Investir dans l’immobilier au Nicaragua : opportunité, risques et mode d’emploi

Publié le 3 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier au Nicaragua attire de plus en plus d’étrangers à la recherche de rendements, de soleil et de coûts d’acquisition encore largement inférieurs à ceux du Costa Rica ou du Panama. Mais derrière l’image de destination « brute » et peu chère, le pays reste complexe : titre de propriété, zones frontalières, incitations fiscales, nouveaux contrôles anti-blanchiment, risques politiques… rien ne doit être laissé au hasard.

Un marché émergent, encore sous-évalué à l’échelle régionale

L’économie nicaraguayenne pèse environ 15 milliards de dollars de PIB, avec une croissance moyenne autour de 3,5 % par an et des projections comprises entre 2,5 % et 3,5 % jusqu’en 2028. Pour un pays de 6,8 millions d’habitants, cette dynamique est notable, surtout dans un contexte de fragilité politique et de revenus encore modestes.

Depuis les troubles politiques de 2018 et la pandémie, le marché a ralenti, mais une reprise se dessine. La séquence récente peut se résumer ainsi :

Période	Tendance d’appréciation estimée	Contexte principal
2004–2008	+15 à +20 % / an	Découverte touristique, afflux d’investisseurs
2009–2012	-5 à 0 %	Crise financière mondiale, correction
2013–2017	+8 à +12 % / an	Boom touristique, nouveaux projets côtiers
2018–2020	0 à +3 %	Crise politique, pandémie, volumes en baisse
2021–aujourd’hui	+5 à +7 %	Reprise progressive, retour des visiteurs

Les analyses de marché prévoient une croissance globale du secteur immobilier d’environ 4,91 % par an jusqu’en 2029. L’année 2024 s’est terminée sur un momentum positif : plus de ventes, valeur totale des transactions en hausse, et un mois de décembre particulièrement actif. Les maisons individuelles avec vue sur l’océan ont été parmi les produits les plus demandés.

Tourisme, un moteur direct pour la pierre

Le tourisme pèse lourd dans l’équation. En 2023, il a généré autour de 1,5 milliard de dollars et accueilli plus d’1,2 million de visiteurs. En 2024, un nouveau record de fréquentation a été atteint, avec une augmentation non seulement du nombre de touristes mais aussi de leur dépense quotidienne, en hausse d’environ 9,5 % au troisième trimestre par rapport à l’année précédente. Des projections issues de Statista anticipent une croissance annuelle du tourisme de près de 6 % jusqu’en 2029.

Les zones les plus recherchées pour investir

Le Nicaragua n’est pas un marché homogène : les logiques d’investissement à Managua, dans une zone coloniale comme Granada ou dans une station balnéaire de Tola n’ont rien à voir. Mieux vaut donc raisonner ville par ville.

San Juan del Sur et la côte sud du Pacifique

San Juan del Sur est l’archétype de la petite ville côtière devenue hub d’expatriés, de surfeurs, de familles et de retraités. Les plages, la vie sociale, les restaurants, la présence d’écoles (dont une école anglophone) et l’essor du télétravail expliquent son attractivité. De nombreuses villas en hauteur avec vue sur la baie, condos en résidence sécurisée et maisons en ville s’y vendent principalement à un public étranger.

C’est aussi un marché très orienté location de vacances : certaines villas haut de gamme se louent jusqu’à 500 dollars la nuit en haute saison, avec des rendements locatifs bruts présentés souvent entre 7 % et 11 % selon le taux d’occupation. Des services de gestion locative, facturés typiquement entre 100 et 300 dollars par mois, permettent à des propriétaires non-résidents de déléguer l’exploitation.

Granada, León et les villes coloniales

Granada est la carte postale coloniale par excellence : maisons colorées, patios, ruelles pavées, proximité du lac Cocibolca et des îlots. Le centre historique attire à la fois les touristes et une clientèle expatriée à la recherche de charme architectural à un coût raisonnable. Les maisons coloniales rénovées peuvent à la fois se louer en longue durée ou en boutique-hôtel / location courte durée.

Les fourchettes de prix restent larges : des petites maisons coloniales ont pu se trouver autour de 45 000 dollars, tandis que des demeures entièrement restaurées peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers de dollars. Le potentiel locatif est renforcé par la demande touristique, même si les rendements nets tournent souvent autour de 4 à 5 % une fois tous les frais intégrés.

Managua, un marché urbain à manier avec précaution

La capitale concentre pouvoir politique, affaires, centres commerciaux et meilleures infrastructures médicales. Côté immobilier, l’offre va des appartements haut de gamme dans des quartiers comme Santo Domingo ou Villa Fontana à des maisons plus modestes dans des secteurs populaires.

