Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un contexte économique en pleine transformation, Bahreïn s’impose comme une destination prometteuse pour l’investissement immobilier, grâce à un environnement fiscal attractif, des projets d’infrastructures ambitieux et une stabilité politique renforcée.
Avec un marché en expansion, ce royaume du Golfe Persique offre des opportunités uniques pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à bénéficier de perspectives de croissance à long terme.
En explorant ses divers secteurs, de l’immobilier résidentiel aux développements commerciaux, découvrir les avantages de ce marché dynamique pourrait s’avérer crucial pour ceux prêts à saisir les opportunités offertes par cette région en plein essor.
Pourquoi choisir Bahreïn pour investir dans l’immobilier ?
Bahreïn attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers internationaux grâce à une combinaison unique de stabilité, de politiques fiscales avantageuses, d’une situation géographique stratégique et d’un secteur immobilier en pleine expansion.
Stabilité économique et politique
- Croissance économique solide, soutenue par la consommation privée et l’investissement, représentant ensemble environ 70 % du PIB.
- Politique monétaire stable, monnaie ancrée au dollar américain, inflation faible et environnement politique relativement stable.
Incitations fiscales favorables
- Absence d’impôt sur les sociétés, d’impôt sur le revenu des particuliers et de TVA pour la plupart des activités immobilières.
- Environnement fiscal conçu pour attirer les investisseurs étrangers et maximiser les rendements nets.
Position stratégique dans le Golfe Persique
- Emplacement central entre l’Arabie saoudite, le Qatar et les Émirats arabes unis.
- Accès direct aux principaux marchés du Golfe et connexions logistiques efficaces (pont King Fahd, ports modernes).
Projets de développement immobilier et opportunités de croissance
- Investissements majeurs dans l’immobilier résidentiel de luxe, les bureaux, les zones commerciales et touristiques.
- Projets récents : quartiers de front de mer, complexes résidentiels haut de gamme, centres d’affaires et zones franches.
- Augmentation de la demande pour les villas et appartements de luxe, en particulier de la part des investisseurs du Golfe, d’Europe et d’Asie.
- Plan national de relance économique : plus de 30 milliards de dollars investis dans les infrastructures, le logement, le tourisme et l’industrie.
Cadre juridique pour les investisseurs étrangers
- Lois favorables protégeant les droits des investisseurs et garantissant la transparence du marché.
- Mise en place d’une autorité de régulation immobilière (RERA) pour renforcer la transparence et l’efficacité du secteur.
- Possibilité pour les étrangers d’acquérir des biens dans certaines zones désignées, sans restrictions majeures sur la propriété ou la gestion.
Anecdotes et témoignages d’investisseurs
“J’ai choisi Bahreïn pour la simplicité des démarches administratives et la sécurité juridique. La rentabilité locative est supérieure à celle d’autres marchés du Golfe.”
“L’accessibilité, la diversité des biens et l’absence de fiscalité sont des arguments décisifs pour mon portefeuille immobilier.”
Comparaison avec les autres marchés du Golfe
| Critère | Bahreïn | Dubaï (EAU) | Arabie saoudite | Qatar |
|---|---|---|---|---|
| Fiscalité immobilière | Très avantageuse | TVA, frais élevés | Imposition progressive | TVA, restrictions |
| Stabilité politique | Élevée | Élevée | Bonne mais évolutive | Bonne |
| Accès pour étrangers | Facile, zones libres | Très ouvert | Plus restreint | Plus restreint |
| Diversité de l’offre | Forte | Très forte | Moyenne | Moyenne |
| Niveau de prix | Compétitif | Plus élevé | Variable | Plus élevé |
| Croissance du marché | Solide, stable | Rapide, volatilité | En développement | Modérée |
Résumé des atouts uniques de Bahreïn
- Fiscalité extrêmement favorable.
- Accès direct et facilité d’investissement pour les étrangers.
- Offre immobilière diversifiée à des prix compétitifs.
- Stabilité et sécurité juridique supérieures.
