Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier au Luxembourg
Le Luxembourg, petit pays au cœur de l’Europe, attire l’attention tant pour sa dynamique que pour la diversité de son offre immobilière. L’achat d’un bien immobilier constitue l’une des décisions financières les plus importantes pour les investisseurs et les ménages.
Neuf ou ancien : un choix crucial
Dans ce contexte, la question du choix entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien se pose avec une acuité particulière. Avec une mosaïque de critères tels que le prix au mètre carré, les frais d’entretien, et la valorisation à long terme, chaque option présente des avantages distincts.
Une analyse chiffrée pour guider votre investissement
Cet article explore ce duel au travers d’une analyse chiffrée, dévoilant les tendances actuelles et les considérations clés qui pourraient guider votre investissement dans ce marché en perpétuelle évolution.
Bon à savoir :
Le marché immobilier luxembourgeois est particulièrement dynamique, avec des prix variant significativement entre les quartiers et les types de biens.
Analyse des coûts et bénéfices de l’immobilier neuf au Luxembourg
| Type de bien | Prix moyen au m² (2025) | Évolution annuelle | Prix moyen par bien |
|---|---|---|---|
| Appartement neuf (VEFA) | 10 289 € | +10,9 % | ~711 000 € |
| Appartement existant | 7 636 € | -0,4 % | |
| Maison ancienne | 5 905 € | +3,5 % |
Analyse détaillée des coûts lors de l’achat d’un bien immobilier neuf au Luxembourg :
- Prix au mètre carré :
- Le neuf (VEFA) affiche un tarif nettement supérieur à l’ancien, avec un différentiel de l’ordre de 35 % à 50 % selon la localisation.
- Les hausses récentes (+10,9 % pour le neuf en 2025) traduisent la rareté et la demande forte pour les biens neufs, en particulier en périphérie des grandes villes.
- Frais de notaire :
- Calculés sur la base du prix d’achat, ils représentent environ 7 à 8 % du montant total pour l’ancien, mais une grande partie de ces frais (droits d’enregistrement) peut être réduite à 1 % pour l’achat sur plan (VEFA) grâce au régime d’« enregistrement sur la valeur du terrain » uniquement.
- Pour un appartement neuf de 711 000 €, les frais de notaire sont donc souvent significativement inférieurs à ceux d’un bien équivalent dans l’ancien.
- Taxes spécifiques :
- TVA réduite à 3 % sur les 50 premiers m² habitables pour une résidence principale, puis 16 % sur le reste, contre 16 % sur l’intégralité pour de l’investissement locatif.
- Droits d’enregistrement réduits en VEFA (voir ci-dessus).
- Coûts de construction et de promotion :
- Inclus dans le prix de vente du neuf.
- Ces coûts ont fortement augmenté en raison de la hausse des matériaux et de la main-d’œuvre, expliquant une partie de la hausse des prix.
- Les marges des promoteurs sont variables, mais la concurrence reste forte, ce qui limite les excès.
Comparaison avec l’immobilier ancien :
| Poste de coût | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Prix au m² | Plus élevé (10 289 €/m²) | Plus faible (7 636 €/m²) |
| Frais de notaire | Réduits (base terrain) | Plein pot (7-8 % du prix) |
| TVA | 3 % sur RP (50 m²), 16 % sur le reste | Non applicable (déjà acquittée) |
| Droits d’enregistrement | Réduits (VEFA) | Plein pot |
| Coûts de rénovation | Nuls les 10-20 premières années | Fréquents (isolation, chauffage, toiture…) |
| Charges énergétiques | Faibles (normes A/B, équipements modernes) | Élevées (bâtiments anciens, moins isolés) |
Bénéfices potentiels du neuf :
- Économies d’énergie :
- Logements neufs classés A ou B sur l’échelle énergétique, équipés de systèmes performants (triple vitrage, pompes à chaleur, VMC double flux).
- Témoignages d’acheteurs soulignent une facture énergétique divisée par 2 à 3 par rapport à leur ancien logement, avec un confort thermique nettement supérieur.
