Comment obtenir un financement immobilier en Lituanie

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

S’acheter un appartement à Vilnius ou une maison près de la Baltique fait rêver de plus en plus d’étrangers. Mais entre hausse des prix, inflation, taux d’intérêt en mouvement et règles bancaires strictes, décrocher un crédit immobilier en Lituanie demande une vraie préparation. Le marché est ouvert aux non‑résidents pour l’achat de logements, mais l’accès au financement reste clairement pensé d’abord pour les personnes intégrées économiquement dans le pays.

Comprendre le contexte du crédit immobilier en Lituanie

Le crédit immobilier lituanien repose sur un cadre très réglementé. Les banques et autres prêteurs doivent respecter les Règles de prêt responsable fixées par la Banque de Lituanie. En pratique, cela se traduit par des limites strictes sur le ratio d’endettement, le montant financé par rapport à la valeur du bien (LTV), la durée maximale et l’analyse du profil d’emprunteur.

Pour se repérer, il est utile de regarder quelques ordres de grandeur sur les taux.

Évolution et niveau des taux d’intérêt

Les crédits immobiliers en Lituanie sont principalement proposés à taux variable indexé sur l’EURIBOR, auquel les banques ajoutent une marge. Des options à taux fixe, souvent sur 5 ans, existent mais avec un niveau initial plus élevé.

Voici un panorama synthétique de quelques données de taux mentionnées dans les sources :

Indicateur	Valeur indicative	Commentaire
Taux moyen des crédits immobiliers (2024, 2025 – données diverses)	~4,3 % – 6,2 %	Fourchette observée selon période et type de produit
AAR / NDER crédits immo T4 2023	5,79 %	Taux effectif moyen convenu
AAR / NDER crédits immo T4 2024	4,55 %	Reflux après le pic de 2023
Dernier taux crédit immo (comparaison globale)	4,35 %	Sur 5 ans, moyenne 3,62 %
Record bas historique (crédit immo)	1,59 % (2017)	Période de taux très bas
Record haut historique (crédit immo)	6 % (2008)	Avant crise financière

À ces niveaux de taux s’ajoute une prime de risque pour les étrangers : les banques appliquent en général un surcoût de 0,5 à 1,5 point de pourcentage par rapport à un emprunteur local au profil financier comparable, tout particulièrement pour les non‑résidents.

Qui peut obtenir un crédit immobilier ?

Sur le papier, les prêts immobiliers sont ouverts aux citoyens lituaniens, aux résidents étrangers et à certains étrangers travaillant à l’étranger mais répondant à des critères précis. En pratique, les banques segmentent fortement les profils.

Profil d’emprunteur	Accès au crédit	Conditions typiques
Résident lituanien avec revenus locaux	Accès standard, nombreux produits	Apport 15–20 %, LTV jusqu’à 85 %, taux parmi les plus bas
Citoyen UE/EEE avec permis de séjour et revenus en Lituanie	Conditions proches d’un local	Apport généralement 20 %, LTV jusqu’à 80–85 %
Non‑UE (ex. Américain) sans résidence permanente ni revenus locaux	Accès extrêmement difficile	Exigences très élevées, souvent refus pur et simple

Les banques lituaniennes considèrent qu’un emprunteur sans ancrage économique local – pas de permis de séjour durable, pas de contrat de travail lituanien, pas de crédit local – représente un risque bien supérieur. D’où des critères beaucoup plus stricts pour ces profils.

Conditions d’éligibilité : âge, résidence, revenus

Obtenir un crédit immobilier en Lituanie, c’est d’abord satisfaire à un socle commun de conditions, avant même de discuter taux ou montant.

Âge et statut de résidence

La plupart des banques fixent un âge minimum de 21 ans pour contracter un prêt immobilier. Il peut exister un âge maximum à l’échéance du prêt (par exemple autour de 70 ans), au‑delà duquel la durée sera automatiquement raccourcie.

