Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Thaïlande, avec ses plages de sable fin, sa culture riche et sa cuisine exquise, attire chaque année des millions de touristes du monde entier, ce qui en fait une destination idéale pour investir dans l’hôtellerie. Acheter un hôtel dans ce pays tropical peut sembler être une aventure complexe, mais avec la bonne préparation et une checklist organisée, ce processus peut devenir une opportunité des plus lucratives.
Que vous soyez un investisseur chevronné ou un néophyte dans le domaine, notre article vous propose une checklist complète qui vous guidera à travers les étapes essentielles de l’achat d’un hôtel en Thaïlande, en mettant en lumière les aspects légaux, financiers et culturels à considérer pour réussir votre projet.
Embarquez dans cette aventure exotique et découvrez comment tracer votre chemin vers le succès dans l’industrie hôtelière thaïlandaise!
Aperçu du marché hôtelier en Thaïlande
L’industrie hôtelière thaïlandaise connaît une reprise soutenue en 2025, portée par un retour massif des touristes internationaux (plus de 35 millions en 2024) et une croissance régulière du tourisme domestique. Les prévisions tablent sur un taux d’occupation moyen national autour de 75 %, soit un quasi-retour aux niveaux pré-pandémiques. Les tarifs moyens des chambres progressent également (+5 % sur un an), principalement dans les hôtels quatre étoiles et plus, qui investissent dans la rénovation et le repositionnement haut de gamme.
Croissance annuelle du marché hôtelier (2025–2033)
| Année | Valeur estimée marché ($US) | Croissance annuelle (%) |
|---|---|---|
| 2025 | 1,42 milliard | 5,67 |
| Prévision* | – | Entre 5 % et 6 % |
*Prévision basée sur le CAGR attendu entre 2025 et 2033.
Segments dominants
- Hôtels de luxe et résidences services : croissance supérieure à la moyenne nationale.
- Chaînes internationales (Accor, Marriott, IHG) : forte présence concurrentielle face aux groupes locaux comme Centara ou Dusit.
- Expansion rapide du segment premium avec montée en gamme de la clientèle internationale.
Répartition géographique & zones touristiques clés
Les investissements hôteliers se concentrent majoritairement dans les pôles touristiques suivants :
| Ville | Part estimée des transactions nationales (%) | Points forts |
|---|---|---|
| Bangkok | ~60 | Centre d’affaires régional ; tourisme MICE* |
| Phuket | ~20 | Plages haut de gamme ; villégiature |
| Chiang Mai | ~10 | Culture/lifestyle ; tourisme durable |
*MICE : Meetings, Incentives, Conferences & Exhibitions
D’autres régions bénéficient désormais d’une promotion accrue grâce au développement du label « Green Destinations » (16 destinations labellisées en 2025), favorisant l’émergence du tourisme durable hors des sentiers battus.
Opportunités pour les investisseurs
- Forte attractivité touristique mondiale : position stratégique renforcée par l’allongement possible des exemptions de visa pour certains marchés clés.
- Retour à une dynamique transactionnelle normale après le pic exceptionnel observé en 2024.
- Demande croissante pour l’expérience haut-de-gamme (bien-être/spa/gastronomie/événementiel).
- Promotion active par l’État via événements sportifs/culturels majeurs (« Amazing Thailand Grand Tourism & Sports Year »).
Défis principaux
- Vulnérabilité aux aléas économiques mondiaux et à la saisonnalité touristique.
- Renforcement progressif des exigences réglementaires environnementales/locales visant à promouvoir le développement durable.
- Pression concurrentielle exacerbée entre chaînes internationales puissantes et acteurs locaux historiques.
- Nécessité d’adaptation culturelle face à la diversité accrue des clientèles asiatiques/occidentales.
Exemples récents de transactions majeures
Liste non exhaustive :
- Hyatt Regency Bangkok Sukhumvit : transaction record historique réalisée fin 2024 (~THB22 milliards).
En moyenne, la taille unitaire des transactions atteint THB1.8 milliard (~53 millions USD), soit +80% par rapport à la moyenne décennale précédente. Environ 385 millions USD seront investis dans le secteur hôtelier thaïlandais en 2025, selon les projections récentes.
