Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec une économie en pleine croissance et l’attrait croissant pour ses paysages pittoresques et ses villes dynamiques, le marché immobilier roumain connaît des évolutions fascinantes qui attirent l’attention des investisseurs internationaux. L’essor des technologies numériques et l’urbanisation rapide redéfinissent les attentes des acheteurs, tandis que les politiques gouvernementales cherchent à stabiliser ce secteur en pleine mutation. Entre l’émergence de nouveaux pôles résidentiels et le renforcement des infrastructures, la Roumanie se positionne stratégiquement comme un marché de choix en Europe de l’Est, promettant ainsi de séduire autant les investisseurs que les acquéreurs locaux.
Secteurs porteurs sur le marché immobilier roumain
Le marché immobilier roumain en 2025 connaît une croissance notable dans plusieurs secteurs : résidentiel (notamment les complexes neufs et les résidences secondaires), espaces de bureaux et centres commerciaux. Cette dynamique est portée par des facteurs économiques, sociaux et politiques spécifiques au pays.
| Secteur | Croissance récente | Facteurs clés de développement |
| Résidentiel | +16% ventes S1 2024 | Urbanisation, hausse des salaires, télétravail |
| Bureaux | Stabilité après forte demande | Investissements étrangers, délocalisations |
| Centres commerciaux | Dynamisme dans grandes villes | Consommation accrue, modernisation urbaine |
Statistiques récentes
- Indice national des prix immobiliers : 161,75 points (T1 2025), +4,9 % annuel.
- Plus de 77 200 maisons/appartements vendus au S1 2024 (+16 % vs S1 2023).
- Hausse record à Iași : +71 % ventes résidentielles sur un an.
- Bucarest/Ilfov : +25,4 % transactions immobilières en un an.
- Taux d’accession à la propriété élevé : >94 %.
Régions particulièrement dynamiques
- Bucarest / Ilfov : moteur traditionnel du marché avec forte concentration d’investissements étrangers et grands projets résidentiels ou tertiaires.
- Cluj-Napoca : centre universitaire attractif avec prix parmi les plus élevés du pays ; dynamisme technologique et afflux de jeunes actifs.
- Iași : explosion récente du marché résidentiel (+71%) grâce à la modernisation économique locale et au retour d’une partie de la diaspora.
Facteurs expliquant la croissance
- Liste des principaux moteurs :
- Investissements directs étrangers soutenant le secteur tertiaire (bureaux/logistique).
- Urbanisation rapide et migrations internes vers les grandes villes universitaires ou industrielles.
- Montée du télétravail favorisant l’achat de résidences secondaires ou périurbaines chez une population aisée urbainisée post-pandémie.
- Retour massif d’une partie de la diaspora roumaine investissant dans l’immobilier localement.
- Politiques économiques locales :
- Maintien par l’État d’un environnement fiscal favorable aux investisseurs immobiliers jusqu’en 2025 malgré un contexte international incertain.
- Plans municipaux encourageant la rénovation urbaine (grands ensembles rénovés) et le développement durable autour des pôles universitaires/technologiques.
Bon à savoir :
En Roumanie, le marché immobilier connaît une croissance notable dans plusieurs secteurs, notamment les complexes résidentiels, les espaces de bureaux et les centres commerciaux, principalement à Bucarest et Cluj-Napoca. Cette évolution est soutenue par l’afflux d’investissements étrangers ainsi que par une urbanisation croissante. Le télétravail a également stimulé l’achat de résidences secondaires, répondant aux nouvelles demandes des consommateurs. En 2022, par exemple, la superficie des bureaux neufs livrés à Bucarest a augmenté de 20 %, indiquant un intérêt soutenu pour cet espace. Le développement des centres commerciaux est en plein essor, avec un accent marqué sur les zones de banlieue pour s’adapter aux nouvelles habitudes de consommation. Les politiques économiques locales, favorables à l’investissement, contribuent également à cette dynamique positive, faisant de la Roumanie un marché attractif en Europe de l’Est.
À retenir :
Les tendances majeures sont portées par l’urbanisation accélérée autour des métropoles régionales comme Bucarest, Cluj-Napoca ou Iași ; elles répondent aussi bien aux besoins locaux croissants qu’aux nouvelles attentes induites par le télétravail. Malgré le ralentissement macroéconomique anticipé pour fin 2025 (+1.3 %), le secteur immobilier reste robuste grâce à ces fondamentaux solides.
Fluctuation des prix : une analyse du marché roumain
Les prix de l’immobilier en Roumanie évoluent sous l’influence conjointe de facteurs macroéconomiques, politiques et structurels, dont les effets diffèrent selon les segments (résidentiel, commercial, industriel) et les régions.
Facteurs économiques majeurs influençant les prix :
- Croissance économique : La hausse du niveau de vie et des salaires a soutenu la demande immobilière depuis 2020.
- Inflation : L’inflation persistante (atteignant 14,6 % fin 2022 puis retombant à 4,7 % fin 2024) a stimulé la recherche de valeurs refuges comme l’immobilier mais aussi renchéri le coût des matériaux.