Le statut de résidence est le facteur déterminant pour les étrangers :

– sans permis de séjour en Lituanie, les banques commerciales ne financent en pratique pas de crédit hypothécaire classique pour un particulier, même si la loi n’interdit pas théoriquement à un étranger de contracter un prêt ;

– un permis de séjour permanent est quasi indispensable pour convaincre une grande banque (Swedbank, SEB, Luminor, Urbo bankas) ;

– un permis temporaire de longue durée, accompagné de revenus stables en Lituanie, peut parfois être accepté, mais ces cas restent marginaux.

Pour les ressortissants de certains pays, le contexte politique complique encore les choses : les citoyens de Russie et de Biélorussie sont soumis à des restrictions spécifiques sur l’accès au séjour et à la propriété depuis 2022, prolongées jusqu’en 2025, ce qui limite de fait leur accès au crédit.

Revenus stables et continus

Les banques examinent avant tout la capacité de remboursement sur la durée. Elles exigent donc :

Les revenus provenant d’un autre pays peuvent être pris en compte dans certains produits très spécifiques (par exemple certains prêts d’Urbo bankas pour des personnes travaillant hors zone euro), mais la règle dominante reste la préférence claire pour un revenu d’origine lituanienne, tracé sur un compte local.

Les prestations de congé parental ou d’allocations versées en Lituanie peuvent, dans certains cas, être intégrées au calcul de revenus.

Ratio d’endettement : 40 à 50 % maximum

Le cadre de prêt responsable impose un plafond sur la part de vos revenus qui peut être absorbée par le service de la dette. Selon les banques et la réglementation :

Concrètement, pour un ménage percevant 2 000 euros nets par mois, la mensualité maximale de l’ensemble des crédits se situera autour de 800 euros, voire moins si la banque préfère rester prudente.

Crédit local et historique bancaire

Autre élément clé : la notation de crédit. La Lituanie dispose de systèmes de fichiers de crédit (Credit Reference Agencies) qui centralisent l’historique des emprunts, retards, jugements et demandes de crédit des résidents. Les banques consultent ces rapports pour établir un score.

Pour un étranger, c’est un point sensible :

– l’historique de crédit étranger (par exemple FICO américain) peut être considéré comme une information complémentaire, mais n’est pas le critère principal ;

– l’absence d’historique lituanien est pénalisante : il est recommandé d’ouvrir un compte bancaire local, d’y domicilier ses revenus, voire d’utiliser des petits produits de crédit pendant 1 à 2 ans pour se constituer un dossier solide.

Un historique de paiements impeccables, une absence de contentieux et un endettement limité pèsent lourd dans la décision.

Apport personnel, LTV et montants finançables

La Lituanie applique des règles claires sur la part maximale du projet que la banque peut financer, via la notion de Loan‑to‑Value (LTV) et de mise de fonds minimale.

Apport minimal et LTV standard

Pour un premier achat de résidence principale, la norme est la suivante :

– apport minimum : au moins 15 % de la valeur du bien ou du prix d’achat (le plus faible des deux) ;

– LTV maximal pour un logement : jusqu’à 85 % du prix ou de la valeur d’expertise, s’il s’agit d’une résidence principale.

Cela signifie qu’un appartement estimé à 150 000 euros pourra, en théorie, être financé jusqu’à 127 500 euros, le reste devant provenir de vos fonds propres.

Pour d’autres types de biens, les limites sont plus restrictives :

Type de bien	LTV maximal indicatif	Apport minimal théorique
Résidence principale	85 %	15 %
Résidence secondaire, maison de vacances	~60 %	40 %
Bien non résidentiel (local commercial, bureau)	70 %	30 %

Lorsque vous contractez un deuxième prêt immobilier, la réglementation renforce encore les garde‑fous : le LTV peut être limité à 70 %, sauf si l’ensemble de vos prêts hypothécaires existants présente déjà un ratio inférieur à 50 %.

