Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’impact de la guerre en Ukraine sur l’immobilier thaïlandais
L’invasion de l’Ukraine par la Russie a bouleversé le paysage géopolitique mondial, impactant des secteurs économiques de manière inattendue, y compris le marché de l’immobilier en Thaïlande.
Alors que ce pays, prisé pour ses paysages enchanteurs et son climat clément, continue d’attirer des investisseurs internationaux, les répercussions économiques et politiques du conflit en cours se font sentir jusque dans les terres du Sourire.
Les effets économiques du conflit
De la fluctuation des devises à l’instabilité du marché énergétique mondial, cette guerre a redéfini les opportunités et les défis pour les acteurs de l’immobilier thaïlandais.
Elle influence également les décisions d’achat des expatriés et des investisseurs locaux, créant un nouveau contexte pour le marché immobilier.
Bon à savoir :
La Thaïlande reste une destination attractive malgré les turbulences géopolitiques, grâce à sa stabilité politique relative et son cadre de vie agréable.
Conséquences géopolitiques de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier thaïlandais
La guerre en Ukraine a eu un impact indirect mais significatif sur le marché immobilier en Thaïlande à travers plusieurs canaux économiques mondiaux, créant à la fois des défis et des opportunités pour les investisseurs.
Facteurs économiques mondiaux :
- Fluctuations des devises
- L’incertitude géopolitique a contribué à une volatilité accrue du baht thaïlandais face aux principales devises internationales, affectant le coût d’investissement pour les acheteurs étrangers.
- Cette volatilité rend les projections de rendement plus incertaines et pousse certains investisseurs internationaux à reporter leurs achats ou à privilégier d’autres marchés perçus comme plus stables.
- Changements dans les investissements étrangers
- La réorientation des flux d’investissement immobilier mondiaux est notable : alors que certains marchés bénéficient de l’arrivée de nouveaux profils d’investisseurs (comme l’Indonésie avec une diversification vers les Russes ou Ukrainiens), la Thaïlande subit plutôt une attitude attentiste.
- Le pouvoir d’achat international est freiné par l’instabilité économique globale, ce qui entraîne un ralentissement marqué des transactions immobilières dans le pays. Les acheteurs étrangers hésitent devant la perspective d’engagements financiers lourds dans un contexte imprévisible.
- Augmentation du coût des matériaux de construction
- La hausse mondiale du prix des matières premières — conséquence directe du conflit ukrainien sur l’offre énergétique et logistique — pèse lourdement sur les coûts de construction en Thaïlande.
- Cela entraîne une réduction significative de nouveaux projets immobiliers lancés par les promoteurs locaux, qui tentent désormais surtout d’écouler leur stock existant afin de préserver leurs marges.
| Facteur | Impact Observé (2022–2025) |
|---|---|
| Devises | Baht instable ; achats retardés |
| Investissements | Moins dynamiques ; prudence |
| Matériaux | Coûts +20% selon secteurs |
Impact sur le tourisme :
- La fermeture temporaire ou la modification majeure de certaines routes aériennes entre l’Europe/Russie et l’Asie a provoqué une diminution notable du nombre de touristes russes ou ukrainiens, traditionnellement très présents dans certaines régions balnéaires comme Phuket.
- L’instabilité générale freine également la venue d’investisseurs touristiques européens désireux auparavant d’acquérir résidences secondaires ou biens locatifs saisonniers.
- Cette baisse affecte non seulement la demande locative saisonnière mais aussi celle liée aux acquisitions directes par ces clientèles étrangères.
Évolution récente du marché immobilier thaïlandais :
Depuis début 2022 :
- Les ventes globales ont reculé fortement (jusqu’à –40% chez certains grands promoteurs au premier semestre 2025).
- Les prix affichés connaissent parfois des baisses allant jusqu’à –30/-35% lors de reventes sous contrainte financière.
