Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Depuis le début de la guerre en Ukraine, le paysage économique mondial a subi des perturbations significatives, avec des répercussions inattendues sur le marché de l’immobilier au Portugal. Attirant des investisseurs à la recherche de stabilité, le pays a vu une augmentation notable des demandes de propriétés, influencée par l’incertitude politique et économique en Europe de l’Est.
Ce phénomène modifie non seulement les dynamiques d’achat et de vente, mais transforme également le profil des acheteurs, marquant un tournant décisif pour un secteur déjà en pleine évolution.
Un marché en pleine mutation
Dans cet article, nous explorerons comment ce contexte géopolitique impacte un marché immobilier portugais en transition, analysant les implications pour les acteurs locaux et internationaux.
Bon à savoir :
Le Portugal reste une destination privilégiée pour les investisseurs étrangers en raison de sa stabilité politique et de ses programmes attractifs comme le Golden Visa.
Conséquences géopolitiques de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier portugais
L’afflux de réfugiés ukrainiens vers le Portugal depuis 2022 a contribué à une augmentation de la demande de logements, en particulier dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto, où la pression sur le parc locatif était déjà forte. Cet afflux s’ajoute à une migration nette record (plus de 155 000 personnes en 2024), accentuant la tension sur le marché immobilier résidentiel, notamment pour les logements abordables et de petite taille.
Effets observés sur la demande
- Hausse de la demande de locations à court et moyen terme dans les centres urbains.
- Concurrence accrue pour les logements abordables, affectant particulièrement les familles et les personnes à revenu modeste.
- Renforcement de la dynamique de hausse des loyers et des prix de l’immobilier, déjà alimentée par l’attractivité internationale du Portugal.
| Ville | Tendances observées | Conséquences pour le marché |
|---|---|---|
| Lisbonne | Demande accrue sur la location, tension sur l’offre abordable | Hausse des loyers, pression sur l’habitat social |
| Porto | Dynamique similaire, surtout dans les quartiers centraux | Augmentation des prix, raréfaction de l’offre à prix modéré |
Impact sur les investisseurs étrangers
- L’incertitude géopolitique liée à la guerre en Ukraine a renforcé la perception du Portugal comme un refuge stable et sécurisé pour les capitaux étrangers, en comparaison avec d’autres marchés européens plus exposés.
- Les investisseurs issus de l’Union européenne privilégient de plus en plus le Portugal pour sa stabilité politique, sa sécurité juridique et son éloignement géographique des zones de conflit.
Facteurs influençant la perception de stabilité du Portugal
- Neutralité et éloignement relatif du théâtre ukrainien.
- Institutions démocratiques solides et politiques pro-investissement.
- Maintien de programmes attractifs (bien que le Golden Visa ait été partiellement restreint pour l’immobilier résidentiel dans les grandes villes, il reste opérationnel pour d’autres formes d’investissements).
Adaptations des politiques publiques portugaises
- Renforcement des dispositifs d’accueil et d’intégration des réfugiés ukrainiens (accès facilité à l’emploi, à l’éducation et au logement).
- Mobilisation de logements publics et incitations pour le secteur privé à proposer des solutions d’hébergement temporaires.
- Ajustements réglementaires pour éviter la spéculation et protéger les locataires vulnérables face à la pression accrue.
L’afflux migratoire, conjugué à la politique d’ouverture du Portugal, a créé un contexte de forte demande, stimulant les prix et renforçant l’attractivité du pays pour les investisseurs internationaux, tout en posant des défis d’accès au logement pour les résidents les plus fragiles.
Conséquences potentielles à moyen terme
- Tensions persistantes sur les loyers et le stock de logements disponibles, surtout dans les métropoles.
- Nécessité d’élargir les dispositifs d’encadrement du marché locatif et de soutien aux populations précaires.
- Opportunités accrues pour l’investissement immobilier dans les segments haut de gamme, mais risques de fracture sociale accentuée si les politiques publiques n’évoluent pas suffisamment vite pour répondre à la demande.
Bon à savoir :
L’afflux de réfugiés ukrainiens vers le Portugal a intensifié la demande en logements dans des villes comme Lisbonne et Porto, augmentant ainsi la pression sur le marché immobilier local déjà tendu. Par ailleurs, l’incertitude géopolitique causée par la guerre en Ukraine a incité de nombreux investisseurs étrangers, notamment de l’Union Européenne, à rechercher des investissements plus stables, positionnant le Portugal comme une option attractive en raison de sa perception de sécurité et de stabilité relative par rapport à d’autres pays européens plus directement touchés. Cela a stimulé l’intérêt pour le marché portugais, accentuant ainsi la demande et potentiellement les prix de l’immobilier. En réponse à la crise, le gouvernement portugais a adopté des politiques visant à faciliter l’accueil des réfugiés, notamment par des initiatives pour le logement temporaire, influençant indirectement le marché immobilier en augmentant la nécessité de logements accessibles et en modifiant certaines régulations pour répondre à cette nouvelle pression.
