Acheter immobilier : Portugal vs pays voisins – Comparatif

Publié le 14 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investissement immobilier en Europe : le Portugal face à ses voisins

Dans un contexte économique européen en pleine mutation, choisir le meilleur investissement immobilier devient crucial. Le Portugal, avec son climat enchanteur et sa politique fiscale attractive, se distingue comme une destination de choix. Cependant, comment se positionne-t-il par rapport à ses voisins ?

Cet article propose un comparatif détaillé entre l’achat immobilier au Portugal et dans les pays limitrophes tels que l’Espagne et la France, en analysant des aspects clés tels que :

• La rentabilité locative
• Les législations en vigueur
• Les opportunités de croissance

Découvrez les avantages uniques du marché portugais par rapport à ses voisins et faites un choix éclairé pour optimiser votre investissement.

Analyse du marché immobilier au Portugal et chez ses voisins

Analyse comparative des tendances du marché immobilier au Portugal, en Espagne, en France et en Italie

Tableau comparatif des prix moyens au m² (2025) et prévisions de croissance

Ville principale	Portugal (Lisbonne)	Espagne (Barcelone)	France (Paris)	Italie (Rome)
Prix moyen au m²	5 922 €	~5 000 €	10 560 €	7 200 €
Villes secondaires	Porto : 3 628 €	Séville : 3 100 €	Lyon : 5 950 €	Milan : 8 100 €
Croissance prévue	+4,3 à +5 %/an	+2 à +4 %/an	+1 à +2 %/an	+2,9 à +4,4 %/an

Les chiffres espagnols et italiens sont des moyennes issues de données régionales ; la France est en légère stagnation sur Paris, mais dynamique dans certaines grandes villes de province.

Facteurs économiques influençant chaque marché

• Portugal
  • Pouvoir d’achat : En hausse grâce à la reprise économique, appuyée par le Plan National de Relance et de Résilience financé par l’UE.
  • Taux d’intérêt : Baisse attendue de 3,5 % à 2,75 % en 2025, favorisant l’accessibilité au crédit immobilier.
  • Fiscalité : Fiscalité attractive pour les résidents étrangers, notamment le régime RNH (Résident Non Habituel).
  • Initiatives gouvernementales : Modernisation des infrastructures (nouvel aéroport, extension métro), soutien à la rénovation et incitations à la transition énergétique.
• Espagne
  • Pouvoir d’achat : Variable selon les régions ; forte demande étrangère sur les côtes méditerranéennes.
  • Taux d’intérêt : Légère détente en 2025, amélioration de l’accessibilité au crédit.
  • Fiscalité : Nombreux avantages pour les non-résidents et investisseurs étrangers.
  • Initiatives : Promotion des investissements étrangers, simplification des démarches administratives.
• France
  • Pouvoir d’achat : Sous pression dans les grandes villes en raison de la stagnation des revenus et des prix élevés.
  • Taux d’intérêt : Ralentissement de la hausse en 2025 mais conditions de crédit toujours strictes.
  • Fiscalité : Poids élevé de la fiscalité, mais dispositifs d’incitation (Pinel, LMNP) pour le locatif.
  • Initiatives : Politique de soutien à la construction neuve et à la rénovation énergétique.
• Italie
  • Pouvoir d’achat : Amélioration en 2025 grâce à la détente des taux et à une légère hausse des revenus.
  • Taux d’intérêt : Baisse marquée, conditions d’accès au crédit assouplies.
  • Fiscalité : Régimes favorables pour les retraités et les investisseurs étrangers, notamment dans le sud du pays.
  • Initiatives : Valorisation de l’efficacité énergétique et forte demande de rénovation.

