Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Choisir d’investir dans l’immobilier dans la ville de [Herceg Jakson], c’est miser sur une destination côtière monténégrine qui cumule plusieurs atouts rarement réunis au même endroit : une situation exceptionnelle à l’entrée des Bouches de Kotor, un marché encore abordable par rapport aux voisins les plus cotés, une dynamique touristique solide et un cadre fiscal plutôt clément pour les investisseurs étrangers. Tout cela sur un littoral qui, pour l’instant, a échappé au tourisme de masse tout en voyant ses prix grimper régulièrement.
Cet article détaille les prix à l’achat et à la location, analyse la réalité du rendement locatif (y compris via la location courte durée), identifie les quartiers les plus prometteurs et liste les principaux risques à considérer avant d’investir.
Un marché côtier stratégique et encore « discount » dans la baie de Kotor
La ville se trouve sur la côte adriatique, au débouché de la baie de Kotor, considérée comme l’un des plus beaux « fjords » naturels d’Europe. Elle est frontalière de la Croatie et bénéficie de la proximité de deux aéroports internationaux, Tivat à environ 25 kilomètres et Dubrovnik un peu plus loin côté croate, ce qui facilite l’accès pour les touristes comme pour les propriétaires étrangers.
La commune d’Herceg Novi compte environ 33 000 habitants, offrant une ambiance plus calme que des stations plus animées.
Le marché immobilier local s’est développé dans l’ombre de Tivat et Kotor, beaucoup plus médiatisées, mais les données montrent de plus en plus clairement que la ville suit la même trajectoire haussière, avec une différence majeure : les prix y restent nettement plus bas. La baie de Kotor dans son ensemble fait figure d’aimant pour les capitaux étrangers, et la commune se présente désormais comme « le reste de la baie, mais avec une décote significative ».
Une dynamique de prix soutenue mais plus saine
À l’échelle du pays, les prix des logements ont bondi de près de 50 % sur les zones côtières entre 2023 et 2024, et de 20,8 % sur l’ensemble du marché en 2024, un rythme très supérieur à la moyenne européenne. Depuis le milieu de 2025, la croissance se tasse un peu mais reste positive ; sur la côte, la hausse annuelle oscille désormais autour de 3 à 7 %, un niveau jugé plus durable.
Prix médian des appartements dans les marchés côtiers de milieu de gamme, selon les relevés de décembre 2024.
| Localisation de l’appartement | Fourchette de prix (€/m²) | Prix moyen (€/m²) |
|---|---|---|
| Centre-ville | 2 400 – 3 500 | 2 850 |
| Hors centre | 2 000 – 2 500 | 2 175 |
À l’intérieur de la municipalité, certaines localités dominent clairement en termes de valorisation. Un rapport de juin 2025 place ainsi la ville principale autour de 3 559 €/m² pour les appartements, devant Kumbor (3 442 €/m²) et Đenovići (3 049 €/m²). Côté maisons, les valeurs tournent autour de 2 590 €/m² dans la ville principale et 2 753 €/m² à Đenovići, ce qui montre que certaines poches de la commune sont déjà très cotées.
Les projets ultra-luxueux se distinguent par des prix très élevés, incomparables au reste du marché. Les appartements démarrent autour de 5 000 €/m², et certaines villas atteignent 23 000 €/m². Dans les grands complexes comme Porto Novi, les prix varient généralement entre 6 000 et plus de 15 000 €/m². Ce segment de niche est comparable aux marchés de la côte croate ou de certains spots de la Méditerranée occidentale.
Exemples de biens à la vente dans la zone
Les listings récents illustrent bien l’éventail des budgets nécessaires pour s’implanter :
| Type de bien | Localisation | Surface | Distance mer | Prix (€) |
|---|---|---|---|---|
| Studio avec terrasse | Igalo | n.c. | 70 m | 75 000 |
| Appartement 1 ch. proche marina Portonovi | Đenovići | n.c. | 5 min à pied | 105 000 |
| Appartement 2 ch. vue mer | Igalo | n.c. | 2 min plage | 170 000 |
| Duplex vue mer | Igalo | n.c. | 200 m | 188 000 |
| Studio moderne | Topla | 27 m² | 500 m | 71 000 |
| Appartement 3 ch. | Topla | 119 m² | 500 m | 336 000 |
| Villa contemporaine avec piscine | Kumbor | 280 m²* | proche mer | 780 000* |
| Maison familiale | Zelenika | 316 m² | n.c. | 550 000* |
données issues d’annonces ponctuelles, surfaces approximatives lorsque non précisées.