L’afflux de réfugiés ukrainiens et leurs besoins en logement au Portugal
Nombre estimé de réfugiés ukrainiens arrivés au Portugal
Depuis le début de la guerre en Ukraine en 2022, le Portugal a accueilli un nombre significatif de réfugiés ukrainiens, bien que le chiffre exact varie selon les sources et périodes.
On estime que plusieurs dizaines de milliers d’Ukrainiens ont trouvé refuge au Portugal, avec des vagues initiales particulièrement marquées début 2022.
Cette population s’ajoute à une communauté ukrainienne déjà présente avant la guerre, connue pour son intégration relativement réussie et son niveau d’éducation supérieur à la moyenne nationale portugaise.
Raisons du choix du Portugal par les réfugiés ukrainiens
- Présence d’une communauté ukrainienne préexistante facilitant l’accueil et l’intégration.
- Procédures administratives simplifiées pour l’obtention du statut de protection temporaire.
- Climat de tolérance et politique d’accueil proactive des autorités portugaises.
- Opportunités d’emploi dans certains secteurs en tension.
- Réseau de solidarité actif, composé d’associations, d’ONG et d’initiatives citoyennes.
Efforts du gouvernement portugais et des ONG pour le logement
Principales initiatives :
- Mise en place d’un statut de protection temporaire donnant accès à l’emploi, à la santé et à l’éducation.
- Création de centres d’accueil d’urgence dans les grandes villes (Lisbonne, Porto, Setúbal) permettant un hébergement immédiat à l’arrivée.
- Programmes d’hébergement temporaire via des partenariats avec des hôtels, des auberges et des familles volontaires.
- Développement de solutions de logement permanent en collaboration avec des municipalités et le secteur privé, notamment par l’attribution de logements sociaux vacants ou la facilitation de l’accès au marché locatif.
- Soutien logistique et financier de la part d’ONG (Cáritas, Croix-Rouge portugaise, JRS Portugal, etc.) pour accompagner les réfugiés dans la recherche d’un logement pérenne.
Régions du Portugal les plus touchées et impact sur le marché immobilier
| Région | Nombre relatif de réfugiés | Effets sur le marché immobilier |
|---|---|---|
| Lisbonne | Élevé | Hausse de la demande locative, tension sur les loyers dans certains quartiers populaires |
| Porto | Important | Augmentation temporaire de la demande, mobilisation de logements publics et privés |
| Setúbal, Braga | Notable | Pression modérée, initiatives municipales d’accueil |
Les grandes agglomérations urbaines concentrent la majorité des arrivées, ce qui accentue la pression sur un marché déjà tendu, notamment en location.
Des hausses ponctuelles de loyers ont été observées dans les zones à forte demande, bien que d’autres facteurs (tourisme, spéculation) contribuent également à cette dynamique.
Défis rencontrés
Capacité limitée des infrastructures d’accueil (centres d’hébergement saturés dans certaines villes, manque de logements abordables).
Difficultés d’intégration sociale (apprentissage du portugais, reconnaissance des diplômes, accès à l’emploi qualifié).
Scolarisation des enfants dans des établissements déjà en sureffectif.
Soutien psychologique pour les réfugiés victimes de traumatismes.
Fragmentation familiale et incertitude sur la durée du séjour.
Liste des principaux défis :
- Saturation des capacités d’hébergement d’urgence.
- Pénurie de logements abordables, en particulier dans les zones urbaines.
- Délais administratifs pour l’accès aux droits sociaux.
- Barrière linguistique et adaptation culturelle.
- Coordination entre acteurs publics et associatifs.
Texte important :
L’arrivée massive de réfugiés ukrainiens a mis à l’épreuve la capacité d’accueil du Portugal, mais a aussi révélé une forte solidarité institutionnelle et citoyenne. La pression sur le marché du logement reste un enjeu majeur, nécessitant des solutions durables tant pour les nouveaux arrivants que pour la population locale.
Bon à savoir :
Depuis le début du conflit en Ukraine, le Portugal a accueilli environ 50 000 réfugiés ukrainiens, attirés par sa politique d’accueil favorable et son climat tempéré. Le gouvernement portugais, en coopération avec diverses ONG, a mis en place des solutions de logement temporaire, telles que des centres d’hébergement et des appartements partagés, et travaille à l’intégration dans le marché locatif pour des solutions plus permanentes. Les grandes villes comme Lisbonne et Porto ont ressenti une pression accrue sur le marché immobilier, avec une augmentation de la demande entraînant une hausse des prix locatifs. Les régions moins densément peuplées, comme l’Alentejo, ont été moins touchées mais offrent des alternatives intéressantes avec des coûts de logement moindres. Cependant, l’afflux a mis en lumière des défis, notamment la capacité limitée des infrastructures urbaines et la nécessité de faciliter l’intégration sociale des réfugiés, avec des initiatives spécifiques visant à élargir l’accès à l’éducation et aux services publics essentiels.