Différences de demande selon les segments immobiliers

• Résidentiel
  • Portugal et Espagne : Forte demande dans les grandes villes et régions touristiques, portée par les investisseurs étrangers.
  • France : Demande forte à Paris, mais tension sur l’accessibilité ; dynamisme dans les villes moyennes.
  • Italie : Rebond généralisé, montée en gamme dans le neuf et intérêt pour la rénovation.
• Commercial
  • Portugal : Essor du coworking et de la logistique urbaine.
  • Espagne : Relance du commerce dans les centres touristiques.
  • France et Italie : Reprise progressive, mais prudence face à la conjoncture économique.
• Vacances
  • Portugal : Attractivité marquée (Algarve, Lisbonne, Porto), rendement locatif de 5 à 7 % brut/an.
  • Espagne : Zones côtières et Baléares très recherchées, marché porté par la demande étrangère.
  • France : Côte d’Azur, Bretagne et Alpes restent des valeurs sûres.
  • Italie : Toscane, lacs du Nord et Pouilles en forte demande.

Défis et opportunités par pays

• Portugal
  • Opportunités : Croissance soutenue, fiscalité attractive, dynamisme locatif, stabilité politique.
  • Défis : Offre limitée dans les grandes villes, risque de surchauffe locale, dépendance à la demande étrangère.
• Espagne
  • Opportunités : Rentabilité des locations saisonnières, diversité régionale, conditions de crédit en amélioration.
  • Défis : Risques de bulle sur les côtes, volatilité régionale, réglementation parfois complexe.
• France
  • Opportunités : Marché mature, sécurité juridique, dispositifs d’incitation à l’investissement locatif.
  • Défis : Prix élevés, fiscalité lourde, accès au crédit parfois restreint.
• Italie
  • Opportunités : Prix attractifs dans le Sud, hausse de la demande de rénovation, conditions de crédit favorables.
  • Défis : Marché hétérogène, lenteur administrative, stabilité économique régionale variable.

À retenir

Le Portugal se distingue par une croissance robuste et une attractivité forte pour les investisseurs étrangers, soutenu par une politique volontariste et une fiscalité favorable. L’Espagne reste très dynamique, notamment dans les zones touristiques. La France offre la sécurité mais souffre de prix élevés et d’une fiscalité lourde. L’Italie séduit par sa diversité régionale et l’accessibilité retrouvée du crédit, avec une forte demande de rénovation et de valorisation énergétique.

Avantages fiscaux pour les acheteurs au Portugal

Les principaux avantages fiscaux offerts par le Portugal aux acheteurs immobiliers se distinguent nettement par rapport à ceux proposés en Espagne et en France, ce qui fait du pays une destination privilégiée pour les investisseurs étrangers.

Avantage fiscal	Portugal	Espagne	France
Régime pour nouveaux résidents	RNH (jusqu’en 2023/2024) : Exonération ou taux réduit sur les revenus étrangers. IFICI (depuis 2024) : Taux forfaitaire de 20 % sur certains revenus portugais, exonération sur revenus étrangers (hors pensions).	Aucun régime aussi large. Certaines régions offrent des réductions locales.	Aucun régime fiscal spécifique pour nouveaux résidents étrangers.
Exonération IMI	3 ans d’exonération pour résidence principale. 3 à 5 ans pour réhabilitation urbaine. 10 ans pour certains investissements d’entreprises.	Exonérations limitées et souvent conditionnées à l’usage ou à la taille du bien.	Exonération temporaire possible lors de l’achat en VEFA (logement neuf), mais plus restrictive.
Taux IMT réduit	Taux progressif, abattements et réductions pour résidence principale ou investissement locatif social.	Taux progressif, pas de réductions spécifiques pour non-résidents.	Droits de mutation élevés, peu d’exonérations pour les non-résidents.
TVA sur rénovation	6 % sur la rénovation dans certaines zones urbaines.	TVA réduite sur certains travaux, mais plafonds plus bas.	TVA à 5,5 % sur rénovation énergétique, 10 % pour autres travaux.
Plus-values	Taux harmonisé et possibilité d’optimisation via conventions fiscales.	Taux élevé, peu d’optimisation possible pour non-résidents.	Imposition au barème progressif, abattements après plusieurs années de détention.