- Potentiel de croissance soutenu par des projets d’envergure et des politiques publiques proactives.
Bahreïn réunit les conditions idéales pour les investisseurs immobiliers recherchant sécurité, rentabilité et perspectives de croissance dans un marché transparent et accueillant.
Bon à savoir :
Bahreïn représente un choix judicieux pour investir dans l’immobilier grâce à sa stabilité économique et politique, combinée à des incitations fiscales attrayantes comme l’exemption de l’impôt sur les sociétés pour les investisseurs étrangers. Sa position stratégique au cœur du Golfe Persique offre un accès facilité aux marchés voisins. Le pays est en plein essor avec de nombreux projets de développement immobilier comme le Bahraini Diyar al-Muharraq, illustrant l’engagement à long terme pour la croissance sectorielle. Le cadre juridique favorable permet aux étrangers de posséder des biens dans certaines zones, ce qui est souvent confirmé par le succès de nombreux investisseurs qui ont décrit Bahreïn comme un marché plus ouvert et moins saturé que ses voisins dans la région. Comparé à d’autres marchés immobiliers du Golfe, Bahreïn offre un équilibre unique entre innovation et tradition, soutenu par un environnement d’affaires accueillant.
Comprendre le marché immobilier de Bahreïn : prix et types de logements
Analyse des tendances actuelles des prix immobiliers à Bahreïn
En 2025, le marché immobilier de Bahreïn affiche une stabilité générale des prix, avec quelques variations selon le type de bien et la localisation. Le prix moyen du mètre carré en ville est d’environ 958 BHD (2436 €), fluctuant entre 850 BHD (2160 €) et 1000 BHD (2542 €), principalement dans les centres urbains comme Manama.
- À Manama, capitale économique et administrative, les prix sont généralement au-dessus de la moyenne nationale.
- À Muharraq, l’autre pôle majeur, les tarifs restent élevés mais légèrement inférieurs à ceux du centre de Manama.
Les statistiques récentes indiquent :
- Une légère baisse annuelle d’environ 3.5% sur le segment des appartements,
- Une hausse modérée de 1.5% pour les villas,
- Une augmentation globale des transactions résidentielles (+0.7%) montrant un marché résilient malgré un contexte économique régional incertain.
Classification et prix moyens par type de logement
| Type de propriété | Prix moyen au m² (BHD) | Prix moyen au m² (€) |
|---|---|---|
| Appartements | 668 | ~1700 |
| Villas | 640 | ~1630 |
| Propriétés commerciales* | >1000 | >2542 |
*Les propriétés commerciales affichent généralement un tarif supérieur à celui du résidentiel classique en raison d’une demande concentrée sur quelques zones stratégiques.
Types principaux :
- Appartements : Du studio aux grands T4/T5 dans les quartiers expatriés ou centres économiques.
- Villas : Majoritairement situées dans les nouveaux quartiers résidentiels ou îles artificielles ; segment prisé par familles locales et expatriées.
- Commerces/Bureaux : Surtout présents à Manama ; secteur dynamique grâce aux services financiers.
Facteurs influençant le marché
Liste synthétique des principaux leviers :
- Politique gouvernementale :
- Propriété étrangère autorisée dans certaines « zones libres » avec pleine propriété dès 50 000 BHD (~125 000 €).
- Expansion continue du périmètre éligible pour attirer investisseurs internationaux.
- Avantages fiscaux notables dont l’absence d’impôt sur le revenu locatif.
- Investissements étrangers :
- Rôle moteur via achats directs ou fonds immobiliers régionaux.
- Demande forte pour logements haut/moyen-de-gamme par familles CCG/expatriés.
- Infrastructures développées :
- Grands projets urbains (ex: Bahrain Bay).
- Déploiement accru d’infrastructures santé/bien-être attirant nouveaux profils d’acheteurs/investisseurs.
