Notaires et frais en Thaïlande : guide complet

Publié le 16 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un pays où les traditions côtoient un développement moderne effervescent, il est crucial de bien comprendre le rôle que jouent les notaires en Thaïlande lorsqu’il s’agit de transactions immobilières ou d’actes juridiques importants.

Le système notarial thaïlandais, bien qu’inspiré des principes occidentaux, possède ses propres particularités qui peuvent profondément influencer la réussite de vos démarches. Naviguer dans le cadre juridique complexe sans une bonne connaissance de ces éléments peut entraîner des frais inattendus et des retards coûteux.

Cet article dévoile les frais de notaire essentiels et fournit un guide détaillé pour vous accompagner à chaque étape de votre projet, afin de vous assurer une expérience sans encombre dans le Royaume du Sourire.

Comprendre le rôle du notaire dans l’achat immobilier en Thaïlande

Cadre légal et compétences requises

En Thaïlande, il n’existe pas de notaire public au sens strict du terme comme en France ou dans d’autres systèmes de droit civil. À la place, certains avocats peuvent exercer en tant qu’avocats du service notarial, après avoir suivi une formation spécifique et obtenu une habilitation délivrée par le Conseil des avocats de Thaïlande. Cette compétence leur permet d’authentifier des documents, de vérifier des identités, d’attester des signatures et d’administrer des serments.

Distinctions par rapport à d’autres systèmes juridiques

Système	Existence de notaires publics	Qui exerce ?	Actes principaux
Thaïlande	Non	Avocats habilités	Authentification, certification
France	Oui	Notaires (officiers publics)	Rédaction, conservation, conseil
Common Law (UK)	Oui/Non selon l’acte	Solicitors/Notary Public	Certification, légalisation

Contrairement à la France, où le notaire intervient dans toute la chaîne d’une transaction immobilière (rédaction, conservation, vérification, enregistrement), en Thaïlande l’avocat notarial a un rôle plus limité, principalement centré sur l’authentification des documents et la certification des signatures.

Tâches spécifiques lors de l’achat immobilier

• Vérification de l’identité des parties et des signatures
• Attestation et certification de documents (contrats de vente, procurations, déclarations)
• Rédaction de certains documents légaux sur demande
• Vérification des titres de propriété auprès du Land Department
• Calcul et explication des taxes applicables à la transaction (taxe de transfert, taxe d’enregistrement, droits de timbre)
• Conseil neutre auprès des parties pour s’assurer de la conformité des actes

Processus d’intervention du notaire (avocat du service notarial)

1. Vérification : Analyse du titre de propriété et des antécédents du bien auprès du Land Department.
2. Rédaction et authentification : Rédaction ou certification de contrats de vente, de procurations, ou d’autres documents nécessaires à la transaction.
3. Certification de signatures : Vérification de l’identité des signataires et attestation de la validité des signatures.
4. Légalisation : Si le document doit être utilisé à l’étranger, légalisation auprès du Ministère des Affaires étrangères ou de l’ambassade concernée.
5. Calcul des taxes : Calcul et explication des frais et taxes dus lors du transfert de propriété.

Exemples pratiques

– Lorsqu’un étranger achète un appartement en Thaïlande, l’avocat notarial vérifie la validité du titre auprès du Land Department, rédige le contrat de vente en anglais et en thaï, certifie l’identité des parties, puis accompagne l’acheteur lors de l’enregistrement au Land Department.

– Si un document doit être présenté dans un autre pays, l’avocat notarial authentifie le document, puis procède à la légalisation auprès des autorités compétentes pour garantir sa validité à l’international.

Rôle de sécurisation des transactions

Les avocats du service notarial jouent un rôle clé pour sécuriser les transactions immobilières en Thaïlande, en s’assurant que :

• Les titres sont authentiques et exempts de charges
• Les parties comprennent les obligations contractuelles
• Les documents nécessaires sont conformes et correctement enregistrés
• Les taxes et frais applicables sont calculés et payés

À retenir :
En Thaïlande, la fonction notariale est exercée par des avocats habilités, qui interviennent principalement pour l’authentification des documents et la sécurisation des transactions, sans toutefois disposer de la même autorité ni des mêmes prérogatives qu’un notaire en droit civil européen.

Les frais de notaire en Thaïlande : ce qu’il faut savoir

En Thaïlande, il n’existe pas de frais de notaire au sens occidental, car la profession de notaire n’est pas réglementée comme en France. Les transactions immobilières s’effectuent principalement auprès du Land Department (équivalent du cadastre), qui prend en charge l’enregistrement et le transfert de propriété. Le rôle du notaire est donc remplacé par des procédures administratives et, le cas échéant, par l’accompagnement facultatif d’un avocat.