Impact post-pandémie sur la demande touristique
La demande s’oriente vers :
- Des séjours plus longs chez certains marchés-clés grâce au prolongement temporaire ou permanent d’exemptions de visas ;
- Une recherche accrue « d’expériences », combinant bien-être localisé (spa/traditions régionales), gastronomie étoilée Michelin (>400 restaurants référencés dont Sorn – trois étoiles), sports culturels/phénomènes événementiels ;
- Un intérêt renforcé pour les destinations secondaires moins saturées favorisant ainsi une meilleure répartition géographique du flux touristique ;
- La montée progressive mais stable du voyageur domestique grâce au renforcement continu du pouvoir d’achat local.
Le contexte post-Covid accélère donc deux tendances structurelles :
- Le recentrage stratégique sur une clientèle internationale premium,
- L’intégration croissante des valeurs durables/environnementales dans toutes les strates décisionnelles sectorielles.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier en Thaïlande montre une reprise dynamique post-pandémie avec un taux d’occupation en croissance, atteignant souvent 70% dans les zones clés comme Bangkok, Phuket, et Chiang Mai. Les segments de marché dominants incluent les hôtels de luxe et les complexes touristiques répondant à la demande accrue pour des expériences haut de gamme. L’augmentation du tourisme régional stimule la croissance annuelle, tandis que les investisseurs doivent naviguer dans un environnement réglementaire complexe et être conscients des fluctuations politiques potentielles. Récemment, des transactions notables, telles que l’acquisition d’hôtels par des investisseurs étrangers à Bangkok, illustrent l’attractivité persistante du marché. Toutefois, les défis incluent la nécessité de se conformer aux normes locales et de s’adapter aux préférences culturelles des voyageurs asiatiques, renforçant l’importance d’une stratégie bien informée pour tirer parti des nombreuses opportunités qu’offre ce secteur en pleine transformation.
Guide pour reprendre un hôtel en Thaïlande
Étapes clés pour reprendre un hôtel en Thaïlande
- Élaboration d’un business plan détaillé (étude de faisabilité, analyse du marché local, projections financières).
- Recherche et sélection d’hôtels selon critères précis : emplacement, taille, rentabilité historique.
- Engagement d’un avocat spécialisé pour sécuriser la transaction et vérifier la conformité juridique.
- Due diligence approfondie : vérification des titres de propriété, licences existantes, état des installations et des contrats en cours.
- Négociation du prix et des modalités avec le vendeur ; signature d’un accord de réservation avec dépôt sur compte séquestre.
- Finalisation de l’acquisition après validation complète (documents requis : titre foncier, permis de construire/activité hôtelière).
Considérations juridiques et administratives spécifiques à la Thaïlande
- Les étrangers ne peuvent pas posséder directement un terrain ; acquisition via structure sociétaire majoritairement thaïlandaise ou bail longue durée (leasehold).
- Obtention obligatoire de licences :
- Licence hôtelière spécifique au nombre de chambres et aux services proposés
- Licence restauration si présence d’un restaurant
- Licence alcool/tabac si ces produits sont vendus
- Autres permis selon activités annexes (séminaires/divertissement)
| Type d’hôtel | Frais licence unique | Frais annuels par chambre |
| ≤50 chambres | 10 000 THB | 80 THB |
| Avec restaurant | 20 000 THB | 80 THB |
| Restaurant + séminaire | 30 000 THB | 80 THB |
| Restauration + divertissement | jusqu’à 40 000 THB | 80 THB |
Le processus prend généralement environ six mois.
Aspects financiers à anticiper
Financement
- Apport personnel important nécessaire ; accès au crédit bancaire limité pour les non-résidents. Partenariat local souvent indispensable.
Coûts opérationnels
- Salaires du personnel local (+ charges sociales)
- Maintenance régulière des infrastructures tropicales
- Charges fixes : électricité/climatisation, eau
- Marketing digital/local
Prévisions de rentabilité
Exemple concret :
| Poste | Montant mensuel estimé |
| Revenus hébergement | variable selon saison |
| Charges salariales | dès ~12 000–20 000 THB/pers. |
| Énergie & maintenance |
Ajuster le prévisionnel selon taux d’occupation moyen local (~60–75% hors haute saison), concurrence régionale.