- Conformité aux normes modernes :
- Accessibilité PMR, domotique, bornes de recharge électrique, isolation phonique optimale.
- Absence de travaux à prévoir pendant de nombreuses années (garantie décennale sur le bâti).
- Avantages fiscaux et aides gouvernementales :
- TVA réduite à 3 % sur une partie du bien en cas d’occupation à titre de résidence principale.
- Primes étatiques pour la construction basse énergie, aides à l’accession à la propriété pour les primo-accédants.
- Certains dispositifs « paquet logement » (jusqu’à juillet 2025) ont permis des abattements supplémentaires sur les droits d’enregistrement.
« Nous avons opté pour un appartement neuf à Differdange : certes, le prix était 20 % plus élevé qu’un logement ancien, mais grâce à la TVA réduite, aux frais de notaire allégés et à des charges de copropriété très faibles, notre budget mensuel est resté maîtrisé. Les économies d’énergie sont vraiment significatives. »
Étude de cas (données synthétiques 2025) :
- Profil acheteur : Couple primo-accédant, appartement neuf 75 m² à Esch-sur-Alzette.
- Prix d’achat : 771 675 € (10 289 €/m²)
- Frais de notaire et droits d’enregistrement : ~10 000 € (base terrain + honoraires notaire)
- TVA payée : 3 % sur 50 m², 16 % sur 25 m² restants
- Aides reçues : Prime d’accession à la propriété de 10 000 €
- Charges énergétiques annuelles : 450 € (vs 1 200 € dans leur ancien appartement de surface équivalente)
Résumé des différences financières et fiscales :
- Surcoût à l’achat pour le neuf, largement compensé sur la durée par les économies d’énergie, l’absence de travaux, et les avantages fiscaux.
- Frais d’acquisition réduits (notaire, enregistrement) dans le neuf, surtout en VEFA.
- Aides et dispositifs fiscaux incitatifs pour soutenir l’accession à la propriété et la performance énergétique.
L’immobilier neuf au Luxembourg reste plus cher à l’achat, mais les avantages structurels, fiscaux et énergétiques sont déterminants pour de nombreux ménages, notamment primo-accédants ou familles cherchant un logement durable et conforme aux standards de demain.
Bon à savoir :
Lors de l’achat d’immobilier neuf au Luxembourg, il faut considérer des coûts significatifs comme le prix au mètre carré, souvent plus élevé que pour l’ancien, ainsi que des frais de notaire et taxes spécifiques qui peuvent s’élever à environ 7 % du prix d’achat. Cependant, les nouvelles constructions bénéficient de certains avantages fiscaux, comme la réduction de TVA à 3 % pour la première résidence principale, ce qui n’est pas applicable aux biens anciens. Les coûts associés à la promotion immobilière et à la construction, bien que souvent élevés, peuvent être partiellement compensés par les aides gouvernementales pour des bâtiments écologiques, par exemple dans le cadre du programme myEnergy. De plus, les immeubles neufs sont généralement conformes aux normes énergétiques modernes, offrant ainsi des économies significatives sur les factures d’énergie. Des témoignages d’acheteurs soulignent notamment un confort accru et une meilleure performance thermique des logements neufs, ajoutant une valeur à long terme à leur investissement.
Les avantages de l’immobilier ancien dans le contexte luxembourgeois
Avantages de l’immobilier ancien au Luxembourg
- Caractère authentique et charme historique
Les propriétés anciennes se distinguent par leur cachet unique : moulures, parquets massifs, hauteurs sous plafond, façades en pierre ou éléments architecturaux d’époque. Ce style authentique séduit particulièrement les acheteurs à la recherche d’un bien avec une histoire et une personnalité distincte. - Grands volumes et matériaux de qualité
Les logements anciens offrent souvent des espaces généreux : pièces spacieuses, larges couloirs, caves ou greniers, qui sont rarement présents dans les constructions neuves.
