Investir dans l’Immobilier au Chili : Guide pour Expatriés

Publié le 12 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à l’étranger est une opportunité séduisante pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille tout en s’ouvrant à de nouvelles perspectives culturelles et économiques.

Le Chili, avec son économie stable et son cadre législatif favorable, se révèle être une destination particulièrement attrayante pour les expatriés envisageant d’y placer leurs capitaux.

Que vous soyez attiré par les paysages époustouflants des Andes ou les charmes de la vie urbaine à Santiago, le marché immobilier chilien présente d’innombrables possibilités.

À travers ce guide, découvrez comment naviguer les spécificités locales, évaluer les risques et tirer parti des avantages uniques que ce pays dynamique a à offrir pour réaliser un investissement réussi.

Considérations juridiques et démarches administratives pour acheter une propriété au Chili

Le Chili permet aux étrangers d’acheter des biens immobiliers presque sans restriction, leur accordant les mêmes droits que les citoyens chiliens, à l’exception des zones frontalières et de certains littoraux où des autorisations spécifiques sont requises.

Restrictions et droits de propriété des étrangers :

• Aucune restriction générale : Les étrangers peuvent acquérir des propriétés résidentielles, commerciales ou des terrains, qu’ils soient résidents ou non.
• Exceptions :
  • Zones frontalières : Interdiction d’acheter des terrains à moins de 10 km des frontières terrestres sans autorisation gouvernementale.
  • Zones côtières : Certaines acquisitions nécessitent une autorisation spéciale.
• Droits de propriété : Les étrangers jouissent des mêmes droits de propriété, de transfert et de protection juridique que les citoyens chiliens.

Cadre légal à connaître :

• Code civil chilien : Définit le droit de propriété, les modalités de transfert, les servitudes.
• Registre foncier (Conservador de Bienes Raíces) : Toute vente doit y être enregistrée pour être valable et opposable aux tiers.
• Loi sur la copropriété et la protection du consommateur : Encadre les droits dans les immeubles collectifs et protège les acheteurs contre les vices cachés ou les défauts non déclarés.

Démarches administratives nécessaires :

• Obtention du RUT (Rol Único Tributario) :
  • Obligatoire pour toute transaction immobilière (même pour les non-résidents).
  • Délivré par le Servicio de Impuestos Internos (SII) sur présentation d’un passeport valide.
• Documents à préparer :
  • Passeport
  • RUT
  • Justificatifs de revenus et de patrimoine
  • Relevés bancaires récents
  • Certificat de naissance traduit et légalisé

Processus d’achat typique :

Étape	Description
Visite et vérification	Inspection physique, légale et documentaire de la propriété
Offre et négociation	Présentation d’une offre écrite précisant les conditions principales
Promesse de vente	Contrat préliminaire (fortement recommandé, mais pas obligatoire)
Due diligence	Vérifications juridiques approfondies par un avocat
Signature de l’acte de vente	Devant notaire, avec enregistrement des obligations et du prix
Enregistrement au Conservador	Inscription de la propriété au registre foncier, condition essentielle

Rôle du notaire et de l’avocat :

• Notaire : Authentifie l’acte de vente, vérifie l’identité des parties, conserve les documents légaux, garantit la conformité de la transaction.
• Avocat spécialisé :
  • Vérifie les titres de propriété, l’absence d’hypothèques ou de litiges.
  • Assure la sécurité juridique de la transaction.
  • Recommande et accompagne lors de la due diligence.

Frais et implications fiscales :

Type de frais	Montant/Pourcentage	Observations
Taxe foncière	1 % à 1,4 % par an	Selon valeur et emplacement du bien
TVA	19 %	Sur les biens neufs
Frais de notaire	Variable (souvent 1-2 % du prix)	À négocier ou vérifier à l’avance
Frais d’enregistrement	Fixes ou proportionnels	Pour l’inscription au registre foncier
Impôt sur la plus-value	Jusqu’à 35 % (avec exceptions)	En cas de revente ; exonérations possibles sous conditions

– Conventions fiscales : Le Chili a signé des accords pour éviter la double imposition ; vérifiez les dispositions applicables selon votre pays de résidence.

Conseils pour les expatriés :

• Sélection d’un avocat local :
  • Privilégier un professionnel indépendant, spécialisé en droit immobilier, recommandé par des clients étrangers.
  • Vérifier sa réputation, sa transparence sur les honoraires, et sa connaissance des transactions avec non-résidents.
• Due diligence approfondie :
  • Exiger la vérification de la chaîne de propriété sur 10 ans.
  • S’assurer de l’absence de dettes, d’hypothèques ou de litiges sur le bien.
  • Vérifier la conformité des plans et des surfaces avec les titres enregistrés.
• Anticiper les délais administratifs : Les démarches d’enregistrement et d’obtention du RUT peuvent prendre plusieurs semaines.

Points importants à encadrer :

Au Chili, le transfert de propriété n’est effectif qu’après l’inscription de l’acte de vente au registre foncier (Conservador de Bienes Raíces).

