Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec une attractivité croissante auprès des étudiants internationaux, le Portugal est devenu une destination prisée pour l’enseignement supérieur, poussant la demande en hébergement académique à des niveaux sans précédent.
Dans ce contexte, investir dans des résidences étudiantes au Portugal peut se révéler non seulement être une opportunité financière intéressante mais aussi un moyen de répondre à une nécessité urgente du marché immobilier.
Face aux taux d’occupation élevés et à une rentabilité potentielle élevée, ce secteur suscite l’intérêt des investisseurs cherchant à diversifier leurs portefeuilles tout en contribuant positivement à l’environnement éducatif du pays.
Comprendre le marché de l’immobilier étudiant au Portugal
Vue d’ensemble des tendances actuelles
Le marché de l’immobilier étudiant au Portugal affiche une dynamique robuste, portée par une hausse continue du nombre d’inscriptions dans l’enseignement supérieur. Les villes de Lisbonne et Porto constituent les principaux centres universitaires et concentrent la plus forte demande en logements étudiants, suivies par Coimbra et, dans une moindre mesure, Évora et Braga. Ces pôles attirent non seulement les étudiants portugais, mais aussi un nombre croissant d’étudiants internationaux, en particulier dans les universités de prestige et les établissements proposant des cursus anglophones.
Analyse des facteurs influençant l’offre et la demande
- Nombre d’étudiants locaux et internationaux : L’augmentation des effectifs étudiants, notamment étrangers, exerce une pression importante sur le marché locatif étudiant.
- Qualité et prestige des universités : Les établissements réputés de Lisbonne, Porto et Coimbra sont des moteurs majeurs de la demande.
- Politiques gouvernementales : Les initiatives favorisant l’accueil d’étudiants internationaux et le développement de campus urbains modernes contribuent à renforcer l’attractivité du marché.
- Offre limitée de résidences gérées : La majorité des étudiants louent dans le secteur privé, l’offre institutionnelle restant encore insuffisante face à la demande croissante.
Données statistiques récentes (2025)
| Indicateur | Valeur Lisbonne | Valeur Porto | Moyenne nationale |
|---|---|---|---|
| Taux d’occupation | >97% | >95% | ~94% |
| Prix moyen du loyer (chambre) | 500–600 €/mois | 400–500 €/mois | 350–550 €/mois |
| Rendement locatif (est.) | 5,5% – 7% | 5% – 6,5% | 5% – 7% |
Le taux d’occupation élevé et la rareté des logements adaptés favorisent une hausse des loyers, surtout dans les quartiers proches des universités.
Comparaison avec d’autres marchés européens
| Pays | Prix moyen chambre | Taux d’occupation | Rendement locatif | Offre institutionnelle |
|---|---|---|---|---|
| Portugal | 350–600 € | >94% | 5–7% | Faible |
| Espagne | 400–650 € | >92% | 4,5–6% | Modérée |
| France | 450–800 € | ~95% | 3–5% | Elevée |
| Allemagne | 350–700 € | >90% | 3–5% | Elevée |
Le marché portugais se distingue par une forte demande, des rendements supérieurs à la moyenne européenne, mais une offre institutionnelle encore limitée, ce qui laisse entrevoir un fort potentiel de développement.
Défis et opportunités pour l’investissement
- Défis :
- Offre institutionnelle insuffisante face à l’explosion de la demande.
- Hausse progressive des prix rendant l’accès plus difficile pour certains étudiants.
- Contraintes légales (urbanisme, normes de sécurité) et fiscales à anticiper.
- Opportunités :
- Rendements attractifs et stabilité des taux d’occupation.
- Soutien des politiques publiques à l’internationalisation universitaire.
- Potentiel de croissance dans les villes secondaires et auprès d’étudiants étrangers.
Témoignages et points de vue d’experts
« Le marché de la résidence étudiante au Portugal reste largement sous-exploité par les opérateurs institutionnels, ce qui ouvre des perspectives intéressantes pour les investisseurs avisés. »
— Gestionnaire d’actifs spécialisé, entretien 2025
« Les étudiants internationaux recherchent des logements modernes, bien localisés et sécurisés. L’offre privée s’adapte vite, mais la demande excède toujours l’offre, surtout à Lisbonne et Porto. »
— Responsable de résidence universitaire, Porto
À retenir :
L’immobilier étudiant portugais combine forte demande, rendements supérieurs à la moyenne européenne et perspectives de croissance, mais requiert une bonne connaissance du contexte local et des dynamiques urbaines pour sécuriser les investissements.
Bon à savoir :
Le marché de l’immobilier étudiant au Portugal est en pleine croissance, avec Lisbonne, Porto et Coimbra émergeant comme principaux pôles universitaires où la demande pour des logements étudiants est la plus forte. La présence croissante d’étudiants internationaux, attirés par des universités de renom et des politiques gouvernementales favorables, influence significativement l’offre et la demande. Les taux d’occupation des résidences étudiantes restent élevés, surpassant fréquemment les 90 %, avec des loyers moyens oscillant entre 250 et 500 euros par mois, offrant des rendements locatifs compétitifs autour de 5 %. Comparé à d’autres marchés européens, le Portugal présente un bon potentiel d’attractivité grâce à ses prix abordables et ses conditions d’investissement favorables. Cependant, les investisseurs doivent considérer des aspects légaux et fiscaux spécifiques au pays, ainsi que les défis liés à l’augmentation constante du coût de la construction. Des experts soulignent la nécessité de moderniser les infrastructures pour répondre à cette demande croissante et estiment que, malgré ces défis, les opportunités de rentabilité à long terme demeurent prometteuses.
Rendement des résidences universitaires : mythe ou réalité ?
