Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
En quelques années, le marché immobilier de la ville de Budva est passé du statut de station balnéaire bon marché à celui de véritable « Miami des Balkans ». Les prix ont doublé depuis le milieu des années 2010, les locations sont prises d’assaut chaque été et les rendements restent élevés malgré la hausse des valeurs. Pour un investisseur, la question n’est plus de savoir si le marché est intéressant, mais comment y entrer intelligemment, avec une stratégie claire et un bon niveau de maîtrise des risques.
Bon à savoir :
Cet article fournit une analyse détaillée du marché parisien pour 2025, incluant les prix par niveau, les types de biens disponibles, les rendements locatifs potentiels et les quartiers à privilégier. Il aborde également les aspects fiscaux, les risques à considérer et donne des exemples concrets d’acquisition pour différents budgets.
Un marché en pleine maturité mais encore en croissance
La ville de Budva est aujourd’hui l’un des marchés immobiliers les plus attractifs du Monténégro. Plusieurs signaux convergent dans le même sens : prix en hausse, demande locative soutenue, flux touristiques record et nouvelle vague de projets haut de gamme sur la Riviera.
Depuis le milieu des années 2010, les prix au mètre carré ont approximativement doublé dans la région. L’augmentation a été particulièrement spectaculaire entre 2023 et 2024, avec près de 50 % de hausse sur la côte monténégrine dans son ensemble. En 2025, le marché entre dans une phase plus mature : la progression attendue des prix se situe désormais dans une fourchette de 3 à 7 % par an. Autrement dit, la phase spéculative se calme, mais la tendance reste nettement haussière.
20 à 40
Pourcentage de revalorisation immobilière observé dans de nouveaux États membres après leur adhésion à l’Union européenne.
Sur le terrain, la balance penche clairement du côté des vendeurs : la demande dépasse largement l’offre, notamment pour les biens bien placés (vue mer, proximité plage, accès facile aux commodités). Les biens de qualité, correctement positionnés en prix, reçoivent régulièrement plusieurs offres. Les analystes ne prévoient pas de baisse notable des prix à court terme tant que les moteurs actuels restent en place.
Combien coûte l’immobilier à Budva en 2025 ?
Les chiffres de 2025 donnent une image très précise des niveaux de prix selon les secteurs et les typologies de biens.
Les appartements : cœur du marché
Les appartements constituent de loin la catégorie de biens la plus répandue, du studio de 30 m² à la résidence de standing avec services. Les fourchettes actuelles se présentent comme suit :
| Localisation / type d’appartement | Prix au m² (approx.) |
|---|---|
| Centre-ville de [Budva] | 2 500 – 3 500 € / m² |
| Périphérie de [Budva] | 1 700 – 2 800 € / m² |
| Programmes neufs (standard) | 3 000 – 4 200 € / m² |
| Appartements vue mer prime à [Budva] | 4 000 – 5 000 € / m² |
| Appartements haut standing, vue mer exceptionnelle | 5 000 – 10 000 € / m² |
| Moyenne côte monténégrine (incluant [Budva]) Q2 2024 | ≈ 2 107 € / m² |
Les nouveaux programmes, surtout ceux proches de la mer ou dotés de services (piscine, spa, conciergerie), se positionnent clairement sur un segment premium. Des résidences comme Dukley Gardens, Porto Budva, Royal Central Residence ou Pietra Residence illustrent parfaitement cette montée en gamme, avec des prix qui peuvent dépasser 5 000 € / m² pour les unités les mieux placées.
Villas et maisons : le segment luxe
Le marché des villas, longtemps marginal, est devenu l’un des moteurs principaux de la montée des prix sur la Riviera de Budva. Ces propriétés s’adressent à une clientèle internationale fortunée, souvent en quête de résidence secondaire combinant vue mer, intimité et prestations hôtelières.
| Type de bien | Niveau de prix indicatif |
|---|---|
| Villa « standard » (segment haut de gamme non ultra-luxe) | 500 000 – 1,5 M€ |
| Villa front de mer Sveti Stefan / Reževići | 2 M€ – 6 M€ et plus |
| Propriétés ultra-luxe, résidences de marque | > 2 M€ (jusqu’à 8 M€ dans certains cas) |
| Maisons / cottages Riviera de [Budva] | 3 000 – 10 000 € / m² |
Des exemples concrets cités dans les annonces illustrent le haut du spectre : complex de deux villas dans le parc de Miločer à 8 M€, villa en pierre à Gospoština près de la Vieille Ville autour de 3,2 M$, villa à Sveti Stefan de plus de 900 m² sur un terrain de 1 700 m² proposée à 5 M€. À l’extrême du luxe, certains appartements-branded residences type « One & Only Resort » se négocient autour de 12 000 € / m².