Différences culturelles & attentes employé·e·s locaux
- Respect hiérarchique prononcé — privilégier une communication claire mais respectueuse.
- Attentes fortes sur stabilité du contrat & avantages sociaux.
- Importance accordée aux événements collectifs (fêtes locales/religieuses).
- Management multiculturel : adapter les méthodes occidentales à une approche participative locale. Former les cadres expatriés à la culture thaïlandaise.
Exemples concrets :
- Organiser régulièrement des réunions informelles autour d’un repas traditionnel.
- Valoriser l’ancienneté par récompenses adaptées lors des fêtes nationales.
Conseils pratiques pour l’adaptation de l’offre touristique
- Proposer petits-déjeuners asiatiques ET continentaux — répondre aux attentes diverses.
- Faciliter les réservations via plateformes mobiles internationales (Booking.com/Agoda) ET locales.
- Intégrer dans l’offre excursions typiquement thaïlandaises : marchés flottants, temples locaux…
- Adapter déco/chambres : style “boutique hôtel” mêlant modernité internationale & touches locales authentiques.
Tableau synthétique – Tendances marché hôtelier
| Tendance clé | Exemple concret |
| Eco-tourisme | Utilisation produits locaux/bio, sensibilisation déchets |
| Expérience immersive | Cours cuisine thai/sorties guidées. |
| Digitalisation | (Check-in automatique/app mobile). |
À retenir : miser sur le service personnalisé tout en respectant traditions locales pour fidéliser clientèle internationale comme domestique.
Bon à savoir :
Pour reprendre un hôtel en Thaïlande avec succès, commencez par rechercher soigneusement les établissements disponibles et évaluer leur potentiel par une due diligence rigoureuse, en vérifiant l’état des lieux, les finances et la réputation. Familiarisez-vous avec les lois locales, notamment les limitations de propriété étrangère, en optant pour des structures juridiques telles qu’une joint-venture avec un partenaire thaïlandais. Assurez-vous d’obtenir toutes les licences nécessaires, comme le permis commercial et le certificat d’hôtel. En termes financiers, élaborez un plan comprenant le financement, les coûts d’exploitation et un retour sur investissement réaliste. Prenez en compte la richesse culturelle locale : adoptez un management qui respecte les différences culturelles tout en intégrant les normes de service occidental. Adaptez vos services aux attentes des touristes, en misant sur des offres de bien-être ou des expériences culturelles thaïlandaises, très recherchées actuellement. Pensez aussi à former votre équipe de façon à offrir un service attentif et authentique pour maximiser la satisfaction client.
Éléments clés pour la due diligence hôtelière en Thaïlande
Restrictions de propriété étrangère
- En Thaïlande, les étrangers ne peuvent généralement pas posséder directement un terrain. Ils peuvent, en revanche, détenir des parts dans une société thaïlandaise propriétaire du terrain, sous réserve de respecter la législation locale sur la propriété étrangère.
- Il est crucial de vérifier le type de titre foncier, la structure de détention, l’existence d’hypothèques, de baux ou d’autres charges enregistrées.
- La consultation d’un avocat local est vivement recommandée pour sécuriser la transaction et éviter les montages non conformes.
Exigences en matière de licences et de permis
- L’obtention d’une licence hôtelière est obligatoire pour exploiter un hôtel en Thaïlande. Il faut préalablement s’assurer que le permis de construire autorise l’activité hôtelière.
- La licence doit être renouvelée tous les 5 ans et seul un directeur thaïlandais, ayant l’expérience ou la formation requise, peut en signer la demande.
- En cas de rachat, la licence doit être transférée au nouveau propriétaire.
- Des exigences supplémentaires existent pour les projets bénéficiant des avantages du Board of Investment (BOI), telles que le nombre minimum de chambres et l’investissement minimum par chambre.
