Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien immobilier à l’étranger, c’est toujours un mélange d’enthousiasme et de casse-tête juridique. En Serbie, ce casse-tête a un nom : la réciprocité. Autour de ce principe central se greffent une série de restrictions selon le type de bien, le profil de l’acheteur, sa nationalité, et même l’usage du terrain. Ajoutez à cela un cadastre constitutif, quelques particularités sur les terres agricoles et les zones militaires, un système fiscal dense, et vous obtenez un cadre attractif mais qu’il faut aborder avec méthode.
Cet article détaille les règles pratiques encadrant l’acquisition immobilière par des étrangers en Serbie, en s’appuyant sur les textes de loi et la pratique récente du marché local.
La règle du jeu : la réciprocité avant tout
Au cœur du système serbe, une idée simple : un étranger peut acheter un bien en Serbie uniquement si un Serbe peut, en principe, acheter un bien similaire dans le pays d’origine de cet étranger. C’est la fameuse réciprocité, qui s’applique autant aux personnes physiques qu’aux sociétés.
La réciprocité de traitement entre pays, qu’elle soit formalisée dans un accord bilatéral ou déduite de la pratique (réciprocité de fait), fait l’objet d’un contrôle concret par les notaires et avocats. Le ministère de la Justice tient à cet effet une liste officielle des pays pour lesquels cette réciprocité est confirmée.
Pour les pays non listés, un ressortissant peut déposer une demande individuelle au ministère de la Justice pour qu’on lui confirme, ou non, l’existence d’une réciprocité de fait. Cette procédure coûte 1 990 dinars et prend en général une quinzaine de jours. En matière de succession, les autorités partent souvent du principe qu’une réciprocité de fait existe, ce qui rend l’héritage plus simple que l’achat.
Pays avec réciprocité confirmée : un large bloc occidental
La Serbie a confirmé la réciprocity avec la majorité des pays occidentaux, ce qui rend l’accès à la propriété relativement fluide pour ces ressortissants. Les États‑Unis, le Royaume‑Uni, le Canada, l’Australie, la plupart des États membres de l’Union européenne, mais aussi le Japon, la Suisse, la Norvège ou encore les Émirats arabes unis figurent parmi les nationalités qui peuvent acheter en Serbie sans obstacle majeur sur ce plan.
Le tableau synthétique joint à l’article illustre la distinction entre les transferts de biens effectués du vivant des personnes (comme un achat ou une donation, dits ‘inter vivos’) et ceux qui interviennent après leur décès (les transmissions par succession, dites ‘mortis causa’). Cette comparaison est présentée pour plusieurs pays représentatifs, mettant en lumière les régimes juridiques et fiscaux applicables à chaque type de transfert selon les législations nationales.
| Type de transfert | Exemples de pays avec réciprocité confirmée |
|---|---|
| Inter vivos (achat, don) | France, Allemagne, Italie, Espagne, États‑Unis, Royaume‑Uni, Canada, Australie… |
| Mortis causa (succession) | Autriche, Canada, Croatie, Hongrie, Israël, Japon, Pays‑Bas, Roumanie, USA… |
Pour les ressortissants de certains pays d’Asie, d’Afrique ou du Moyen‑Orient, la situation est plus incertaine : sans accord bilatéral ni pratique avérée laissant une marge aux Serbes, l’achat direct peut être impossible. D’où l’importance de vérifier ce point avant toute promesse de vente.
Qui peut acheter quoi ? Le rôle décisif du type de bien
Même lorsque la réciprocité est acquise, la Serbie n’ouvre pas grand ses portes sur toutes les catégories de biens. Les distinctions sont nettes entre appartements, immeubles, terrains constructibles ou terres agricoles, et entre personnes physiques et sociétés.
Appartements, maisons, commerces : un accès assez large
Pour un étranger, la voie la plus simple reste l’achat d’un appartement ou d’un immeuble d’habitation. Dans la plupart des cas, à condition de respecter la réciprocité, il n’y a pas de restriction particulière.
Les règles, simplifiées, ressemblent à ceci :
| Profil de l’acquéreur | Biens généralement accessibles |
|---|---|
| Personne physique étrangère (sans activité en Serbie) | Appartements, immeubles résidentiels, locaux commerciaux |
| Personne physique étrangère exerçant une activité en Serbie | Appartements, immeubles, terrains nécessaires à l’activité |
| Société étrangère immatriculée en Serbie (DOO/LLC) | Tous types de biens, y compris terrains, si liés à l’objet social |
Pour les maisons individuelles, l’achat doit englober non seulement le bâtiment, mais aussi la parcelle sur laquelle il repose. Pour les bureaux, commerces, entrepôts ou immeubles mixtes, les étrangers disposent d’une grande liberté, tant que la nature du bien n’entre pas dans une catégorie protégée (zones militaires, forêts, etc.).
