Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entre mer Adriatique et montagnes, la ville de Herceg Zougdidi offre un mélange rare de charme historique, littoral spectaculaire et marché immobilier encore sous-coté par rapport aux autres destinations méditerranéennes. Pour un investisseur francophone qui cherche à concilier cadre de vie, rendement locatif et potentiel de plus-value, ce coin à l’entrée des bouches de Kotor s’impose comme l’un des dossiers les plus intéressants du littoral monténégrin.
La commune attire une clientèle internationale (étrangers, expatriés, nomades digitaux, investisseurs) recherchant un pied-à-terre en Europe à un coût d’entrée inférieur à celui de la Croatie voisine ou des zones méditerranéennes les plus chères. Son marché immobilier est en pleine mutation, dynamisé par le tourisme haut de gamme, des projets d’envergure comme Porto Novi et la perspective d’une adhésion du Monténégro à l’Union européenne.
Un emplacement stratégique à l’entrée des bouches de Kotor
Herceg Zougdidi est située sur la côte monténégrine, à l’entrée ouest de la baie de Kotor, l’un des plus beaux golfes naturels d’Europe. La ville est adossée au mont Orjen, la plus haute montagne côtière du pays, et s’ouvre sur une mer d’un bleu profond, bordée de petites plages, de criques et de marinas.
Située dans la baie de Kotor, cette localité bénéficie de l’attrait de cet écosystème côtier prisé, tout en restant plus abordable, calme et moins dense que ses voisines comme Kotor ou Budva. De plus, sa proximité immédiate avec la frontière croate facilite l’accès aux marchés de l’Union européenne.
Côté transport, la connexion est meilleure qu’on ne l’imagine en regardant une carte. L’aéroport de Tivat, principal hub touristique de la côte monténégrine, se trouve à environ une heure de route, tandis que l’aéroport de Dubrovnik en Croatie est accessible en une trentaine de minutes, selon le trafic à la frontière. Ces deux plateformes assurent des liaisons fréquentes avec de nombreuses villes européennes, ce qui est décisif pour un marché locatif saisonnier ou pour un usage de résidence secondaire.
La ville d’Herceg Novi combine un riche patrimoine historique avec des attraits naturels. Son centre historique (Stari Grad), datant du XIVᵉ siècle, mêle forteresses médiévales, églises baroques, architecture renaissance et maisons traditionnelles. Le bastion de Forte Mare, construit par les Vénitiens au XVIᵉ siècle, offre une vue dominante sur la mer. La ville dispose également d’une longue promenade principale bordée de plages, cafés et restaurants. Enfin, elle est réputée pour les bains de boue thérapeutique d’Igalo, aux bienfaits médicinaux reconnus dans toute la région.
Un marché immobilier dynamique, mais encore décoté
Pour un investisseur, l’un des grands atouts de Herceg Zougdidi est de se situer dans la même baie que Kotor et Tivat, tout en affichant des prix significativement plus bas. On retrouve presque la même beauté de paysages, un climat identique, une ambiance méditerranéenne comparable, mais à un tarif qui reste à “prix de rattrapage”. De nombreux acheteurs qui ne peuvent plus suivre les prix de Tivat ou Kotor se tournent désormais vers cette ville, ce qui nourrit une demande soutenue.
La demande sur le marché local se concentre sur trois grands segments : villas de standing, appartements en front de mer et terrains constructibles en zones à fort potentiel.
Niveau de prix actuel
Les chiffres les plus récents montrent un marché déjà bien valorisé, mais qui reste attractif comparé au reste de la côte monténégrine de prestige.