Impact de l’instabilité géopolitique sur les investissements immobiliers au Portugal
L’instabilité géopolitique, notamment la guerre en Ukraine, a eu des répercussions sur le marché immobilier portugais, mais le pays conserve une image de destination refuge et stable, renforçant son attractivité auprès des investisseurs étrangers et locaux.
Comportement des investisseurs face aux tensions géopolitiques
- Les investisseurs étrangers privilégient le Portugal pour sa stabilité politique, sa sécurité et sa résilience économique dans un contexte européen marqué par l’incertitude.
- La guerre en Ukraine a accru la perception du Portugal comme une destination « refuge », ce qui a favorisé un afflux de capitaux, notamment en provenance d’Europe du Nord et de pays en recherche de stabilité.
- Les investisseurs locaux restent actifs, profitant de conditions de financement attractives malgré la volatilité internationale.
Perception du Portugal comme destination d’investissement sécurisée
- Le Portugal est régulièrement cité par les experts comme un marché « compétitif et en croissance », avec des perspectives attractives pour les investisseurs nationaux et internationaux.
- La stabilité politique et la sécurité juridique sont des arguments majeurs, surtout face à la recomposition des flux d’investissement en Europe.
- Comparé à d’autres marchés méditerranéens, le Portugal bénéficie d’une image de « valeur refuge » dans la région.
Effet des sanctions économiques et impact sur le marché immobilier
- Les sanctions contre la Russie ont redirigé une partie des flux de capitaux internationaux vers des pays perçus comme plus stables, comme le Portugal.
- Le marché immobilier portugais a bénéficié d’une demande accrue pour la location courte durée, notamment à Lisbonne et Porto, liée à la reprise partielle du tourisme malgré le contexte international.
- Les prix de l’immobilier ont augmenté de 4,3 % entre janvier 2024 et janvier 2025, avec une forte dynamique dans certaines villes (Évora : +17,3 %, Beja : +16,1 %).
Données statistiques clés
| Ville | Prix moyen 2025 (€ / m²) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|
| Lisbonne | 5 922 | -1,1 |
| Porto | 3 628 | +3,2 |
| Évora | – | +17,3 |
| Beja | – | +16,1 |
| Algarve | 3 467 | – |
- Le marché reste dynamique, mais l’accession à la propriété se complique pour les classes moyennes.
- Les prix portugais demeurent compétitifs face à d’autres destinations européennes, attirant une clientèle internationale diversifiée.
Témoignages d’experts
« Le Portugal continue d’attirer des investisseurs recherchant sécurité et rentabilité, surtout dans un contexte de tensions géopolitiques en Europe. »
« La demande internationale reste forte, soutenue par la perception d’un environnement stable et des conditions fiscales avantageuses pour les non-résidents. »
Perspectives futures et positionnement stratégique
- Le Portugal peut renforcer sa position en valorisant sa stabilité, sa qualité de vie et son attractivité fiscale.
- La diversification de l’offre (logistique, résidentiel locatif, tourisme haut de gamme) permet de capter différents profils d’investisseurs.
- Les experts anticipent une poursuite de la hausse des prix, mais à un rythme modéré, avec une demande soutenue pour les biens situés dans les grandes villes et les régions touristiques.
- Le pays doit continuer à garantir la sécurité juridique, la transparence des transactions et une politique fiscale attractive pour consolider son rôle de refuge en période d’incertitude globale.
À retenir :
Le Portugal profite de l’instabilité géopolitique européenne pour renforcer son attractivité immobilière, offrant un marché dynamique, compétitif et perçu comme un havre de stabilité par les investisseurs internationaux et locaux.
Bon à savoir :
L’impact de l’instabilité géopolitique, notamment la guerre en Ukraine, a suscité un comportement prudent des investisseurs immobiliers, bien que le Portugal soit perçu comme une destination stable dans ce contexte de crise. Les sanctions économiques ont affecté les échanges internationaux, entraînant des modifications des flux de capitaux, ce qui a indirectement influencé le marché immobilier portugais. Selon des experts, la demande de propriétés résidentielles a connu une légère hausse, soutenue par la perception du pays comme refuge sûr. En 2022, le marché a enregistré une augmentation de 5 % des investissements étrangers, illustrant cet attrait persistant. Pour maximiser ces avantages, le Portugal pourrait renforcer sa position en mettant en avant sa stabilité économique et politique, tout en développant des incitations pour les investisseurs, notamment dans le secteur du tourisme, pour consolider sa résilience face aux turbulences géopolitiques mondiales.
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