Les matériaux traditionnels (pierre, bois massif, ferronneries) témoignent d’une qualité de construction robuste, difficilement égalée dans le neuf. - Prix d’acquisition généralement inférieur
Le coût au mètre carré d’un bien ancien est en moyenne 15 à 20 % inférieur à celui d’un bien neuf au Luxembourg, ce qui permet d’accéder à des superficies plus grandes ou à des emplacements plus centraux pour un même budget. - Perspectives de plus-value à la revente
Les biens anciens, une fois rénovés, bénéficient souvent d’une appréciation de leur valeur, surtout dans les quartiers recherchés. La rareté de certains immeubles et leur charme augmentent leur attractivité sur le marché secondaire. - Incitations fiscales à la rénovation
Le Luxembourg propose des avantages fiscaux pour la rénovation de bâtiments anciens :- Déduction des intérêts d’emprunt liés à la rénovation.
- Taux de TVA réduit (3%) sur les travaux de rénovation pour les logements de plus de 20 ans.
- Possibilité de bénéficier de primes ou subventions pour l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments anciens.
- Localisation privilégiée et accessibilité
Les biens anciens se trouvent généralement dans des quartiers centraux ou historiques, proches des commodités, des transports publics, des écoles et des commerces.
Cette localisation offre une qualité de vie supérieure et une meilleure connexion avec les infrastructures urbaines existantes.
| Critère | Immobilier ancien | Immobilier neuf |
|---|---|---|
| Charme et authenticité | Style unique, éléments historiques | Standardisé, plus impersonnel |
| Volumes | Grands espaces, hauteurs sous plafond | Espaces optimisés, parfois réduits |
| Matériaux | Qualité traditionnelle, matériaux nobles | Matériaux modernes |
| Prix au m² | 15-20% inférieur au neuf | Plus élevé |
| Plus-value potentielle | Forte après rénovation, selon emplacement | Plus limitée |
| Incitations fiscales | TVA réduite, déductions, subventions rénovation | TVA standard, moins d’aides |
| Localisation | Souvent centre-ville, quartiers vivants | Périphérie, zones en développement |
Résumé des avantages :
- Authenticité et charme
- Volumes généreux et matériaux de qualité
- Prix d’achat attractif
- Plus-value potentielle après rénovation
- Incitations fiscales spécifiques
- Localisation centrale et accès aux commodités
Bon à savoir :
L’immobilier ancien au Luxembourg séduit par son charme unique et son authenticité, souvent dotés de grands volumes et de matériaux de qualité, tels que le bois massif et la pierre, absents des constructions modernistes. Financièrement, ces biens présentent l’avantage d’un coût d’acquisition généralement inférieur au neuf, pouvant se traduire par de belles plus-values à la revente, notamment en raison de leur localisation centrale qui assure un accès aisé aux infrastructures et commodités. De plus, le gouvernement luxembourgeois propose des incitations fiscales pour la rénovation des bâtiments anciens, rendant l’investissement encore plus attractif. Par exemple, des déductions fiscales sont souvent offertes pour les travaux de restauration, allégeant ainsi le coût total de l’opération pour les propriétaires.
Comprendre les garanties constructeur pour une acquisition en neuf
Définition des garanties constructeur
Les garanties constructeur sont des protections légales et contractuelles accordées aux acheteurs d’immobilier neuf. Elles couvrent divers défauts ou malfaçons susceptibles d’apparaître après la construction. Au Luxembourg, ces garanties sont cruciales pour sécuriser l’investissement des acquéreurs, leur offrant une tranquillité d’esprit face aux risques techniques ou structurels inhérents à tout projet de construction neuve.
Types de garanties offertes
| Garantie | Durée | Objet couvert |
|---|---|---|
| Garantie décennale | 10 ans | Défauts majeurs affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination (ex : infiltrations, défauts structurels) |
| Garantie biennale | 2 ans | Malfaçons sur les équipements dissociables du bâtiment (ex : volets, portes intérieures, robinetterie) |
| Garantie de parfait achèvement | 1 an | Tous désordres signalés lors de la réception des travaux ou dans l’année qui suit (hors usure normale) |
- La garantie décennale protège contre les vices graves pouvant compromettre la sécurité ou l’usage du logement.