Spécificités pour les étrangers et non‑résidents

Les non‑résidents et les citoyens de pays tiers se voient appliquer des exigences bien plus strictes. Les ordres de grandeur observés sont les suivants :

En pratique, nombre de banques refusent tout simplement de financer un particulier étranger sans résidence permanente ni salaire local : de nombreux acheteurs non‑résidents se voient donc contraints d’acheter comptant.

Montants minimums et maximums

Les prêts immobiliers débutent couramment à un montant minimal d’environ 20 000 euros. Le plafond dépend du projet, de la valeur du bien et de vos revenus. Il n’existe pas de limite fixe uniforme, mais l’enveloppe est bornée par :

– le LTV maximal;

– le respect du ratio d’endettement (40–50 % de vos revenus nets) ;

– l’âge du ou des emprunteurs à la fin du prêt.

Types de taux et durée des prêts

Une fois l’éligibilité et l’apport clarifiés, se pose la question centrale du taux et de la structure de remboursement.

Taux variable, taux fixe et combinaisons

En Lituanie, la structure la plus fréquente est :

– taux variable : référence EURIBOR (souvent 3 ou 6 mois) + marge bancaire, par exemple 2 % ;

– taux fixe 5 ans : le taux reste constant pendant une période initiale (souvent 5 ans), puis le prêt bascule sur un taux variable.

Les banques proposent parfois plusieurs variantes, par exemple :

– un taux 100 % variable dès le départ ;

– un taux fixe de 5 ans suivi d’un taux variable ;

– différentes combinaisons de marges et de durées.

Paramètre	Exemple 1 – Taux variable	Exemple 2 – Taux fixe 5 ans
Montant du prêt	85 000 €	85 000 €
Durée	25 ans	25 ans
Taux initial	4,65 % variable	4,12 % fixe 5 ans, puis 4,90 % variable
Mensualité initiale	479,72 €	455,18 € (puis 486,38 € après 5 ans)
Coût total approximatif	143 916 €	143 575 €
TAEG (APRC)	4,80 %	4,72 %

Un autre exemple, pour un prêt de 100 000 euros sur 25 ans à 4,3 % variable, donne une mensualité d’environ 548 euros et un coût total proche de 167 000 euros, TAEG autour de 4,62 % (en incluant certains frais).

Durée de remboursement

La durée maximale d’un crédit immobilier se situe à 30 ans. Des durées plus courtes (20 ou 25 ans) restent courantes, notamment pour des emprunteurs plus âgés ou des projets de rénovation.

Les méthodes de remboursement les plus fréquentes sont :

– annuité constante : mensualités égales sur toute la durée, la part d’intérêts décroissant au fil du temps tandis que la part de capital augmente ;

– remboursement linéaire : capital remboursé par montants identiques chaque mois, ce qui crée des mensualités décroissantes (les intérêts étant calculés sur un capital restant dû qui baisse plus vite).

Certaines banques permettent de décaler temporairement le remboursement du capital (grâce à des périodes de grâce) pour faire face à un accident de vie (perte d’emploi, maladie, naissance, etc.), généralement sur quelques mois à un an.

L’amortissement anticipé est en principe autorisé : vous pouvez rembourser tout ou partie du prêt plus tôt. En revanche, des pénalités peuvent s’appliquer, surtout si vous remboursez un prêt à taux fixe au‑delà de 10–20 % du capital par an.

Procédure pour obtenir un crédit immobilier

Le parcours type pour financer un achat en Lituanie suit une succession d’étapes assez standardisées.

Estimation de capacité d’emprunt et pré‑simulation

La démarche commence souvent en ligne, via les calculateurs de crédit disponibles sur les sites des principales banques (SEB, Luminor, Urbo, Swedbank). Ces outils donnent une première estimation de :

– la mensualité correspondant à un montant et une durée donnés ;

– le montant maximum finançable selon vos revenus ;

– l’impact d’un taux variable ou fixe.