Terres agricoles, terrains nus, forêts : la zone rouge
Là où le système serbe se durcit, c’est sur les terres agricoles et les terrains “nus” — c’est‑à‑dire des parcelles sans bâtiment. La règle générale est claire : une personne physique étrangère ne peut pas acheter directement de terre agricole, de terrain à nu ni de forêt.
Un tableau résume bien cette ligne de fracture.
Tableau
| Type de bien | Achat direct par un particulier étranger | Achat par une société serbe détenue par un étranger |
|---|---|---|
| Appartement / immeuble résidentiel | Oui, sous réserve de réciprocité | Oui |
| Local commercial (bureaux, magasins…) | Oui, sous réserve de réciprocité | Oui |
| Terrain nu (sans construction) | Non (sauf parcelle liée à un bâtiment) | Oui, si nécessaire à l’activité |
| Terre agricole | Non (sauf cas très particulier pour UE) | Oui, via société serbe (DOO/LLC) |
| Forêt | Non | Fortement restreint, en pratique exclu |
Pour les personnes physiques étrangères qui n’exercent pas d’activité en Serbie, l’unique exception consiste à acquérir, avec la maison ou l’immeuble, la parcelle directement rattachée au bien (cour, jardin attenant).
Cas spécial : les citoyens de l’Union européenne et la terre agricole
Sous la pression de l’Accord de stabilisation et d’association avec l’UE, la Serbie a légèrement entrouvert la porte de sa terre agricole aux citoyens européens, à partir de septembre 2017. Mais les conditions sont telles qu’en pratique, très peu de candidats peuvent y répondre.
Pour qu’un citoyen d’un État membre de l’UE puisse acheter directement une terre agricole privée, il lui faut cumuler plusieurs critères, dont notamment :
Pour bénéficier du programme, il faut : résider en permanence dans la commune depuis au moins 10 ans (période calculée depuis 2017, avec une ouverture théorique vers 2027) ; cultiver personnellement la parcelle depuis au moins trois ans ; être titulaire d’une exploitation agricole familiale active et enregistrée ; ne pas posséder d’autre terre agricole dans le pays ; respecter un plafond de surface de 2 hectares maximum ; et que la parcelle ne se situe pas dans une zone sensible (aire protégée, proximité de la frontière ou d’installations militaires).
Même lorsque ces conditions sont remplies, l’État serbe dispose d’un droit de préemption et peut racheter la terre prioritairement. De plus, cette ouverture ne concerne que les personnes physiques, pas les sociétés.
Zones interdites : armée, frontières, espaces protégés
Au‑delà de la nature du terrain, la localisation peut elle aussi rendre un bien inaccessible aux étrangers. Les principales zones interdites ou très restreintes sont :
– les zones militaires et leurs abords ;
– une bande de 10 kilomètres le long de certaines frontières pour les terres agricoles ;
– les parcs nationaux et autres zones de protection environnementale ;
– certains périmètres stratégiques définis par la loi.
Même une société serbe détenue par des étrangers peut se heurter à des refus d’autorisation ou à des contrôles renforcés sur ces secteurs sensibles, notamment avec l’intervention du ministère de la Défense.
Contourner les restrictions : la société serbe, outil central
Face à l’interdiction d’acheter directement des terres agricoles ou des terrains nus, la pratique a trouvé un moyen parfaitement légal : la création d’une société de droit serbe. Un DOO (équivalent de la SARL/LLC), même détenu à 100 % par des étrangers, est considéré comme une entité nationale et peut donc acquérir des biens que les personnes physiques étrangères ne peuvent pas acheter en direct.
Cette stratégie sert à : définir des objectifs clairs, maximiser les ressources, et minimiser les risques.
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Acquérir des terres agricoles pour un investissement foncier à long terme et potentiellement productif.
Acquérir des terrains nus en vue d’un futur projet de construction ou de revente.
Détenir un portefeuille immobilier à vocation commerciale, tel qu’une résidence de tourisme, un parc logistique ou un ensemble de bureaux.
Certains investisseurs vont plus loin et rachètent une société serbe existante qui détient déjà les terrains convoités. Cette solution permet parfois d’éviter le droit de mutation de 2,5 % sur le bien immobilier, puisqu’il s’agit d’un transfert de parts sociales plutôt que de propriété directe de l’actif. Elle impose en revanche une due diligence approfondie sur la société elle‑même : dettes cachées, litiges, conformité fiscale.