Voici un panorama des prix médians au mètre carré dans la municipalité :
| Type de bien / Localisation | Prix médian approximatif (€ / m²) |
|---|---|
| Appartement (ensemble de la ville) | 3 080 – 3 095 |
| Maison (ensemble de la ville) | 2 474 – 2 521 |
| Appartement – centre de Herceg Zougdidi | 3 559 |
| Appartement – Kumbor | 3 442 |
| Appartement – Đenovići | 3 049 |
| Appartement – Baošići | 2 827 |
| Appartement – Bijela | 2 515 |
| Maison – Herceg Zougdidi | 2 590 |
| Maison – Đenovići | 2 753 |
Les programmes de luxe se positionnent nettement plus haut : les appartements haut de gamme commencent autour de 5 000 € / m², certaines villas pouvant monter jusqu’à 23 000 € / m² dans des complexes très exclusifs ou des emplacements uniques avec accès direct à la mer.
Pour donner un ordre d’idée, quelques exemples de biens proposés dans l’agglomération illustrent le ticket d’entrée actuel :
| Exemple de bien | Localisation | Prix total (€) | Commentaire synthétique |
|---|---|---|---|
| Studio | Igalo | 75 000 | Entrée de gamme proche des bains médicaux |
| Appartement (1–2 chambres) | Đenovići | 105 000 | À quelques minutes du front de mer |
| Spacieux appartement | Igalo | 170 000 | Bien adapté à la location familiale |
| Duplex | Igalo | 188 000 | Intéressant pour location saisonnière |
Par rapport aux fourchettes moyennes de la côte monténégrine (2 000 à 4 000 € / m² pour un bien standard dans les zones les plus prisées), la ville se situe dans le haut de la fourchette pour un marché émergent, mais toujours en deçà des sommets atteints dans les complexes ultra-luxueux type Porto Montenegro ou Luštica Bay, où les prix peuvent aisément dépasser 9 000 à 13 000 € / m².
Le marché local connaît une gentrification rapide, marquée par l’arrivée de promoteurs premium et le renforcement d’une image de destination chic mais tranquille, tout en restant moins cher que les spots voisins les plus célèbres. Cet écart de prix, combiné au potentiel de rattrapage en cas d’adhésion à l’Union européenne, constitue un argument majeur pour un investisseur à moyen-long terme.
Une mosaïque de quartiers et de micro-marchés
Le territoire de Herceg Zougdidi ne se résume pas à son centre historique. Plusieurs quartiers et villages côtiers composent autant de petits marchés locaux, chacun avec son profil, sa clientèle et ses perspectives de valorisation.
Le centre ancien, ou Stari Grad, est le cœur touristique et patrimonial. On y trouve des immeubles de pierre, des ruelles étroites, des places animées l’été et une forte demande en location saisonnière. La rareté de l’offre, la valeur historique des bâtiments et la proximité immédiate de la mer expliquent des prix relativement élevés, mais aussi un excellent taux d’occupation en haute saison.
La baie de Herceg Zougdidi, plus large, combine maisons traditionnelles et constructions modernes avec vue sur le golfe. Les biens qui dominent la mer, avec terrasses panoramiques et accès facile à la promenade ou à une plage, sont particulièrement recherchés pour des locations courte durée à forte valeur ajoutée.
Quelques zones-clés méritent une attention particulière.
Igalo, entre santé, tourisme et rendements locatifs
Igalo, à l’ouest de la ville principale, est célèbre pour ses boues marines curatives et ses sources minérales. On y trouve des cliniques de rééducation, des centres de bien-être et une clientèle à la fois touristique et médicale. Pour un investisseur, ce mélange est intéressant : la demande de location ne se limite pas au strict été balnéaire, mais s’étend à une saison de soins plus longue.
Opportunités immobilières en dehors du centre historique de Vichy, avec des prix attractifs pour des investissements locatifs.
Les prix restent légèrement inférieurs à ceux du centre historique, tout en offrant des loyers compétitifs.
Studios et petits appartements, avec des prix allant de 75 000 à 188 000 €, pour un ticket d’entrée raisonnable.
Idéal pour constituer un portefeuille de biens destinés à la location courte durée ou moyenne durée pour curistes.