Ce tableau illustre que, malgré la hausse récente, il est encore possible de trouver des produits en dessous de 100 000 € pour un pied-à-terre ou un premier investissement locatif, tout en accédant à un éventail de villas et maisons largement en dessous des prix de Tivat ou Kotor pour des surfaces comparables.
Un rendement locatif porté par un tourisme très saisonnier
L’attrait touristique du littoral monténégrin constitue le principal moteur de la demande locative. Plus de 16 millions de visiteurs passent chaque année dans le pays, la côte vivant au rythme d’une saison qui s’étend de mai à octobre, avec un pic en juillet-août où le thermomètre grimpe souvent jusqu’à 35 °C et où l’affluence est maximale.
Dans la ville et sa municipalité, la location de courte durée type Airbnb ou Booking.com est devenue un segment clé du marché. Une analyse AirROI portant sur la période août 2024 – juillet 2025 recense 358 annonces actives dans la seule ville, et plusieurs dizaines supplémentaires dans des villages comme Đenovići ou Baošići.
Performance des locations de courte durée
Les chiffres de la ville montrent une forte saisonnalité, mais aussi un potentiel de rendement intéressant pour les biens bien positionnés.
| Indicateur (ville principale) | Valeur moyenne annuelle (USD) |
|---|---|
| Revenu mensuel médian | ~595 |
| Revenu mensuel top 25 % | ≥ 1 131 |
| Revenu mensuel top 10 % | ≥ 1 903 |
| Revenu mensuel bottom 25 % | ~280 |
| ADR médian (prix/nuit) | ~69 |
| ADR top 25 % | ≥ 102 |
| ADR top 10 % | ≥ 158 |
Sur la haute saison (juillet, août, septembre), le revenu mensuel moyen grimpe à 1 546 $, avec un prix moyen par nuit autour de 105 $ et un taux d’occupation de 49 %. Dans le meilleur mois, le revenu peut atteindre près de 1 889 $, pour une occupation de 60 % et un ADR de 113 $. En revanche, en basse saison (janvier, février, décembre), les revenus tombent autour de 389 $ par mois, avec environ 20 % d’occupation.
Le village de Đenovići illustre les profils économiques variés au sein de la municipalité. Bien que le revenu mensuel médian y soit d’environ 640 $, le top 10 % des habitants dépasse 2 175 $ par mois. Cette performance est liée à des taux d’occupation (ADR) avoisinant les 100 $, largement portés par les revenus de la haute saison touristique.
Composition du parc locatif
La structure du marché des locations de courte durée donne des indications claires sur ce qui se loue le mieux.
| Caractéristique (ville) | Part du parc STR |
|---|---|
| Annonces « logement entier » | 88,5 % |
| Type dominant : appartement/condo | 81,3 % |
| Biens 1 chambre | 49,4 % |
| Biens 1 ou 2 chambres combinés | 70,9 % |
| Biens 3+ chambres | 7,6 % |
| Capacité la plus fréquente : 4 personnes | 32,4 % |
Les touristes qui louent ici privilégient donc massivement les appartements entiers, avec une majorité de logements d’une chambre pensés pour 2 à 4 personnes. Les grandes villas ou maisons de 3 chambres et plus représentent un créneau réduit, mais peuvent se positionner sur une clientèle plus aisée et sur des séjours en groupe ou en famille.
Le marché locatif à Đenovići est entièrement composé de logements entiers, principalement des appartements de 1 à 2 chambres, conçus pour 3 à 4 personnes. Pour un investissement Airbnb réussi, le produit type à privilégier est donc un appartement d’une ou deux chambres de bonne qualité, bien situé. Il est recommandé de lui ajouter des atouts différenciants comme une vue mer, une terrasse, une piscine dans la résidence ou un parking pour se démarquer.