Terrains : pari sur le développement
Pour les investisseurs prêts à se lancer dans la promotion, les terrains urbanisés restent un vecteur intéressant, même si les règles d’urbanisme et les délais administratifs exigent une forte expertise locale.
| Type de terrain | Prix au m² (approx.) |
|---|---|
| Parcelles constructibles prêtes au développement | 150 – 400 € / m² |
Les grandes parcelles positionnées dans les zones en devenir autour de Budva (collines, villages proches, littoral urbanisable) font l’objet d’un intérêt prononcé, notamment de la part de promoteurs internationaux. Mais ce segment nécessite une due diligence juridique approfondie sur les titres de propriété et les autorisations de construire.
Que peut-on acheter avec différents budgets ?
Les données du marché permettent de se faire une idée assez précise du « pouvoir d’achat immobilier » à Budva.
| Budget | Type de bien typique |
|---|---|
| 100 000 € | Studio ou petit T1 de 30–40 m², en périphérie ou dans un immeuble plus ancien |
| 200 000 € | T1 ou T2 (40–70 m²) à [Budva], Bečići ou Petrovac, parfois avec vue mer partielle |
| 300 000 € | Grand T2 ou petit T3 (70–100 m²) bien situé, ou début de gamme villa plus éloignée du littoral |
| 500 000 € | T3 moderne ou villa de plus de 100 m², prestations haut de gamme, vue mer et bonne localisation |
| 1 000 000 € et plus | Villas d’exception, penthouses, front de mer à Sveti Stefan, Reževići et emplacements premiums similaires |
| 2 000 000 € et plus | Ultra-luxe, résidences de marque, complexes avec plage privée |
Cette grille n’exclut pas les opportunités ponctuelles en dessous ou au-dessus de ces prix, mais elle donne une base réaliste pour calibrer un projet.
Marché locatif : des rendements de 5 à 10 % selon la stratégie
L’immobilier à Budva n’est pas seulement porté par la hausse des prix : il s’appuie aussi sur un marché locatif extrêmement solide, alimenté par un tourisme en croissance et une population résidente en augmentation.
Yields moyens et ratio prix/loyer
Les études convergent autour des chiffres suivants :
– Rendement locatif brut moyen : 5 à 7 % par an
– Plage généralement constatée : 4,3 à 5,5 % sur le résidentiel classique
– Pour les biens bien situés, en location courte durée : 6 à 10 % pendant les saisons hautes
– Ratio prix/loyer à [Budva] : environ 16,5
Attention :
Un ratio élevé indique qu’un achat devient généralement plus intéressant qu’une location sur un horizon de 5 à 7 ans. Pour un investisseur en location, une partie significative du rendement total provient de l’appréciation du capital (attendre 3 à 7 % par an), et pas uniquement des revenus locatifs.
Loyers mensuels et profils de locataires
Les fourchettes suivantes sont observées sur le marché résidentiel :
| Type de logement | Loyer mensuel typique |
|---|---|
| Appartement 1 chambre | 450 – 1 000 € / mois |
| Appartement 2 chambres | 700 – 1 100 € / mois |
| Moyenne ville tous segments | ≈ 1 370 € / mois |
| Studio (pour rappel, autres sources) | ≈ 450 – 800 € en longue durée selon période |
Sur le segment long terme, les locataires se répartissent entre résidents locaux, expatriés installés, travailleurs saisonniers et surtout une communauté croissante de nomades digitaux attirés par la fiscalité, le climat et le cadre de vie.
Locations saisonnières : la machine à cash de l’été
La ville de Budva est l’une des capitales régionales de la location saisonnière. En haute saison, les appartements bien placés affichent souvent plus de 80 % de taux d’occupation, avec des tarifs journaliers particulièrement rémunérateurs.
