Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec l’essor des préoccupations environnementales et l’engagement vers un avenir durable
Avec l’essor des préoccupations environnementales et l’engagement croissant vers un avenir plus durable, le secteur immobilier vert au Portugal suscite un intérêt sans précédent, notamment à l’aube de l’année 2025.
Nouvelles normes et subventions gouvernementales
Alors que le gouvernement portugais intensifie ses efforts pour promouvoir des pratiques plus écologiques, de nouvelles normes et subventions sont mises en place pour encourager les constructions respectueuses de l’environnement.
Bon à savoir :
Ces incitations visent non seulement à réduire l’empreinte carbone mais aussi à dynamiser le marché immobilier.
Transformation du paysage immobilier portugais
Cet article explore les stratégies innovantes qui façonnent le paysage immobilier portugais et comment ces initiatives vertes pourraient transformer la manière dont nous concevons et utilisons les espaces de vie.
Normes de l’écoconstruction au Portugal
Principales normes et réglementations en vigueur pour l’écoconstruction au Portugal
- Efficacité énergétique : Les lois portugaises imposent une amélioration continue de l’efficacité énergétique des bâtiments, conformément aux directives européennes. Les nouvelles constructions et rénovations doivent répondre à des exigences strictes en matière d’isolation, de systèmes de chauffage/refroidissement performants et d’intégration d’énergies renouvelables.
- Matériaux durables : L’utilisation de matériaux à faible impact environnemental, recyclés ou certifiés (ex : bois FSC/PEFC, béton recyclé, isolants biosourcés), est encouragée et parfois obligatoire pour obtenir certaines certifications écologiques.
- Certifications environnementales :
- Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios (SCE) : Obligation de certification énergétique pour les bâtiments neufs ou rénovés.
- Certifications internationales telles que LEED ou BREEAM sont de plus en plus recherchées dans les projets de grande envergure.
- Réhabilitation et sécurité structurelle : Le nouveau code de la construction portugais intègre des normes spécifiques concernant la réhabilitation sismique, la sécurité structurelle et la durabilité des matériaux.
- Réglementations européennes : Application des directives sur l’écoconception (directive européenne sur l’écoconception et normes harmonisées CEN/CENELEC), qui imposent des exigences sur la consommation énergétique et la recyclabilité des produits et matériaux de construction.
| Domaine | Normes principales | Exemples/Exigences |
|---|---|---|
| Efficacité énergétique | SCE, directives européennes | Classe énergétique A, panneaux solaires, domotique |
| Matériaux durables | Labels européens, FSC/PEFC | Bois certifié, béton recyclé, biosourcés |
| Certifications | LEED, BREEAM, SCE | Certification obligatoire pour nouveaux bâtiments |
| Réhabilitation/sécurité | Nouveau code de la construction | Sécurité sismique, résistance structurelle |
Agences et organismes responsables
- Agência para a Energia (ADENE) : Supervise la certification énergétique et la mise en œuvre des politiques d’efficacité énergétique.
- Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) : Responsable de la régulation du logement et de la réhabilitation urbaine.
- Câmara Municipal (mairie locale) : Contrôle la délivrance des permis de construire et le respect des normes locales.
- Entités européennes de normalisation (CEN, CENELEC) : Définissent les normes harmonisées appliquées au Portugal.
Évolutions récentes et alignement avec les objectifs 2025
- Révision du code de la construction (2025) : Compilation et mise à jour des lois existantes, intégration de nouvelles exigences sur l’efficacité énergétique, la réhabilitation sismique et la sécurité structurelle.
- Stratégie nationale BIM : Adoption progressive de la modélisation des informations du bâtiment (BIM) pour améliorer la transparence, la gestion des ressources et la qualité environnementale des projets.
- Simplification des procédures administratives : Accélération des permis et réduction de la TVA sur la construction durable à 6% (en cours d’analyse).
- Alignement avec les objectifs de développement durable (ODD) : Les nouvelles normes visent à réduire l’empreinte carbone du secteur, à favoriser l’économie circulaire et à garantir l’accessibilité des logements durables à l’horizon 2025.