Le processus d’achat : entre notaire, cadastre et banques
Sur le terrain, un achat immobilier en Serbie suit un canevas assez standard, que l’on soit Serbe ou étranger, avec toutefois des exigences administratives supplémentaires pour ces derniers.
Étapes clés d’une transaction
D’un point de vue pratique, un achat “classique” s’enchaîne en plusieurs étapes :
L’achat d’un bien immobilier en Serbie suit un processus structuré. Il débute par la recherche du bien et la négociation du prix, une pratique courante. Viennent ensuite des vérifications juridiques approfondies (due diligence) incluant l’examen des titres de propriété, de la situation cadastrale, des éventuelles hypothèques, de la conformité aux permis et de l’absence de contentieux lié à la restitution. Un avant-contrat peut être signé, souvent assorti d’un dépôt de 10 à 20% engageant le bien pour 15 à 30 jours ; ce dépôt est généralement perdu si l’acheteur se désiste sans motif valable. Le contrat de vente définitif doit être signé et authentifié devant un notaire serbe (javni beležnik), en présence d’un interprète assermenté si nécessaire. Le paiement du prix et des taxes doit transiter par le système bancaire serbe pour se conformer aux règles anti-blanchiment. Enfin, l’enregistrement au cadastre est l’étape constitutive : la propriété n’est juridiquement acquise qu’après inscription au registre foncier.
En temps normal, ce processus prend entre 30 et 60 jours entre l’offre et l’inscription définitive au cadastre. Les délais cadastraux officiels sont de quelques jours, mais des retards sont fréquents, en particulier dans les grandes villes.
Le rôle du notaire et du cadastre
Depuis la réforme du notariat, le notaire occupe une place centrale : il authentifie le contrat de vente, vérifie l’identité des parties, contrôle rapidement la situation cadastrale avant de signer et transmet ensuite l’acte au cadastre.
Le cadastre est le seul registre dont l’inscription constitue le droit de propriété, le rendant opposable aux tiers.
Le contrat de vente doit contenir une description précise du bien et la fameuse “clausula intabulandi” : le consentement explicite du vendeur à l’inscription du transfert de propriété au profit de l’acheteur.
Achat à distance : la procuration comme outil de base
Un étranger peut acheter en Serbie sans jamais mettre un pied dans le pays. Cela passe par une procuration donnée à un représentant (avocat, proche, société de services). Ce pouvoir doit être :
– rédigé de manière précise (pouvoir de signer l’avant‑contrat, le contrat définitif, de déposer des demandes au cadastre, etc.) ;
– légalisé (apostille ou consulat/ambassade serbe) dans le pays d’origine ;
– traduit en serbe par un traducteur assermenté.
Une fois reçue en Serbie, cette procuration permet au représentant de gérer toute la transaction, de l’ouverture de compte bancaire à la signature finale.
Due diligence : pourquoi il faut fouiller l’histoire du bien
En Serbie, la vérification juridique d’un bien n’est pas une simple formalité. L’histoire immobilière du pays, marquée par la nationalisation, la privatisation et de nombreuses constructions illégales, impose une prudence particulière.
Parmi les points à contrôler systématiquement :
Avant tout achat immobilier, il est crucial d’examiner : le titre de propriété et les données cadastrales (propriétaire, parcelles, servitudes, hypothèques) ; la conformité des permis de construire et d’usage ; les dettes fiscales et de services publics liées au bien ; la chaîne de propriété, notamment depuis la privatisation des années 1990 ; et les droits de tiers (usufruit, copropriété, droits de préemption).
Ignorer ces vérifications, c’est s’exposer à des scénarios lourds : action en annulation, impossibilité de s’inscrire au cadastre, éviction par un ancien ayant droit, voire blocage du bien pour cause de demande de restitution.
Fiscalité de l’achat : entre droits de mutation et TVA
L’autre dimension incontournable d’un achat immobilier en Serbie concerne les taxes et frais qui se rajoutent au prix de vente.
