Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investissement immobilier en Thaïlande : Airbnb vs location longue durée
Dans le contexte économique dynamique de la Thaïlande, le choix entre Airbnb et la location longue durée pour les investissements immobiliers devient crucial. Les propriétaires et futurs investisseurs cherchent à maximiser leurs rendements, et un examen approfondi de la rentabilité par ville offre des perspectives incontournables.
Cet article étudie les fluctuations du marché locatif en Thaïlande, où la croissance touristique continue de stimuler la demande pour des séjours de courte durée, tandis que les baux traditionnels offrent des revenus stables. En explorant les avantages et inconvénients de chaque option à travers différentes localités, cet article vous guidera dans votre décision d’investissement.
Comparatif Airbnb et location longue durée en Thaïlande
| Ville | Location longue durée 1 chambre (€ / an) | Location longue durée 1 chambre (€ / mois) | Airbnb moyenne basse saison (€ / nuit) | Airbnb moyenne haute saison (€ / nuit) |
|---|---|---|---|---|
| Bangkok | 5 280 – 6 720 | 440 – 560 | 25 – 45 | 40 – 70 |
| Chiang Mai | 3 120 – 4 080 | 260 – 340 | 20 – 40 | 30 – 60 |
| Phuket | 4 800 – 8 400* | 400 – 700* | 30 – 60 | 50 – 120 |
| Pattaya | 3 600 – 6 720 | 300 – 560 | 25 – 55 | 40 – 100 |
*Estimation basée sur le marché touristique similaire à Pattaya et sur la saisonnalité locale.
Avantages et inconvénients par type de location
Location longue durée
Avantages :
- Stabilité des coûts : Loyer fixe, généralement moins cher par mois que l’Airbnb.
- Sécurité pour le locataire : Bail encadré, moins de variation de prix.
- Moins de frais annexes : Factures d’électricité, eau, internet souvent négociées au réel ou incluses.
- Moins d’impact de la saisonnalité : Tarifs peu sensibles aux fluctuations saisonnières.
Inconvénients :
- Moins de flexibilité : Engagements sur 6 à 12 mois, parfois dépôt de garantie élevé.
- Moins d’opportunités de gain pour le propriétaire : Rentabilité plafonnée, peu de marge en cas de forte demande saisonnière.
- Procédures administratives : Documents, parfois preuve de revenus ou visa demandé.
Location Airbnb (courte durée)
Avantages :
- Flexibilité : Possibilité de séjourner quelques nuits à plusieurs semaines.
- Opportunités de gain pour le propriétaire : Tarifs fortement majorés en haute saison ou lors d’événements, optimisation de la rentabilité.
- Simplicité pour le locataire : Pas d’engagement long, réservation rapide en ligne.
- Services inclus : Ménage, linge, équipements souvent supérieurs à la location classique.
Inconvénients :
- Prix élevé : Coût journalier nettement supérieur, surtout en haute saison.
- Disponibilité fluctuante : Taux de réservation élevé lors des pics touristiques, difficulté à trouver un logement abordable.
- Réglementation : En Thaïlande, la location de moins de 30 jours sans licence hôtelière est illégale, ce qui expose propriétaires et locataires à des risques.
- Commissions : Airbnb prélève environ 3 % sur chaque réservation côté propriétaire.
Tendances économiques et saisonnalité en 2023
- Hausse générale des loyers dans les grandes villes, notamment à Bangkok et Phuket, en raison de la reprise touristique post-Covid et du retour des expatriés.
- Saisonnalité très marquée sur le marché Airbnb : les prix peuvent doubler, voire tripler en haute saison (novembre à mars, et juillet-août à Phuket et Pattaya).
- Taux d’occupation Airbnb : élevé en haute saison (70–90 %), chute significative en basse saison (30–50 %), ce qui pèse sur la rentabilité annuelle réelle pour les propriétaires.
- Locations longue durée : moins sensibles à la saisonnalité, loyers plus stables, attrayant pour les expatriés et télétravailleurs.
Résumé des impacts de la saisonnalité
- Airbnb : prix et disponibilité fortement impactés par la saison touristique, rendant cette option coûteuse pour les séjours prolongés pendant les pics de demande.