Les données agrégées montrent :
Indicateurs Clés de la Location Saisonnière
Principaux chiffres et taux à connaître pour évaluer la performance d’un investissement locatif en bord de mer.
En été : souvent > 80 %, et jusqu’à 90–95 % pour les meilleurs emplacements. Taux moyen annuel : autour de 55–60 % pour de bons produits.
Tarifs journaliers : de 40 € à plus de 200 € la nuit selon le standing, la vue et la proximité de la mer.
Rendement brut possible en courte durée : 6 à 10 % par an, voire davantage pour certains biens front de mer.
Les zones les plus performantes en courte durée sont la Vieille Ville, Bečići, Rafailovići, Slovenska Plaža et plus largement toutes les résidences à distance de marche des plages avec vue sur l’Adriatique. Les touristes recherchent en priorité la vue mer, la proximité du sable, la climatisation, un parking et, au mieux, une piscine ou un spa.
Pour un investisseur souhaitant optimiser, une stratégie mixte est souvent évoquée : location saisonnière pendant l’été, puis bascule en bail longue durée ou moyenne durée le reste de l’année afin de lisser les revenus et réduire les vacances locatives.
Les quartiers et zones à cibler à Budva
Le choix du quartier est déterminant pour l’équilibre entre rendement, potentiel de plus-value et confort d’usage personnel.
Vieille Ville (Stari Grad)
Le cœur historique de Budva, ceinturé de remparts, concentre un parc immobilier limité mais très recherché. L’architecture médiévale, la proximité immédiate des restaurants, bars, plages et animations en font l’un des spots les plus demandés pour la location courte durée haut de gamme.
Les biens sont rares, chers, et souvent logés dans des bâtiments anciens rénovés. Pour un investisseur, la logique est davantage patrimoniale que purement rendement, même si les loyers journaliers compensent en partie le niveau de prix.
Bečići et Rafailovići
En prolongement de Budva vers l’est, Bečići et le village côtier de Rafailovići constituent des alternatives très attractives. Bečići est davantage perçu comme une zone familiale, avec de grandes plages, des hôtels et des résidences modernes. Rafailovići, ancien village de pêcheurs, connaît une urbanisation rapide et attire les investisseurs pour sa combinaison de tarifs encore un peu plus bas et de forte demande estivale.
Astuce :
Le secteur immobilier du Monténégro présente de nombreux nouveaux projets, souvent dotés d’équipements comme des piscines et des services (exemple : le Sunny Side Resort & Spa à Bečići). Pour un investisseur, ce segment offre un bon compromis entre le prix d’entrée, la facilité de location touristique et le potentiel de plus-value.
Sveti Stefan, Reževići et les collines au-dessus de Budva
Ces zones constituent le « gold coast » local. Les villas y sont nichées sur les falaises et collines, avec parfois un accès direct à la mer, une vue panoramique et un niveau de confidentialité très prisé. Les prix atteignent aisément plusieurs millions d’euros, en particulier aux abords du célèbre îlot-hôtel de Sveti Stefan et dans les projets ultra-luxe comme certains resorts de marque.
Le rendement locatif peut être très élevé en courte durée, mais la logique première est souvent celle d’un investissement plaisir ou d’un placement long terme pour une clientèle ultra-fortunée.
Petrovac et zones en développement
Plus au sud, Petrovac se distingue par une ambiance plus calme, des prix plus abordables et un profil idéal pour la longue durée ou le semi-résidentiel. Le marché y est encore en phase de rattrapage par rapport au centre de [Budva]. Les investisseurs y voient un terrain de jeu pour anticiper une future montée des prix à mesure que la pression foncière se diffuse le long de la côte.
Exemple :
Certains villages situés en altitude, tels que Kuljače, Blizikuće, Markovići, Prijevor, Lapčići et Tudorovići, offrent des vues spectaculaires pour des budgets encore raisonnables. L’accès y est cependant plus sinueux et la clientèle plus restreinte, nécessitant l’usage obligatoire d’une voiture.
