Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Choisir un lieu pour investir dans l’immobilier
Choisir un lieu pour investir dans l’immobilier est une décision cruciale qui peut fortement influencer la rentabilité de l’investissement. La Thaïlande, avec son économie dynamique et ses paysages enchanteurs, est souvent la première destination qui vient à l’esprit. Cependant, les pays voisins, comme la Malaisie, le Vietnam et le Cambodge, offrent également des opportunités intéressantes pour les investisseurs avisés.
Comparatif des opportunités d’investissement
Cet article propose un comparatif détaillé entre l’environnement économique, la réglementation immobilière et les tendances du marché dans ces pays. Découvrez pourquoi certains choisissent de miser sur le marché immobilier thaïlandais, tandis que d’autres trouvent des avantages compétitifs à investir dans les pays limitrophes.
Comparer le marché immobilier thaïlandais avec celui des pays voisins
| Ville/Pays | Prix moyen €/m² (2025) | Croissance annuelle du marché (%) | Règles pour étrangers | Rentabilité locative (%) | Stabilité/infrastructures/économie |
|---|---|---|---|---|---|
| Bangkok (Thaïlande) | 4 100 (environ 150 000 THB/m²) | 3,5 | Achat de condo possible à 49% max du quota étranger dans un immeuble. Pas de propriété foncière directe pour les étrangers, mais possibilité de bail emphytéotique (leasehold) de 30 ans renouvelable. | 5–8 (selon l’emplacement) | Bonne stabilité, infrastructures développées, croissance modérée du PIB. |
| Phuket/Chiang Mai (Thaïlande) | 2 500–3 000 (USD) | 3,5 | Idem Bangkok | 5–10 (villas, tourisme) | Tourisme fort, infrastructures modernes à Phuket, attractivité internationale. |
| Phnom Penh (Cambodge) | 1 865 (moyenne) | 4–5 (estimation) | Achat via société ou bail emphytéotique. Pas de pleine propriété directe pour les étrangers sauf en copropriété. | 5–7 | Instabilité politique périodique, infrastructures en développement rapide. |
| Ho Chi Minh Ville/Hanoï (Vietnam) | 2 500–4 100 (USD) | 8–10 (récente, ralentissement prévu) | Achat de condos possible (jusqu’à 30% d’un immeuble), pas de propriété foncière. | 5–7,5 | Croissance forte, infrastructures en développement, stabilité politique relative. |
| Kuala Lumpur (Malaisie) | 2 500–3 800 (USD) | 4–6 | Étrangers peuvent acheter sous conditions (seuils minimums variables selon l’État, généralement >100 000 USD). Propriété libre possible. | 4–6 | Bonne stabilité, infrastructures avancées, économie diversifiée. |
| Vientiane (Laos) | 1 200–2 000 (estimation) | 2–4 | Étrangers ne peuvent pas acheter de terrain, seulement bail à long terme ou via structures locales. | 4–6 | Croissance faible, infrastructures limitées, stabilité variable. |
Comparaison des prix au mètre carré (propriétés résidentielles, grandes villes, 2025)
- Thaïlande : Bangkok ~4 100 €/m², Phuket/Chiang Mai 2 500–3 000 €/m², Koh Samui 1 800–3 500 €/m².
- Cambodge : Phnom Penh ~1 865 €/m².
- Vietnam : Ho Chi Minh/Hanoï 2 500–4 100 €/m².
- Malaisie : Kuala Lumpur 2 500–3 800 €/m².
- Laos : Vientiane 1 200–2 000 €/m² (estimation).
Taux de croissance annuelle du marché immobilier
- Thaïlande : 3,5 % en 2025 (moyenne stable sur les dernières années).
- Cambodge : 4–5 % (estimation, volatilité selon le climat politique).
- Vietnam : 8–10 % ces dernières années, ralentissement attendu.
- Malaisie : 4–6 %, marché mature et régulé.
- Laos : 2–4 %, marché émergent, croissance plus lente.
Règles et restrictions pour l’achat par des étrangers
- Thaïlande : Achat de condos possible avec plafond de 49 % du quota étranger dans chaque immeuble. Pas de propriété foncière directe (seulement bail de 30 ans renouvelable ou société locale pour certains types d’acquisition).
- Cambodge : Achat direct interdit sauf pour les appartements en copropriété ; bail emphytéotique ou via société locale pour terrains.
- Vietnam : Achat de condos possible (jusqu’à 30 % d’un immeuble). Pas de propriété du terrain.
- Malaisie : Propriété libre possible au-dessus d’un seuil minimal d’investissement, seuil variable selon la région.
