteurs étrangers.
Experts locaux
Dynamique locale : investissements lourds et planification urbaine
L’un des éléments clés pour comprendre le potentiel de [Bar] est la masse d’investissements annoncés ou en cours. Près de 200 millions d’euros sont engagés dans la municipalité, principalement pour augmenter les capacités hôtelières et moderniser l’offre touristique.
Parmi les projets cités :
Initiatives et projets clés pour moderniser et étendre l’offre hôtelière et les infrastructures de transport dans la région de Bar et ses alentours.
Développement sur la ‘Côte de la Perle’ à Čanj et à Maljevik, ainsi qu’un nouvel hôtel du groupe Akor en centre-ville de Bar.
Rénovation de complexes existants tels que Korali et Inex Zlatna Obala pour moderniser l’offre.
Développement à proximité du lac de Skadar avec des établissements comme l’hôtel De’Andros (50 chambres, spa, sky-bar, 40 emplois locaux).
Proposition d’une liaison par téléphérique entre l’Adriatique et le lac de Skadar pour connecter le littoral et l’arrière-pays.
Plan de boulevard entre Sutomore et Šušanj, et amélioration des routes Bar–Sukobin et Virpazar–Sutorman–Bar.
La municipalité se distingue aussi par sa volonté affichée de contenir l’urbanisation résidentielle incontrôlée sur son littoral. [Bar] est présentée comme la seule commune qui a réellement réussi à protéger sa zone touristique d’un mitage par les immeubles d’habitation, ce qui est un point important pour la valeur future des biens à vocation touristique : l’offre de front de mer restera structurellement limitée.
Nouveaux projets résidentiels emblématiques à [Bar]
Deux développements illustrent la nouvelle génération de projets urbains dans la ville :
| Projet | Localisation | Caractéristiques principales | Livraison indicative |
|---|---|---|---|
| Résidence « 375 » | [Bar] – Centar | Immeuble moderne à 700 m de la mer, quartier central bien connecté, appartements de diverses tailles, finitions contemporaines, accès à écoles, commerces et services à pied. | Annoncée pour janvier 2027 |
| Complexe mixte KO Novi Bar | KO Novi Bar | Bâtiment mixte résidentiel/commercial > 32 000 m², 2 sous‑sols + RDC + 10 étages, deux tours (A & B) avec 105 appartements, centre commercial, hôtel, 22 appartements commerciaux, garage pour 202 véhicules, parkings extérieurs, espaces verts. | Démolition des bâtiments existants planifiée, concept validé |
D’autres programmes ciblent un segment plus premium en centre‑ville, comme un complexe à côté du marché couvert de [Bar], avec appartement T2 de 55,29 m² en vente, spa & wellness de 520 m² avec piscine et salle de sport, aire de jeux, café‑pâtisserie, cour privée et réception 24/7. Livraison prévue : fin 2025. L’acheteur y est exempté de taxe de transfert de 3 % car il achète en direct du promoteur (la TVA est déjà comprise dans le prix).
Pour un investisseur, un projet en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) dans le secteur touristique combine deux leviers financiers : la plus-value potentielle réalisée entre le prix d’achat sur plan et la valeur de marché du bien une fois livré, et la possibilité de générer des revenus locatifs grâce à une double clientèle, à la fois locale (pour des locations de longue durée) et touristique (pour des locations de courte durée).
Niveaux de loyers à [Bar] : long terme et saisonnier
Les données de marché permettent de se faire une idée assez précise des niveaux de loyers pratiqués, à la fois sur le marché local de la location classique et sur la location saisonnière type Airbnb.
Sur le long terme, un portail recensait 62 annonces de location dans la région de [Bar], avec des biens répartis entre la ville elle‑même et ses faubourgs (Šušanj, Sutomore, Bjelishi, Dobra Voda, Ilino, Utjeha, Ulcinj, Čeluga…).