Comprendre les « zones » de prix à Budva
Une analyse du marché local permet de découper la ville en quatre grandes zones de prix :
| Zone de marché à [Budva] | Caractéristiques principales | Prix typiques au m² |
|---|---|---|
| Zone 1 – autour de Mediteranska / front mer | Proximité immédiate plage, projets premium (Royal Gardens, Dukley) | > 3 000 €, jusqu’à 5 500 €/m² |
| Zone 2 – autour de la route Jadranski put | Bonne accessibilité, mais plus de bruit de trafic | À partir de ≈ 2 300 €/m² |
| Zone 3 – centre-ville élargi | Bonne base pour long terme, moins touristique | 1 500 – 2 000 €/m² |
| Zone 4 – périphérie et quartiers en hauteur | Prix plus bas, vues intéressantes mais accès plus complexe | < 1 500 €/m² (moyenne ≈ 1 400) |
Ce découpage permet de positionner chaque projet par rapport à une stratégie : rendement locatif court terme (zones 1 et certaines poches de zone 2), mixte résidentiel/investissement (zone 3), ou pari de plus-value avec budget contenu (zone 4).
Pourquoi la demande reste-t-elle si forte ?
Au-delà du soleil et des plages, plusieurs moteurs structurels soutiennent l’immobilier de Budva.
Un tourisme en pleine accélération
La ville est aujourd’hui la destination la plus visitée des Balkans en nombre de nuitées internationales. Elle concentre à elle seule une large part des séjours sur le littoral monténégrin, avec une progression de plus de 33 % des nuitées entre 2023 et 2024. À l’échelle du pays, plus de 2,6 millions de touristes ont été enregistrés en 2024, avec une préférence marquée pour les stations côtières, [Budva] en tête.
Cette attractivité se nourrit d’un cocktail efficace : Vieille Ville fortifiée, plages réputées comme Mogren ou Jaz, Slovenska Plaža qui s’étire sur plus de 1,5 km, marina accueillant le nautisme de plaisance, casinos, festivals et vie nocturne considérée comme l’une des plus animées de l’Adriatique. De plus en plus, la clientèle monte en gamme, avec une proportion croissante de touristes aisés venus d’Europe de l’Ouest et du Moyen-Orient en parallèle de la clientèle traditionnelle balkanique.
Infrastructures et accessibilité
La ville profite d’une accessibilité correcte pour une destination balnéaire de cette taille : l’aéroport de Tivat est à environ 45 minutes, celui de Podgorica à 1 h 30. Des travaux routiers majeurs sont en cours, comme l’extension à quatre voies de la route entre Tivat et Budva et la poursuite de l’autoroute Bar–Boljare, qui doit à terme désenclaver la côte du nord du pays.
Les aéroports de Tivat et Podgorica voient leurs capacités augmenter, tandis que des compagnies comme Turkish Airlines ajoutent des liaisons supplémentaires vers Tivat. À cela s’ajoutent les grands projets nationaux (Porto Montenegro à Tivat, Luštica Bay, Portonovi, etc.) qui tirent vers le haut l’image de toute la côte monténégrine.
Cadre juridique favorable aux étrangers
Pour un investisseur international, le cadre monténégrin est remarquablement ouvert. Les étrangers peuvent acheter appartements, maisons, villas et terrains urbanisés dans les mêmes conditions que les citoyens locaux. Les restrictions existent surtout pour les terres agricoles de grande superficie, les forêts, les parcelles à proximité des frontières ou dans les parcs nationaux – qui, de toute façon, ne sont pas au cœur de la demande à [Budva].
Bon à savoir :
L’utilisation de l’euro simplifie les transactions et comparaisons financières. La fiscalité est modérée. L’acquisition d’un bien immobilier permet de demander un permis de résidence temporaire annuel, renouvelable, pouvant conduire à un titre de séjour permanent après cinq années de résidence continue.
L’adhésion à l’OTAN et le rapprochement avec l’Union européenne (avec une intégration bancaire renforcée à venir, facilitant les transferts) rassurent également une partie des investisseurs sur la stabilité du pays.
Fiscalité et coûts de transaction : ce qu’il faut prévoir
Investir à Budva implique de maîtriser une série de taxes et de frais, tant à l’achat qu’en phase de détention et de revente.
Taxes à l’achat et TVA
Pour un achat sur le marché secondaire (bien revendu par un particulier), un impôt sur le transfert de propriété s’applique. Il est progressif en fonction de la valeur cadastrale du bien :
| Tranche de valeur du bien | Taxe de transfert |
|---|---|
| Jusqu’à 150 000 € | 3 % |
| De 150 000 € à 500 000 € | 4 500 € + 5 % sur la valeur |
| Au-delà de 500 000 € | 22 000 € + 6 % sur la valeur |
Cette taxe doit être réglée dans les 15 jours suivant la décision de l’administration fiscale. Les retards sont sanctionnés par une pénalité journalière.