Les prix au mètre carré restent bas à l’échelle des capitales régionales, avec des appartements autour d’un millier de dollars du mètre carré dans certains quartiers prisés. Des études évoquent des rendements locatifs bruts pouvant aller jusqu’à 11 % pour les appartements à Managua, mais dans la pratique, ce niveau de rendement concerne plutôt les segments plus populaires, avec une gestion plus intensive et des risques de vacance ou d’impayés plus élevés. Sur des biens « cœur de marché » de standing, des exemples concrets montrent des rendements nets réels parfois inférieurs à 2 %.

Autres marchés : corn islands, hautes terres, projets intégrés

Les Corn Islands, au large de la côte caraïbe, séduisent pour leurs plages quasi intactes, leurs eaux turquoise et une atmosphère très différente de la côte Pacifique. La hausse des prix y est déjà visible, avec des prévisions de progression annuelle de 3 % à 7 % pour certaines catégories de biens (condos en front de mer, villas de luxe). La présence de projets de boutique-hôtels et d’investisseurs étrangers montre que le marché se structure, mais le risque foncier est particulièrement sensible dans cette zone, ce qui exige une extrême rigueur sur les titres.

Enfin, des développements intégrés comme Gran Pacifica, sur le Pacifique, offrent une formule de « gated community » avec golf, plages, services et, parfois, options de maisons « off-grid » avec technologie intelligente, payables jusqu’à 80 % à crédit ou même en cryptomonnaie. Ces produits ciblent autant l’investisseur à la recherche d’un « Plan B » de résidence que le télétravailleur souhaitant une base sécurisée et autonome.

Droits de propriété des étrangers : un cadre relativement accueillant mais très encadré

Sur le papier, le Nicaragua fait partie des pays les plus ouverts d’Amérique latine en matière de propriété étrangère. La Constitution, notamment son article 44, reconnaît le droit à la propriété privée, et la Loi sur l’investissement étranger (souvent désignée comme Loi 344 ou, dans sa version plus récente, Loi 1240 réglementée par le Décret 8902 de 2025) garantit un traitement égal entre investisseurs locaux et étrangers. Concrètement, un non-résident peut acheter en son nom propre une maison, un terrain, un immeuble de bureaux ou un hôtel, sans obligation d’associer un partenaire local.

Deux limites majeures s’appliquent cependant.

Zones frontalières et littoral : des restrictions stratégiques

D’abord, les bandes frontalières : la loi interdit l’acquisition directe par un étranger de terres situées à moins de 5 kilomètres des frontières internationales. Entre 5 et 15 kilomètres, il est possible d’investir, mais un permis spécial est requis, ce qui peut prendre un à deux ans. Une pratique fréquente consiste à recourir à une société nicaraguayenne (Sociedad Anónima), ce qui permet de contourner partiellement certaines limitations, à condition de respecter scrupuleusement les règles.

Acheter en nom propre ou via société ?

Beaucoup d’investisseurs optent pour l’acquisition via une société nicaraguayenne pour des raisons de succession, de confidentialité et de fiscalité. La détention par société permet notamment de bénéficier d’un taux d’imposition sur la plus-value de 15 % contre un taux pouvant atteindre 30 % pour une personne physique lors de la revente, selon certaines sources. Elle facilite aussi la cession par transfert de parts plutôt que par transfert direct de la propriété, ce qui peut optimiser les coûts de transaction.

Structure	Avantages principaux	Inconvénients principaux
Détention en nom propre	Simplicité, coûts de gestion réduits	Moins d’options d’optimisation fiscale, succession plus lourde
Société nicaraguayenne (S.A)	Optimisation de plus-value, planification successorale, confidentialité	Frais de constitution et de conformité, obligations fiscales
Fiducie (fideicomiso)	Outil de planification complexe (famille, héritiers)	Moins courant, montage plus sophistiqué

Depuis 2025, la nouvelle Loi 1240 impose en outre l’enregistrement de tout investissement étranger auprès du Ministère du Développement, de l’Industrie et du Commerce (MIFIC), via un registre unique (RUIE). Cette obligation s’applique notamment aux sociétés détenues par des étrangers qui possèdent de l’immobilier, même sans activité commerciale. En revanche, elle ne concerne pas les personnes physiques étrangères qui ne font que détenir un bien pour usage personnel.