- Location longue durée : meilleure prévisibilité budgétaire, mais moins flexible pour les séjours courts ou les personnes en transition.
Opportunités et risques pour les propriétaires
- Airbnb : opportunité de maximiser les gains lors des périodes de forte demande, mais gestion plus intensive et risques juridiques sans licence.
- Longue durée : rentabilité moindre mais revenus réguliers, gestion simplifiée, risques locatifs réduits.
À retenir
Pour un séjour de plusieurs mois, la location longue durée reste la solution la plus économique et stable. L’Airbnb convient surtout pour des séjours courts ou pendant la basse saison, mais son coût devient rapidement prohibitif à long terme dans les villes touristiques thaïlandaises.
Bon à savoir :
En 2023, à Bangkok, louer un Airbnb coûte en moyenne 1 500 € par mois, contre 500 € pour une location longue durée, ce qui en fait une option coûteuse malgré sa flexibilité pour les séjours courts. À Chiang Mai, l’écart est moindre avec un Airbnb à 1 000 € et une location longue durée à 400 €, reflétant une demande touristique stable. Phuket et Pattaya montrent une forte saisonnalité avec des prix Airbnb qui peuvent doubler en haute saison alors que les locations à long terme restent stables autour de 700 € à 1 000 € selon la localisation. Les Airbnb offrent une grande flexibilité sans engagement prolongé, mais les propriétaires peuvent bénéficier davantage d’opportunités de revenu variable au gré des flux touristiques. Cependant, les locataires à long terme profitent souvent de dépenses réduites sans les surcoûts liés aux utilities souvent incluses dans les Airbnb. Les conditions de bail long terme, typiquement exigeantes en termes de dépôt de garantie, sont compensées par une sécurité de logement et des coûts prévisibles.
Rendement de la location saisonnière : une analyse par ville
Bangkok affiche un rendement locatif Airbnb moyen supérieur à celui des locations longue durée. Pour 2025, un logement en courte durée via Airbnb génère en moyenne THB32,983 par mois (environ 890 €) avec un taux d’occupation de 67 % et un tarif journalier moyen (ADR) de THB1,704 (46 €). À titre de comparaison, les loyers mensuels pour une location longue durée dans le centre oscillent généralement entre THB20,000 et THB30,000 selon la localisation et le standing.
| Ville | Revenu mensuel Airbnb | Taux d’occupation | ADR (€) | Loyer longue durée (€) |
| Bangkok | 890 | 67 % | 46 | 500 – 800 |
| Chiang Mai | ~650* | ~60 %* | ~35* | 350 – 600 |
| Phuket | ~970* | >70 % haute saison* | ~50* | 600 – 1 200 |
| Pattaya | ~750* | >65 % haute saison* | ~40* | 450 – 900 |
Principaux facteurs économiques locaux influençant ces rendements :
- Taux d’occupation élevé en zones touristiques, surtout durant la haute saison (décembre-avril pour Koh Samui ; toute l’année pour Phuket grâce à son aéroport international).
- Saisonnalité touristique forte, avec des pics qui dopent les revenus Airbnb mais exposent aussi à des périodes creuses où le rendement chute.
- Fluctuation du prix des nuitées, corrélée aux événements locaux, fêtes internationales ou vacances scolaires asiatiques.
- En location longue durée : stabilité du revenu mais plafonnement lié au marché local et peu de variations saisonnières.
Avantages principaux :
- Location courte durée / Airbnb :
- Potentiel de rentabilité nettement supérieur lors des pics touristiques
- Flexibilité d’usage du bien
- Possibilité d’ajuster les tarifs selon la demande
- Location longue durée :
- Sécurité financière via baux stables
- Gestion simplifiée (moins besoin d’intervention régulière)
- Moins exposé aux fluctuations du marché touristique mondial
Inconvénients majeurs :
- Location courte durée / Airbnb :
- Revenus très variables selon la saisonnalité
- Gestion quotidienne chronophage : ménage, accueil, maintenance
- Forte dépendance au tourisme international ; impact immédiat lors de crises ou restrictions
- Location longue durée :
- Rendement global inférieur sur l’année comparé à la location saisonnière dans les villes touristiques dynamiques
- Moins flexible si revente ou changement envisagé
Réglementations locales :
– Bangkok : réglementation relativement souple pour les locations courtes durées sous certaines conditions légales.