Exemple chiffré :
| Année | Variation moyenne prix m² Bangkok/Phuket |
|---|---|
| Fin 2021 | stable |
| Fin 2022 | –5 % |
| Fin 2023 | –10 % |
| Mi–2025 | –15 % voire localement jusqu’à –30 % |
Opportunités pour investisseurs :
- Pour ceux disposant déjà de liquidités importantes :
- Accès facilité à un stock important vendu avec décote
- Possibilité négocier fermement auprès vendeurs pressés
- Marché propice aux opérations “value” : achat/revente après stabilisation future
Défis majeurs :
- Difficulté accrue pour accéder au crédit bancaire local
- Incertitude persistante quant au retour rapide à meilleure conjoncture touristique internationale
- Risque supplémentaire lié aux aléas politiques intérieurs et extérieurs
Le contexte géopolitique actuel impose donc prudence extrême mais ouvre aussi ponctuellement la porte à quelques opportunités exceptionnelles réservées aux investisseurs avisés capables d’agir rapidement.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a eu des répercussions indirectes sur le marché immobilier thaïlandais, notamment à travers les fluctuations des devises et les changements dans les investissements étrangers. L’instabilité mondiale a poussé certains investisseurs à chercher des refuges sécurisés, faisant de la Thaïlande une option attrayante grâce à ses taux d’intérêt relativement bas. Cependant, les hausses des prix des matériaux de construction, en raison des perturbations de la chaîne d’approvisionnement et des sanctions économiques, ont entraîné une augmentation des coûts dans le secteur immobilier. En 2023, la volatilité des devises a rendu les investissements plus incertains, influençant la capacité des acheteurs étrangers à acquérir des biens en Thaïlande. Par ailleurs, la reroute des vols et la baisse du tourisme russe, autrefois une clientèle significative, ont compliqué la scène touristique immobilière. Les prix des propriétés dans les zones touristiques clés ont connu des variations, certaines baissant légèrement mais d’autres bénéficiant de nouvelles inflations du fait de la demande domestique accrue. Pour les investisseurs, cette situation crée des opportunités d’achat avantageuses dans certaines régions, tout en posant des défis liés à la pérennité des retours sur investissement dans d’autres.
Impact de l’afflux de réfugiés ukrainiens sur le logement en Thaïlande
Statistiques sur les réfugiés ukrainiens en Thaïlande et impact sur le marché immobilier
Les données disponibles indiquent qu’en 2023, la Thaïlande comptait environ 87 314 réfugiés toutes nationalités confondues, soit une baisse par rapport à 2022. Toutefois, la majorité de ces réfugiés proviennent historiquement des pays voisins (Myanmar, Cambodge), les Ukrainiens représentant une part marginale du total.
Les statistiques mondiales recensent plus de 6,8 millions de réfugiés ukrainiens à l’échelle mondiale début 2025, mais la grande majorité se trouve en Europe et en Russie. La Thaïlande n’apparaît pas dans les principaux pays d’accueil pour ce flux spécifique.
Par conséquent, l’afflux de réfugiés ukrainiens en Thaïlande reste limité et n’a pas généré d’effet mesurable ou significatif sur l’offre et la demande immobilière au niveau national.
Zones à impact significatif et évolution des loyers
Les principaux centres urbains (Bangkok, Pattaya, Phuket) accueillent traditionnellement la majorité des expatriés européens, y compris les Ukrainiens présents pour d’autres motifs que la demande d’asile.
Aucune source ne signale une augmentation notable des loyers ou une raréfaction des logements spécifiquement liée à l’accueil de réfugiés ukrainiens.
Les fluctuations récentes des loyers ou de la disponibilité de logements dans ces zones relèvent davantage du tourisme international ou de la demande locale, et non d’un impact des flux de réfugiés.
Politique de logement et initiatives gouvernementales
La Thaïlande ne dispose pas de politique spécifique d’accueil ou de logement à grande échelle pour les réfugiés ukrainiens.
L’approche thaïlandaise demeure restrictive : la majorité des réfugiés vivent dans des camps à la frontière avec le Myanmar, sous supervision internationale.