Exemples de loyers mensuels dans la région de [Bar]
| Localisation | Surface / Type | Loyer mensuel (approx.) |
|---|---|---|
| Šušanj | Appartement 130 m², 4 chambres | 600 € |
| Centre de [Bar] | Appartement moderne, 100 m de la mer | 850 € |
| [Bar] – proche école | Appartement | 450 € |
| Ilino | Neuf 38–51 m² | 450 – 550 € |
| Dobra Voda | 100 m² avec cour privée | 950 € |
| Šušanj | 1 chambre, vue mer | 600 € |
| Bjelishi | 58 m² | 600 € |
| Centre de [Bar] | 75 m² | 800 € |
| Dobra Voda (résidence fermée) | 119 m², piscine | 950 € |
| Centre de [Bar] | RDC 64 m² | 500 € |
| Bjelishi | 75 m², terrasse | 700 € |
| Šušanj | 3 pièces, 100 m de la mer | 650 € |
| Centre de [Bar] | Appartement neuf | 400 € |
| Sutomore | 27 m² | 300 € |
| Čeluga | Plateau 120 m² dans immeuble moderne, piscine | 1 300 € |
| Centre – proche école | 2 chambres, 2 terrasses | 1 000 € |
Ces chiffres sont cohérents avec les statistiques de coût de la vie : un T1 de 40 m² en centre‑ville tourne autour de 300–600 €/mois, un T3 de 80 m² en centre entre 900 et 1 500 €/mois, et un peu moins hors centre.
Environ 900 logements de vacances sont référencés dans la zone de Bar. Les prix par nuit débutent à une dizaine de dollars hors taxes et varient selon la localisation, les équipements et la saison.
– environ 190 propriétés « family‑friendly » ;
– près de 220 logements acceptant les animaux ;
– une soixantaine de biens avec piscine.
Étude de cas : rentabilité d’un appartement de standing en front de mer
Pour illustrer concrètement le potentiel de rendement, prenons l’exemple très détaillé qui figure dans les données : un appartement de 89 m², deux chambres et deux salles de bain, vendu 290 000 € meubles compris, en première ligne face à la mer, avec plage et piscine privées, aire de jeux, cheminée, chauffage au sol et place de parking garantie.
La gestion locative est confiée à une société spécialisée qui gère plus de 100 biens dans tout le Monténégro. Les projections pour la location saisonnière, sur une exploitation de mai à octobre, sont les suivantes :
| Mois | Taux d’occupation estimé | Prix moyen / nuit (€) |
|---|---|---|
| Mai | 65 % | 130 |
| Juin | 80 % | 180 |
| Juillet | 95 % | 200 |
| Août | 95 % | 200 |
| Septembre | 80 % | 180 |
| Octobre | 65 % | 130 |
Les « saisons intermédiaires » (mai, juin, septembre, octobre) gagnent en puissance avec la montée du tourisme, ce qui lisse les revenus au‑delà du strict été.
La société de gestion facture :
– 30 % de commission pour un service complet (promotion, check‑in/out, ménage) ;
– et 15 % supplémentaires prélevés sur chaque réservation, ce qui tient compte des frais de plateforme et autres coûts.
En intégrant ces éléments et les charges (dont une copropriété à 1 €/m², soit 100 €/mois pour l’appartement de 89 m²), la rentabilité nette avant impôt est estimée aux alentours de 4,5 % par an, sur une base prudente. L’investisseur garde de la marge pour l’utiliser lui‑même deux mois par an (par exemple en avril et novembre).
À noter : pour une mise en location longue durée, l’estimation prudente donnée était de 700 €/mois pour quatre mois de location, soit 2 800 € de revenus annuels, scénario clairement sous‑exploité par rapport à l’option saisonnière.
Rendements locatifs au niveau national : où se situe [Bar] ?
Le Monténégro affiche des rendements bruts assez attractifs sur les appartements. Les statistiques font état d’un rendement brut moyen de 5,62 % au deuxième trimestre 2025 (5,61 % au troisième trimestre 2024). Les rendements nets sont généralement 1,5 à 2 points en dessous, en fonction des charges, impôts et frais d’agence.
Par ville, les chiffres disponibles donnent :
| Ville | Rendement locatif brut moyen (appartements) |
|---|---|
| Podgorica | ≈ 6,39 % |
| Budva | ≈ 5,85 % |
| Kotor | 6 – 7 % (jusqu’à 10 % pour certains biens d’exception) |
| Tivat | ≈ 4,64 % |
| Côte (global, incluant [Bar]) | 4,4 – 7,1 % selon localisation et type |
Même si [Bar] n’a pas de statistique isolée dans ces sources, tout indique que ses rendements s’inscrivent dans la fourchette haute de la côte, du fait de prix d’acquisition plus bas que Budva, Kotor ou Tivat pour des loyers saisonniers et annuels plutôt proches.
Les studios et T2 sont généralement les plus rentables, surtout en ville ou en bord de mer. Les appartements de luxe et les villas, bien que pouvant générer des tarifs très élevés en été, nécessitent un investissement initial plus important et sont plus sujets à la vacance hors saison.