- Laos : Propriété foncière interdite aux étrangers, uniquement baux à long terme ou structures locales.
Potentiel de retour sur investissement (rentabilité locative, taux de location)
- Thaïlande : Rentabilité brute de 5–8 %, pouvant atteindre 10 % sur le segment villa touristique à Phuket ou Koh Samui (forte demande saisonnière).
- Cambodge : 5–7 %, marché locatif en croissance à Phnom Penh.
- Vietnam : 5–7,5 %, marché très actif avec demande croissante, surtout dans les grandes villes.
- Malaisie : 4–6 %, marché mature, faible volatilité.
- Laos : 4–6 %, marché plus restreint, faible liquidité.
Influence de la stabilité politique, des infrastructures et de la croissance économique
- Thaïlande : Stabilité politique relative ces dernières années, infrastructures solides (transports, aéroports, tourisme), croissance économique modérée, grand attrait touristique.
- Cambodge : Instabilité politique récurrente, infrastructures en nette amélioration mais encore inégales, croissance économique soutenue.
- Vietnam : Forte croissance économique, infrastructures en plein développement, stabilité politique favorable à l’investissement international.
- Malaisie : Stabilité politique, infrastructures modernes, économie diversifiée et ouverte.
- Laos : Croissance économique plus lente, infrastructures limitées, marché encore peu mature.
Facteurs clés influençant la décision d’achat pour les investisseurs internationaux
- Niveau de protection légale et facilité de revente.
- Rentabilité locative réelle et taux d’occupation.
- Stabilité politique et perspectives de croissance.
- Accessibilité (infrastructures de transport, services).
- Cadre réglementaire, fiscalité et restrictions sur la propriété.
Résumé visuel des différences majeures
| Critère | Thaïlande | Cambodge | Vietnam | Malaisie | Laos |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix €/m² | 1 800–4 100 | 955–3 058 | 2 500–4 100 | 2 500–3 800 | 1 200–2 000 |
| Croissance (%) | 3,5 | 4–5 | 8–10 | 4–6 | 2–4 |
| Propriété directe | Non (sauf condo) | Non (sauf condo) | Non (sauf condo) | Oui (seuil min) | Non |
| Rentabilité (%) | 5–10 | 5–7 | 5–7,5 | 4–6 | 4–6 |
| Infrastructures | Développées | En développement | En développement | Modernes | Limitées |
| Stabilité | Bonne | Moyenne | Bonne | Très bonne | Moyenne |
Bon à savoir :
Le marché immobilier thaïlandais offre des prix moyen par mètre carré relativement compétitifs dans des villes comme Bangkok, bien que généralement plus élevés que ceux du Cambodge et du Laos, mais souvent inférieurs à ceux du Vietnam et de la Malaisie en raison des infrastructures et du niveau de développement. La Thaïlande enregistre un taux de croissance stable, soutenu par une économie diversifiée, malgré une réglementation stricte sur l’achat par les étrangers, nécessitant souvent des associations avec des partenaires locaux ou l’achat via des structures légales spécifiques, une contrainte moins présente au Cambodge et au Laos. Les rendements locatifs en Thaïlande sont attractifs, en particulier à Bangkok, par rapport aux marchés voisins, où la rentabilité varie selon la dynamique touristique et urbaine; par exemple, le Vietnam montre un potentiel croissant grâce à son économie en expansion. La stabilité politique en Thaïlande, bien qu’historique d’instabilité, est perçue comme un facteur positif par rapport au Cambodge, influant sur les décisions des investisseurs. Enfin, le développement des infrastructures, comme le projet des lignes de train à grande vitesse, contribue à renforcer l’attrait du marché thaïlandais par rapport à ses voisins tels que la Malaisie et le Laos, souvent limités par des infrastructures moins développées.