- La garantie biennale s’applique aux éléments non structurels faciles à remplacer.
- La garantie de parfait achèvement impose au constructeur de réparer tous défauts signalés par le propriétaire dans un délai d’un an après réception.
Réglementation luxembourgeoise
La législation luxembourgeoise encadre strictement les garanties constructeur pour les logements neufs. Toute acquisition en VEFA (« Vente en état futur d’achèvement ») bénéficie obligatoirement :
- De la garantie décennale sur gros œuvre.
- De la garantie biennale sur petits ouvrages et équipements.
Depuis janvier 2017, toutes les constructions neuves doivent aussi répondre aux normes énergétiques AAA (meilleure efficacité énergétique), ce qui distingue fortement le neuf par rapport à l’ancien. À titre comparatif :
Luxembourg impose également un passeport énergétique obligatoire lors de chaque transaction immobilière neuve.
Avantages pour les acheteurs de neuf
Acheter dans le neuf procure plusieurs bénéfices grâce aux garanties constructeurs :
- Sécurité juridique et technique accrue pendant plusieurs années
- Prise en charge automatique des réparations majeures sans frais supplémentaires
- Valeur énergétique optimale dès l’achat grâce aux dernières normes AAA
- Moins besoin d’investir rapidement dans des rénovations coûteuses contrairement à l’ancien
Ces avantages permettent notamment une meilleure maîtrise budgétaire et réduisent fortement le risque financier lié à un vice caché non couvert dans l’ancien.
Procédure de réclamation et limitations
Pour bénéficier d’une garantie :
- L’acquéreur doit notifier par écrit au promoteur/constructeur tout défaut constaté dès sa découverte.
- Les réparations sont alors prises en charge selon la nature du problème (structurel = décennale ; équipement = biennale).
- Si aucune réponse n’est obtenue ou si le promoteur refuse son intervention, il est possible saisir une instance judiciaire compétente.
Limitations courantes :
- Certains défauts mineurs peuvent être exclus si considérés comme « usure normale »
- Les dommages dus à un usage inadapté ne sont pas couverts
- Passé le délai légal spécifique (10 ans/décennal ; 2 ans/biennal), aucune prise en charge n’est possible
Exemple concret : Un propriétaire découvre deux ans après livraison que ses fenêtres présentent une mauvaise étanchéité – il peut invoquer soit la garantie biennale si c’est lié au mécanisme soit celle décennale si cela affecte globalement l’isolation structurelle.
Impact sur la valeur de revente
Les biens immobiliers encore sous garantie affichent généralement une valeur supérieure lors de leur revente car ils rassurent potentiels acquéreurs quant au risque technique restant couvert :
| Situation | Impact estimé sur prix (%) |
|---|---|
| Bien sous garantie complète | +5% à +12% |
| Bien ancien sans couverture | -8% à -20% |
En pratique : Un appartement acheté neuf bénéficiant encore durant cinq années complémentaires d’une couverture décennale se revend plus facilement qu’un logement ancien nécessitant immédiatement travaux lourds non assurés. Cette attractivité accrue se traduit souvent par un temps moyen réduit avant vente ainsi qu’une négociation moindre sur son prix initial.
Acheter du neuf avec ses protections réglementaires offre donc stabilité financière immédiate ainsi qu’une perspective favorable pour toute future revente comparativement au marché immobilier ancien luxembourgeois.
Bon à savoir :
Au Luxembourg, les garanties constructeur sont cruciales pour sécuriser l’acquisition d’un bien immobilier neuf, offrant une protection contre d’éventuels défauts. Trois types principaux existent : la garantie décennale, couvrant les dommages compromettant la solidité de la structure pendant dix ans, la garantie biennale, qui s’applique aux éléments dissociables du bâti sur deux ans, et la garantie de parfait achèvement, qui engage le constructeur à réparer les défauts signalés durant l’année suivant la réception des travaux. La législation luxembourgeoise, alignée sur les normes européennes, confère ainsi aux acquéreurs un avantage considérable en matière de sécurité et de réduction des risques financiers comparé aux achats dans l’ancien, où ces couvertures sont souvent inapplicables. Les processus de réclamation, bien balisés, nécessitent nonobstant la vigilance des acheteurs quant aux délais à respecter. Si les limitations incluent certains défauts non couverts, le soutien de ces garanties renforce la valeur de revente du bien, garantissant aux investisseurs une plus grande attractivité sur le marché grâce à la confiance accrue des futurs acquéreurs, comme le montre une augmentation moyenne de 5% des prix de revente d’appartements neufs entre 2022 et 2023.