Đenovići, Kumbor, Baošići, Bijela : la couronne littorale en devenir
En continuant le long de la côte, plusieurs villages et lotissements comme Đenovići, Kumbor, Baošići ou Bijela bénéficient de la proximité de la mer et, pour certains, du rayonnement direct du complexe de Porto Novi.
Đenovići, par exemple, est cité comme un quartier en pleine montée en puissance, avec un coût d’entrée plus faible que le centre, tout en se trouvant à cinq minutes à pied de la mer et de la marina. La présence de projets neufs et de services liés au yachting tire les prix vers le haut, mais il subsiste des opportunités sur des biens à rénover ou des petites surfaces destinées à la location saisonnière.
Kumbor est quant à lui directement impacté par le développement de Porto Novi, un complexe de luxe ouvert en 2020, avec marina de grande capacité, école internationale, hôtels et résidences haut de gamme. Ce type de projet transforme la perception de la zone : on passe d’un village côtier tranquille à une destination internationale de yachting. Par ricochet, les biens “classiques” situés à proximité gagnent en attractivité, notamment pour les employés des complexes, les prestataires nautiques, ou des touristes en quête d’une alternative plus abordable au cœur du resort.
Voici un résumé des prix dans ces localisations satellites pour les appartements :
| Localisation | Prix médian appartement (€ / m²) | Profil d’investissement dominant |
|---|---|---|
| Kumbor | 3 442 | Proximité Porto Novi, cible yachting & luxe |
| Đenovići | 3 049 | Croissance, accès rapide à la mer & marina |
| Baošići | 2 827 | Marché en développement, clientèle estivale |
| Bijela | 2 515 | Plus abordable, orientation long terme/familiale |
Zelenika et Bagljača : pari sur le long terme
Zelenika et Bagljača représentent une autre facette du marché. Zelenika est mise en avant comme zone à prix plus doux, propice à des investissements de long terme. L’environnement y est plus résidentiel, avec une ambiance détendue, ce qui en fait une cible idéale pour des familles locales ou des expatriés en quête d’un mode de vie à l’année.
Bagljača est citée comme une zone émergente, avec un fort potentiel de revalorisation. Ce type de micro-marché intéresse particulièrement les investisseurs capables de se projeter sur plusieurs années : l’idée n’est pas seulement de jouer la carte du rendement locatif immédiat, mais de parier sur la hausse des valeurs foncières à mesure que les infrastructures, les services et l’image du quartier s’améliorent.
Tourisme, location saisonnière et rendement locatif
La clé de la rentabilité immobilière sur la côte monténégrine, et dans la ville en particulier, se trouve du côté du tourisme. Le pays accueille plus de 2,6 millions de visiteurs par an, et à l’échelle nationale, le tourisme pèse environ un quart du PIB. Près de 14,9 % des touristes qui se rendent au Monténégro choisiraient de séjourner dans la municipalité de la ville, ce qui montre le poids local de cette industrie.
La saison touristique officielle s’étend de mai à octobre. Les mois de mai, juin, septembre et octobre affichent des températures douces, entre 20 et 25°C, tandis que juillet et août voient le thermomètre grimper jusqu’à 35°C, avec le pic de fréquentation. Pour un propriétaire-bailleur, cela signifie que la très haute saison se concentre sur deux mois, mais que la ville est attractive une bonne moitié de l’année, surtout pour une clientèle européenne en quête de soleil et de calme.
Les prix débutent autour de 30 à 50 € par nuit pour les logements les plus simples, hors saison. Ils augmentent significativement pour les biens mieux situés, mieux équipés ou plus grands, notamment pendant l’été ou lors d’événements locaux comme le Festival de la Mimosa.
Nationalement, les rendements bruts sur la côte se situent en général entre 5 % et 7 %, avec des pics plus élevés dans les projets très premium en haute saison. Dans la ville, la combinaison de prix encore raisonnables et d’une demande soutenue laisse espérer des niveaux de rendement comparables, à condition de bien choisir l’emplacement et de professionnaliser la gestion.