Exemples concrets et cas pratiques

• Un retraité français s’installe au Portugal sous le régime RNH (avant 2024) : il bénéficie d’une exonération d’impôt sur sa pension de source française pendant 10 ans. En Espagne ou en France, la pension serait intégralement imposée.
• Un investisseur achète un appartement à rénover à Lisbonne :
  • Portugal : il bénéficie d’un taux de TVA réduit à 6 % sur les travaux et d’une exonération d’IMI pendant 3 à 5 ans.
  • Espagne : TVA réduite possible mais moins avantageuse et pas d’exonération de taxe foncière comparable.
  • France : TVA à 10 % (ou 5,5 % selon nature des travaux), exonération foncière plus rare et limitée.
• Un couple acquiert une résidence principale à Porto :
  • Portugal : 3 ans sans IMI, taux IMT réduit selon la valeur du bien.
  • Espagne et France : Pas d’exonération de taxe foncière automatique pour un achat en résidence principale.

Principales différences d’attractivité fiscale

• Le Portugal se distingue par la durée et la portée de ses exonérations (jusqu’à 10 ans pour certains investissements, 3 à 5 ans pour les résidences principales ou rénovées).
• Les régimes pour nouveaux résidents (RNH, puis IFICI) offrent une attractivité unique en Europe pour les profils à hauts revenus ou investisseurs internationaux.
• Les taux de mutation et d’imposition sur les plus-values sont plus facilement optimisables au Portugal, surtout grâce aux conventions fiscales, que dans les pays voisins.

En résumé, le Portugal offre des incitations fiscales très compétitives pour l’achat immobilier, particulièrement pour les étrangers, avec des régimes spécifiques, des exonérations de taxe foncière, et une fiscalité sur les revenus et plus-values immobilières optimisée, ce qui contraste nettement avec l’Espagne et la France.

Comparaison des régulations immobilières dans la région ibérique

Pays	Taxes d’achat immobilier	Droits de propriété	Restrictions pour non-résidents	Processus administratif	Exigences de financement	Incitatifs pour investisseurs étrangers	Évolutions récentes
Portugal	Frais de notaire, droits de timbre (0,8%), IMT progressif jusqu’à 8% selon le prix et la nature du bien	Pleins droits de propriété pour résidents et non-résidents	Aucune restriction significative. Accès facilité via le visa doré (Golden Visa) à partir de 500 000 € (ou 350 000 € pour rénovation)	Procédure standardisée, souvent rapide. Nécessite NIF (numéro fiscal portugais) et compte bancaire local	Financement possible pour non-résidents, souvent jusqu’à 70% du prix, sous conditions	Golden Visa, régime RNH (Résident Non Habituel) avec flat tax 20% sur certains revenus pendant 10 ans	Fin du Golden Visa dans les grandes villes, recentrage sur les régions intérieures et investissements productifs
Espagne	Frais de notaire, droits d’enregistrement, ITP (6-10% selon région et type de bien)	Pleins droits de propriété pour résidents et non-résidents	Aucune restriction. Golden Visa à partir de 500 000 € d’investissement immobilier	Procédure variable selon les régions, NIE (numéro d’identification étranger) requis, démarches administratives parfois plus longues	Financement possible pour non-résidents, jusqu’à 60-70% du prix du bien	Golden Visa, régime fiscal pour nouveaux résidents, avantages fiscaux régionaux	Réformes sur la fiscalité patrimoniale dans certaines communautés autonomes, durcissement de la fiscalité sur la plus-value immobilière pour non-résidents
Andorre	Pas de taxe d’achat immobilière ; frais administratifs minimes (env. 100 €/an pour un grand bien)	Pleins droits de propriété, mais obligation de résidence pour certains avantages	Aucun quota, mais achat minimum de 350 000 € pour bénéficier de la résidence passive	Processus simplifié, mais contrôle de provenance des fonds ; demande de résidence facilitée pour propriétaires	Financement principalement via fonds propres ; offre bancaire restreinte pour non-résidents	Exonération d’impôt sur la fortune, succession, donation ; impôt sur le revenu plafonné à 10%	Renforcement des contrôles AML (anti-blanchiment), maintien d’une fiscalité très attractive pour attirer les investisseurs étrangers