Processus d’achat : étapes, délais et documents

Sur le principe, le processus est similaire pour Nicaraguayens et étrangers. En pratique, la lourdeur administrative, l’absence de registre MLS centralisé et l’historique foncier complexe en font un terrain où un bon avocat et un agent certifié sont indispensables.

En simplifiant, un achat typique suit ce parcours :

Parmi les documents clés à exiger ou produire :

– Certificat de liberté de charges (Libertad de Gravamen), attestant l’absence d’hypothèques ou de saisies.

– Solvencia Municipal, prouvant que les taxes municipales sont à jour.

– Plan cadastral actualisé, harmonisé avec les limites physiques du terrain et approuvé par les autorités compétentes.

– Certificats environnementaux et permis de construction pour tout projet de développement.

– Documents d’identification (passeport), numéro fiscal nicaraguayen (RUC) pour l’acheteur, procuration spécifique (poder especial) si le closing est fait par un représentant.

La lenteur bureaucratique est la norme : 65 jours pour un enregistrement complet est souvent présenté comme une référence, mais des délais beaucoup plus longs sont fréquents pour des dossiers complexes, des zones côtières ou des titres anciens.

Coûts réels d’une acquisition : taxes, frais et charges récurrentes

L’un des grands attraits du Nicaragua est le faible coût d’acquisition et de détention, comparativement à l’Amérique du Nord ou à de nombreux pays européens. Mais pour un investisseur, il est essentiel de chiffrer précisément la facture complète, au-delà du seul prix d’achat.

Fiscalité à l’acquisition

Plusieurs taxes et frais s’appliquent à l’achat :

Poste	Niveau indicatif	Généralement à la charge de…
Taxe de transfert de propriété	1 à 4 % (la plupart des transactions à 4 %)	Acheteur (souvent, par accord)
Frais d’enregistrement	1 % de la valeur déclarée	Acheteur
Honoraires de notaire	1,5 à 2 % du prix d’achat	Acheteur
Honoraires juridiques (avocat)	1 à 2 % du prix d’achat	Acheteur
Commission de l’agent immobilier	5 à 10 % du prix de vente	Vendeur (dans la pratique locale)

Au total, les coûts d’entrée pour un acheteur sont souvent estimés entre environ 7,5 % et 9 % du prix, tous frais légaux et fiscaux inclus. Sur un bien de 100 000 dollars, cela représente 7 500 à 9 000 dollars à ajouter au budget.

Fiscalité annuelle et charges

L’impôt foncier annuel (Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI) est perçu par les municipalités : le taux nominal courant est de 1 % appliqué sur 80 % de la valeur cadastrale, généralement inférieure à la valeur de marché. À Managua, la base imposable est encore ajustée avec une déduction fixe. Ceux qui paient l’intégralité de l’impôt entre janvier et mars bénéficient d’une remise de 10 %.

En pratique, le coût annuel total (impôt foncier + frais municipaux) se situe souvent entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur du bien. Pour un bien de 100 000 dollars, on parle d’une fourchette de 400 à 1 100 dollars par an.

Revenus locatifs et plus-values : comment sont-ils imposés ?

Le Nicaragua applique une fiscalité territoriale : seuls les revenus de source nicaraguayenne sont imposables. Les revenus perçus à l’étranger ne sont pas taxés localement, ce qui est un avantage majeur pour les retraités ou investisseurs internationaux.

Pour la location, l’impôt varie selon le statut du propriétaire :

En matière de plus-values, les taux annoncés varient selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale. Des sources parlent d’une retenue finale de 10 % pour des non-résidents sur le gain en capital, tandis que d’autres indiquent des taux jusqu’à 30 % pour les résidents en nom propre. La détention via société permet généralement une imposition de la plus-value aux alentours de 15 %.

Sur le plan des frais professionnels, il convient aussi de ne pas oublier les coûts de gestion locative (souvent 10 % du loyer ou un forfait mensuel de 100 à 300 dollars) et les charges de copropriété dans les résidences ou communautés fermées, débutant à l’enregistrement du titre au nom du nouvel acquéreur.

Incitations fiscales pour les projets touristiques et programmes spéciaux

Le Nicaragua utilise activement la fiscalité comme levier pour attirer les capitaux, notamment dans le tourisme et l’accueil de retraités.

Lois 306 et 1211 : un arsenal pro-tourisme

La Loi 306, souvent appelée Loi sur les incitations au tourisme, offre une batterie d’exonérations aux projets touristiques dûment approuvés par l’Institut nicaraguayen du tourisme (INTUR). Elle est complétée par la Loi 1211 (Loi sur les incitations au développement touristique) et son règlement d’application entré en vigueur fin 2024. Un Comité d’incitations touristiques, composé de représentants du ministère des Finances, de la Direction générale des recettes, des Douanes et des municipalités, évalue les dossiers. Le délai maximum pour statuer est de 60 jours après dépôt complet.