La promesse de vente n’est pas obligatoire mais elle sécurise la transaction et protège les parties en cas de désistement.

L’accompagnement par un avocat spécialisé et la réalisation d’une due diligence complète sont essentiels pour sécuriser l’achat immobilier au Chili.

Implications financières et cadres réglementaires en matière d’achat immobilier pour les expatriés

Les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier au Chili doivent anticiper plusieurs implications financières et réglementaires essentielles.

Principales exigences financières et coûts associés :

Financement et prêts hypothécaires

• Les banques chiliennes proposent des prêts aux étrangers, mais exigent généralement un apport personnel de 20–30 % du prix d’achat.
• Il faut fournir une documentation complète : justificatifs de revenus, relevés bancaires, et numéro d’identification fiscale chilien (RUT).
• Les taux d’intérêt locaux sur les prêts immobiliers sont considérés comme élevés par rapport aux standards européens, ce qui affecte la rentabilité.

Frais additionnels

• Frais de notaire et d’enregistrement : 1–2 % du montant de la transaction.
• Honoraires d’avocat : prévoir 3–5 % du prix d’achat pour couvrir l’ensemble des frais annexes.
• Frais d’agence immobilière : variables selon les services inclus.
• Taxes foncières annuelles : généralement 0,5–1,5 % de la valeur évaluée du bien.
• Taxe sur la plus-value : 10 % sur les gains réalisés lors de la revente si le bien n’est pas une résidence principale.
• Taxes sur les revenus locatifs : taux progressifs pouvant aller de 10 % à 40 % selon le montant généré.

Type de coût	Montant ou taux estimé
Apport personnel	20–30 % du prix d’achat
Taux d’intérêt hypothécaire	Supérieur à la moyenne européenne
Frais de notaire/enregistrement	1–2 % du prix du bien
Honoraires d’avocat	3–5 % du prix d’achat
Taxe foncière annuelle	0,5–1,5 % de la valeur du bien
Taxe sur la plus-value	10 % sur le gain (hors résidence principale)
Taxe sur revenus locatifs	10–40 % (taux progressif)

Réglementation concernant l’achat immobilier par des étrangers :

• Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les citoyens chiliens pour acquérir des biens immobiliers (résidentiels, commerciaux, terrains), sans restriction majeure.
• Exceptions : Il existe des restrictions près des frontières (dans les 10 km) et dans certaines zones côtières (5 km), pour raisons de sécurité nationale.
• Aucun visa ou résidence n’est requis pour acheter, mais des exigences administratives sont à anticiper (obtention du RUT, documents traduits et légalisés).
• Le Chili dispose d’un cadre légal transparent offrant une solide protection aux propriétaires étrangers.

Processus d’enregistrement et conformité légale :

• Obtention du RUT (numéro d’identification fiscale), obligatoire pour toute transaction immobilière.
• Signature de l’acte de vente devant notaire puis enregistrement au Conservador de Bienes Raíces (registre de la propriété).
• Vérification des titres de propriété et absence d’hypothèque ou de litige.
• Recommandé : recours à un avocat local spécialisé pour garantir la conformité et sécuriser la transaction.

Implications fiscales et obligations des expatriés :

• Taxe foncière annuelle à acquitter (Contribuciones).
• Taxe sur la plus-value en cas de revente (sauf résidence principale).
• Double imposition : Selon la convention fiscale entre le Chili et le pays d’origine, il peut exister une imposition sur les revenus locatifs ou sur la plus-value réalisée (vérifier la présence d’accords bilatéraux).
• Les revenus locatifs sont imposés au Chili selon un barème progressif.

Conseils pratiques pour naviguer le marché immobilier chilien :

• Se faire accompagner par des professionnels locaux : avocat spécialisé, notaire, agent immobilier.
• Obtenir le RUT dès le début des démarches.
• Étudier les spécificités fiscales et la convention de double imposition du pays d’origine.
• Vérifier la conformité légale des titres de propriété.
• Prendre en compte les coûts annexes pour évaluer la rentabilité réelle de l’investissement.
• Utiliser des ressources spécialisées : chambres de commerce franco-chiliennes, avocats internationaux, conseillers fiscaux, banques locales avec département international.

À retenir :

• Le marché immobilier chilien est ouvert et transparent pour les étrangers.
• Les coûts de transaction sont significatifs : anticipez bien les frais et taxes.
• L’accompagnement d’experts locaux est indispensable pour garantir la conformité et optimiser la fiscalité.

Stratégies d’investissement et mécanismes de financement international adaptés aux non-résidents

Analyse du marché immobilier chilien

Le marché immobilier chilien affiche une croissance stable, avec une appréciation annuelle moyenne des prix d’environ 3 à 5 %. Cette stabilité est soutenue par une reprise économique et une demande intérieure forte. Les régions les plus attractives pour les investisseurs sont :

• Santiago : centre économique, quartiers prisés (Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, Providencia, Ñuñoa) pour leur qualité de vie et leur fort potentiel locatif.
• Viña del Mar et Valparaíso : villes littorales, prisées pour les résidences secondaires et la location saisonnière, notamment les appartements avec vue sur mer.
• Concepción : troisième ville du pays, dynamique universitaire et industriel, forte demande pour logements modernes et bureaux.