Le modèle Airbnb et la location courte durée
Le schéma d’investissement le plus répandu pour les étrangers consiste à acheter un appartement – studio ou une chambre, parfois deux – proche de la mer, du centre ou d’un pôle d’attraction (vieille ville, promenade, Forte Mare, Igalo), puis à l’exploiter en location touristique via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com.
Pour optimiser un placement locatif au Monténégro, plusieurs équipements et caractéristiques sont devenus essentiels : une vue mer ou panoramique, un balcon-terrasse avec espace repas, un accès à une piscine ou à la plage, la proximité de restaurants et de commerces, un parking, un Wi-Fi performant et la climatisation. Le marché s’est nettement professionnalisé et les attentes des voyageurs se calent désormais sur les standards européens, rendant les biens mal équipés ou mal présentés peu compétitifs, même à prix bas.
L’enregistrement du bien comme hébergement touristique avant le début de la saison est obligatoire, et les autorités imposent un arrêt des travaux de construction ou de rénovation sur le littoral pendant la période touristique, afin de ne pas perturber les vacanciers. C’est une contrainte à prendre en compte dans la planification des chantiers.
Indicateurs locatifs et structuration de l’offre
Pour un investisseur qui souhaite piloter son activité comme une véritable petite entreprise, il est pertinent de suivre de près quelques indicateurs-clés inspirés des pratiques Airbnb : revenu mensuel moyen, prix journalier moyen (ADR) et taux d’occupation. À l’échelle de la municipalité, les données disponibles montrent des performances contrastées selon les quartiers (Herceg Novi centre, Igalo, Đenovići, Bijela, Kumbor, Baošići, Zelenika, etc.), mais une constante ressort : la réglementation des locations courte durée est encore classée comme “faible” en termes de contraintes, ce qui rend ce modèle particulièrement intéressant pour l’instant.
Sur le long terme, il est probable que le cadre réglementaire se durcisse, comme dans la plupart des destinations touristiques, mais pour l’heure, la juridiction reste relativement flexible, avec un régime fiscal clair sur les revenus locatifs et une tolérance assez large pour les plateformes en ligne.
Résidence, coût de la vie et profil des occupants
Au-delà de la seule logique rendement, de nombreux acheteurs s’intéressent à la ville pour y vivre une partie de l’année, voire à l’année. La ville est décrite comme “cité du soleil” de la côte monténégrine, avec un climat méditerranéen doux, une ambiance détendue et une authenticité monténégrine que certaines stations balnéaires plus massives ont en partie perdue.
Budget mensuel typique, hors loyer, pour un couple, oscillant entre 1 400 et 1 800 dollars ou euros.
Les loyers long terme, pour ceux qui préfèrent louer avant d’acheter ou compléter leur revenu locatif, se situent dans des fourchettes relativement abordables :
| Type de location longue durée | Fourchette de loyer mensuel (€) | Loyer moyen indicatif (€) |
|---|---|---|
| 1 chambre centre | 500 – 800 | ~650 |
| 1 chambre hors centre | 400 – 550 | ~485 |
| 3 chambres centre | 1 000 – 1 500 | ~1 160 |
| 3 chambres hors centre | 800 – 1 000 | ~850 |
| Studio/1 chambre (Monténégro, indicatif) | 350 – 550 | – |
| ≥2 chambres, 1 sdb (Monténégro, indicatif) | 450 – 650 | – |
| ≥2 chambres, ≥2 sdb (Monténégro, indicatif) | 550 – 1 000+ | – |
| Propriété de luxe meublée (Monténégro, indicatif) | 1 500+ | – |
La ville accueille une petite communauté d’expatriés, surtout venus d’Europe de l’Ouest, mais aussi quelques Américains et autres nationalités. On y trouve des retraités, des entrepreneurs, des télétravailleurs et des professionnels du tourisme. Des groupes en ligne, comme ceux dédiés aux expatriés de la zone, servent de relais d’information et de réseau d’entraide.