Points clés sur l’impact des régulations sur les marchés locaux :

• Portugal : Les incitations fiscales (RNH, Golden Visa) ont fortement dynamisé la demande étrangère, en particulier à Lisbonne et Porto, provoquant une hausse des prix. Le recentrage du Golden Visa vise à rééquilibrer le marché vers l’intérieur du pays.
• Espagne : Le marché reste attractif pour les étrangers grâce à la stabilité des droits de propriété et au Golden Visa. Les différences régionales sur les taxes (ITP, impôts sur la fortune, succession) créent des disparités de coûts à l’achat selon la localisation.
• Andorre : L’absence quasi totale de fiscalité à l’achat et la fiscalité directe très basse favorisent un marché de niche très prisé par les personnes à la recherche d’optimisation fiscale. L’accès facilité à la résidence attire une clientèle internationale fortunée.

Différences administratives et exigences financières :

• Au Portugal et en Espagne, l’obtention d’un numéro fiscal (NIF/NIE) et l’ouverture d’un compte bancaire local sont obligatoires pour tout achat.
• Les délais administratifs sont en général plus courts au Portugal et en Andorre qu’en Espagne, où ils peuvent varier selon les régions.
• Le financement bancaire est plus accessible au Portugal et en Espagne qu’en Andorre, où les transactions sont souvent réalisées sans crédit.

Évolutions législatives récentes :

• Portugal : Restriction du Golden Visa dans les grandes villes, priorité à l’investissement productif et aux zones à faible densité.
• Espagne : Ajustements sur la fiscalité des plus-values immobilières et évolution des régimes fiscaux régionaux.
• Andorre : Maintien d’un environnement fiscal attractif, mais durcissement des contrôles sur l’origine des fonds et la conformité internationale.

Résumé des incitatifs pour investisseurs étrangers :

• Golden Visa Portugal et Espagne : résidence contre investissement immobilier conséquent.
• Portugal : régime RNH (taux forfaitaire 20% sur certains revenus, exonérations sur les retraites).
• Andorre : fiscalité très faible, notamment pour les hauts revenus, absence de taxes sur la fortune et les successions.

Impact économique de l’investissement immobilier au Portugal et en Espagne

Comparaison des législations et politiques fiscales en matière d’investissement immobilier

Critère	Portugal	Espagne
Accès pour étrangers	Aucun frein à l’achat pour les non-résidents.	Propositions récentes de restrictions majeures pour les non-résidents hors UE (taxe de 100 % à l’étude).
Fiscalité locative	Taux forfaitaire de 28 % pour les non-résidents, possibilité d’opter pour le barème progressif.	19 % sur le revenu net pour résidents UE/EEE, 24 % sur le revenu brut pour non-résidents UE.
Avantages spécifiques	Statut RNH attractif mais en diminution (exonération d’impôt sur revenus étrangers en voie de suppression).	Avantages fiscaux en baisse, notamment pour les sociétés immobilières (SOCIMI). Abattements réduits sur les loyers.
Locations touristiques	Régime spécifique, taux réels entre 8,75 % et 12,5 % selon la ville.	TVA portée à 21 % sur les locations touristiques, impactant la rentabilité.

Avantages et inconvénients pour les investisseurs étrangers

• Portugal :
  • Avantages : processus d’achat simplifié, fiscalité encore compétitive, convention fiscale avec la France (évite la double imposition), abattements possibles sur les revenus locatifs, régime fiscal attractif pour certains profils.
  • Inconvénients : suppression progressive des avantages du statut RNH, hausse des taux sur certaines opérations, fiscalité sur les plus-values immobilières et sur la location de courte durée en hausse.
• Espagne :
  • Avantages : fiscalité plus attractive dans certaines régions (Madrid), possibilité de déductions sur le revenu net pour les résidents UE, convention fiscale avec la France.
  • Inconvénients : mesures restrictives en projet pour les non-résidents hors UE (taxe de 100 %), augmentation de la fiscalité sur les locations touristiques et réduction des avantages pour les sociétés immobilières, fiscalité régionale très variable (plus lourde en Catalogne).