Ensuite, la banque propose généralement un premier contact avec un conseiller – en agence ou à distance – pour clarifier votre situation personnelle (revenus, dettes, projet immobilier).

Constitution du dossier et documents requis

La phase suivante consiste à rassembler les nombreuses pièces justificatives demandées. Globalement, il faut prévoir :

Les documents en langue étrangère doivent être fournis avec une traduction certifiée en lituanien, ce qui ajoute parfois plusieurs centaines d’euros de coûts.

Évaluation du bien : expertise obligatoire

La banque ne se contente pas du prix négocié avec le vendeur. Elle exige un rapport d’évaluation indépendante, réalisé par un expert certifié et conforme aux normes internationales et européennes. Le coût varie typiquement entre 200 et 500 euros, à la charge de l’acquéreur, et le délai est souvent de 1 à 2 semaines.

Cette expertise sert de base pour le calcul du LTV : la banque retient la valeur la plus basse entre :

– le prix indiqué dans le compromis ou l’acte ;

– la valeur de marché estimée par l’expert.

Décision de la banque et offre contraignante

Une fois le dossier complet, la banque procède à l’analyse de solvabilité :

– vérification du respect des règles de prêt responsable (LTV, DSTI, durée) ;

– évaluation du profil de risque (revenus, stabilité, âge, historique de crédit) ;

– analyse du bien (localisation, liquidité, type).

Signature, notaire et enregistrement

Après acceptation de l’offre :

1. vous signez le contrat de prêt (souvent à distance possible) et ouvrez un compte dans la banque prêteuse si ce n’est pas déjà fait ; 2. vous signez, avec le vendeur, l’acte de vente notarié. La présence du notaire est obligatoire : il vérifie la propriété, l’absence de charges non déclarées et la validité juridique de la transaction ; 3. le notaire ou vous‑même déposez les documents auprès du Centre des registres pour enregistrer le transfert de propriété et l’inscription de la hypothèque ; 4. la banque débloque les fonds à destination du vendeur, généralement juste après la confirmation officielle de l’enregistrement de la garantie.

Le processus complet, de l’offre d’achat à la remise des clés, prend en général 4 à 6 semaines pour les achats financés par emprunt, un peu moins pour un achat comptant.

Une règle essentielle ressort des recommandations : ne jamais verser le prix au vendeur avant la confirmation définitive du prêt par la banque. Au mieux, un dépôt de 10–15 % dans un compromis, protégé par des clauses claires et éventuellement séquestré chez le notaire.

Coûts annexes : bien au‑delà de l’apport

Un piège fréquent pour les acheteurs étrangers consiste à sous‑évaluer les coûts périphériques. En Lituanie, ils s’additionnent vite.

Frais bancaires et de dossier

Parmi les frais liés au crédit lui‑même, on trouve notamment :

– frais de dossier / administration : souvent un montant fixe autour de 400–425 euros, ou un pourcentage (0,4–0,5 % du prêt) avec un minimum d’environ 100–200 euros ;

– frais de transfert des fonds au vendeur : par exemple 2 euros dans certains barèmes ;

– frais de modification du contrat (réaménagement, changement de taux, prolongation de durée) en cas de renégociation ultérieure ;

– éventuelles pénalités de remboursement anticipé, surtout sur les prêts à taux fixe.

Ces montants entrent en partie dans le calcul du TAEG (APRC), mais pas toujours tous (par exemple, la banque peut exclure les coûts d’assurance habitation et de notaire de ce calcul).

Frais de notaire, d’enregistrement et d’expertise

Les coûts juridiques et administratifs se décomposent en plusieurs postes :

À cela peuvent s’ajouter des honoraires d’avocat pour une vérification approfondie du titre et des risques (de 300 à 3 000 euros selon la complexité et l’ampleur de la mission).

Assurance habitation et, éventuellement, assurance crédit

L’assurance du bien hypothéqué est obligatoire pour toute la durée du prêt, plus deux mois supplémentaires, au coût de remplacement du bien. Elle couvre généralement les risques majeurs (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, vol). Le coût annuel est souvent de l’ordre de 0,1 à 0,3 % de la valeur assurée, soit quelques dizaines d’euros par an pour un appartement moyen (un exemple parle d’environ 70 euros/an).