Les avantages typiques incluent :

Ces outils visent des typologies précises de projets : hôtels, hostels, apart-hôtels, éco-lodges, condo-hôtels, restaurants, centres de loisirs, parcs d’attractions, musées, galeries, théâtres, centres artisanaux, etc. Les porteurs de projet doivent présenter un profil détaillé (montant d’investissement, nombre d’emplois, localisation, activité, etc.), détenir les permis de construction, autorisations environnementales, et fournir des garanties (caution représentant 0,6 % de l’investissement) que l’INTUR peut faire jouer en cas de non-respect du plan.

Programme Retraités et résidences par investissement

La Loi 360, dédiée aux retraités et pensionnés résidents, offre d’autres incitations à ceux qui s’installent durablement : importation hors taxes de biens domestiques jusqu’à un certain montant, véhicule importé en franchise de droits, exemptions sur certains achats de matériaux de construction, et, surtout, absence de taxation des revenus de pension étrangers grâce au système fiscal territorial.

Pour les retraités, le visa Pensionado requiert une pension d’au moins 1 000 dollars par mois (ou 1 500 pour un couple), et le visa Rentista une source de revenus passifs d’environ 1 250 dollars par mois. Ces statuts offrent un parcours vers la citoyenneté après cinq ans de résidence permanente, tandis que la voie de l’investissement peut, dans certains cas, accélérer ce calendrier.

Un environnement réglementaire en mutation : AML, licences d’agences et registres

Les dernières années ont vu une densification du cadre réglementaire immobilier, notamment pour aligner le pays sur les normes internationales en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et de transparence.

L’Unité d’analyse financière (UAF) impose désormais des contrôles renforcés sur l’origine des fonds dans toutes les transactions. Les agences immobilières doivent mettre en œuvre des procédures KYC (connaissance du client), signaler les opérations suspectes et encourager l’usage de comptes bancaires nicaraguayens pour les paiements.

– Obtenir une licence valable 5 ans.

– Être enregistrée auprès de la Direction générale des recettes (DGI).

– Facturer et déclarer la TVA de 15 % sur ses commissions et honoraires, avec dépôt de déclarations mensuelles.

– Se conformer aux obligations de reporting à l’UAF.

Cette professionnalisation progressive tend à assainir un marché longtemps dominé par des intermédiaires informels et des pratiques opaques. Des agences citées comme BVN Real Estate ou Emerald Real Estate affichent leur conformité à ces nouvelles règles.

Financement : un marché largement cash, avec quelques alternatives

L’accès au crédit local pour un étranger reste limité. Les banques nicaraguayennes peuvent offrir des hypothèques, mais en pratique elles exigent souvent un apport de 50 % ou plus, une résidence ou des revenus prouvés localement, et appliquent des taux d’intérêt élevés, typiquement sur une fourchette de 9 % à 15 %. Des banques comme BAC Credomatic, Banpro ou Lafise sont mentionnées, mais les dossiers acceptés pour des non-résidents demeurent l’exception.

En conséquence, la plupart des transactions se font comptant ou via des financements alternatifs :

La dimension cash du marché a deux implications majeures pour un investisseur : d’une part, un fort pouvoir de négociation à l’achat pour ceux qui paient comptant, d’autre part, une liquidité parfois réduite à la revente, surtout pour les biens haut de gamme ou dans des zones moins connues.

Rendements et réalité économique : capitalisation vs cash-flow

Les données disponibles montrent une grande diversité de performances selon le type de bien, le segment visé (touristes, locaux, étudiants, expatriés) et la qualité de la gestion.

Dans les quartiers prisés de Managua, des calculs théoriques indiquent des rendements bruts allant jusqu’à 11 % pour certains appartements, mais des exemples concrets de biens « de standing » plafonnent en réalité autour de 1,5 à 2 % net une fois prise en compte la vacance, la fiscalité et les frais. À San Juan del Sur, un condo largement orienté location saisonnière peut, sur le papier, générer un rendement net supérieur à une location longue durée, mais au prix de charges de gestion plus élevées et d’une plus grande volatilité saisonnière.