Rendement brut estimé
En croisant les prix d’achat et les loyers, on obtient une image des rendements potentiels. Au niveau national, les rendements bruts résidentiels tournent entre 4,4 % et 7,1 %. Pour la ville, les données de décembre 2024 indiquent :
| Zone de location | Loyer mensuel moyen 1 ch. | Prix moyen 1 ch. (estimé) | Rendement brut approximatif |
|---|---|---|---|
| Centre-ville | 680 €/mois | ~2 850 €/m² x 50 m² | ~5,7 % |
| Hors centre | 502 €/mois | ~2 175 €/m² x 50 m² | ~5,5 % |
Ces calculs restent approximatifs (les surfaces réelles peuvent varier), mais ils confirment un rendement brut de l’ordre de 5 % pour une location longue durée classique, et souvent plus élevé pour une exploitation en courte durée bien gérée, surtout lorsque le bien se situe dans le tiers supérieur des performances Airbnb.
Des loyers en hausse mais encore compétitifs
Côté location longue durée, la commune se distingue par des niveaux de loyers raisonnables pour une ville littorale prisée, ce qui soutient la demande locale tout en laissant de la marge pour du rendement.
Les données agrégées pour la ville font ressortir les fourchettes suivantes pour les appartements :
| Type de bien | Localisation | Fourchette mensuelle (€) | Loyer moyen (€) |
|---|---|---|---|
| 1 ch. en centre | Centre | 500 – 800 | 650 – 680 |
| 1 ch. hors centre | Périphérie | 400 – 550 | ~485 – 502 |
| 3 ch. en centre | Centre | 1 000 – 1 500 | 1 133 – 1 160 |
| 3 ch. hors centre | Périphérie | 800 – 1 000 | ~850 |
Des exemples de budgets d’expatriés montrent qu’un couple peut vivre dans la ville pour environ 1 400 à 1 500 $ par mois, loyer inclus, en gardant un niveau de confort correct. Les charges pour un appartement de 85 m² (électricité, chauffage, eau, déchets) se situent en moyenne autour de 125 €/mois, tandis qu’un abonnement Internet rapide coûte souvent moins de 25 €/mois.
Cette combinaison de loyers encore abordables, d’un coût de la vie inférieur à celui de nombreux pays d’Europe occidentale et d’une fiscalité relativement douce explique la présence d’une petite communauté d’expatriés (familles, retraités, nomades digitaux, entrepreneurs), organisée autour de groupes Facebook comme « Expats in Herceg Novi area » ou « Connections & Community ».
Communauté d’expatriés à Herceg Novi
Les quartiers et zones à viser pour investir
La commune ne se résume pas à son centre historique. Plusieurs secteurs offrent des profils très différents pour un investissement immobilier, selon que l’on vise la résidence principale, la location saisonnière ou une stratégie patrimoniale à long terme.
Stari Grad (vieille ville) et baie de la ville
Le centre historique concentre la plupart des symboles de la ville : ruelles pavées, places anciennes comme Belavista, églises, forteresses et vue plongeante sur la baie. Pour un investisseur, c’est le cœur touristique, donc un emplacement premium pour des locations de courte durée, en particulier si le bien combine charme ancien et confort moderne.
La baie elle-même propose un mélange de maisons traditionnelles en pierre, d’appartements plus récents avec balcon face à la mer et de villa modernes en retrait sur les hauteurs, qui offrent des panoramas spectaculaires. Les biens avec vue mer ou ville sont systématiquement mieux valorisés à l’achat comme à la location.
Igalo : bien-être et location saisonnière
Igalo, à l’ouest de la ville principale, est connue pour ses boues thérapeutiques et son institut de médecine physique, ce qui en fait un pôle de tourisme de santé. Plages, promenade, cafés et restaurants attirent une clientèle variée allant du vacancier classique au curiste de longue durée.
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– des studios à partir de 75 000 € à deux pas de la mer,
– des appartements de deux chambres avec vue, autour de 170 000 €,
– des duplex avec large panorama marin autour de 188 000 €.