Le Monténégro offre une résidence temporaire via l’achat d’un bien immobilier, sans seuil de prix minimum. Cette option est particulièrement intéressante pour les retraités ou travailleurs indépendants cherchant une base en Europe hors espace Schengen, permettant des séjours prolongés sans être comptabilisés dans la limite habituelle de 90 jours.
Cadre légal, fiscalité et démarches d’achat
En comparaison d’autres pays de la région, le Monténégro se distingue par une réglementation très favorable aux investisseurs étrangers. Les non-résidents peuvent acheter et détenir des appartements, maisons et terrains urbains presque comme des citoyens, avec quelques restrictions (notamment pour les terres agricoles, les forêts, certains sites culturels ou zones proches des frontières).
Pour les terrains agricoles ou forestiers, un étranger peut détenir jusqu’à 5 000 m² si une maison se trouve sur la parcelle ; au-delà, ou pour certains types de sols, il faut souvent passer par la création d’une société monténégrine, ce qui est une pratique courante chez les investisseurs plus professionnels.
Fiscalité à l’achat et détention
Depuis 2024, le pays a introduit un système progressif de taxe sur l’acquisition immobilière, qui remplace l’ancien taux unique pour les biens de seconde main. La structure est la suivante :
| Valeur cadastrale ou de marché du bien | Taux / Montant de la taxe d’acquisition |
|---|---|
| Jusqu’à 150 000 € | 3 % |
| De 150 000 à 500 000 € | 4 500 € + 5 % de la partie dépassant 150 000 € |
| Au-delà de 500 000 € | 22 000 € + 6 % de la partie dépassant 500 000 € |
Cette taxe est payée par l’acheteur, sur la base du prix le plus élevé entre le montant du contrat et l’évaluation officielle des services fiscaux. Le règlement doit intervenir dans les 15 jours suivant la notification de la décision de taxation, sous peine de pénalités journalières. Lorsque l’on achète un appartement neuf directement auprès d’un promoteur assujetti à la TVA, cette taxe de transfert n’est pas due ; c’est la TVA (au taux standard du pays) intégrée dans le prix de vente qui s’applique.
En plus de la taxe d’acquisition, les propriétés sont soumises à une taxe foncière annuelle (0,1% à 1% de la valeur du bien), dont le taux est modulé par la municipalité selon divers critères comme la proximité de la mer ou le type de logement. Les biens en bord de mer sont également assujettis à une taxe touristique annuelle, payable par tous les propriétaires, avec de possibles exemptions pour les résidents permanents.
Les revenus locatifs sont imposés à un taux d’environ 15 % au niveau national pour les loyers, avec un régime spécifique pour les locations de courte durée classées en hébergement touristique. Sur le plan des plus-values, une vente immobilière génère un impôt de 15 %, mais celui-ci n’est pas dû si le bien a été conservé plus de 10 ans, ce qui favorise les stratégies patientes.
Processus d’achat et rôle des professionnels
Le processus d’acquisition ressemble dans ses grandes lignes à ce qu’on trouve dans d’autres pays européens. Après sélection du bien, il est courant de signer un avant-contrat assorti d’un dépôt (souvent autour de 10 % du prix), puis de réaliser un ensemble de vérifications juridiques : contrôle des titres au cadastre, conformité urbanistique, absence d’hypothèque ou de litige, vérification des limites de la parcelle et des surfaces cadastrales.
Le contrat de vente définitif est signé devant notaire, qui joue un rôle central : authentification des signatures, contrôle des pièces, rédaction de l’acte selon les règles locales. L’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier doit être faite dans un délai précis, et entraîne des frais modestes à l’échelle de la transaction.