Analyser la fiscalité immobilière en Thaïlande et ses voisins
| Pays | Taxe foncière (taux & calcul) | Droits de mutation (transfert) | Impôt sur le revenu foncier / locatif | Avantages/inconvénients pour étrangers | Réformes récentes et simplification |
| Thaïlande | Résidentiel : 0,02% à 0,3% selon valeur et statut du propriétaire. Agricole : 0,01% à 0,1%. Commercial/vacant : 0,3% à 1,2%. Hausse progressive pour biens vacants. | Droits de transfert : 2% de la valeur estimée. Droit de timbre : 0,5% de la valeur la plus élevée. Withholding tax : 1% (revenu locatif) ou variable selon ancienneté du bien. | Barème progressif : de 0% (jusqu’à 150 000 THB) à 35% (>4 M THB). Déductions possibles (entretien, gestion). | Non-résidents peuvent investir sous conditions. Exonération double imposition (conventions). Mesures ponctuelles de réduction de frais pour soutenir le marché. | Nouvelle taxe foncière entrée en vigueur (taux progressifs, simplification, objectifs de relance et d’équité). Réduction temporaire des frais de transfert jusqu’au 31/12/2024. |
| Malaisie | Quit rent (taxe foncière locale) : variable selon état, généralement faible. Assessment tax : 4-7% de la valeur locative annuelle estimée. | RPGT (Real Property Gains Tax) : 0-30% selon durée de détention. Stamp duty : 1-4% (progressif selon tranche). | Impôt sur revenus locatifs : 0-30% selon le statut du propriétaire et revenus. | Étrangers peuvent acheter sous conditions (minimum d’investissement, restrictions foncières). Programmes incitatifs (MM2H) favorisant l’investissement étranger. | RPGT révisée récemment (baisse du taux, exemptions pour primo-accédants, simplification des tranches). |
| Vietnam | Land use fee (droit d’usage du sol, paiement initial élevé lors de l’achat), puis taxe foncière annuelle très faible (souvent <0,1%). | Taxe de transfert : 2% du prix déclaré. Droit de timbre : 0,5% (logements) à 1% (terrains). | 5% du chiffre d’affaires locatif (forfaitaire). Taux d’imposition souvent forfaitaire. | Volonté affichée de simplification fiscale, mais complexité persistante (multiplicité des taxes locales). | Propriété directe impossible pour étrangers (seulement baux long terme, sociétés locales). |
| Laos | Taxe foncière : 0,03% de la valeur du terrain. | Taxe de transfert : 2% de la valeur déclarée ou évaluée. | Impôt sur revenu locatif : 10% du revenu brut. | Propriété directe impossible pour étrangers (seulement baux long terme, sociétés locales). | Réformes ponctuelles pour attirer les investisseurs, mais lourdeur administrative persistante. |
| Cambodge | Taxe foncière : 0,1% sur la valeur au-delà de 100 M KHR (~25 000 USD). | Taxe de transfert : 4% du prix de vente. | Impôt sur revenu locatif : 10% du revenu brut. | Propriété directe limitée (strata title, sociétés locales pour terrains). Exonérations partielles pour certains projets neufs. | Réformes fiscales récentes pour clarifier et moderniser les taxes foncières. |
Ressemblances majeures :
– Tous les pays appliquent une taxe foncière annuelle, mais le taux et la base varient fortement.
– Des droits de mutation (ou équivalents) sont dus à chaque transfert de propriété.
– Les revenus locatifs sont systématiquement imposés, souvent via un taux forfaitaire ou progressif.
Différences majeures :
– Taux de taxe foncière : la Thaïlande applique une structure progressive selon l’usage, tandis que le Cambodge et le Laos restent forfaitaires et généralement plus faibles.
– Droits de mutation : plus élevés au Cambodge (4%) qu’en Thaïlande ou au Vietnam (2%).
– Impôt locatif : progressif en Thaïlande, forfaitaire (10%) au Laos et au Cambodge, 5% au Vietnam (sur le chiffre d’affaires).
– Accès des étrangers : plus ouvert en Thaïlande et Malaisie (sous conditions), restrictions fortes au Laos et au Vietnam (droit d’usage ou bail longue durée seulement).
– Déductions : la Thaïlande prévoit des déductions pour charges réelles, ce qui n’est pas toujours le cas ailleurs.
Avantages fiscaux pour investisseurs étrangers :
– Thaïlande : conventions de non double imposition, déductions sur revenus locatifs, campagnes de réduction temporaire des frais de transfert.
– Malaisie : exemptions RPGT pour primo-accédants, incitations via MM2H.
– Cambodge : exonérations sur projets neufs.
– Vietnam, Laos : régime forfaitaire parfois avantageux, mais accès limité à la propriété.
Réformes et efforts de simplification :
– Thaïlande : réforme majeure de la taxe foncière en 2020, ajustements annuels, mesures de relance en 2024 (réduction des frais de transfert, simplification des procédures).
– Malaisie : simplification du RPGT, révision des tranches.
– Cambodge : clarification et informatisation du système foncier.
– Vietnam, Laos : volonté de simplifier, mais complexité administrative toujours présente.
Implications sur le marché immobilier :
– Les taux faibles et la possibilité de déductions fiscales en Thaïlande rendent le marché attractif, particulièrement pour les investisseurs locatifs étrangers.