Coût global d’une acquisition
En pratique, un acheteur étranger doit prévoir entre 7,6 % et 10 % du prix du bien en coûts additionnels. Ces frais se répartissent notamment comme suit :
| Poste de coût | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Droit de mutation (biens anciens) | 2,5 % de la valeur du bien |
| TVA (biens neufs) | 10 % résidentiel / 20 % commercial (à la place du droit de 2,5 %) |
| Honoraires d’avocat | 1 % à 3 % du prix |
| Émoluments du notaire | 0,1 % à 0,5 % du prix |
| Commission d’agence | Environ 2 % (souvent partagée vendeur/acheteur) |
| Frais de cadastre | Environ 30 à 50 € (jusqu’à quelques centaines selon les cas) |
| Traductions assermentées | 20 à 50 € par page |
À ces coûts d’acquisition s’ajoutent ensuite :
L’achat d’un bien immobilier en Italie implique plusieurs taxes : une taxe foncière annuelle progressive (jusqu’à 0,4 % pour le résidentiel), un impôt sur les revenus locatifs (20 % pour les non‑résidents, avec un abattement sur les charges), et un impôt sur les plus‑values à la revente (15 % pour les personnes physiques, avec une possible exonération après 10 ans de détention, et 20 % pour certains non‑résidents, sous réserve des conventions internationales).
Droit de mutation vs TVA
La règle de base est simple : ne pas se précipiter dans une décision sans avoir examiné toutes les options disponibles.
– pour un bien ancien (revente entre particuliers ou entreprise non soumise à TVA), s’applique un droit de mutation de 2,5 % sur la valeur de marché ou le prix contractuel retenu, le plus élevé des deux ;
– pour un bien neuf vendu par un promoteur assujetti, s’applique la TVA à la place de ce droit de mutation, au taux de 10 % pour le résidentiel et 20 % pour le commercial.
En théorie, c’est le vendeur qui est redevable du droit de mutation, mais les contrats prévoient très souvent que cette charge soit supportée par l’acheteur. En matière de TVA, celle‑ci est généralement incluse dans le prix affiché pour les programmes neufs.
Financement : crédit hypothécaire, un parcours sélectif pour les étrangers
S’il est relativement simple d’acheter comptant, obtenir un prêt hypothécaire en tant que non‑résident reste une opération plus délicate. La plupart des banques exigent :
– un statut de résident ou au minimum un permis de séjour temporaire ;
– des revenus réguliers en Serbie ou dans un pays jugé “fiable” ;
– un apport important, généralement au moins 30 %, parfois jusqu’à 50 % du prix.
Montant maximum pouvant être emprunté par les non-résidents auprès de certains établissements comme API Bank
Dans ce contexte, beaucoup d’acheteurs étrangers se tournent vers :
– des financements dans leur pays d’origine, en mettant en garantie d’autres actifs ;
– des plans de paiement échelonnés proposés par les promoteurs pour les constructions neuves ;
– ou tout simplement un financement intégral sur fonds propres.
À noter aussi : la Banque nationale de Serbie encadre strictement les paiements en liquide. Au‑delà de 9 999 €, les règlements doivent passer par une banque, ce qui implique une traçabilité de l’origine des fonds.
Propriété et droit au séjour : pas de passeport automatique
Contrairement à certaines destinations qui ont misé sur les “golden visas”, la Serbie n’offre pas de citoyenneté directe contre investissement immobilier. En revanche, la détention d’un bien est un motif reconnu pour obtenir un permis de séjour temporaire.
Les grandes lignes sont les suivantes :
Aucun minimum d’investissement n’est requis pour initier la procédure, un petit appartement peut suffire. Le permis de séjour temporaire fondé sur la propriété est généralement valable un an et est renouvelable. Après plusieurs années de séjour temporaire (en pratique, trois ans dans de nombreux cas), il est possible de demander la résidence permanente. Enfin, la naturalisation est envisageable après une période de résidence permanente, les textes évoquant un délai de trois ans dans ce statut, ce qui représente environ six ans de séjour au total.
L’obtention du titre de séjour impose cependant de fournir : les documents requis.
– une preuve de propriété (extrait de cadastre à jour) ;
– une assurance santé valide (environ 75 € par an selon certains barèmes) ;
– la démonstration de moyens de subsistance suffisants ;
– un extrait de casier judiciaire du pays d’origine.
En parallèle, la législation fiscale retient son propre critère : est résident fiscal celui qui a son centre d’intérêts vitaux en Serbie ou y séjourne plus de 183 jours sur douze mois. Ce statut entraîne l’imposition sur les revenus mondiaux.
Le contexte de marché : où les étrangers achètent‑ils en Serbie ?
Si le cadre juridique est complexe, l’attrait du marché serbe n’est pas que théorique. La demande est soutenue, en particulier dans les grandes villes, et les prix restent nettement plus faibles que dans la plupart des capitales ouest‑européennes.