C’est un secteur logique pour un mix entre location saisonnière l’été et séjours plus longs hors saison (curistes, retraités, télétravailleurs).
Topla et Savina : résidentiel recherché
Topla s’étire entre le centre et Igalo, avec un tissu d’immeubles résidentiels, de commerces, de plages de proximité et de services. On y trouve des studios modernes, accompagnés de petits balcons ou terrasses, et des appartements plus vastes. Savina, plus à l’est, se caractérise par un environnement plus calme, des plages agréables et le monastère du même nom, très apprécié des familles et couples.
Un studio moderne et bien décoré situé à Topla, à seulement 500 mètres de la mer, constitue un bien idéal pour une location saisonnière sur des plateformes comme Airbnb. De même, un appartement 3 pièces avec vue sur la mer dans ce quartier est également très adapté à ce type de location. Ces quartiers, de manière générale, conviennent parfaitement à la location longue durée pour des expatriés, des familles locales ou des retraités, et, selon l’emplacement précis du bien, à la location saisonnière.
Đenovići, Baošići et Kumbor : émergents boostés par Porto Novi
En continuant vers l’est en longeant la côte, on arrive à Đenovići, Baošići et Kumbor, villages littoraux désormais intégrés à la dynamique de la commune. La construction du complexe de luxe Porto Novi à Kumbor, avec marina pour yachts, hôtels 5*, restaurants, boutiques et école internationale, a changé la donne pour tout ce secteur.
Dans ces zones, des projets résidentiels neufs voient le jour, comme un ensemble de 23 résidences à Đenovići, proposant diverses typologies (1+1, 2+1, rez-de-jardin) de 55 à 72 m², avec jardins, balcons, piscine, sauna et salle de sport. La proximité de Porto Novi et des plages, ainsi que la connexion rapide aux aéroports (Tivat, Dubrovnik), en fait des emplacements prometteurs pour des « buy-to-let » de standing, visant une clientèle plus haut de gamme.
La station balnéaire de Baošići développe des condo-hôtels 4* destinés à une clientèle senior aisée. Ces résidences intègrent des services médicaux, des piscines, des restaurants et des commerces. Ce modèle de produit semi-géré, avec mutualisation des services et du marketing, présente un intérêt pour les investisseurs.
Zelenika et Podi : long terme et prix plus doux
À quelques minutes de voiture du front de mer, Zelenika et Podi offrent un environnement plus calme, des prix plus bas et davantage de maisons individuelles ou de terrains constructibles. Zelenika est souvent citée comme un bon choix pour un investissement à long terme, avec un rapport prix/surface attractif et un potentiel d’appréciation au fur et à mesure que la pression foncière monte sur les zones plus centrales.
Pour la location saisonnière pure, ces secteurs sont moins évidents, sauf à proposer une vue mer spectaculaire ou une villa avec piscine. En revanche, pour une résidence principale, une maison de famille ou un projet de transformation (rénovation de maison en pierre, division, etc.), ils méritent clairement d’être étudiés.
Quels types de biens et d’équipements privilégier ?
Le marché local offre une palette étonnamment large pour une ville de cette taille : studios, appartements d’une ou deux chambres dans des résidences neuves, vieilles maisons en pierre à restaurer dans les villages, villas modernes avec piscine, parcelles de terrain urbanisées ou ruines de maisons traditionnelles avec vue mer.
Pour un investissement orienté tourisme, plusieurs critères ressortent comme essentiels.
Les biens les plus recherchés par les voyageurs sont généralement : les expériences authentiques, l’hébergement confortable, la gastronomie locale, les activités culturelles et les transports efficaces.
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Situés à une distance raisonnable à pied des plages, du centre-ville et de la promenade.
Les équipements qui font la différence sont la climatisation, le Wi-Fi de qualité, une cuisine équipée, un bon niveau de confort des literies, un espace extérieur (terrasse, jardin) avec éventuellement barbecue, une piscine (privée ou dans la résidence) et une place de parking. Dans un immeuble à plusieurs logements, une bonne isolation phonique constitue un atout, surtout en haute saison.