Pour l’achat d’un bien neuf directement auprès d’un promoteur, la situation est différente : en principe, l’acheteur est exempt de cette taxe de transfert. C’est alors la TVA qui s’applique, payée par le promoteur et intégrée au prix de vente. Le taux standard de TVA est de 21 %.
Frais annexes à l’achat
Outre la taxe de transfert (ou la TVA dans le neuf), l’investisseur doit prévoir :
3 à 5
Commission d’agence immobilière, généralement exprimée en pourcentage du prix d’achat et payée par le vendeur.
Au total, les coûts de transaction pour l’acheteur s’établissent généralement entre 4 et 8 % du prix du bien. Sur un aller-retour achat + revente, l’estimation des coûts globaux atteint en moyenne entre 7 et 9 %.
Taxe foncière annuelle
En détention, le propriétaire est soumis à une taxe foncière annuelle, dont le taux, fixé par chaque municipalité, se situe dans la fourchette 0,1 à 1 % de la valeur cadastrale ou de marché du bien. À [Budva], un taux de l’ordre de 0,25 à 0,5 % est courant pour le résidentiel.
Pour illustrer :
– Appartement acheté 110 000 € : taxe annuelle typique autour de 330 €.
– Propriété de 300 000 € avec taux de 0,5 % : 1 500 € de taxe par an.
Bon à savoir :
Des réductions d’impôt sont applicables lorsque le bien est utilisé comme résidence principale, soit par le propriétaire, soit par des proches. Un abattement de base de 30 % est accordé, auquel peuvent s’ajouter 10 % supplémentaires par membre de la famille dans certaines situations spécifiques.
Fiscalité locative et revente
Les revenus locatifs sont imposables. Pour un particulier, un impôt sur le revenu peut s’appliquer à des taux de 9 ou 15 % selon les sources, tandis que les non-résidents sont souvent confrontés à une retenue à la source d’environ 15 % sur les revenus de source monténégrine. Une partie des charges (maintenance, gestion) est généralement déductible, jusqu’à un certain plafond.
Pour les locations touristiques de courte durée, il faut ajouter :
– Une licence ou catégorisation touristique obligatoire, avec des frais modestes (environ 30–50 € par an).
– Un prélèvement de taxe de séjour par nuitée et par touriste, reversé à la municipalité, variable mais systématique.
En cas de revente avec plus-value, l’impôt sur le gain en capital est d’environ 15 % sur la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition (en tenant compte des frais et investissements). Des exonérations partielles ou totales peuvent s’appliquer pour la résidence principale ou après une longue durée de détention, selon les cas.
Processus d’achat : simple sur le papier, exigeant dans la pratique
Le cadre théorique d’un achat à Budva est relativement clair : la procédure se déroule en 30 à 60 jours en moyenne, avec des étapes standardisées.
Le parcours type comprend :
Exemple :
L’acquisition d’un bien immobilier suit généralement une séquence d’étapes clés : 1) Une phase de recherche, souvent pilotée par une agence locale, pour identifier des biens pertinents. 2) La mobilisation d’un avocat spécialisé pour mener les vérifications légales (titres de propriété, hypothèques, servitudes, conformité urbanistique, permis de construire). 3) La signature d’un avant-contrat et le versement d’un acompte d’environ 10 % du prix, assorti de conditions suspensives. 4) La préparation et signature de l’acte de vente définitif devant notaire, avec le paiement du solde. 5) Le paiement de la taxe de transfert et l’enregistrement du nouveau propriétaire au cadastre, étape prenant entre deux et quatre semaines. 6) Le transfert des contrats de fournitures (électricité, eau, internet, charges de copropriété) au nom de l’acquéreur.
Pour un investisseur étranger, plusieurs points sont essentiels : obtenir un numéro d’identification fiscale monténégrin, ouvrir un compte bancaire local pour faciliter les paiements, faire traduire les documents et, surtout, ne jamais sauter la phase de due diligence. Les cas de constructions non autorisées, de titres flous ou de divergences entre l’état autorisé et l’état réel ne sont pas rares sur la côte.