– Phuket & Pattaya : concurrence accrue sur le segment Airbnb ; contrôle plus strict dans certains quartiers résidentiels haut-de-gamme.
Le choix entre location Airbnb ou bail classique dépend donc fortement du contexte urbain local : villes très touristiques comme Phuket offrent une meilleure rentabilité en courte période mais requièrent une gestion active et tolèrent une volatilité importante. À l’inverse, Chiang Mai valorise davantage la stabilité locative au détriment du rendement ponctuel.
Bon à savoir :
À Bangkok, le taux d’occupation des Airbnb avoisine les 80 %, générant un revenu moyen par nuitée d’environ 30 USD, surpassant souvent les loyers mensuels des locations longue durée qui stagnent autour de 500 USD. À Chiang Mai, la saisonnalité touristique joue un rôle crucial, avec des taux d’occupation et des revenus Airbnb réduits en basse saison, face à des loyers stables pour les locations traditionnelles. À Phuket, les prix Airbnb fluctuent également avec la saison, pouvant atteindre 60 USD par nuitée, alors que les locations longue durée offrent une stabilité avec des loyers autour de 800 USD par mois. Pattaya montre un équilibre avec Airbnb fournissant un bon rendement en haute saison via un tarif moyen de 35 USD par nuitée. Les réglementations restrictives sur Airbnb dans certaines zones et l’instabilité du marché locatif peuvent influencer négativement la rentabilité, rendant parfois les locations longue durée plus attrayantes pour une stratégie d’investissement sécurisée.
Facteurs influençant la rentabilité en Thaïlande
Les facteurs influençant la rentabilité des locations Airbnb par rapport aux locations longue durée en Thaïlande varient selon la région, le profil de la demande et le cadre réglementaire. Voici une analyse détaillée par critères et villes principales.
| Facteur | Bangkok | Chiang Mai | Phuket |
| Fluctuations saisonnières | Faibles | Modérées | Fortes |
| Demande touristique | Constante | Saisonnier | Très élevée |
| Rendement locatif court terme | 4-6 % | 5-7 % | 8-12 % |
| Rendement long terme | Stabilité | Bonne stabilité | Plus faible |
| Réglementation Airbnb | Restrictive* | Restrictive* | Restrictive* |
* Location 30 jours sur Airbnb ; donc rendement limité si non conforme
Considérations économiques
- Coût immobilier élevé à Bangkok centre ; modéré à Chiang Mai ; variable mais souvent élevé dans zones touristiques de Phuket
- Frais d’entretien supérieurs pour location courte durée (ménage régulier, gestion check-in/out)
- Taux d’occupation plus fluctuant en court terme sauf zones très touristiques
Tableau comparatif frais :
| Type/location | Frais entretien (%) |
| Airbnb court terme | Élevé (ménage/changement linge) |
| Location longue durée | Faible/modéré |
Politiques fiscales locales
- Taxation spécifique sur revenus locatifs possible selon statut fiscal du propriétaire
- Imposition variable suivant forme juridique (personne physique/morale)
Préférences des voyageurs vs. locataires long terme
Voyageurs recherchent :
- Flexibilité (dates/séjour)
- Expérience locale/unique
Locataires longue durée privilégient :
- Stabilité contractuelle
- Sécurité logement/infrastructure
Tendances récentes :
- Augmentation du télétravail/digital nomadisme favorisant séjours moyens/longs sur Airbnb à Chiang Mai/Bangkok
- Reprise du tourisme international post-pandémie favorisant rendements courts termes surtout à Phuket
Effet cumulatif ville par ville :
Bangkok : Rentabilité plus stable, faible volatilité saisonnière, meilleur taux d’occupation annualisé pour longue durée. Court terme rentable seulement avec licence hôtelière.
Phuket : Rentabilité maximale en court terme, mais dépendance forte au tourisme international et réglementation stricte. Longue période creuse hors haute saison.
Chiang Mai : Mixte, bonne stabilité annuelle grâce aux expatriés/digitaux nomades; potentiel hausse lors événements culturels; réglementation identique limitant le bail
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