– La fiscalité cambodgienne, bien que simple, peut être lourde lors de l’achat/vente (taxe de transfert élevée).
– Les restrictions d’accès en Vietnam et Laos limitent l’attrait pour l’investissement étranger direct, mais les taux forfaitaires simples peuvent séduire pour des investissements indirects (via sociétés, baux).
Résumé visuel des taux principaux :
| Pays | Taxe foncière annuelle | Droits de mutation | Impôt sur revenu locatif |
| Thaïlande | 0,02% – 1,2% (selon usage) | 2% + 0,5% (droit de timbre) | 5% – 35% (progressif) |
| Malaisie | 4–7% (valeur locative/an) | 1–4% (progressif) | 0–30% (progressif) |
| Vietnam | <0,1% | 2% + 0,5-1% (timbre) | 5% (chiffre d’affaires) |
| Cambodge | 0,1% (>25 000 USD) | 4% | 10% (brut) |
À retenir : la Thaïlande se distingue par une fiscalité immobilière progressive et réformée, des déductions pour charges réelles et des mesures incitatives temporaires, tandis que ses voisins restent sur des systèmes plus forfaitaires, souvent moins flexibles pour l’investisseur étranger.
Bon à savoir :
En Thaïlande, les droits de mutation s’élèvent généralement à 2% de la valeur de la propriété, tandis que la taxe foncière varie entre 0,1% et 0,5%, selon le type et la valeur de la propriété, avec un impôt sur le revenu locatif de 15%. En comparaison, la Malaisie propose des taux similaires pour la taxe foncière mais impose un impôt sur le revenu locatif autour de 10%, avec des droits de mutation d’environ 1%. Le Vietnam applique des droits de mutation à 0,5% mais impose une taxe plus élevée sur les revenus locatifs à 20%. Au Cambodge, la taxe foncière atteint 0,1%, et le supplément locatif s’élève à 14%, alors que les droits de mutation sont à 4%. Enfin, au Laos, les droits de mutation atteignent 5%, la taxe foncière peut être négligeable, et l’impôt locatif est environ 15%. Les investisseurs étrangers peuvent souvent bénéficier de réductions fiscales dans ces pays, bien que les régulations puissent évoluer, tel que récemment en Thaïlande où des réformes visent à alléger les taxes pour renforcer l’attractivité du marché.
Évaluer les opportunités d’investissement immobilier dans la région
Analyse comparative des opportunités d’investissement immobilier en Thaïlande, Malaisie, Vietnam et Indonésie
| Pays | Prix moyen m² (USD) | Réglementation propriété étrangère | Tendances marché 2024-2025 | Perspectives économiques | Infrastructures & services |
| Thaïlande | Bangkok : 3 000-5 000 Phuket : 2 500-4 500 Chiang Mai : 1 800-2 800 | Achat en pleine propriété possible uniquement pour les condominiums (max. 49% par immeuble). Achat de terrain interdit ; baux de 30 ans renouvelables pour les villas. | Croissance dans le luxe, logistique, data centers et hôtellerie. Relance post-Covid, soutien gouvernemental, stimulation par infrastructures et allègements fiscaux. Demande forte d’investisseurs chinois, hongkongais, japonais, singapouriens. | Croissance du PIB (+5% annuel prévu), politique d’ouverture à l’expatriation de talents, stabilité relative, développement du tourisme. Risques : volatilité du baht, inflation, dépendance à la conjoncture mondiale. | Réseau de métro en extension à Bangkok, aéroports internationaux, développement des lignes de train à grande vitesse, accès généralisé à l’électricité et à l’eau dans les grandes villes, infrastructures numériques en pleine expansion. |
| Malaisie | Kuala Lumpur : 2 300-3 800 Penang : 2 000-2 800 Johor Bahru : 1 500-2 500 | Achat direct permis pour les étrangers (minimum d’investissement variable, généralement autour de 250 000-500 000 USD). Droit de propriété en pleine possession possible. | Marché stable, léger ralentissement post-pandémie, relance attendue via la demande étrangère et les incitations « Malaysia My Second Home ». | Économie diversifiée, stabilité politique relative, mesures d’incitation à l’investissement étranger, mais prudence sur la surabondance de certains segments immobiliers. | Réseau de transport urbain performant, trains rapides, infrastructures de santé et éducation de qualité, bon accès à l’eau et à l’électricité. |
| Vietnam | Hanoï : 2 000-3 000 Hô Chi Minh-Ville : 2 800-4 000 | Achat d’appartement possible (bail 50 ans renouvelable), acquisition de terrain interdite, quotas par projet. | Marché en forte croissance, prix en hausse, investissements étrangers soutenus, mais cadre réglementaire en évolution. | Dynamisme économique, croissance rapide, politiques favorables à l’investissement, mais incertitudes sur la stabilité réglementaire. | Amélioration rapide du réseau de métro (Hanoï, HCMV), infrastructures urbaines en développement, disparités régionales sur l’accès aux services publics. |