Pour la location à l’année ou les séjours de moyenne durée (digital nomads, retraités), l’espace de travail, le chauffage pour l’hiver, le débit Internet et la possibilité de stationner facilement prennent aussi de l’importance.
Un cadre fiscal et réglementaire plutôt favorable
L’un des arguments majeurs en faveur du Monténégro est sa fiscalité relativement légère comparée à celle de nombreux pays voisins. Le pays utilise l’euro, ce qui évite les risques de change par rapport à une monnaie locale, même s’il ne fait pas encore partie de la zone euro.
Fiscalité à l’achat et à la détention
Lorsqu’on achète un bien ancien, une taxe de transfert de propriété, progressive, s’applique :
– 3 % jusqu’à 150 000 €,
– puis 4 500 € + 5 % sur la tranche au-dessus de 150 000 € et en dessous de 500 000 €,
– puis 22 000 € + 6 % sur la partie dépassant 500 000 €.
Pour un bien neuf vendu directement par un promoteur assujetti à la TVA, cette dernière (taux standard autour de 19 %) se substitue à la taxe de transfert.
Le taux de la taxe foncière en Espagne, défini par les municipalités, est généralement compris entre 0,1 % et 1 % de la valeur du bien.
Le régime des plus-values prévoit un taux de 15 % sur le gain lors de la revente, mais les biens détenus depuis plus de 10 ans bénéficient d’une exonération, ce qui incite à une vision de long terme.
Fiscalité sur les loyers
Les revenus locatifs sont imposés à un taux d’environ 9 à 15 % selon la nature et le régime choisi, avec possibilité de déduire une partie des charges (entretien, gestion) jusqu’à environ 30 % des revenus. Pour la location touristique de courte durée, il faut obtenir une catégorie (permis de location touristique), déclarer les nuitées et régler la taxe correspondante. Un nouveau cadre avec TVA à 15 % sur certains revenus locatifs est en train de se mettre en place, ce qui renchérit légèrement les coûts d’exploitation mais clarifie aussi le jeu vis-à-vis de la concurrence informelle.
Propriété étrangère et résidence
Les étrangers peuvent librement acheter des appartements, maisons et terrains urbains, avec certaines limitations sur les terres agricoles, les forêts ou les zones sensibles (monuments, frontières), qui nécessitent parfois une structure locale. Dans la pratique, pour un appartement ou une villa en zone urbaine ou touristique, l’acquisition est directe et sans obligation de résidence.
L’achat d’un bien immobilier permet d’obtenir un titre de séjour temporaire, option prisée par les retraités nord-américains ou européens pour s’installer à moindre coût dans les Balkans. Des visas spécifiques pour nomades digitaux sont aussi disponibles, sous conditions de revenus, d’assurance santé et de logement.
Comment se financer et boucler une acquisition ?
Les banques monténégrines proposent des prêts immobiliers aux étrangers, même si cela reste plus facile avec un permis de séjour et des revenus stables démontrés. Les taux sur 20 ans tournent autour de 5 % (entre 5 et 6,5 % en moyenne pour le pays), ce qui est plus élevé que dans certains pays de la zone euro, mais reste acceptable au vu des rendements possibles.
Les frais de transaction totaux lors d’un achat immobilier peuvent atteindre jusqu’à 9 % du prix.
La procédure d’achat suit un schéma classique : recherche de bien, vérification juridique approfondie (titres, servitudes, régularité urbanistique), négociation, signature d’un compromis, notarisation de l’acte définitif, paiement des taxes et enregistrement au registre foncier. Il est possible de mandater un représentant par procuration pour signer les documents si l’on ne peut pas se déplacer, mais, compte tenu des risques (propriétés illégales, titres complexes, héritiers non déclarés), il est fortement recommandé de travailler avec un avocat spécialisé et une agence reconnue.
Infrastructures, grands projets et potentiel de valorisation
Le dynamisme du marché local ne repose pas uniquement sur le tourisme et les acheteurs individuels. De nombreux projets structurants viennent renforcer l’attractivité à moyen et long terme.