Notaire
La pratique recommande de faire appel à un avocat local indépendant pour s’assurer de la solidité juridique du dossier, ainsi qu’à une agence immobilière disposant de licence officielle. Des acteurs spécialisés comme CMM Montenegro, Montenegro Prospects ou d’autres structures full service gèrent pour leurs clients la recherche de biens, la négociation, la sécurisation des actes, mais aussi parfois la rénovation et la gestion Airbnb, avec des équipes multilingues qui accompagnent l’investisseur de bout en bout.
Les coûts de transaction complets (taxe de transfert, notaire, honoraires d’agence, frais juridiques) tournent en général autour de 7 à 9 % du prix du bien pour l’ensemble des parties, ce qui place le pays dans la moyenne européenne, voire sous la moyenne de certains marchés occidentaux.
Une économie monténégrine en mutation, avec l’UE en ligne de mire
Pour apprécier correctement le potentiel d’un investissement immobilier à Herceg Zougdidi, il faut regarder au-delà de la seule ville et considérer la trajectoire macroéconomique du Monténégro. Le pays connaît depuis plusieurs années un cycle de croissance soutenue, interrompu par la pandémie mais vite rattrapé. Le PIB a rebondi avec des taux de 6 % en 2023, plus de 6 % encore au premier trimestre 2024, et des prévisions un peu plus modérées mais toujours positives pour les années à venir.
Le pic d’inflation atteint avant sa baisse à environ 1 % à l’automne 2024.
La grande histoire, cependant, reste le processus d’adhésion à l’Union européenne. Le Monténégro est considéré comme le candidat le plus avancé des Balkans occidentaux : l’ensemble des 33 chapitres de négociation est ouvert, six sont provisoirement clos, et le pays vise une adhésion à horizon de la fin de la décennie. Les expériences d’autres États membres, comme la Croatie, montrent que les prix immobiliers ont tendance à progresser de 20 à 40 % autour de la période d’adhésion, sous l’effet de l’élargissement de la base d’acheteurs, de la moindre perception de risque et de l’arrivée massive de capitaux européens.
Pour une ville côtière attractive comme Herceg Novi, située dans une baie premium et fréquentée par une clientèle internationale, plusieurs dynamiques agissent comme catalyseurs. L’intégration du pays dans l’espace SEPA facilite les transferts bancaires en euros et fluidifie l’investissement transfrontalier. De plus, la modernisation des lois sur la propriété, la régularisation des constructions non déclarées et les efforts pour professionnaliser la médiation immobilière contribuent à un marché plus transparent et sécurisé.
Opportunités concrètes et stratégies d’investissement
Face à ce tableau, comment se positionner en tant qu’investisseur ? La ville et sa région offrent plusieurs axes possibles, selon le profil de risque, l’horizon de placement et le budget.
Une première approche consiste à viser les appartements en bonne localisation (centre historique, front de mer, abords d’Igalo ou de la promenade principale), destinés à la location saisonnière. En visant des surfaces modestes mais très bien exploitées (studios, une chambre), un investisseur peut espérer un rendement brut dans la zone des 5–7 %, avec en prime une plus-value probable si le marché continue sur sa trajectoire actuelle.
Une stratégie d’investissement cible les villas et maisons avec vue mer, piscine et jardins, destinées à une clientèle aisée (voisins ou Europe de l’Ouest). Ces biens, dont le prix peut dépasser 300 000 à 400 000 €, génèrent des loyers élevés en haute saison. Leur rentabilité dépend cependant fortement de la qualité de la gestion et du taux d’occupation.
Une troisième approche, plus spéculative, s’intéresse aux terrains ou aux zones émergentes comme Bagljača ou certaines parties de Zelenika, où les prix sont encore bas relativement au front de mer, mais où l’on anticipe une urbanisation croissante, l’amélioration des infrastructures et un effet d’entraînement venu des grands projets environnants. Ici, l’arbitrage principal porte sur le temps : faible revenu locatif immédiat, mais potentiel de fort gain de capital à long terme.