Comparaison régionale avec autres marchés du Golfe
| Critère | Bahreïn | Dubaï | Doha |
|---|---|---|---|
| Ticket entrée résidence | Dès ~125 000€ | >250 000€ | >200 000€ |
| Fiscalité locative | Exonérée | Faible | Faible |
| Pleine propriété étrangère* | Zones désignées | Larges zones libres | Zones limitées |
| Rendement locatif | Élevé/stable | Variable | Moyen |
*Pleine propriété hors nationalité bahreïnie possible uniquement en zones spécifiques
Bahreïn se distingue donc par une accessibilité accrue (ticket plus bas), une sécurité juridique claire, ainsi que par sa taille réduite qui limite cependant la liquidité mais favorise la stabilité. Les coûts y sont nettement moins élevés qu’à Dubaï ou Abou Dhabi tout en offrant un environnement propice aux investissements patrimoniaux stables.
⚠️ Prévisions pour l’avenir :
Le marché devrait rester stable grâce à la politique pro-investissement poursuivie par le gouvernement, l’extension progressive des « freehold areas », et l’émergence rapide de nouvelles niches comme l’immobilier santé/bien-être. La croissance sera portée surtout par la classe moyenne locale/CCG ainsi que les investisseurs étrangers recherchant sécurité juridique, rendement élevé et fiscalité douce.
Bon à savoir :
À Bahreïn, le marché immobilier est marqué par une diversité de tarifs et de types de logements, avec Manama, la capitale, présentant des prix plus élevés que Muharraq, une région en plein développement. Les appartements modernes en centre-ville de Manama coûtent en moyenne 1 500 BHD par m², tandis que les villas dans des quartiers résidentiels populaires oscillent autour de 2 800 BHD par m². Les propriétés commerciales, souvent situées dans des zones stratégiques, peuvent atteindre 3 500 BHD par m². Influencé par des politiques gouvernementales encourageant l’investissement étranger et l’amélioration des infrastructures, le marché montre des signes de croissance continue. Comparativement à d’autres pays du Golfe comme les Émirats arabes unis, Bahreïn offre des opportunités d’investissement attractives, soutenues par des coûts d’entrée plus bas et un secteur touristique en expansion. Les projections indiquent une stabilisation des prix avec une légère hausse attendue sur les cinq prochaines années, renforçant l’intérêt pour ce marché dynamique.
Zones clés pour un investissement immobilier réussi à Bahreïn
| Zone | Types d’investissements disponibles | Atouts majeurs | Tendances et données de marché |
|---|---|---|---|
| Juffair | Résidentiel (appartements, studios), commercial (restaurants, commerces), villégiature | Quartier cosmopolite, proximité de la base navale américaine, vie nocturne animée, nombreux restaurants et hôtels, forte demande locative d’expatriés | Loyers stables, rendement locatif élevé pour les petites surfaces, taux d’occupation élevé, forte attractivité pour jeunes professionnels et expatriés |
| Seef | Résidentiel haut de gamme, bureaux, commerces, hôtels, projets mixtes | Proximité du quartier d’affaires, grands centres commerciaux (Seef Mall, City Centre), écoles internationales, accès rapide à l’aéroport | Prix au m² parmi les plus élevés du royaume, forte appréciation des biens de standing, demande constante pour bureaux et surfaces commerciales |
| Amwaj Islands | Résidentiel (villas, appartements), villégiature, hôtels, commerces | Îles artificielles, cadre balnéaire, marina, style de vie luxueux, sécurité, infrastructures modernes, fréquenté par familles et expatriés | Prix de vente supérieurs à la moyenne, hausse de la demande pour propriétés de villégiature, rendements attractifs sur la location saisonnière |
| Centre-ville de Manama | Résidentiel, commercial (bureaux, commerces), projets urbains mixtes | Cœur financier et administratif, proximité des institutions, accès aux transports (routes, port, future ligne de métro), vie urbaine dynamique | Forte demande pour bureaux modernes, développement de projets de luxe (ex : Harbour Row), prix très variables selon la localisation précise |
Avantages spécifiques par zone :
- Juffair : Attire les expatriés pour sa proximité avec les bases militaires et ses commodités internationales. Offre une vie nocturne animée et des services adaptés aux résidents étrangers.