Impact sur les projets immobiliers et la construction
- Obligations renforcées pour les maîtres d’ouvrage : intégration de critères de durabilité dès la conception, nécessité d’obtenir des certifications environnementales pour accéder à certains financements ou marchés publics.
- Coûts initiaux parfois plus élevés mais amortis par des économies d’énergie et une valorisation accrue des biens immobiliers.
- Valorisation des projets durables : Les bâtiments certifiés attirent davantage d’investisseurs et d’occupants, notamment internationaux.
Défis et opportunités pour les constructeurs et promoteurs
Défis :
- Adaptation rapide aux nouvelles normes techniques et administratives.
- Coûts de formation et d’acquisition de compétences spécifiques (BIM, matériaux biosourcés).
- Accès limité à certains matériaux durables sur le marché national.
Opportunités :
- Accès facilité aux financements européens et incitations fiscales.
- Différenciation sur un marché de plus en plus sensible à la durabilité.
- Contribution active aux objectifs nationaux et européens de neutralité carbone.
Les normes d’écoconstruction au Portugal, en constante évolution, constituent un levier majeur pour la transformation durable du secteur immobilier à l’horizon 2025.
Bon à savoir :
Au Portugal, les normes de l’écoconstruction sont structurées autour de plusieurs réglementations clés, telles que le décret-loi sur l’efficacité énergétique dans les bâtiments (DL 101-D/2020) et le décret-loi sur la construction durable (DL 118/2013). Les matériaux utilisés doivent être durables, avec une priorité donnée aux ressources locales, et les certifications comme le LiderA sont souvent exigées. Ce cadre est supervisé par l’Agence pour l’Énergie (ADENE) et soutenu par des initiatives gouvernementales visant à atteindre les objectifs de développement durable pour 2025, notamment une réduction significative des émissions de CO2. Ces normes encouragent l’innovation, mais posent également des défis pour les constructeurs en raison des coûts initiaux élevés et de la nécessité d’une expertise technique spécialisée. Pourtant, elles ouvrent des opportunités considérables pour les entreprises qui se positionnent comme pionnières dans le secteur de l’immobilier vert en modernisant leur approche.
Les subventions pour les énergies renouvelables
Principaux programmes de subventions pour les énergies renouvelables dans l’immobilier vert au Portugal (2025)
| Programme | Type de projets couverts | Montant et modalités | Bénéficiaires/Éligibilité | Démarches principales |
| Programa de Apoio a Edifícios Mais Sustentáveis (PAE+S) | Isolation, fenêtres classe A+, panneaux solaires, pompes à chaleur, systèmes de gestion intelligente, biomatériaux, toits/façades verts | Jusqu’à 85% des coûts, plafond jusqu’à 7 500 € par demande. Majoration de 10% hors Lisbonne/Porto. | Propriétaires, copropriétaires ou locataires permanents de logements indépendants ou fractions autonomes enregistrées à usage d’habitation | Dépôt en ligne, présentation de devis, justificatifs de propriété, respect des critères techniques, délais de dépôt stricts |
| Algarve 2030 (spécifique logements sociaux) | Isolation thermique, systèmes solaires, biomatériaux, solutions bioclimatiques, gestion intelligente, ventilation naturelle, équipements renouvelables | Jusqu’à 60% du coût des investissements, dotation de 5 M€ | Municipalités, logements sociaux | Soumission par les municipalités avant la date limite, projet détaillé requis |
| Vale Eficiência | Bons d’achat pour amélioration énergétique (fenêtres, équipements, etc.) | Montant variable selon situation de précarité énergétique | Familles économiquement vulnérables | Demande via les canaux sociaux ou municipaux |
| Prêts verts / avantages fiscaux | Tout projet d’amélioration énergétique ou de production renouvelable | Prêts à taux préférentiels, réduction possible d’IMI (impôt foncier), déductions fiscales | Propriétaires/investisseurs selon critères bancaires ou municipaux | Demande auprès des banques ou du Câmara Municipal, présentation du certificat énergétique |
Types de projets soutenus (exemples)
- Installation de panneaux solaires photovoltaïques
- Mise en place de pompes à chaleur et autres systèmes de chauffage/refroidissement renouvelables