Les biens les plus populaires auprès des expatriés sont :

• Appartements dans les centres urbains (studios, 2-3 pièces)
• Propriétés de luxe (villas, penthouses)
• Résidences secondaires sur la côte
• Projets immobiliers durables certifiés LEED

Région	Type de bien populaire	Profil investisseur
Santiago	Appartements, propriétés de luxe	Jeunes actifs, expatriés fortunés
Viña del Mar/Valparaíso	Appartements vue mer, maisons	Expatriés, retraités
Concepción	Logements modernes, bureaux	Étudiants, professionnels

Mécanismes de financement

Les non-résidents ont accès à plusieurs options de financement :

• Prêts hypothécaires internationaux : proposés par certaines banques étrangères et institutions spécialisées, généralement avec des taux plus élevés et des exigences de garanties importantes (apport personnel élevé, revenus stables, historique bancaire).
• Banques chiliennes : elles peuvent accorder des crédits immobiliers aux étrangers, sous réserve de présentation d’un dossier solide (passeport, justificatifs de revenus, contrat d’achat, parfois résidence temporaire ou visa d’investisseur).
• Institutions financières internationales : certains organismes facilitent l’accès au crédit, notamment pour les expatriés, en offrant des solutions sur mesure.

Garanties généralement demandées :

• Apport personnel (souvent supérieur à 20 % du prix du bien)
• Justificatifs de revenus à l’étranger
• Historique bancaire et fiscal

Stratégies d’investissement

Stratégies populaires et efficaces pour expatriés :

• Achat pour revente : miser sur la plus-value à moyen terme dans les quartiers en développement ou les zones littorales.
• Location saisonnière : forte demande dans les villes touristiques et balnéaires, rentabilité accrue lors des périodes hautes.
• Investissement dans des propriétés de villégiature : hôtels, resorts, écotourisme.

Avantages fiscaux et incitations :

• Absence de restrictions majeures sur la propriété étrangère
• Fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs (sous conditions)
• Programmes incitatifs pour les investissements dans le développement durable ou l’immobilier touristique

Stratégie	Avantage principal	Exemple de région
Achat pour revente	Plus-value potentielle	Santiago, Viña del Mar
Location saisonnière	Forte rentabilité	Valparaíso, région des lacs
Propriétés de villégiature	Stabilité et diversification	Sud du Chili, littoral pacifique

Réglementations locales

Les non-résidents doivent respecter les exigences suivantes :

• Procédures d’acquisition : ouverture d’un compte bancaire au Chili, obtention d’un RUT (numéro fiscal), signature devant notaire
• Taxes et impôts : impôt sur les plus-values, taxe foncière annuelle, TVA sur certains types de biens neufs
• Restrictions : peu de limitations à l’achat, sauf zones frontalières ou propriétés stratégiques

Liste des étapes clés :

• Obtenir un RUT (Rol Único Tributario)
• Signer le contrat de promesse d’achat-vente
• Vérifier la situation cadastrale et l’absence de dettes
• Passer devant notaire pour l’acte de vente
• Enregistrer le bien au Conservateur des Biens Raíces

Gestion des investissements

Suggestions pour une gestion optimale à distance :

• Embauche de gestionnaires immobiliers locaux pour assurer la gestion quotidienne, la location et l’entretien.
• Utilisation de technologies de gestion à distance (plateformes de suivi locatif, caméras de sécurité, outils de paiement en ligne).
• Stratégies de minimisation des risques : diversification des actifs, souscription d’assurances, sélection rigoureuse des locataires.

Liste des outils et méthodes :

• Plateformes de gestion locative (Proptech locales)
• Contrats de gestion avec agences spécialisées
• Visites virtuelles et audits réguliers

Études de cas / Témoignages

« Après avoir investi dans un appartement à Providencia, j’ai confié la gestion à une agence locale. En utilisant une plateforme numérique, j’ai pu suivre les revenus locatifs et gérer les interventions à distance. La rentabilité a dépassé mes attentes, surtout en période de haute saison. »

— Témoignage d’un expatrié français, 2025

« L’acquisition d’une maison à Viña del Mar pour la location saisonnière m’a permis de profiter d’avantages fiscaux et d’une forte demande touristique. Les conseils d’un avocat local ont été essentiels pour sécuriser la transaction. »

— Témoignage d’une expatriée suisse, 2024

Important
Pour réussir un investissement immobilier au Chili en tant que non-résident, il est essentiel de bien s’informer sur les mécanismes de financement, de s’entourer de professionnels locaux, et de choisir une stratégie adaptée au marché et à son profil d’investisseur.