Coût total d’acquisition : un exemple

Sur un appartement à 150 000 euros, un schéma typique pourrait ressembler à ceci :

– apport 20 % : 30 000 € ;

– frais bancaires, notaire, enregistrement, expertise, traductions, avocat : souvent 2–4 % du prix, soit 3 000 à 6 000 €.

L’acheteur doit donc mobiliser au minimum 33 000 à 36 000 euros de liquidités, souvent davantage. Pour un non‑résident avec exigence d’apport à 40 %, l’effort initial grimpe à 60 000 euros + 3 000–6 000 euros de frais, soit un total de 63 000 à 66 000 euros avant même la première mensualité.

Situation particulière des étrangers, notamment Américains

Si, juridiquement, les étrangers peuvent acheter des biens résidentiels en Lituanie (hors terres agricoles et forêts pour les non‑UE), l’accès au crédit reste le principal obstacle.

Conditions souvent inaccessibles sans résidence permanente

Les grands établissements (Swedbank, SEB, Luminor, Urbo bankas) affichent une ligne assez claire :

– permis de séjour permanent ou de longue durée indispensable ;

– revenus stables en Lituanie fortement privilégiés ;

– intégration économique locale exigée (emploi, entreprise, activités déclarées dans le pays).

Pour un citoyen américain, par exemple, les banques insistent particulièrement sur  :

– la présence d’un contrat de travail lituanien ou d’une activité commerciale locale documentée (enregistrement d’entreprise, bilans, déclarations fiscales) ;

– un historique de relations bancaires locales (compte courant actif, placements, petits crédits).

Les dossiers réussis concernent souvent des personnes ayant déménagé durablement en Lituanie ou ayant implanté une activité économique significative sur place. Un simple statut de touriste investisseur, même avec des revenus confortables à l’étranger, est rarement suffisant.

Apport et conditions financières durcies

Lorsqu’un financement est envisageable pour un non‑résident ou un étranger hors UE, la banque applique :

– un apport de 30 à 50 % ;

– un LTV plafonné à 70–80 % au lieu de 85 % pour les locaux ;

– un taux d’intérêt majoré de 0,5 à 1,5 point par rapport aux résidents.

Alternatives hors banques traditionnelles

Face à la réticence des grandes banques, certains étrangers se tournent vers :

– des courtiers spécialisés qui peuvent négocier avec des banques régionales ou mettre en place des montages de portefeuille ;

– des institutions de crédit privées, unions de crédit ou sociétés d’investissement immobilier, dont les produits sont souvent plus chers, plus courts et plus risqués ;

– le financement intégral sur fonds propres, solution finalement la plus simple pour un non‑résident fortuné.

Dans tous les cas, une due diligence rigoureuse reste indispensable, surtout avec des prêteurs en ligne ou des acteurs peu connus.

Programmes d’aide de l’État : jeunes familles et primo‑accédants

Pour les résidents, la Lituanie a mis en place plusieurs dispositifs publics visant à encourager l’accession à la propriété, en particulier en régions et pour les familles.

Subventions pour jeunes familles en régions

Une loi adoptée en 2018 encadre une incitation financière pour les jeunes familles achetant leur premier logement dans certaines zones régionales. Les principes sont les suivants :

– sont considérés comme « jeune famille » : des conjoints ou partenaires enregistrés de moins de 36 ans, ou un parent isolé de moins de 36 ans avec enfant(s) ;

– aucun membre ne doit déjà posséder de logement ;

– le logement doit être situé dans une municipalité où la valeur standard du mètre carré est au moins 65 % inférieure à la valeur la plus élevée du pays ;

– le logement doit être achevé au moment de l’achat.