Pour les réfugiés en dehors de ces camps, y compris les Ukrainiens, l’accès au logement repose sur des solutions privées ou informelles. Aucune initiative nationale majeure en faveur d’un logement durable pour cette population n’a été identifiée récemment.
Effets à long terme sur le secteur immobilier
| Facteur | Effet observé/anticipé sur le secteur immobilier |
| Afflux de réfugiés | Marginal, pas d’impact significatif identifié |
| Disponibilité de logements | Inchangée pour le moment |
| Loyers | Pas d’augmentation attribuable aux réfugiés |
| Politiques publiques | Aucune mesure structurelle spécifique |
Les effets à long terme dépendent fortement de l’évolution géopolitique et d’un éventuel changement du flux migratoire. À ce stade, la Thaïlande n’est ni une destination privilégiée, ni un pays d’installation massive pour les Ukrainiens fuyant la guerre.
Si la situation venait à évoluer (ouverture de nouvelles routes migratoires, politiques plus favorables), un impact pourrait émerger, mais il resterait limité par rapport à d’autres marchés immobiliers asiatiques ou européens.
Résumé visuel des tendances récentes
| Année | Nombre total de réfugiés en Thaïlande | Variation annuelle (%) |
| 2021 | 100 510 | +4,5 |
| 2022 | 94 472 | -6,0 |
| 2023 | 87 314 | -7,6 |
Les chiffres ci-dessus englobent toutes origines et confirment une tendance à la baisse du nombre total de réfugiés en Thaïlande, sans pic lié à la crise ukrainienne.
Points clés à retenir
- Afflux ukrainien très limité en Thaïlande
- Aucun impact significatif sur l’immobilier constaté
- Politiques de logement inchangées
- Effets à long terme incertains et probablement marginaux en l’état actuel
Bon à savoir :
Depuis le début de la guerre en Ukraine, la Thaïlande a accueilli environ 5 000 réfugiés ukrainiens, ce qui a exercé une certaine pression sur le marché immobilier local, bien que dans une moindre mesure comparé à l’Europe. Les grandes villes comme Bangkok et Pattaya, où la communauté expatriée est importante, ont connu les changements les plus significatifs, notamment des ajustements mineurs des loyers et une disponibilité fluctuante des logements à court terme. Le gouvernement thaïlandais a instauré des politiques spécifiques pour l’hébergement des réfugiés, incluant des partenariats avec des agences locales afin de convertir des hébergements temporaires en logements de moyen terme. À long terme, les défis pourraient résider dans l’incertitude géopolitique et l’évolution des flux de réfugiés, ce qui nécessiterait un suivi attentif pour prévenir une saturation ou une sous-utilisation des infrastructures existantes.
Stratégies d’investissement immobilier en Thaïlande face aux tensions géopolitiques
Les tensions géopolitiques mondiales, notamment la guerre en Ukraine, affectent le marché immobilier en Thaïlande principalement par l’incertitude économique, les mouvements de capitaux internationaux et l’évolution des politiques monétaires et gouvernementales.
Impacts directs sur le marché immobilier thaïlandais :
- Baisse des ventes et des bénéfices : Les grands promoteurs immobiliers thaïlandais enregistrent des résultats en forte baisse depuis début 2025, avec une chute de 30 à 40 % des bénéfices et un recul notable des ventes, surtout pour les condominiums.
- Transferts immobiliers en chute : Les transferts immobiliers ont chuté de 32 % au premier trimestre 2025, indiquant une forte prudence des investisseurs et des acheteurs.
- Coûts en hausse et marges réduites : L’inflation importée et la volatilité des marchés, liées aux tensions géopolitiques, pèsent sur les coûts de construction et réduisent les marges des promoteurs.
Stratégies d’investissement face à l’incertitude :
- Diversification du portefeuille :
- Les investisseurs institutionnels et privés diversifient géographiquement (Bangkok, Phuket, Pattaya, Koh Samui) et sectoriellement (résidentiel, commercial, location saisonnière).