Il est aussi possible de réaliser toute la transaction à distance via une procuration légalement établie (power of attorney), pratique fréquente pour les acheteurs qui ne peuvent se déplacer.
Financement : un marché encore très « cash »
Même si, en théorie, les banques monténégrines acceptent de financer des acheteurs étrangers, les conditions restent moins favorables que pour les résidents : apports exigés de 30 à 50 %, taux d’intérêt entre 5 et 9 %, durées plus courtes, procédures lourdes. De plus, dans la pratique, il est souvent décrit comme « presque impossible » pour un non-résident d’obtenir un crédit, en particulier sur la côte.
En conséquence, le marché de Budva reste dominé par les transactions au comptant ou par le recours à des financements à l’étranger. Pour les programmes neufs, les promoteurs proposent parfois des plans de paiement échelonnés (par exemple, 70 % à la signature, 30 % à la livraison), voire des facilités inédites dans certains complexes (paiement échelonné sur deux ans sans intérêts).
Marché immobilier de Budva
Exemples de projets et de biens significatifs
Pour mesurer le niveau du marché, il est utile de regarder quelques projets et listings concrets.
Parmi les développements cités autour de Budva :
Résidences Immobilières au Monténégro
Découvrez une sélection de projets résidentiels neufs sur la côte monténégrine, allant des appartements centraux aux complexes hôteliers de luxe avec services.
Résidence neuve à Podkošljun, à quelques minutes de la plage. Appartements T1 dès ~118 000 € et T2 dès 169 000 €. Parking souterrain, design moderne et plans de paiement par tranches.
Complexe résidentiel au cœur de Budva, idéal pour les acheteurs en quête d’un pied-à-terre central et dynamique.
À Bečići, ces résidences proposent piscines, spa, salles de sport, espaces de coworking et réception 24/7. Certains programmes offrent des garanties de rendement jusqu’à 10%.
Projet de villas de luxe et d’un bâtiment central avec appartements sur plus de 7000 m². Développé par un groupe d’investissement spécialisé sur la côte.
Développement combinant un hôtel 5 étoiles et des résidences, illustrant le modèle condo-hôtel en plein essor sur la Riviera.
Côté biens individuels, le spectre est large : duplex penthouse de plus de 500 m² à Dukley Gardens à environ 4,7 M$, villas de falaise à environ 600 000 €, appartements en front de mer dans des hôtels 5 étoiles dépassant 2 M€, ou encore unités plus modestes dans des complexes comme Porto Budva ou Victoria Residence autour de 150 000 à 400 000 €.
Gestion locative : l’importance d’un partenaire local
La complexité croissante du marché touristique, l’évolution des règles sur les locations de courte durée (enregistrement obligatoire, taxes de séjour, contrôles renforcés) et la forte saisonnalité rendent quasi indispensable le recours à un gestionnaire professionnel pour les investisseurs non résidents.
20 à 30
C’est le pourcentage de commission généralement prélevé par les sociétés de gestion locative pour un service intégral.
Pour un investisseur, le choix du gestionnaire doit faire l’objet de la même rigueur que celui du bien : réputation, transparence des rapports financiers, réactivité, capacité à maintenir un bon taux d’occupation hors haute saison sont des critères déterminants. Les comparaisons de performances montrent que, sur [Budva], un bon gestionnaire peut significativement augmenter à la fois le taux de remplissage et le revenu annuel par rapport à une gestion amateur.
Risques et points de vigilance
Ni eldorado ni bulle pure, Budva présente, comme tout marché porteur, un certain nombre de risques qu’il est essentiel d’intégrer dans une stratégie d’investissement.
Parmi les principaux :
Attention :
L’investissement immobilier au Monténégro présente plusieurs défis spécifiques : une forte dépendance économique au tourisme, rendant le marché sensible aux crises ; une saisonnalité marquée impactant la rentabilité ; des problèmes d’urbanisme chaotique dans certaines zones ; un cadre réglementaire et fiscal en constante évolution, notamment avec les perspectives d’adhésion à l’UE ; des risques juridiques fréquents liés aux titres de propriété ou aux conformités des constructions, nécessitant impérativement un avocat expérimenté ; et enfin un marché de taille limitée, pouvant affecter la liquidité des actifs en cas de retournement de conjoncture.