L’État prend en charge une partie du crédit logement sous forme de subvention, dont le taux dépend du nombre d’enfants :

Situation familiale	Taux de subvention sur le prêt
Jeune famille sans enfant	15 %
Avec 1 enfant	20 %
Avec 2 enfants	25 %
Avec 3 enfants ou plus	30 %

Des règles supplémentaires permettent d’obtenir une subvention additionnelle si la famille a un troisième enfant après avoir déjà bénéficié du dispositif, tant que l’un des parents n’a pas encore 40 ans.

Prêt logement partiellement compensé par l’État

Un deuxième programme couvre une population un peu plus large, sur tout le territoire :

Ce soutien peut aider à constituer l’apport ou à alléger une partie des mensualités. Les démarches passent par la municipalité et le système d’information SPIS, qui délivre un certificat à présenter ensuite à la banque.

Impact pour l’obtention du crédit

Pour un couple jeune et éligible, ces programmes peuvent faire une vraie différence :

– ils améliorent le LTV effectif (puisque la subvention équivaut à des fonds propres) ;

– ils réduisent le risque perçu par la banque et donc facilitent l’acceptation du dossier ;

– ils allègent la pression sur le ratio d’endettement.

Ces aides ne concernent toutefois que les résidents intégrés dans le système social lituanien. Les non‑résidents et la plupart des étrangers hors UE n’y ont pas accès, ce qui renforce encore l’écart de conditions entre locaux et acheteurs internationaux.

Conseils pratiques pour monter un dossier solide

Au‑delà des règles officielles, quelques pistes ressortent des pratiques observées.

Pour un résident ou futur résident

Pour maximiser vos chances :

– stabilisez votre situation professionnelle en Lituanie et évitez de changer de poste juste avant la demande ;

– limitez vos crédits à la consommation, regroupements de dettes et cartes de crédit pour préserver un DSTI bas ;

– bâtissez un historique bancaire local sain : revenus réguliers, absence de découverts, pas de rejets de prélèvement ;

– prévoyez un apport supérieur au minimum (20–25 % au lieu de 15 %), ce qui renforce fortement votre profil de risque et peut vous aider à négocier le taux ;

– n’hésitez pas à consulter plusieurs banques et éventuellement un courtier pour obtenir des offres concurrentes.

Pour un étranger hors UE

Pour un Américain ou un autre non‑UE, la stratégie réaliste passe souvent par un projet en deux temps :

Si vous ne souhaitez pas vous installer en Lituanie, il faut envisager : une alternative.

– soit un achat entièrement comptant, en acceptant un plus gros ticket d’entrée mais un processus bancaire simplifié ;

– soit des solutions de financement privées plus coûteuses et plus risquées, après une analyse juridique très approfondie.

Bien lire les conditions et anticiper les risques

Enfin, quel que soit votre profil :

En résumé

Obtenir un financement immobilier en Lituanie est tout à fait accessible pour un résident disposant de revenus stables, d’un bon historique de crédit et d’un apport raisonnable de 15 à 20 %. Les règles, très encadrées par la Banque de Lituanie, privilégient la prudence : ratio d’endettement plafonné, LTV limité, expertise obligatoire, assurance du bien sur toute la durée du prêt.

Pour les étrangers – surtout non‑UE – le tableau est plus contrasté. Sans résidence permanente ni intégration économique locale, les banques traditionnelles prêtent rarement, et lorsqu’elles le font, c’est au prix d’un apport élevé et de taux plus chers. Dans ce contexte, beaucoup de non‑résidents choisissent tout simplement d’acheter comptant ou de se concentrer d’abord sur leur installation dans le pays avant de se lancer.

Situation des étrangers non-UE pour l’immobilier en France

La clé, dans tous les cas, reste la préparation : comprendre finement les règles, anticiper tous les coûts (qui peuvent représenter 25 à 35 % du prix du bien en comptant l’apport et les frais), et prendre le temps de bâtir un dossier qui coche toutes les cases du prêt responsable à la lituanienne.