Structure des frais liés à l’achat immobilier en Thaïlande :

Type de frais	Taux appliqué (indicatif)	Commentaires
Frais de transfert	2 % à 7 % de la valeur du bien	Selon type (Freehold/Leasehold), âge et durée de détention
Taxe de transfert (gouvernementale)	2 % de la valeur déclarée	Souvent partagée entre acheteur et vendeur
Taxe professionnelle spécifique	3,3 % (si applicable)	Selon statut du vendeur
Droits de timbre	0,5 % (si applicable)	Selon nature de la transaction
Honoraires d’avocat (optionnel)	2 000 € à 5 000 €	Pour sécuriser et vérifier la transaction
Taxe foncière annuelle	Variable, généralement faible	Pour propriétés locatives ou secondaires

Facteurs influençant le montant des frais :

• Type de propriété (Freehold/Leasehold, neuf ou ancien)
• Valeur déclarée lors de la transaction
• Localisation géographique (les taux sont nationaux, mais certaines procédures locales ou honoraires d’avocat peuvent varier)
• Durée de détention du bien
• Statut du vendeur (personne physique, entreprise, résidence principale ou investissement)
• Conditions négociées dans le contrat de vente (répartition des frais entre acheteur et vendeur)

Procédures administratives associées :

1. Préparation des documents : contrat de vente, preuves de transfert de fonds, passeport (pour les étrangers).
2. Paiement des frais directement au Land Department lors de l’enregistrement du transfert de propriété.
3. Règlement éventuel des honoraires d’avocat ou de conseils juridiques, si une assistance est sollicitée.
4. Réception du titre de propriété après validation et paiement.

Variations régionales et par type de bien :

• Les frais d’enregistrement et taxes sont fixés par la loi nationale, donc peu de variation entre les régions.
• Les honoraires d’avocat ou d’agence peuvent différer selon les villes (Bangkok, Phuket, Chiang Mai…).
• Les propriétés en Leasehold bénéficient de frais réduits (environ 1,1 % de la valeur du bail), tandis que le Freehold implique des frais de transfert plus élevés.

Législation locale pertinente :

• Les transactions immobilières sont régies par le Land Code Act et supervisées par le Land Department.
• La loi ne prévoit pas l’intervention obligatoire d’un notaire ; la sécurité juridique repose sur l’exactitude des documents soumis au Land Department.
• La répartition des frais n’est pas strictement encadrée par la loi, mais généralement partagée à parts égales, sauf accord contraire inscrit dans le contrat.

Comparaison avec d’autres pays :

Pays	Frais de notaire (%)	Autres frais principaux	Observations
Thaïlande	Aucun	Frais d’enregistrement, taxes diverses	Avocat facultatif
France	7 à 8 %	Droits d’enregistrement, émoluments	Notaire obligatoire
Espagne	1 à 2 %	Frais de registre, taxes	Notaire obligatoire

Conseils pratiques pour acheteurs potentiels :

• Comparer les offres et négocier la répartition des frais dans le contrat de vente.
• Anticiper les frais cachés : honoraires d’avocat, taxes locales, charges annuelles.
• Vérifier la légalité des documents et la réputation du promoteur ou du vendeur.
• S’assurer que les fonds de la transaction proviennent de l’étranger (pour les non-résidents), condition requise pour l’achat de certains types de biens.
• Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais pour éviter les pièges et sécuriser l’opération.
• Prévoir un budget supplémentaire pour les éventuels frais de rénovation, charges de copropriété ou taxes foncières annuelles.
• Éviter les intermédiaires non certifiés afin de limiter les coûts superflus et les risques juridiques.

À retenir :

En Thaïlande, il n’existe pas de frais de notaire obligatoires : les frais principaux sont liés à l’enregistrement auprès du Land Department et aux taxes gouvernementales. L’accompagnement par un avocat est recommandé mais optionnel. Les coûts restent généralement inférieurs à ceux pratiqués en Europe occidentale.

Comment anticiper les coûts cachés lors d’un achat immobilier en Thaïlande

Lors d’un achat immobilier en Thaïlande, il est essentiel d’anticiper les coûts cachés qui s’ajoutent au prix d’achat affiché. Voici les principaux postes de dépenses additionnelles à prévoir :

Type de coût	Taux ou montant indicatif	Qui paie ?
Frais de transfert	2 % de la valeur estimée du bien	Acheteur ou partagé
Droit de timbre	0,5 % (si pas soumis à la taxe pro)	Vendeur
Taxe professionnelle	3,3 % (si vente par une entreprise)	Vendeur
Frais d’agence	3 % à 5 %	Acheteur ou négociable

1. Frais administratifs et taxes

Les frais administratifs comprennent généralement :

• Frais d’enregistrement au bureau des terres
• Frais de notaire (environ 5 000 THB)
• Frais de traduction si documents en thaï

2. Coûts post-achat

Une fois propriétaire, prévoyez :

• Taxe foncière annuelle (variable selon localité)
• Frais de gestion si location
• Assurance habitation conseillée