Coûts de fonctionnement et fiscalité : ce que doit prévoir un investisseur
Pour juger un investissement, il faut regarder au‑delà du prix d’achat. Le Monténégro a la réputation d’un pays à fiscalité modérée, mais il a introduit en 2024 un système de taxes immobilières plus progressif, avec des taux plus élevés sur les biens chers. Les données disponibles permettent de dresser un tableau clair.
1. Coûts de transaction à l’achat
En cas d’achat sur le marché secondaire, l’acquéreur paie une taxe de transfert de propriété (RETT) progressive :
| Valeur du bien | Taxe de transfert (RETT) |
|---|---|
| Jusqu’à 150 000 € | 3 % du prix |
| 150 001 – 500 000 € | 4 500 € + 5 % de la part au‑delà de 150 000 € |
| Plus de 500 000 € | 22 000 € + 6 % de la part au‑delà de 500 000 € |
Cette taxe doit être réglée dans les 15 jours suivant la signature du contrat, sous peine de pénalités (0,03 % d’intérêt de retard par jour).
En cas d’achat de neuf directement auprès d’un promoteur, c’est la TVA à 21 % qui s’applique (en général déjà incluse dans le prix affiché). Dans ce cas, la taxe de transfert ne s’applique pas.
S’ajoutent :
– frais de notaire (environ 0,01 % de la valeur du bien) ;
– frais de traduction (environ 20 €/page pour les contrats) ;
– inscription au cadastre ( 0,5 % de la valeur cadastrale) ;
– honoraires d’avocat (généralement entre 1 200 € et plus selon la complexité) ;
– dépôt de garantie courant ( 10 % du prix ) lors de la signature du compromis.
L’addition globale pour l’acheteur se situe en pratique autour de 4 à 5 % du prix d’achat, hors TVA le cas échéant. Les commissions d’agence (généralement entre 2 et 5 %) sont le plus souvent à la charge du vendeur, mais il est essentiel de vérifier ce point au cas par cas dans le contrat.
2. Impôts annuels sur la propriété
Chaque propriétaire, résident ou non, paie une taxe foncière municipale annuelle. Le taux de base pour les biens résidentiels varie entre 0,25 % et 1 % de la valeur vénale ou cadastrale, avec des coefficients correcteurs en fonction :
– de la localisation (zones côtières et touristiques comme [Bar] sont plutôt en haut de la fourchette) ;
– du type de bien (usage résidentiel, tourisme, commerce…).
Pour certains actifs touristiques ou commerciaux (par exemple des hôtels), le taux peut grimper jusqu’à 5,5 %. En pratique, pour un appartement résidentiel standard à [Bar], il faut budgéter autour de 0,5 à 1 % par an, sauf statut particulier (résidence principale, propriétaires âgés, etc., qui peuvent bénéficier de réductions).
3. Fiscalité des loyers
Les revenus locatifs sont taxés à un taux forfaitaire de 15 % sur le revenu net, après abattement pour charges :
Abattement fiscal standard applicable sur le loyer brut pour une location longue durée.
Les non‑résidents sont soumis à la même fiscalité, avec souvent une retenue à la source de 15 %. Le pays applique en outre des impôts modérés sur les revenus (9–15 %), les sociétés (9–15 %) et les plus‑values (15 %).
4. Coûts courants d’un appartement à [Bar]
Les données de coût de la vie, croisées avec les informations spécifiques à l’appartement de l’étude de cas, donnent des ordres de grandeur réalistes :
– charges de copropriété dans les résidences avec services : souvent facturées au m² (dans l’exemple, 1 €/m²/mois soit 100 €/mois pour 89 m²) ;
– entretien courant (petites réparations, ménage des parties communes, etc.) : 1 à 2 €/m²/mois, soit 40 à 100 €/mois pour un T2–T3 moyen ;
– électricité, eau, chauffage, ordures pour 80–90 m² : 80 à 150 €/mois selon saison et usage (les exemples cités vont d’environ 50 € pour un studio à 61 € pour 85 m² dans certains cas, mais les fourchettes réelles, incluant chauffage et clim, sont plus larges) ;
– internet haut débit : 20 à 30 €/mois (débit moyen autour de 26 Mbps à [Bar]) ;
– assurance habitation et autres frais divers : à estimer, mais restent généralement modérés par rapport à l’Europe occidentale.
En cumulant, un investisseur peut antérieurement tabler, pour un appartement de 60–80 m², sur environ 150 à 250 € de charges récurrentes mensuelles (hors impôt et gestion locative).