- Taux d’intérêt :
- Les taux hypothécaires élevés en 2024–2025 limitent la capacité d’achat.
- Politique monétaire restrictive pour contrer l’inflation ; accès au crédit plus sélectif.
| Année | Variation annuelle moyenne (%) | Commentaire principal |
|---|---|---|
| 2020 | +8,3 | Pic post-pandémie |
| 2021 | +7 à +8 | Croissance soutenue |
| 2022 | +8,5 | Effet inflation |
| 2023 | +4 à +7 | Ralentissement progressif |
| T1-2025 | +5,2 | Croissance modérée |
Politiques gouvernementales et régulation :
- Maintien des taux directeurs élevés par la Banque Nationale pour maîtriser l’inflation.
- Dispositifs d’encouragement ciblés sur le logement social ou abordable dans certains centres urbains.
Impact selon segments immobiliers :
Résidentiel
- Hausse marquée des prix (+19 % à Bucarest entre avril 2024 et avril 2025).
- Offre limitée par une baisse du nombre de permis délivrés depuis deux ans.
- Forte pression sur le neuf dans les grandes villes (prix moyens supérieurs à ceux du marché ancien).
Commercial
Dynamisme dans certaines métropoles grâce au développement économique régional.
Industriel
Stabilité relative grâce aux investissements logistiques liés aux infrastructures routières/ferroviaires récentes ou prévues.
Données régionales récentes
| Ville | Prix moyen (€/m²) | Variation annuelle récente |
|---|---|---|
| Cluj | ~2700 | +11% |
| Bucarest | ~2040 | +19% (logements neufs particulièrement dynamiques) |
| Brașov | ~1870 | Hausse modérée |
Cluj reste la ville la plus chère avec une croissance rapide. Constanța montre une stabilité remarquable.
Demande locale et internationale
Liste des moteurs récents :
- Retour massif de la diaspora roumaine après pandémie
- Arrivée significative de réfugiés ukrainiens
- Investisseurs étrangers séduits par un rapport rendement/prix attractif comparé à l’Europe occidentale
La demande est particulièrement forte dans les quartiers centraux bien connectés ou proches des nouvelles infrastructures.
Nouvelles constructions & projets d’infrastructure
L’offre nouvelle est freinée par :
- La hausse du coût foncier urbain
- Le ralentissement administratif sur les permis
Cependant,
- Les nouveaux projets résidentiels haut-de-gamme restent prisés,
- Les investissements logistiques/industriels sont tirés vers le haut par plusieurs chantiers autoroutiers prioritaires.
Bon à savoir :
La fluctuation des prix sur le marché immobilier roumain est fortement influencée par divers facteurs, notamment les tendances économiques telles qu’une croissance modérée du PIB et une inflation relativement stable. Les politiques gouvernementales, comme les incitations fiscales pour les acheteurs de première maison, et les variations des taux d’intérêt jouent également un rôle crucial dans la dynamique des prix.
Prévisions & perspectives
- Modération attendue (+4–6% annuel), maintien sous pression si offre nouvelle limitée ;
- Ralentissement possible si resserrement supplémentaire du crédit ;
- Attractivité maintenue face aux autres marchés CEE grâce à un prix/m² encore inférieur à Prague ou Varsovie ;
- Segments locatifs institutionnels en pleine expansion notamment autour des grands centres universitaires ;
Liste synthétique – principaux facteurs haussiers/rabatteurs actuels :
- Hausse salaires/demande locale dynamique
- Taux d’intérêt élevés = frein partiel pour primo-acquéreurs
- Inflation généralisée = augmentation coûts construction/transmission haussière sur prix final
- Offre neuve ralentie = pression accrue sur marché secondaire/resales
Tableau résumé – évolution récente vs prévisionnelle :
| Segment | Évolution récente | Prévision prochaine période |
|---|---|---|
| Résidentiel | – Forte hausse grandes villes – Offre neuve rare – Ralentissement transactions Q1–Q2/25 | – Modération croissance – Pression maintenue si peu livraisons nouvelles – Demande solide zones universitaires/periurbaines |
| Commercial | – Dynamisme principal pôles régionaux – Adaptations segment bureaux post-Covid | – Poursuite modernisation surfaces/logistique – Opportunités retail périphérie urbaine |
| Industriel | – Relance via investissements infrastructure – Stabilité loyers/prix hors zones portuaires/logistiques clés | – Potentiel appréciation autour axes nouveaux corridors transport |
Le marché immobilier roumain reste globalement orienté vers une croissance modérée mais résiliente jusqu’en fin 2025 — portée par une demande robuste malgré un contexte macro-financier restrictif ; cependant son évolution dépendra fortement du rythme futur des mises en chantier et de la trajectoire monétaire nationale/européenne
Investissement stratégique : choisir la bonne propriété en Roumanie
L’évaluation d’une bonne opportunité d’investissement immobilier en Roumanie repose sur une analyse croisée de critères économiques, régionaux, juridiques et fiscaux, à la lumière des tendances du marché local.