- Isolation thermique des murs, toits, sols, vitrages
- Remplacement de fenêtres/portes par des modèles à haute efficacité
- Intégration de matériaux recyclés/biomatériaux
- Solutions bioclimatiques et toits/façades végétalisés
- Systèmes de gestion intelligente de l’énergie
- Utilisation efficace de l’eau et des ressources naturelles
Conditions d’éligibilité générales
- Être propriétaire, copropriétaire ou locataire permanent d’un bien à usage d’habitation au Portugal
- Le bien doit être enregistré et indépendant ou une fraction autonome
- Respect des critères techniques fixés par chaque programme (ex. : classe énergétique des équipements, normes d’installation)
- Dossier complet (factures, devis, certificat énergétique, justificatifs de propriété)
- Respect des périodes de candidature et plafonds financiers
Démarches à suivre
- Vérifier l’ouverture des candidatures (dates, enveloppe budgétaire)
- Préparer la documentation technique et administrative requise
- Déposer la demande via la plateforme officielle (ex. Fundo Ambiental)
- Suivre l’instruction du dossier et fournir, si besoin, des compléments
- Effectuer les travaux et présenter les factures pour remboursement
Évolutions récentes des politiques énergétiques et objectifs nationaux
- Augmentation des taux de cofinancement (jusqu’à 85% sur certains postes)
- Extension des plafonds pour les régions hors Lisbonne/Porto
- Accent sur la lutte contre la précarité énergétique (Vale Eficiência)
- Objectif national : réduction significative des émissions de carbone du secteur résidentiel, alignement avec le Plan National Énergie-Climat (PNEC) et la neutralité carbone d’ici 2050
- Obligation de certification énergétique pour toute transaction immobilière, avec incitation à atteindre la classe A ou supérieure
- Promotion active des rénovations profondes pour augmenter l’efficacité énergétique moyenne du parc immobilier portugais
Impact potentiel sur le marché immobilier vert
- Incitation forte pour les promoteurs : valorisation des biens neufs ou rénovés affichant une haute performance énergétique
- Avantage concurrentiel pour les propriétaires : réduction des coûts énergétiques, meilleure attractivité locative et revente, accès à des financements bonifiés
- Accélération de l’intégration des solutions renouvelables et bioclimatiques dans le bâti résidentiel
- Contribution directe à l’atteinte des objectifs climatiques nationaux et européens
À retenir : Les subventions et incitations portugaises en 2025 constituent un levier majeur pour dynamiser la rénovation énergétique et la production d’énergies renouvelables dans l’immobilier, tout en favorisant la transition vers un parc immobilier plus durable et résilient.
Bon à savoir :
En 2025, le Portugal propose plusieurs subventions pour soutenir l’intégration d’énergies renouvelables dans l’immobilier vert, notamment via les programmes comme « Casa Ecológica » qui encourage l’énergie solaire, éolienne, biomasse et géothermique. Les projets résidentiels et commerciaux visant à réduire les émissions de carbone et à augmenter l’efficacité énergétique peuvent bénéficier de financements couvrant jusqu’à 45% des coûts, à condition d’utiliser des technologies certifiées et de contribuer significativement aux objectifs nationaux. Les démarches impliquent une évaluation technique préalable et une vérification post-implémentation par des agences accréditées. Les récentes politiques accentuent le potentiel des subventions à transformer le marché immobilier, rendant les constructions vertes plus attractives pour les promoteurs grâce à des incitations fiscales supplémentaires. En s’alignant sur les objectifs de 80% de réduction d’émissions d’ici 2050, ce soutien gouvernemental est crucial pour dynamiser le secteur et encourager des choix durables chez investisseurs et propriétaires.
Comprendre la certification BREEAM au Portugal
La certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est l’un des principaux systèmes mondiaux d’évaluation de la durabilité des bâtiments. Elle vise à mesurer et améliorer la performance environnementale des constructions, en encourageant l’adoption de pratiques plus écologiques dans la conception, la construction et l’exploitation immobilière.