Quelques repères de prix par mètre carré montrent l’échelle :
| Ville / secteur | Fourchette de prix indicatifs au m² (appartements) |
|---|---|
| Belgrade centre (Vračar, Dorćol…) | 2 000 à 2 500 € (plus de 5 000 € pour le très luxe) |
| New Belgrade (neuf) | Environ 2 658 € |
| Novi Sad (secteurs prisés) | À partir de 2 000 € |
| Niš (anciens appartements) | Environ 1 100 à 1 300 € |
Belgrade concentre la majorité de l’investissement étranger, notamment autour des quartiers centraux, des grands projets comme Belgrade Waterfront ou des future stations du métro prévu. Novi Sad attire un profil plutôt “tech et étudiant”, tandis que Niš, Kragujevac ou des villes comme Sombor offrent des tickets d’entrée plus bas.
Les stations comme Zlatibor et Kopaonik offrent des opportunités de location saisonnière (appartements, résidences avec services). Le choix de la structure d’acquisition (achat direct ou via une société) est crucial et doit être optimisé en tenant compte de la fiscalité locative et des restrictions légales sur l’acquisition de terrains.
Les principaux risques : là où les étrangers se trompent souvent
Malgré l’attrait du marché, plusieurs pièges guettent les investisseurs peu préparés.
Parmi les erreurs fréquentes :
Pour un achat en Serbie, il est crucial de : vérifier la réciprocité pour les nationalités hors ‘bloc occidental’ avant de signer ; s’assurer que le bien est correctement inscrit au cadastre et que la succession du vendeur est réglée ; contrôler la conformité des permis de construire et d’occupation ; éviter d’acheter un terrain agricole au nom d’une personne physique étrangère, ce qui est interdit ; budgétiser l’ensemble des coûts (taxes, frais, conversions) ; effectuer les paiements via le système bancaire officiel ; et recourir à un conseil juridique indépendant spécialisé en droit immobilier serbe.
S’y ajoutent des risques systémiques : contentieux issus des anciennes nationalisations, cas visibles de corruption passée dans l’administration foncière, et plus récemment des difficultés techniques (comme des cyberattaques affectant ponctuellement les systèmes d’enregistrement).
Entre protection constitutionnelle et contraintes pratiques
Sur le papier, la Constitution serbe garantit le droit de propriété et le respect paisible des biens, dans l’esprit de la Convention européenne des droits de l’homme. Les atteintes possibles (expropriation, restrictions d’usage) doivent passer par la loi, viser un intérêt public, et donner lieu à une compensation au moins équivalente à la valeur de marché.
Dans la pratique, les investisseurs étrangers bénéficient aussi :
Les investisseurs étrangers bénéficient de plusieurs protections : la loi nationale garantit un traitement équivalent aux investisseurs locaux, les traités bilatéraux permettent un recours à l’arbitrage international en cas de litige, et il est possible de souscrire une assurance-titre pour couvrir les risques liés au droit de propriété.
Reste que le système demeure administratif, technique, et exigeant pour qui n’en maîtrise ni la langue ni les subtilités.
Conclusion : un marché ouvert, mais à manier avec méthode
Les réglementations sur la propriété étrangère en Serbie dessinent un paysage contrasté. D’un côté, un cadre assez accueillant pour les appartements, maisons et locaux commerciaux, sans exigence de résidence ni seuil d’investissement, avec un marché en croissance modérée et des prix encore attractifs. De l’autre, un verrou très ferme sur les terres agricoles, les terrains nus et les zones sensibles, assorti d’une dépendance forte au principe de réciprocité et à l’efficacité du cadastre.
Pour un acheteur étranger, la Serbie peut être une destination pertinente, à condition :
Pour investir en immobilier en Serbie, il est crucial : de vérifier la réciprocité liée à sa nationalité avant toute chose ; de choisir soigneusement la structure d’acquisition (personnelle ou via société serbe) en fonction du type de bien ; de conduire une due diligence exhaustive, en s’appuyant sur un avocat local rompu aux transactions avec non‑résidents ; de budgéter correctement l’ensemble des frais fiscaux et professionnels ; et de garder en tête que la propriété d’un bien ouvre une porte vers un titre de séjour, mais pas vers un passeport automatique.
Loin d’être un “Far West juridique”, le cadre serbe est au contraire très codifié. Bien maîtrisé, il permet aux étrangers de sécuriser leur investissement et, pour certains, d’ancrer progressivement une présence durable en Serbie. Mal approché, il peut en revanche transformer un projet immobilier séduisant en long feuilleton administratif et contentieux.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Serbie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe de l’Ouest, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché en croissance hors zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en développement de Belgrade, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque l’est également – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal serbe), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et intégration de l’actif dans la stratégie patrimoniale globale.
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