Il est possible d’acheter un bien immobilier pour le louer en saisonnier tout en l’utilisant comme résidence secondaire. Cette stratégie permet de profiter personnellement du bien, par exemple quelques semaines par an sur la Côte d’Azur, tout en générer des revenus locatifs le reste du temps.
Risques, limites et précautions
Aucun marché n’est sans risque, et la ville ne fait pas exception. Le premier danger pour un investisseur peu expérimenté consiste à sous-estimer la complexité juridique locale : titres de propriété pas parfaitement à jour, extensions non déclarées, absence de permis de construire pour certaines parties d’un bâtiment, droits de passage flous, éventuels litiges familiaux. Acheter un bien “pas cher” mais mal régularisé peut se transformer en casse-tête administratif.
Un autre point de vigilance tient au caractère saisonnier du marché locatif. Si la tendance de fond va vers une moindre saisonnalité (avec la montée des nomades digitaux et des résidents à l’année), les revenus restent très concentrés sur les mois d’été. Un business plan réaliste doit intégrer cette dimension et ne pas extrapoler les loyers de juillet-août sur douze mois.
La structure économique du Monténégro, fortement dépendante du tourisme et de l’immobilier, la rend vulnérable aux chocs externes tels que les crises géopolitiques, les restrictions de voyage ou les récessions dans les pays émetteurs de touristes. Ces risques tendent à se lisser sur le long terme, mais peuvent impacter significativement les flux de trésorerie à court terme.
Sur le plan pratique, la gestion d’un bien à distance nécessite une organisation solide : recrutement d’un gestionnaire local fiable, mise en place d’un système de ménage, d’accueil des locataires, de maintenance. Les investisseurs qui souhaitent tout gérer eux-mêmes depuis l’étranger s’exposent à des complications difficiles à anticiper. C’est l’une des raisons pour lesquelles les agences full service qui combinent transaction, rénovation et gestion locative rencontrent un vrai succès auprès de la clientèle étrangère.
Conclusion : une fenêtre d’opportunité à surveiller de près
Herceg Zougdidi se trouve aujourd’hui à la croisée de plusieurs tendances favorables : un littoral encore protégé des excès de la bétonisation, une montée en gamme touristique tirée par des projets comme Porto Novi, une position stratégique à l’entrée de la baie de Kotor, un marché immobilier dynamique mais encore décoté face à ses voisines de prestige, et en toile de fond l’horizon d’une intégration pleine et entière du Monténégro dans l’Union européenne.
Pour un investisseur prêt à étudier le marché local, s’entourer de professionnels et adopter une vision à moyen-long terme, Marrakech offre un fort potentiel de plus-value, des rendements locatifs attractifs et une bonne qualité de vie. Le cadre fiscal est avantageux, le droit de propriété pour les étrangers est bien établi, et il est possible d’obtenir un titre de séjour via un investissement immobilier.
Il serait illusoire de considérer ce marché comme un eldorado sans risques. Mais à l’échelle de la Méditerranée, peu de destinations présentent aujourd’hui un tel alignement de facteurs positifs pour qui souhaite bâtir, progressivement, un patrimoine immobilier à la fois rentable et agréable à vivre. Dans cette perspective, la ville mérite clairement une place de choix sur la carte des investisseurs francophones.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Herceg Zougdidi, Monténégro
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, déjà bien structuré patrimonialement en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Herceg Zougdidi, Monténégro, afin de chercher du rendement locatif et une exposition à une zone touristique en forte croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones monténégrines (littoral adriatique, baies touristiques), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison proche de la mer dans un quartier en développement de Herceg Zougdidi, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 €.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, comptable), choix de la structure d’investissement et intégration de ce bien dans la stratégie patrimoniale globale.
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