Le marché des résidences universitaires au Portugal connaît une tension croissante, marquée par une pénurie structurelle de logements étudiants, notamment dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto. Cette situation résulte d’une augmentation continue du nombre d’étudiants, portugais et internationaux, et d’une offre privée encore très limitée.
Analyse du marché actuel
- Le Portugal compte environ 372 000 étudiants dans le supérieur, avec une hausse de 79 % du nombre d’étudiants étrangers entre 2010 et 2017.
- L’offre d’hébergement privé structuré ne représente qu’environ 2 % du marché, ce qui accentue la pression sur les loyers et le taux d’occupation des résidences existantes.
- À Lisbonne, de nouveaux projets voient le jour pour répondre à la demande, mais la capacité reste insuffisante, menant à des taux d’occupation proches de 100 % dans les zones universitaires principales.
| Ville | Taux d’occupation estimé | Loyers moyens mensuels (2025) | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Lisbonne | >95 % | 500–700 € | Forte demande, nouvelles constructions |
| Porto | >90 % | 400–600 € | Offre en développement |
| Autres villes | 80–90 % | 300–500 € | Pression moindre mais en hausse |
Comparaison avec d’autres types d’actifs immobiliers
| Type d’actif | Rendement net (moyenne) | Taux de vacance | Facteurs de volatilité |
|---|---|---|---|
| Résidences étudiantes | 4–5 % | <5 % | Demande stable, saisonnalité limitée |
L’impact des programmes Erasmus sur la demande de logements étudiants
Les programmes Erasmus+ sont des initiatives européennes visant à favoriser la mobilité des étudiants, l’apprentissage interculturel et la coopération éducative entre les pays membres. Doté d’un budget de 26 milliards d’euros sur la période 2021-2027, Erasmus+ permet chaque année à un nombre croissant d’étudiants européens de partir étudier ou effectuer un stage à l’étranger. Le Portugal figure parmi les destinations les plus populaires, attirant une part significative de cette mobilité internationale.
Popularité et augmentation du nombre d’étudiants Erasmus au Portugal :
- Le Portugal est régulièrement classé parmi les cinq destinations préférées des étudiants Erasmus en Europe.
- Selon les chiffres récents, le nombre d’étudiants internationaux accueillis dans le cadre du programme a augmenté chaque année depuis 2019.
- Pour l’année universitaire 2023/2024, plusieurs universités portugaises ont signalé une croissance allant jusqu’à +20 % du nombre de participants par rapport à l’année précédente.
Effet sur la demande de logements étudiants locaux :
- L’afflux massif d’étudiants étrangers intensifie fortement la demande sur le marché locatif étudiant.
- Les principales villes universitaires comme Lisbonne, Porto et Coimbra connaissent une tension accrue, avec des taux d’occupation supérieurs à 95 % dans certaines résidences étudiantes privées.
- Cette pression provoque une hausse généralisée des loyers pour tous les types de logements destinés aux étudiants.
| Ville | Taux occupation résidence (%) | Augmentation moyenne loyers (2019–2024) |
|---|---|---|
| Lisbonne | >97 | +30 % |
| Porto | >95 | +25 % |
| Coimbra | >93 | +23 % |
Adaptation des résidences étudiantes :
- Ouverture régulière de nouveaux complexes privés offrant davantage de services (espaces communs modernes, sécurité renforcée).
- Certaines universités développent leurs propres capacités mais peinent à suivre le rythme imposé par l’arrivée constante des Erasmus.
- Croissance rapide du coliving et plateformes spécialisées permettant aux propriétaires privés de louer directement aux internationaux.
Témoignages / études de cas :
« J’ai commencé mes recherches quatre mois avant mon arrivée mais il ne restait que très peu d’options abordables autour du campus »
— Étudiante française en échange à Lisbonne
« Nous étions six dans un appartement prévu pour quatre car aucune chambre individuelle n’était disponible dans toute la ville »
— Témoignage collectif recueilli auprès d’un groupe Erasmus espagnol
Opportunités pour investisseurs immobiliers :
- La pénurie persistante alimente un intérêt croissant pour les projets résidentiels dédiés aux étudiants internationaux.
- Rentabilité attractive : taux d’occupation élevé quasi garanti toute l’année universitaire.
Points clés pour investisseurs :
- Demande soutenue assurée par la popularité durable du programme Erasmus+
- Préférence marquée pour logements sécurisés offrant flexibilité (contrats courts)
- Perspectives favorables notamment autour des grands pôles universitaires
L’expansion continue du programme Erasmus+ contribue ainsi non seulement au rayonnement académique européen mais représente également un moteur structurel majeur pour le secteur immobilier étudiant portugais.
Bon à savoir :
Les programmes Erasmus, de plus en plus populaires, attirent chaque année un nombre croissant d’étudiants européens au Portugal, créant ainsi une forte demande sur le marché des logements étudiants; pour souligner cela, le nombre d’étudiants Erasmus a augmenté de 15% au cours des cinq dernières années. Cet afflux a particulièrement tendu le marché locatif étudiant, provoquant des augmentations de prix et une pénurie de logements adéquats. Des résidences étudiantes ont dû se moderniser et s’adapter en offrant davantage de services et de flexibilité pour répondre à cette demande croissante. En outre, des témoignages d’étudiants soulignent souvent des difficultés dans la recherche de logement, notamment en termes de disponibilités et de coûts, illustrant une opportunité pour les investisseurs intéressés par le marché immobilier étudiant. En capitalisant sur cette demande, il existe un potentiel de rentabilité significatif pour ceux qui investissent dans des infrastructures bien situées et adaptées aux besoins des étudiants internationaux.
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