Coût de la vie et salaires à [Bar] : un atout pour le long terme
Investir pour louer suppose que des locataires puissent payer. De ce point de vue, [Bar] bénéficie d’un coût de la vie inférieur à de nombreuses villes européennes, ce qui attire non seulement les retraités et familles étrangères, mais aussi les travailleurs à distance (le pays propose un visa « nomade numérique » de deux ans, sous condition de ressources d’environ 1 600 €/mois).
Les indices de coût de la vie pour [Bar] sont révélateurs :
| Indice / Ratio | Valeur à [Bar] |
|---|---|
| Cost of Living Index | 57 |
| Rent Index | 37 |
| Groceries Index | 55,6 |
| Restaurant Price Index | 57,4 |
| Cost of Living + Rent Index | 48,3 |
| Purchasing Power Local | 88,4 |
| Property Price to Income Ratio | 12,9 |
| Climate Index | 95,7 |
| Indice qualité de vie | 64 |
Le salaire mensuel net moyen se situe autour de 600–900 €, avec un salaire médian couvrant environ 0,7 mois de dépenses au niveau de vie moyen. Cela signifie qu’une grande partie de la demande locative locale porte sur des biens abordables, en particulier en dehors des quartiers les plus centraux et en dehors de la haute saison.
Malgré un marché général difficile, une demande significative persiste pour les appartements plus chers en centre-ville ou en bord de mer. Cette clientèle, composée principalement d’expatriés, de nomades numériques et de familles étrangères, se concentre sur des typologies spécifiques : les T1/T2 bien aménagés, les T3 confortables et les résidences modernes.
Les dépenses mensuelles pour un résident (hors loyer) se situent souvent entre 500 et 1 000 $, selon le niveau de confort. Pour un investisseur, cette base de coût de la vie relativement modérée favorise le développement du marché locatif longue durée, et donc la liquidité de revente si l’acheteur suivant est un utilisateur final.
Profil et stratégie d’investissement adaptés à [Bar]
À qui s’adresse [Bar] en priorité, et avec quelle stratégie ?
1. Investisseur « value » à la recherche de plus‑value
Pour ceux qui veulent jouer la carte de la revalorisation du capital, [Bar] est souvent citée parmi les « perles sous‑cotées » du sud monténégrin, aux côtés d’Ulcinj et de certaines villes de montagne. La combinaison de plusieurs facteurs crée un terrain favorable :
– prix actuels plus bas que dans les zones premium (Budva, Kotor, Tivat) ;
– hausse déjà constatée d’environ 20 % en deux ans sur les logements à [Bar] ;
– rareté croissante du foncier littoral sur une côte globalement courte (295 km de côte, 72 km de plages pour tout le pays) ;
– projets d’infrastructures majeurs (autoroute Bar–Boljare, amélioration routière, possible téléphérique vers le lac de Skadar, renforcement du port de plaisance) ;
– progrès de la candidature du Monténégro à l’Union européenne, avec alignement progressif des normes et facilitation des flux financiers (notamment automatisation prévue des virements bancaires avec l’UE à partir d’octobre 2025).
Pourcentage de revalorisation potentielle d’un achat sur plan entre le lancement et la fin de chantier sur les meilleurs emplacements.
2. Investisseur orienté rendement locatif
Pour maximiser le rendement, la stratégie classique consiste à cibler des studios et T2 dans des immeubles récents ou bien rénovés, proches de la mer ou du centre, susceptibles d’être loués à la fois :
– en longue durée à des résidents, travailleurs étrangers, télétravailleurs ;
– et en saisonnier à des touristes (familles, retraités, télétravailleurs saisonniers) pendant l’été et les intersaisons.
Compte tenu des rendements bruts moyens nationaux (5–6 % pour les appartements), de la demande touristique croissante à [Bar] et des loyers relevés sur le terrain, viser du 4 à 6 % net avant impôt est réaliste sur de bons emplacements, moyennant une gestion rigoureuse.
Les quartiers comme Šušanj, Dobra Voda ou Utjeha offrent calme et vues sur mer. Le centre-ville est idéal pour la proximité des commerces, écoles et services. La vieille ville, au charme historique, convient davantage à des projets de rénovation qu’à un investissement locatif purement rentable.
3. Acheteur « mixte » résidence secondaire + location
[Bar] se prête particulièrement bien à un modèle hybride : acheter un bien utilisable deux ou trois mois par an, et le louer le reste du temps pour couvrir en tout ou partie les charges.