Comparaison chiffrée du TVN et autres taxes dans le neuf et l’ancien au Luxembourg
| Type de logement | Taux de TVA appliqué | Autres taxes/transferts | Exonérations ou réductions possibles |
|---|---|---|---|
| Logement neuf | 3 % (super-réduit) | Frais d’enregistrement : 7 %* | TVA super-réduite uniquement si usage d’habitation principale. Plafond fiscal de 50 000 € par logement. Si dépassement, taux normal (17%) sur l’excédent. |
| Logement ancien | Non soumis à la TVA | Frais d’enregistrement : 7 %* | Possibilité d’abattements fiscaux pour résidence principale, sous conditions. Aucun accès au taux réduit de TVA pour achat simple sans rénovation substantielle. |
* Le droit d’enregistrement comprend le droit proportionnel (6 %) et le droit communal supplémentaire (1 %).
Exemple chiffré
Supposons un achat immobilier à Luxembourg ville en 2025 :
- Prix du logement neuf : 600 000 €
- Prix du logement ancien : 600 000 €
Logement neuf
- Montant hors taxe : 600 000 €
- TVA à payer : 3 % × 600 000 = 18 000 €
- Droit d’enregistrement : souvent exonéré lors des ventes neuves directement du promoteur au premier acquéreur.
> Coût total estimatif :
> – Achat neuf avec usage principal habitation = 618 000 €
Logement ancien
- Montant hors taxe : 600 000 €
- Droit d’enregistrement classique :
- Proportionnel Etat (6 %) = 36 000 €
- Communal supplémentaire (1 %) = 6 000 €
- Total droits = 42 000 €
> Coût total estimatif :
> – Achat ancien = 642 000 €
Liste des différences principales
- Le taux de TVA super-réduit est réservé aux logements neufs destinés à l’habitation principale.
- L’achat dans l’ancien n’est pas soumis à la TVA mais génère des droits de mutation plus élevés.
- Les exonérations et abattements concernent essentiellement la résidence principale et sont plafonnés.
Conditions pour bénéficier des réductions/exonérations
Logements neufs
- Usage principal comme habitation (>75 % surface dédiée).
- Plafond fiscal individuel fixé par personne ou ménage.
Logements anciens
- Abattement possible sur les droits lors de l’achat pour habitation propre (“Bëllegen Akt”), sous réserve que ce soit la première acquisition luxembourgeoise du ménage et que le bien devienne résidence principale.
À retenir:
L’acquisition immobilière neuve bénéficie au Luxembourg d’un traitement fiscal nettement plus favorable via une TVA super-réduite, alors que l’acquisition dans l’ancien implique principalement un coût élevé lié aux droits de transfert, sauf cas particuliers permettant une réduction partielle (« Bëllegen Akt »).
Bon à savoir :
Au Luxembourg, l’achat d’un bien immobilier neuf bénéficie d’un taux de TVA réduit de 3% sous certaines conditions, contre un taux standard de 17% pour d’autres biens. En revanche, l’immobilier ancien est soumis à une taxe d’enregistrement de 7% du prix d’achat, ce qui peut peser sur le coût total. Par exemple, pour un appartement neuf à 500 000 euros, la TVA s’élèverait à 15 000 euros avec la réduction, alors que l’achat d’un bien ancien au même prix entraînerait 35 000 euros de frais d’enregistrement. Les investisseurs peuvent bénéficier d’exonérations supplémentaires, notamment en cas de rénovation énergétique ou de location à long terme, soulignant l’importance de bien connaître les conditions d’éligibilité pour maximiser les avantages fiscaux.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