- Seef : Quartier d’affaires majeur, très recherché pour l’investissement commercial et résidentiel de standing. Idéal pour les familles grâce à la présence d’écoles internationales et de centres commerciaux.
- Amwaj Islands : Destination privilégiée pour la villégiature et la location saisonnière, avec un cadre de vie haut de gamme, sécurité renforcée, et accès direct à la mer.
- Centre-ville de Manama : Centre névralgique pour les affaires, abrite de nombreux sièges de sociétés internationales, infrastructures de transport développées, et projets immobiliers innovants.
Tendances du marché et contexte économique :
- Croissance des investissements étrangers directs (IDE) : Hausse de 147,8% en 2023, signe d’un dynamisme marqué du secteur immobilier.
- Rendement locatif : Juffair et Amwaj Islands affichent des rendements parmi les plus élevés du royaume, en raison de la forte demande locative internationale.
- Prix de l’immobilier : Seef et Amwaj Islands restent les secteurs les plus onéreux, mais offrent également la plus grande stabilité et des perspectives de plus-value.
- Projets stratégiques : Multiplication de nouveaux développements urbains (Harbour Row, Waterbay), plateformes d’investissement attractives et soutien gouvernemental accru.
Perspectives d’experts immobiliers locaux :
« Les investisseurs étrangers privilégient Juffair pour la stabilité des rendements locatifs et Seef pour la valorisation à long terme. Les familles et cadres supérieurs sont attirés par Amwaj Islands pour la qualité de vie et la sécurité. »
« Le centre-ville de Manama bénéficie d’une demande soutenue pour les bureaux modernes, notamment avec l’essor des sociétés fintech et le développement du quartier Harbour Row. »
Recommandations stratégiques pour investisseurs :
- Privilégier les appartements de petite et moyenne superficie à Juffair pour une rentabilité locative optimale auprès des expatriés et jeunes actifs.
- Investir dans des biens de standing ou des bureaux à Seef pour capter une clientèle haut de gamme et profiter de l’évolution du quartier d’affaires.
- Opter pour des villas ou appartements sur Amwaj Islands en ciblant la location saisonnière ou la revente à des familles internationales recherchant un environnement sécurisé et luxueux.
- Examiner les projets mixtes et commerciaux au centre-ville de Manama pour bénéficier de la croissance du secteur tertiaire et de la modernisation urbaine.
À retenir :
Bahreïn combine attractivité fiscale, stabilité économique et infrastructures modernes, faisant de ses quartiers phares des opportunités remarquables pour un investissement immobilier diversifié et pérenne.
Bon à savoir :
À Bahreïn, des zones comme Juffair, Seef, Amwaj Islands et le centre-ville de Manama se distinguent par leurs opportunités d’investissement immobilier prometteuses. Juffair est populaire grâce à ses logements résidentiels et sa proximité avec les centres d’affaires et les écoles internationales. Seef, connu pour ses propriétés commerciales, attire avec sa proximité des infrastructures de transport et des commerces. Amwaj Islands, prisées pour les investissements en villégiature, offrent villas et appartements avec vue sur la mer, tandis que le cœur vibrant de Manama est idéal pour des investissements variés en raison de sa croissance économique et de sa forte demande locative. Les prix de l’immobilier dans ces zones montrent généralement une hausse stable, avec une bonne rentabilité locative. Un expert local souligne l’importance de diversifier les investissements entre résidentiel et commercial pour maximiser le rendement. Les investisseurs potentiels gagneraient à évaluer les tendances actuelles du marché et à profiter des infrastructures en développement pour optimiser leurs placements.
Les opportunités pour les étrangers dans l’immobilier bahreïni
Les étrangers peuvent légalement acquérir des biens immobiliers à Bahreïn, mais uniquement dans certaines zones désignées par le gouvernement. Ce cadre vise à protéger les intérêts nationaux tout en favorisant l’investissement international.