Complexes de luxe et marinas
Le projet Porto Novi, à Kumbor, constitue la vitrine de cette montée en gamme : marina pour yachts avec centaines d’anneaux, hôtels de luxe (dont le premier resort One&Only d’Europe), école internationale, commerces et restaurants sur un site de 240 000 m², pour un investissement total de plusieurs centaines de millions d’euros. À l’échelle de la côte, d’autres projets ambitieux complètent cet écosystème, avec villas, hôtels, golfs, marinas et centres de santé.
Ces développements stimulent l’économie locale en créant des emplois et en améliorant les services (santé, éducation, restauration), rehaussant ainsi le standing de la zone. Cependant, pour l’investisseur individuel, les prix d’acquisition dans ces complexes sont déjà très élevés, ce qui peut limiter le potentiel de plus-values rapides ou de rendements locatifs élevés, une fois les charges de copropriété et de gestion prises en compte.
Amélioration de la connectivité
Sur le plan des transports, plusieurs projets sont en cours ou à l’étude :
– une route express entre la ville et Budva, avec contournement de la côte et éventuellement un franchissement de la baie,
– un contournement dédié à la ville pour désengorger la route littorale, aujourd’hui saturée en été,
– des investissements dans les sous-stations et lignes électriques pour renforcer la capacité du réseau et intégrer plus de renouvelables,
– des projets de centre commercial (Atrium mall), de port de plaisance agrandi, de parkings en structure, voire d’ascenseur panoramique vers la forteresse Španjola.
À l’échelle du pays, l’extension des aéroports de Tivat et Podgorica, l’amélioration des liaisons routières vers la Serbie (autoroute Bar–Boljare) et l’augmentation des rotations de compagnies comme Turkish Airlines renforcent encore l’accessibilité.
Perspective d’adhésion à l’Union européenne
Monténégro est aujourd’hui le pays candidat le plus avancé sur la voie de l’adhésion à l’UE. Tous les chapitres de négociation sont ouverts, plusieurs sont déjà provisoirement clôturés, et l’objectif officiel est de boucler le processus d’ici quelques années. Quand on observe ce qui s’est passé dans d’autres pays entrés dans l’UE, les prix de l’immobilier ont tendance à progresser de 20 à 40 % autour de la date d’adhésion, sous l’effet combiné d’un afflux de capitaux, d’une meilleure sécurité juridique et d’un accès élargi au crédit pour les locaux.
Pour une ville côtière très prisée et située à la frontière d’un État membre (comme la Croatie), l’intégration prochaine du système bancaire monténégrin aux standards SEPA constitue un catalyseur majeur. Ce changement permettra des virements quasi instantanés et peu coûteux avec la zone euro, facilitant ainsi l’arrivée d’investisseurs européens et renforçant l’attractivité de la région.
Les risques et limites à ne pas sous-estimer
Aucun marché n’est sans risque, et celui de la côte monténégrine ne fait pas exception. Plusieurs éléments méritent d’être examinés avec lucidité avant de signer un compromis.
La dépendance de l’économie nationale au tourisme et à la construction rend le pays vulnérable aux chocs externes : ralentissement économique en Europe, crises géopolitiques, tensions régionales. L’affaiblissement du pouvoir d’achat des classes moyennes européennes pourrait, par exemple, peser sur la fréquentation touristique à moyen terme.
Le marché locatif en station peut être très saisonnier, avec une forte activité de juin à septembre et peu de revenus le reste de l’année. Il est crucial d’adapter son financement, ses charges et ses attentes de rendement en conséquence. Une stratégie double est souvent recommandée : location saisonnière l’été et location de moyenne durée (pour télétravailleurs, retraités, étudiants ou patients en cure) hors saison.
Les problèmes de qualité de construction et de régularité urbanistique ne sont pas rares. Beaucoup de maisons et petits immeubles ont été construits sans permis complet ou avec des extensions non déclarées. Des litiges familiaux non réglés peuvent grever les titres, tout comme des servitudes cachées. L’accompagnement par un avocat local spécialisé est incontournable pour écarter les mauvaises surprises.
L’infrastructure locale présente des limites critiques : congestion routière sévère en été, problèmes d’approvisionnement en eau ponctuels et capacités sanitaires inégales. Bien que des projets d’amélioration soient en cours, leurs délais de réalisation restent incertains et doivent être pris en compte.