Analyse financière complète
Il est essentiel d’examiner en détail les revenus et dépenses historiques de l’hôtel cible : chiffre d’affaires, taux d’occupation, revenus annexes, charges d’exploitation, dettes éventuelles.
L’analyse doit porter sur plusieurs années pour identifier les tendances, la saisonnalité et les risques financiers cachés.
| Élément financier | Points à vérifier |
|---|---|
| Revenus | Historique sur 3-5 ans, par segment |
| Dépenses | Détail des charges fixes et variables |
| Résultat d’exploitation | EBITDA, marge nette |
| Engagements financiers | Dettes, garanties, contrats en cours |
Examen des aspects opérationnels
- Évaluer la réputation en ligne (notes TripAdvisor, Booking, Google).
- Analyser les avis clients pour détecter les points forts et faibles de l’exploitation.
- Examiner les contrats de travail, la structure du personnel, et les éventuels litiges sociaux.
Audit des infrastructures et équipements
- Inspection technique des bâtiments, chambres, espaces communs, piscines, équipements techniques (climatisation, ascenseurs, cuisines).
- Vérification de la conformité aux normes de sécurité, d’hygiène et d’accessibilité.
Évaluation de l’emplacement
- Accessibilité : routes, transports, signalétique.
- Proximité des attractions touristiques majeures, plages, centres commerciaux, restaurants.
- Potentiel de développement futur de la région : nouveaux projets d’infrastructure, évolution de la demande touristique, risques naturels.
| Critère | Éléments à considérer |
|---|---|
| Accessibilité | Distance aéroport/gares, routes principales |
| Environnement | Quartier, bruit, sécurité |
| Attractivité | Sites touristiques, vie locale |
| Développement futur | Projets publics/privés à venir |
Engagement de professionnels locaux
- Faire appel à un avocat spécialisé pour la vérification des titres, des structures de propriété et des contrats.
- Consulter un expert-comptable local pour auditer les comptes et la fiscalité.
- Recourir à un consultant immobilier pour l’analyse de marché et la valorisation.
- Mandater un ingénieur ou un bureau de contrôle pour l’audit technique des bâtiments.
Une due diligence approfondie menée avec l’assistance de professionnels locaux constitue la meilleure garantie pour sécuriser un investissement hôtelier en Thaïlande et minimiser les risques juridiques, financiers et opérationnels.
Bon à savoir :
Pour effectuer une due diligence efficace lors de l’achat d’un hôtel en Thaïlande, il est primordial de comprendre les restrictions de propriété étrangère qui limitent la détention directe à 49 %; envisagez donc de recourir à des structures juridiques appropriées, comme une société locale, pour sécuriser votre investissement. Assurez-vous que l’établissement possède toutes les licences et permis requis, tels que ceux pour l’alcool et la sécurité incendie, afin d’éviter d’éventuels litiges légaux. Une analyse financière détaillée des revenus et dépenses historiques vous aidera à évaluer la rentabilité; n’oubliez pas de vérifier aussi la réputation en ligne de l’hôtel, en scrutant les avis des clients pour déceler des problèmes récurrents. Un audit des infrastructures est essentiel pour évaluer l’état des équipements, et il convient de considérer l’accessibilité et la proximité des sites touristiques, ainsi que le potentiel de développement économique de la région. Collaborer avec des avocats et consultants immobiliers locaux peut faciliter grandement ces démarches complexes, vous apportant une expertise précieuse et une connaissance des lois et régulations locales.
Analyse des statistiques du tourisme en Thaïlande
Tendances actuelles du tourisme en Thaïlande
| Indicateur | 2019 (pré-pandémie) | 2024 | 2025 (janvier-avril) |
| Arrivées internationales | 39,8 M | 35,5 M | ~11,2 M (au 20 avril) |
| Objectif annuel | — | — | 37–40 M |
| Touristes chinois | 11 M | ~6,7 M | Baisse de -30 % |
| Recettes touristiques | — | — | +7 % au T1 /471 Md THB |
- La fréquentation reste dynamique mais inférieure aux attentes, avec une reprise post-pandémie marquée par une stagnation globale et des difficultés particulières sur le marché chinois.