| Critère d’évaluation | Explications et points de vigilance |
|---|---|
| Potentiel de valorisation | Privilégier les zones à forte croissance démographique, développement économique, ou projets d’infrastructures majeurs. |
| Rendement locatif | Les rendements varient entre 2,6% et 15% selon la localisation, le type de bien et le segment (résidentiel, commercial, touristique). |
| Prix au mètre carré | Encore attractifs par rapport à l’Europe de l’Ouest, mais avec des écarts importants selon la ville et le quartier. |
| Accès au financement | Les banques locales proposent des solutions aux non-résidents, avec des taux de crédit autour de 9%, sous conditions de garanties solides. |
| Fiscalité et charges | Prendre en compte les frais notariaux (1-3%), taxes locales, et les incitations fiscales ponctuelles selon la région ou le type de projet. |
| Sécurité juridique | Vérifier la clarté du titre de propriété, la conformité urbanistique, et la présence d’hypothèques ou de litiges éventuels. |
| Dynamique du marché | Analyser la demande (logements, bureaux, tourisme), l’offre disponible, et l’évolution des prix et loyers. |
Régions les plus prometteuses pour l’investissement immobilier
- Bucarest : Capitale, forte demande résidentielle et tertiaire, prix de 5 000 à 10 000 RON/m².
- Cluj-Napoca : Centre universitaire et technologique, prix jusqu’à 12 000 RON/m², marché dynamique.
- Timișoara, Brașov, Oradea, Iași, Constanța : Croissance rapide, attractivité touristique ou industrielle, marchés de niche (résidences premium, tourisme).
- Villes secondaires et tertiaires : Opportunités émergentes, prix plus bas, potentiel de valorisation sur le moyen terme.
Facteurs économiques et politiques influençant le secteur
- Croissance du PIB (1,3 à 2,5% en 2025).
- Investissements massifs dans les infrastructures (financements européens, plan de relance).
- Stabilité politique relative, intégration européenne renforcée.
- Hausse du pouvoir d’achat et demande croissante pour des logements modernes et sécurisés.
Opportunités de croissance
- Résidences secondaires et logements premium pour expatriés.
- Secteur touristique (locations saisonnières, zones montagneuses et littorales).
- Développement de quartiers d’affaires et logistique dans les grandes agglomérations.
- Projets neufs bénéficiant d’incitations locales.
Cadre légal et fiscal à considérer
- Acquisition ouverte aux étrangers, mais vigilance sur la validité des titres et l’absence d’hypothèques.
- Création possible d’une société pour optimiser la fiscalité et la gestion du patrimoine.
- Frais d’acquisition modérés (1-3%).
- Fiscalité avantageuse sur les plus-values et les revenus locatifs, parfois renforcée par des incitations locales.
Conseils pratiques pour identifier et sécuriser les meilleures propriétés
- Faire appel à un notaire et à un avocat local pour vérifier les titres, la conformité du bien et les éventuels litiges.
- Comparer les prix et les loyers dans plusieurs quartiers ou villes.
- Analyser la liquidité du marché local (facilité de revente).
- Privilégier les biens proches des axes de transport, universités, pôles économiques ou touristiques.
- Préparer un dossier financier solide pour faciliter l’obtention d’un crédit bancaire local.
- Prendre en compte les coûts d’entretien, charges de copropriété et éventuelles rénovations nécessaires.
À retenir :
La Roumanie offre un cadre attractif pour l’investissement immobilier, avec des rendements potentiellement élevés et un marché en transformation, mais exige une approche rigoureuse pour sécuriser l’investissement et tirer parti des meilleures opportunités.
Bon à savoir :
En Roumanie, choisir la bonne propriété pour un investissement stratégique nécessite de considérer plusieurs critères clés, notamment l’emplacement, la croissance économique régionale et les tendances du marché local. Les régions comme Bucarest, Cluj-Napoca et Timisoara sont actuellement très prometteuses en raison de leur développement économique rapide et de leur attrait pour les investisseurs étrangers. Facteurs économiques et politiques, tels que les taux d’intérêt pratiqués par les banques et les politiques gouvernementales favorables aux investisseurs, jouent un rôle crucial. Le cadre légal et fiscal est relativement favorable, avec des taxes sur la propriété compétitives, mais il est essentiel de se familiariser avec les procédures locales pour éviter les complications juridiques. Pour identifier une bonne opportunité, il est conseillé de collaborer avec des agents immobiliers bien implantés localement et de réaliser une analyse approfondie de la rentabilité potentielle en tenant compte des loyers locaux et des taux d’occupation.
Découvrez le potentiel de l’immobilier international et concrétisez vos projets d’investissement grâce à notre expertise sur mesure. Que vous envisagiez d’acheter une maison de vacances, d’investir dans un bien locatif à l’étranger ou de diversifier votre portefeuille international, notre équipe est prête à vous accompagner à chaque étape. N’hésitez pas à me contacter pour une consultation personnalisée et explorer ensemble les opportunités les plus prometteuses du marché global.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