Zones autorisées pour l’achat par des non-résidents :
- Îles Amwaj
- Juffair
- Seef
- Autres quartiers haut de gamme spécifiquement désignés
En dehors de ces zones, les étrangers ne peuvent que louer des biens immobiliers (bail allant jusqu’à 99 ans) et non en devenir propriétaires.
Types de propriétés accessibles aux étrangers :
- Appartements résidentiels
- Villas individuelles ou dans des complexes fermés
- Bureaux et locaux commerciaux (dans les mêmes zones autorisées)
Incitations et facilités financières offertes :
- Aucune restriction sur le rapatriement des bénéfices et capitaux.
Les investisseurs peuvent transférer librement leurs revenus issus de la vente ou location de leur bien immobilier.
- Exonération totale d’impôt sur les sociétés pendant 10 ans pour certains secteurs prioritaires.
Cela concerne principalement l’investissement commercial ou via une société étrangère enregistrée localement.
- Absence d’impôt sur le revenu personnel, ce qui améliore la rentabilité nette locative ou la plus-value à la revente.
Cela s’applique aussi bien aux résidents qu’aux non-résidents.
- Des banques locales proposent parfois des hypothèques spéciales pour acheteurs étrangers disposant d’un permis de séjour long terme (ex. Golden Visa).
Opportunité supplémentaire :
L’achat d’un bien immobilier d’au moins 200 000 BHD permet au propriétaire étranger et sa famille directe d’obtenir un visa doré (« Golden Visa ») avec résidence valable dix ans, renouvelable sous conditions.
| Zone | Types de biens disponibles | Avantages fiscaux |
|---|---|---|
| Amwaj | Appartements, villas, bureaux | Exonération impôts pers., rapatriement libre |
| Juffair | Appartements | Idem |
| Seef | Résidentiel & commercial | Idem |
Tendances récentes du marché :
Les quartiers ouverts aux investissements internationaux affichent une demande soutenue grâce à leur attractivité auprès des expatriés professionnels et familles internationales. Les rendements locatifs bruts varient généralement entre 5% et 8%, selon le type de propriété et son emplacement exact. L’évolution économique positive du pays — diversification hors hydrocarbures, développement du secteur financier — stimule également la valorisation immobilière.
Barrières potentielles rencontrées par les investisseurs étrangers :
- Procédures administratives parfois longues lors du transfert légal du titre foncier
- Nécessité d’enregistrement auprès du Survey and Land Registration Bureau
- Paiement intégral préalable des frais réglementaires
- Accès limité en dehors des zones désignées (pas possible partout)
- Pas d’acquisition foncière dans certains secteurs stratégiques
- Obligation stricte quant au maintien en bon état du bien acheté
Si vous investissez via une société locale détenue majoritairement par un étranger, il faut également respecter toutes les exigences relatives à la création/gestion de cette entité juridique locale.
À Bahreïn, l’investissement immobilier étranger est facilité dans plusieurs districts premium avec accès complet aux appartements/villas/bureaux ; il bénéficie notamment d’une fiscalité légère voire nulle ainsi que du droit au rapatriement illimité des gains ; cependant il existe encore quelques contraintes légales quant au choix géographique ainsi qu’une procédure administrative rigoureuse lors de chaque transaction.
Bon à savoir :
À Bahreïn, les étrangers peuvent investir dans des biens immobiliers dans des zones désignées telles que Amwaj Islands, Durrat Al Bahrain, et Bahrain Bay, principalement pour des appartements, villas ou bureaux. Les lois actuelles autorisent ces investissements, mais des régulations strictes sont en place, souvent accompagnées de démarches administratives complexes. Les opportunités d’hypothèques spéciales et les exemptions fiscales sont disponibles, rendant le marché attractif. Les récentes tendances montrent une croissance dans les nouvelles constructions, avec un retour sur investissement potentiellement élevé en raison du développement économique continu. Cependant, les investisseurs doivent être conscients des défis potentiels, comme les restrictions légales et l’impact des politiques changeantes.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