Elle est essentielle pour démontrer le caractère durable d’un bâtiment, valoriser les actifs immobiliers sur le marché portugais compétitif et répondre aux attentes croissantes en matière d’immobilier vert.
Critères d’évaluation BREEAM et pertinence au Portugal :
| Catégorie | Éléments évalués | Pertinence environnementale (Portugal) |
| Énergie | Efficacité énergétique, émissions carbone | Adapté au climat méditerranéen ; réduction consommations énergétiques |
| Gestion de l’eau | Réduction consommation, réutilisation | Importance face à la sécheresse croissante |
| Matériaux | Origine durable, impact cycle de vie | Promotion filières locales/soutenables |
| Qualité de l’air intérieur | Ventilation, confort thermique | Essentiel pour bien-être dans zones urbaines |
| Gestion déchets/pollution | Traitement/recyclage déchets | Alignement avec législation portugaise |
| Santé/bien-être occupants | Lumière naturelle, acoustique | Prise en compte du confort local |
| Biodiversité / Utilisation terrain | Préservation/faune-flore locale | Cohérence avec politiques régionales |
L’approche holistique permet ainsi une adaptation pertinente aux spécificités climatiques portugaises : gestion efficace de l’eau face aux périodes sèches ou intégration du patrimoine naturel côtier.
Prévalence et tendances récentes au Portugal :
- La certification BREEAM gagne rapidement en popularité auprès des promoteurs souhaitant se différencier sur le marché haut-de-gamme ou international.
- Plusieurs projets emblématiques portugais ont atteint un niveau « Very Good », reflétant une dynamique positive autour du green building.
- Le secteur immobilier tertiaire (bureaux/logements collectifs) adopte particulièrement ce référentiel pour attirer investisseurs internationaux exigeants.
- Les tendances récentes incluent : intégration accrue des énergies renouvelables locales ; recours accru à des matériaux biosourcés ; développement d’espaces verts urbains certifiés.
Reconnaissance institutionnelle et incitations gouvernementales :
Actuellement, il n’existe pas d’incitations fiscales spécifiques nationales directement liées à BREEAM au Portugal.
Cependant, cette certification s’inscrit pleinement dans les objectifs nationaux 2025 liés à la neutralité carbone et au développement durable — elle est reconnue comme preuve tangible lors d’appels d’offres publics ou privés axés sur ces priorités stratégiques.
Certaines municipalités peuvent accorder un bonus réglementaire (ex : droits à construire supplémentaires) si un projet vise une labellisation environnementale reconnue.
Défis & opportunités pour les promoteurs immobiliers portugais :
Liste défis :
- Coût initial plus élevé lié aux exigences techniques/suivi rigoureux
- Nécessité de former/conscientiser toute la chaîne professionnelle locale
- Complexité administrative accrue par rapport aux normes nationales
Liste opportunités :
- Valorisation économique supérieure lors de revente/location
- Accès facilité à certains financements/investisseurs responsables
- Meilleure résilience climatique & image innovante auprès du public/partenaires
La généralisation progressive de BREEAM constitue donc un levier majeur vers un immobilier plus vertueux au Portugal tout en imposant une transformation profonde des pratiques professionnelles.
Bon à savoir :
La certification BREEAM, reconnue à l’échelle mondiale pour évaluer la performance environnementale des bâtiments, est devenu un outil essentiel pour l’immobilier vert au Portugal, encourageant des constructions respectueuses de l’environnement. Intégrant des critères rigoureux tels que la gestion de l’énergie, l’efficacité en eau, et l’impact écologique, BREEAM favorise des pratiques durables hautement pertinentes dans le contexte portugais, où la durabilité est de plus en plus prisée. Avec l’essor du marché immobilier vert, cette certification gagne en popularité, soutenue parfois par des incitations étatiques favorisant les projets alignés aux objectifs environnementaux fixés pour 2025. Toutefois, pour les promoteurs locaux, obtenir BREEAM peut poser des défis en raison des exigences techniques mais représente également une opportunité de valoriser significativement leurs projets sur un marché en croissance.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