Enfin, pour les projets de très haut standing type Porto Novi ou résidences ultra-luxe, le risque principal pour un investisseur individuel est d’acheter « trop cher » dans un segment déjà survalorisé, avec un rendement locatif réel modeste après toutes charges et une plus-value future moins garantie qu’il n’y paraît, surtout si le marché global se normalise.
Comment optimiser une stratégie d’investissement localement ?
Dans ce contexte, une approche réfléchie et ciblée s’impose. Plusieurs pistes peuvent être dégagées.
Pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif à Herceg Novi, privilégiez des studios ou appartements 1-2 chambres bien situés (Igalo, Topla, Savina, Đenovići) avec vue ou terrasse. Ce segment offre un bon équilibre entre ticket d’entrée et liquidité sur le marché saisonnier. Les revenus médians sont corrects, mais le potentiel réel se situe dans le quart supérieur et le top 10%. Pour y accéder, une annonce de qualité (photos pro, description optimisée), une grande réactivité, un soin particulier apporté à l’expérience client et une gestion dynamique des prix sont des leviers déterminants.
Une autre stratégie consiste à cibler des quartiers émergents comme Zelenika ou Podi, voire des ruines de maisons en pierre ou des terrains urbanisés avec vue, pour des projets de rénovation ou de construction neuve. Cela suppose évidemment un niveau d’implication plus important, une capacité à piloter des travaux et une bonne équipe locale (architecte, entrepreneurs, juristes), mais le potentiel de création de valeur peut y être plus élevé, notamment si l’on anticipe correctement l’évolution des infrastructures (nouvelle route, contournements) et de la demande.
Pour un investissement passif, les projets de condo-hôtels ou de résidences de services (notamment seniors) peuvent être une option. Il est essentiel d’analyser minutieusement les contrats de gestion, les garanties de revenus, les charges de copropriété et la flexibilité de revente. Une comparaison avec d’autres solutions du marché est indispensable pour éviter de se fier uniquement aux arguments marketing.
Enfin, rester diversifié géographiquement (ne pas investir l’intégralité de son capital dans un seul pays ou une seule ville) demeure une règle de prudence, surtout dans une petite économie ouverte comme le Monténégro.
Conclusion : une fenêtre d’opportunité encore ouverte
Investir dans l’immobilier dans la ville de [Herceg Jakson] aujourd’hui, c’est entrer sur un marché côtier en pleine montée en gamme, où la demande internationale augmente, où la fiscalité reste mesurée et où les prix, bien que déjà en hausse marquée, se situent encore en dessous de ceux des voisins les plus prestigieux de la baie de Kotor.
Le marché immobilier monténégrin offre un rendement locatif solide, notamment en location saisonnière, malgré une gestion nécessaire de la saisonnalité. Les perspectives d’adhésion à l’UE, le développement d’infrastructures et l’arrivée de complexes hôteliers de luxe soutiennent une appréciation future des biens et améliorent la qualité de vie locale.
Ce tableau ne doit cependant pas faire oublier les risques : dépendance au tourisme, marché très saisonnier, problèmes de titres et de constructions irrégulières, infrastructures encore perfectibles. C’est précisément là que la qualité de la due diligence, le choix de partenaires locaux fiables (agences, avocats, gestionnaires) et la clarté de sa stratégie personnelle font toute la différence entre une opération réussie et une expérience décevante.
Pour un investisseur prêt à faire ce travail en amont et à envisager son projet sur un horizon de moyen à long terme, la ville offre aujourd’hui un compromis rare en Europe : un cadre de vie méditerranéen authentique, des prix encore raisonnables pour un littoral aussi spectaculaire et un potentiel de plus-value soutenu par des tendances structurelles plutôt favorables.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Herceg Novi, Monténégro, pour chercher du rendement locatif et une exposition à une zone euro-balkanique en développement. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés monténégrins (Budva, Kotor, Herceg Novi), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison vue mer dans un quartier prisé proche de la vieille ville, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % sur la location saisonnière « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée et intégration de l’actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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