Évolutions récentes du marché immobilier

• Portugal :
  • Après une forte croissance post-2015, le marché a ralenti depuis 2023, impacté par la hausse des taux d’intérêt et la suppression progressive des incitations fiscales.
  • Mesures post-COVID-19 : maintien d’une certaine attractivité auprès des investisseurs étrangers, mais resserrement des avantages fiscaux pour limiter la spéculation et protéger les résidents locaux.
  • Les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,7 % en 2023, avec un ralentissement attendu autour de 5 % en 2024.
• Espagne :
  • Reprise solide après la pandémie, mais tensions sur l’accessibilité dans les grandes villes.
  • La Ley de Vivienda de 2023 a introduit des mesures pour encadrer les loyers et réduire les abattements fiscaux.
  • Les prix de l’immobilier ont progressé de 6,5 % en 2023, avec un ralentissement prévu à 4 % en 2024.

Tendances de rentabilité et attractivité des grandes villes

Ville	Croissance prix 2023	Rendement locatif brut	Attractivité
Lisbonne	+9,1 %	5,5 %	Forte demande touristique, tension locative
Porto	+8,3 %	5,8 %	Bon rapport prix/rentabilité
Barcelone	+6,2 %	4,2 %	Encadrement des loyers, marché tendu
Madrid	+7,0 %	4,5 %	Fiscalité régionale avantageuse

Lisbonne et Porto restent attractives pour les investisseurs, malgré un encadrement croissant des locations de courte durée et une pression sur les prix.

Barcelone et Madrid voient leur rentabilité locative s’éroder, en partie à cause de l’encadrement des loyers et de la fiscalité accrue, mais restent recherchées pour leur dynamisme économique.

Impact sur l’économie locale

• Création d’emplois : L’investissement immobilier stimule le secteur du bâtiment, de la gestion locative et du tourisme. Au Portugal, le secteur immobilier représente environ 13 % du PIB, en Espagne près de 12 %.
• Développement des infrastructures : Les projets immobiliers s’accompagnent souvent d’investissements dans les transports, les commerces et les équipements publics.
• Effet sur la population locale :
  • Hausse du coût du logement, tension sur l’accès pour les résidents, en particulier dans les centres urbains.
  • Risque de gentrification et de perte d’habitants locaux dans les quartiers centraux.
  • Politiques de régulation mises en place pour limiter la spéculation et protéger le tissu social local.

Statistiques récentes

• En 2024, la part des investissements étrangers dans le résidentiel neuf atteint 25 % à Lisbonne et 18 % à Barcelone.
• Le taux de logements disponibles à la location de longue durée a chuté de 30 % à Lisbonne depuis 2020.
• Le secteur immobilier emploie environ 400 000 personnes au Portugal et plus d’1 million en Espagne.

Synthèse des facteurs économiques influençant la décision d’investir

• Portugal : Fiscalité encore attractive mais en mutation, stabilité du marché, accès facilité pour les étrangers, risques de rentabilité à surveiller (encadrement, fiscalité accrue).
• Espagne : Avantages fiscaux en diminution, incertitude sur la législation pour les non-résidents hors UE, attractivité des grandes villes limitée par l’encadrement et la fiscalité régionale, mais potentiel de valorisation dans certaines régions.
• Facteurs clés à surveiller : évolution des politiques fiscales, encadrement des loyers, stabilité politique, dynamique du marché local, impact des mesures post-pandémie sur l’offre locative et la valorisation patrimoniale.

À retenir : le Portugal conserve un avantage d’accessibilité et de sécurité juridique pour les investisseurs étrangers, tandis que l’Espagne présente une fiscalité moins prévisible et un durcissement réglementaire, particulièrement pour les non-résidents hors UE.