- Les marchés européens et américains progressent alors que la Chine connaît une chute historique de ses arrivées (-30% sur les premiers mois de l’année), influencée par un contexte économique difficile et des enjeux sécuritaires locaux.
- Le gouvernement thaïlandais ajuste à la baisse ses prévisions pour l’année, tablant désormais entre 37 et 40 millions d’arrivées contre près de 40 millions visés initialement.
Saisonnalité touristique
- Haute saison : novembre à mars (climat sec, afflux international maximal)
- Basse saison : mai à octobre (saison des pluies)
Régions les plus populaires
- Bangkok
- Phuket
- Pattaya
- Chiang Mai
- Krabi
Données démographiques & marchés sources principaux
Liste des principaux pays émetteurs :
- Chine :
- Forte baisse en 2025 (~30% seulement du volume pré-Covid)
- Cause principale du recul global
- Europe :
- Progression continue ; la France est le troisième marché européen après le Royaume-Uni et l’Allemagne
- Amérique du Nord :
- Reprise régulière mais volumes moins importants que l’Asie ou l’Europe
| Marché source | Part estimée en % pré-Covid |
| Chine | ~28–30 |
| Europe | ~18–21 |
Les touristes asiatiques restent majoritaires, mais leur recul récent bénéficie aux marchés européens qui enregistrent une croissance relative. Le nombre quotidien moyen de visiteurs internationaux plafonne désormais sous les 60 000, loin des pics d’avant-crise.
Impacts économiques
- Contribution au PIB national : autour de 12 à 15 % selon les années récentes.
Les recettes générées atteignent 471 milliards de bahts au T1 (+7 %) malgré la stagnation globale.
L’objectif annuel a été revu à la baisse : 2000 milliards THB attendus en recettes touristiques contre près de 2300 milliards initialement espérés.
Évolution par rapport aux années précédentes :
En dépit d’une légère hausse (+1,9 %) début 2025 vs. début 2024, le secteur reste inférieur aux niveaux records (près de –25 % vs. avant Covid).
Projections futures du secteur touristique
- Prévisions optimistes si reprise rapide côté chinois (>40M possible dès fin 2025).
- Scénario prudent privilégié actuellement (~37M attendus).
- La Banque centrale thaïlandaise ajuste régulièrement ses anticipations face à la conjoncture asiatique.
Initiatives gouvernementales
- Campagnes marketing ciblant nouveaux segments premium (« high-value tourism »)
- Allègement temporaire/extension d’exemptions visa pour certains pays clés
- Investissements dans infrastructures hôtelières/aéroportuaires majeures
- Renforcement mesures sécurité pour rassurer clientèle internationale
Défis structurels
⚠️ Principaux défis :
- Dépendance persistante vis-à-vis du marché chinois ;
- Pression sur les ressources naturelles dans certaines îles/régions côtières ;
- Nécessité d’un tourisme plus durable face aux enjeux environnementaux ;
- Gestion accrue du surtourisme lors des pics saisonniers ;
- Vulnérabilité face aux incertitudes géopolitiques/économiques régionales.
En résumé :
Le tourisme thaïlandais traverse une phase transitoire marquée par un repli asiatique compensé partiellement par un regain occidental. Le poids économique demeure majeur mais fragile ; la durabilité devient un axe stratégique incontournable dans toutes les projections sectorielles récentes.
Bon à savoir :
Avec plus de 39 millions de touristes en 2019, la Thaïlande reste une destination phare, bien que la pandémie ait causé une baisse en 2020 et 2021. Les arrivées ont repris en 2023, notamment grâce aux voyageurs de Chine, d’Europe et d’Amérique du Nord. Les périodes de haute saison, de novembre à février, contrastent avec la basse saison, plus calme et propice aux bonnes affaires. Les régions populaires incluent Bangkok, Phuket et Chiang Mai, qui attirent un flux constant de visiteurs. Le tourisme contribue à environ 20 % du PIB thaïlandais, avec une augmentation notée des dépenses individuelles. Les projections indiquent une croissance stable avec la diversification des offres touristiques et les campagnes gouvernementales boostant le marketing et l’infrastructure, bien que des défis en durabilité persistent.
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