Le climat agréable en mi‑saison (printemps et automne), le coût de la vie contenu et la présence d’infrastructures modernes (commerces, cafés, gare, port, accès à Podgorica) en font un pied‑à‑terre intéressant pour des Européens du nord à la recherche de soleil, sans pour autant viser les prix de Tivat ou Kotor.
Dans ce schéma, la rentabilité brute sera peut‑être un peu inférieure à celle d’un investissement « pur rendement », mais l’investisseur en retire aussi un usage personnel significatif, ce qui en fait un produit de style de vie autant qu’un placement.
Risques et points de vigilance
Le Monténégro est souvent décrit comme un marché « ouvert » et attractif, mais aussi comme un marché imparfaitement structuré. [Bar] ne fait pas exception. Quelques points de vigilance méritent d’être soulignés :
Le marché immobilier monténégrin présente des spécificités importantes : l’absence généralisée d’agent unique représente un marché inefficient avec des doublons d’annonces. Des risques existent sur les titres de propriété ou la régularité des constructions pour certains biens anciens. Le pays compte plus de 100 000 logements vacants ou peu utilisés, indiquant à la fois des opportunités et des tensions fiscales potentielles. Une fiscalité progressive s’applique désormais aux propriétés les plus chères (au-delà de 150 000 € et 500 000 €). Enfin, la saisonnalité touristique sur la côte reste marquée, avec une basse saison hivernale pour la location.
Pour limiter ces risques, les sources insistent sur l’importance :
Pour un investissement immobilier sûr en Italie, il est crucial : d’effectuer un audit juridique complet (titre de propriété, servitudes, dettes, conformité urbanistique, demande de légalisation le cas échéant) avec un avocat indépendant ; de vérifier l’ensemble des documents techniques (permis, plan, certificat énergétique, conformité des installations) surtout pour les bâtiments anciens ; de comparer plusieurs quartiers et projets pour évaluer le rapport prix/surface et les coûts d’entretien futurs ; de budgéter précisément toutes les taxes et frais (transfert, notaire, avocat, enregistrement, copropriété, maintenance, fiscalité locative) ; de s’appuyer sur une agence locale solide, habituée à travailler avec les étrangers, pour la sélection des biens et la gestion (location, maintenance).
Perspectives de marché à moyen terme
En agrégant les tendances nationales et locales, le consensus des analystes est que les prix immobiliers au Monténégro devraient continuer à progresser, mais à un rythme plus modéré que la flambée de 2024–2025. Les projections évoquent des hausses annuelles de l’ordre de 3 à 7 % dans les prochaines années, avec un marché global en croissance d’environ 5,7 % entre 2024 et 2029.
Plusieurs forces structurelles soutiennent cette trajectoire :
Principaux facteurs qui renforcent l’attractivité et la stabilité économique du pays.
La progression vers l’adhésion à l’Union européenne est un facteur de confiance majeur pour les investisseurs.
Poursuite des investissements dans les autoroutes, la modernisation des aéroports et le développement de marinas (ex: Porto Montenegro, Luštica Bay), bénéfiques pour toute la côte.
Montée régulière du tourisme international avec une diversification des marchés : forte hausse des visiteurs d’Allemagne, du Royaume-Uni, de France, d’Israël et de Chine.
Système fiscal avantageux pour les revenus, les sociétés et les plus-values, avec des taxes foncières modérées comparé à l’Europe occidentale.
Dans ce contexte, [Bar] se positionne comme un marché « secondaire » qui pourrait combler progressivement son retard de valorisation vis‑à‑vis des destinations phares du pays. La combinaison de sa fonction portuaire, de ses plages, de son arrière‑pays lacustre, de ses projets hôteliers et de son effort pour maîtriser l’urbanisation du littoral en fait un candidat naturel à une revalorisation progressive.
Pour un investisseur capable de sélectionner les bons projets, de raisonner à moyen/long terme et de gérer intelligemment la location (ou de s’appuyer sur un gestionnaire local), investir dans l’immobilier à Bar permet de diversifier un portefeuille, de capter une croissance encore ascendante et de bénéficier d’un pied-à-terre méditerranéen à coût d’entrée raisonnable.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Bar, Monténégro
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Bar, sur la côte monténégrine, pour chercher du rendement locatif saisonnier et une exposition à un marché touristique en croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs villes côtières (Kotor, Budva, Ulcinj), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison vue mer à Bar, combinant rendement locatif brut cible d’environ 8 à 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale intégrant les aspects juridiques et fiscaux spécifiques au Monténégro.
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