La contrepartie de ces risques est un couple rendement / potentiel de plus-value difficile à retrouver sur des marchés plus matures, à condition d’entrer avec discipline et prudence.
Stratégies d’investissement possibles à Budva
En fonction du profil de l’investisseur, plusieurs approches se distinguent.
Stratégie rendement locatif « pur »
Elle consiste à cibler des appartements entre 150 000 et 350 000 € dans des résidences bien situées (Bečići, Rafailovići, centre mais en retrait des nuisances) et à optimiser la location courte durée avec l’aide d’un gestionnaire. L’objectif est de viser un rendement brut de 6 à 8 %, avec une valorisation long terme de 3 à 7 %.
Ce type de stratégie privilégie les biens facilement revendables, avec des surfaces standardisées (T1/T2/T3) et des charges prévisibles. Le prix d’entrée reste raisonnable, la clientèle locative est large, et la flexibilité usage personnel/location est maximale.
Stratégie mixte plaisir / investissement
Elle s’applique à des budgets plus élevés (500 000 à 1 M€) pour des villas ou grands appartements vue mer. Le bien est utilisé quelques semaines ou mois par an par le propriétaire, le reste du temps mis en location saisonnière. Le rendement brut est parfois un peu inférieur à celui des petits appartements (car le prix au m² est plus élevé), mais la qualité de vie et le prestige compensent pour de nombreux acquéreurs.
Bon à savoir :
Le succès de cette approche repose sur deux piliers essentiels : une gestion professionnelle et rigoureuse en l’absence du propriétaire, et le choix d’un emplacement soigneusement sélectionné pour assurer une demande locative constante, même en dehors des périodes de haute saison.
Stratégie spéculative / promotion
Elle concerne l’achat de terrains ou de projets en construction (off-plan) dans des zones en devenir, avec l’idée de revendre à la livraison ou quelques années après. Les achats en VEFA ou au début des projets bénéficient souvent de remises de l’ordre de 10 à 20 % par rapport au prix du bien terminé, avec des facilités de paiement échelonné.
Astuce :
Ce type d’investissement propose un effet de levier intéressant sur la plus-value, à condition de sélectionner des promoteurs sérieux et des emplacements solides. Il est impératif de bien comprendre les règles d’urbanisme locales. Les risques, tels que les retards de construction, les changements réglementaires ou les problèmes d’obtention de permis, sont plus élevés que dans l’immobilier ancien et nécessitent donc une expertise supérieure de la part de l’investisseur.
Conclusion : un marché attractif, mais qui se mérite
Investir dans l’immobilier dans la ville de Budva revient à entrer sur un marché côtier en pleine phase de maturité, où la forte demande touristique, la rareté relative du foncier, la progression vers l’UE et une fiscalité encore douce créent un environnement porteur. Les rendements locatifs bruts de 5 à 7 %, pouvant grimper jusqu’à 10 % sur certains biens touristiques bien gérés, s’ajoutent à une perspective de croissance des prix estimée à 3 à 7 % par an à moyen terme.
Bon à savoir :
Ce marché prometteur exige une analyse rigoureuse : une due diligence juridique, un choix précis du quartier, l’anticipation de la saisonnalité, la sélection d’un bon gestionnaire locatif, ainsi qu’une compréhension approfondie de la fiscalité et des coûts de transaction. En l’abordant avec les mêmes standards qu’une grande métropole européenne, l’investisseur peut y trouver un rare équilibre entre rendement, plus-value et qualité de vie.
À l’inverse, ceux qui s’y aventurent sans accompagnement local solide, en négligeant les vérifications de base ou en surestimant la facilité de la location saisonnière risquent de découvrir que même sous le soleil de l’Adriatique, l’immobilier n’est jamais une simple carte postale.
Pourquoi il est préférable de me contacter ? Voilà un exemple concret :
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier locatif à Budva, Monténégro, pour profiter du développement touristique de l’Adriatique et d’une exposition à une autre devise européenne. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs villes monténégrines (Podgorica, Kotor, Tivat), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite résidence à Budva, dans un quartier proche de la mer mais à l’écart du trop fort trafic touristique, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation lié à l’essor du tourisme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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