Les données agrégées sur les locations courte durée donnent un aperçu plus précis de la rentabilité moyenne :

Municipalité	Nombre de locations STR	Revenu mensuel moyen (USD)	Tarif journalier moyen (USD)	Taux d’occupation moyen
San Juan del Sur	~562	1 425	193	~32 %
Tola	~222	2 199	254	~37 %
Granada	~249	932	110	~36 %
León	~129	449	82	~27 %
Managua	~277	407	62	~30 %

Ces chiffres donnent la tendance : les marchés les plus touristiques comme Tola et San Juan del Sur restent les plus rémunérateurs en absolu, mais à des niveaux d’occupation loin des 80 % que certains vendeurs peu scrupuleux affichent dans leurs prospectus.

Globalement, le Nicaragua apparaît davantage comme un marché de valorisation à long terme que comme un paradis du cash-flow. L’argument le plus solide en faveur de l’investissement reste souvent la combinaison :

– d’un coût d’entrée très bas ;

– d’une perspective d’appréciation portée par le rattrapage par rapport aux voisins (Costa Rica, Panama) ;

– d’un contexte de tourisme en croissance et d’infrastructures en amélioration (route côtière, modernisation de l’aéroport international, etc.).

Risques fonciers et politiques : le point noir à ne pas minimiser

C’est l’autre face de la médaille. Le Nicaragua traîne une histoire foncière lourde : environ 28 000 propriétés auraient été expropriées pendant la période sandiniste, et plusieurs dizaines de milliers de bénéficiaires de réformes agraires sont encore en cours de régularisation. Dans ce contexte, il n’est pas rare que plusieurs parties revendiquent un même bien, avec des titres issus de régimes juridiques différents.

Les risques les plus cités :

Les autorités américaines, via le Département d’État, recommandent d’ailleurs aux citoyens US une prudence extrême en matière d’acquisitions immobilières dans le pays, rappelant que l’ambassade ne peut intervenir dans les procédures internes ni garantir l’exécution de décisions judiciaires.

Face à ce tableau, deux armes indispensables :

Il est également indispensable de bien comprendre des notions locales comme :

– Afectación Familiar (protection du logement familial impliquant la signature des deux conjoints).

– Servidumbres (servitudes de passage non toujours enregistrées mais imposées par l’usage).

– Indemnización por mejoras (droit d’indemnisation de certains occupants ayant amélioré le bien).

Infrastructures, environnement et durabilité : des critères de plus en plus pris en compte

Les infrastructures routières et aéroportuaires sont en chantier : la route côtière reliant Managua aux stations balnéaires du Pacifique réduit déjà les temps de trajet vers Popoyo ou Tola de plus de 30 %, et un vaste plan de modernisation de 4 200 kilomètres de routes principales, pour un coût estimé à plus de 5 milliards de dollars, est en cours. L’aéroport international Augusto C. Sandino à Managua fait également l’objet d’une expansion.

La demande pour des logements durables, économes en énergie, avec des aménagements écologiques (ventilation naturelle, matériaux locaux, gestion des déchets, etc.) est également en hausse. Une très large majorité de jeunes acheteurs, notamment milléniaux, considèrent la dimension environnementale comme un facteur déterminant lors de l’achat.

Investir au Nicaragua : pour quel profil d’investisseur ?

Au vu de tous ces éléments, l’immobilier au Nicaragua n’est ni une loterie pour aventuriers, ni un produit « clé en main » pour rentier pressé. Il se prête plutôt à plusieurs profils bien distincts.

Pour tous, quelques constantes s’imposent : ne jamais ignorer la question du titre, ne pas sous-estimer les délais, éviter les décisions émotionnelles prises après deux semaines de vacances, et s’entourer de professionnels certifiés (agences lisencées auprès de l’INVUR, avocats spécialisés en droit immobilier, comptables connaissant la fiscalité locale).

Conclusion : une opportunité réelle, mais qui se mérite

Investir dans l’immobilier au Nicaragua peut offrir un rapport coût / potentiel unique en Amérique centrale : foncier abordable, dynamique touristique, fiscalité territoriale, possibilités de résidence par investissement et éventuels régimes d’exonération puissants pour les projets touristiques. Dans certaines zones, la perspective de voir les prix se rapprocher progressivement de ceux du Costa Rica constitue un argument de poids pour qui raisonne à 10 ou 15 ans.

Pour qui est prêt à faire ses devoirs – vérifier titres et servitudes, comprendre les zones restreintes, modéliser les flux de trésorerie de façon réaliste, intégrer les coûts complets d’acquisition et de détention, et composer avec un environnement politique parfois mouvant –, l’immobilier au Nicaragua peut prendre une place stratégique dans un portefeuille international, à la croisée de la vie au soleil, de la diversification patrimoniale et d’un pari assumé sur l’avenir d’un pays encore en devenir.