| Indonésie | Bali : 2 000-3 500 Jakarta : 2 500-4 000 | Achat en pleine propriété impossible pour les étrangers. Baux de long terme (25-30 ans renouvelables), sociétés locales nécessaires pour certains montages. | Marché touristique très dynamique (Bali), volatilité sur Jakarta. Attirance pour le locatif saisonnier, mais cadre légal complexe. | Croissance soutenue, dépendance au tourisme, incertitudes politiques occasionnelles, complexité administrative. | Infrastructures variables selon les régions, amélioration des routes et des aéroports, accès correct à l’électricité et à l’eau dans les zones urbaines et touristiques. |
Facteurs clés à considérer pour chaque pays :
Thaïlande
- Avantages : Attractivité fiscale, marché dynamique (notamment le luxe et l’hôtellerie), stimulation par les infrastructures, environnement favorable aux expatriés, position géographique stratégique, stabilité politique accrue, mesures incitatives pour l’investissement étranger, facilité d’accès au crédit.
- Risques : Restrictions sur l’achat de terrains, volatilité de la monnaie, dépendance au tourisme, risques politiques et environnementaux localisés (Phuket, Bangkok).
- Facteurs culturels/politiques : Ouverture croissante aux investisseurs internationaux, culture d’accueil, stabilité relative accrue, mais nécessité de vigilance sur les évolutions réglementaires.
Malaisie
- Avantages : Achat en pleine propriété accessible, environnement multilingue, incitations à l’expatriation, stabilité macroéconomique.
- Risques : Plafond minimum d’investissement élevé, surabondance de certaines classes d’actifs, évolution politique à surveiller.
Vietnam
- Avantages : Forte croissance, dynamisme urbain, accessibilité pour les non-résidents (baux longs), marché en expansion.
- Risques : Cadre légal mouvant, quotas, difficultés d’accès à la propriété foncière, disparités régionales d’infrastructures.
Indonésie
- Avantages : Marché du tourisme en forte croissance, attractivité de Bali, rendement locatif élevé potentiel.
- Risques : Cadre légal complexe, impossibilité d’achat direct, risques politiques et administratifs, dépendance au tourisme.
Résumé des avantages spécifiques de la Thaïlande
- Marché immobilier diversifié (luxe, logistique, digital, hôtellerie) avec forte demande internationale.
- Stimulation gouvernementale (incitations fiscales, assouplissements réglementaires, investissements massifs dans les infrastructures).
- Croissance économique solide et politique d’ouverture aux talents étrangers.
- Infrastructures modernes (transports, santé, digital) dans les grandes villes et pôles touristiques.
- Facteur culturel d’accueil et stabilité politique accrue qui rassurent les investisseurs internationaux.
Points de vigilance pour l’investisseur :
- Limites de propriété foncière directe pour les étrangers.
- Suivi attentif des évolutions réglementaires et fiscales.
- Prise en compte des facteurs macroéconomiques (inflation, taux de change).
- Risques environnementaux localisés (zones côtières exposées au changement climatique).
Bon à savoir :
Évaluer les opportunités d’investissement immobilier en Thaïlande et ses pays voisins nécessite une analyse des tendances du marché, où Thaïlande affiche souvent des prix au mètre carré plus compétitifs en régions touristiques clés comme Bangkok et Phuket par rapport à d’autres pays comme Singapour ou le Vietnam. La Thaïlande séduit en raison de sa réglementation relativement accessible concernant la propriété étrangère, surtout via les baux fonciers de 30 ans renouvelables, contrastant avec des règles plus strictes ailleurs. Ses infrastructures bien développées, en particulier les transports, augmentent son attrait, tandis que les perspectives économiques positives via une croissance soutenue du PIB pourraient potentiellement booster la valorisation des biens. Les investisseurs bénéficient aussi d’un environnement culturel favorable et d’une stabilité politique relative, bien que la compréhension des processus bureaucratiques locaux soit essentielle. Toutefois, pour des marchés comme ceux du Cambodge ou de la Malaisie, des prix parfois inférieurs, mais avec moins de garantie sur le long terme, doivent être considérés.
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