- Certains se tournent vers des villes secondaires ou des segments moins exposés à la volatilité internationale.
- Ciblage de biens spécifiques :
- Forte demande pour les appartements en copropriété, plus accessibles aux étrangers et moins sensibles aux restrictions foncières.
- L’immobilier locatif saisonnier (Airbnb, location courte durée) continue d’attirer, notamment dans les zones touristiques, même si les revenus sont plus cycliques.
- Évaluation et gestion du risque géopolitique :
- Analyse des scénarios macroéconomiques (volatilité du baht, impact sur le tourisme, restrictions bancaires).
- Utilisation d’instruments de couverture contre les variations de change pour les investisseurs internationaux.
- Recherche d’opportunités lors des replis du marché :
- Certains investisseurs profitent des périodes de faible demande (basse saison touristique ou repli conjoncturel) pour négocier des prix attractifs.
Exemples concrets de stratégies réussies :
| Stratégie | Exemple d’application | Résultat obtenu |
|---|---|---|
| Diversification géographique | Acquisition de biens à Chiang Mai et Phuket | Réduction du risque localisé |
| Ciblage du segment locatif touristique | Investissement dans les locations courtes à Pattaya | Rendements locatifs stables |
| Arbitrage saisonnier | Achat en basse saison, revente en haute saison | Plus-value à court/moyen terme |
| Couverture du risque de change | Utilisation de produits dérivés financiers | Protection contre la volatilité |
Influence des mouvements de capitaux internationaux et des taux d’intérêt :
- Afflux de capitaux étrangers : Malgré les incertitudes, la Thaïlande reste attractive pour les investisseurs internationaux cherchant à diversifier hors d’Europe et d’Ukraine.
- Taux d’intérêt : Les changements des taux directeurs mondiaux, liés à la guerre et à l’inflation, influencent le coût du crédit immobilier et la rentabilité des investissements.
- Régulation accrue : Des mesures gouvernementales visent à faciliter l’accès au crédit (assouplissement du LTV), mais la prudence reste de mise face à la volatilité persistante.
Réponse de la politique gouvernementale thaïlandaise :
- Assouplissement du crédit immobilier : Mesures temporaires pour stimuler la demande et soutenir le marché (LTV plus flexible jusqu’en juin 2026).
- Soutien à l’investissement étranger : Évolutions réglementaires vers plus de flexibilité pour les étrangers sur certains segments, tout en maintenant des restrictions sur la propriété foncière.
Résumé des principaux leviers pour les investisseurs :
- Étudier attentivement la conjoncture géopolitique et monétaire.
- Diversifier actifs et localisations.
- Privilégier les segments résilients (locatif, copropriétés).
- Utiliser des outils de gestion du risque financier.
- Profiter des cycles de marché pour négocier à la baisse lors des phases de repli.
La prudence et l’agilité restent les maîtres-mots pour investir avec succès dans le marché immobilier thaïlandais en contexte d’incertitude mondiale.
Bon à savoir :
Les tensions géopolitiques, comme la guerre en Ukraine, poussent les investisseurs immobiliers en Thaïlande à adopter des stratégies diversifiées pour se prémunir contre l’incertitude. Beaucoup se tournent vers la diversification de portefeuille, intégrant des résidences et des commerces en zones touristiques moins volatiles, tandis que d’autres évaluent minutieusement les impacts géopolitiques pour protéger les rendements. Par exemple, avec l’internationalisation des capitaux accentuée par les mouvements monétaires, certains misent sur le luxe, visant les expatriés et retraités occidentaux. Les fluctuations des taux d’intérêt globaux obligent les investisseurs à être vigilants quant aux changements de la politique monétaire thaïlandaise, qui pourraient impacter la rentabilité. L’élaboration de telles stratégies implique souvent une étroite collaboration avec des conseillers locaux qui sont bien informés des politiques gouvernementales en matière de fiscalité et d’incitations pour les investissements étrangers.
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