Investissement Immobilier Commercial en Roumanie

Publié le 6 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La Roumanie, avec son économie en croissance et sa position stratégique en Europe de l’Est, offre un potentiel immense pour les investissements dans l’immobilier commercial. Au cours des dernières années, le pays a non seulement attiré de grands fonds d’investissement internationaux, mais aussi vu l’émergence d’opportunités lucratives dans des secteurs variés tels que les bureaux, la logistique et le commerce de détail.

Les villes bouillonnantes de joie comme Bucarest et Cluj-Napoca se distinguent par leur attractivité et leur développement rapide, tandis que les mesures favorables du gouvernement roumain concernant la fiscalité et les structures réglementaires renforcent l’attractivité des investissements.

Dans cet article, découvrez pourquoi la Roumanie est devenue un point névralgique pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leurs rendements dans un marché dynamique et en pleine expansion.

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial en Roumanie ?

Facteurs économiques actuels de la Roumanie

• La Roumanie connaît actuellement une croissance économique modérée, avec un ralentissement prévu à 1,3 % pour 2025 selon la Banque mondiale, après une croissance de 3,6 % en 2024. Les perspectives pour 2026 et 2027 sont d’une croissance progressive, respectivement à 1,9 % et 2,5 %. Ce ralentissement s’explique par une demande extérieure affaiblie, mais la consommation intérieure reste un moteur clé, soutenue par la hausse des salaires réels et des crédits à la consommation.
• L’inflation reste un enjeu, ayant atteint 5 % en février 2025, principalement à cause de la hausse des prix des aliments et des services. Cela a conduit à des politiques monétaires restrictives.

Stabilité politique et initiatives gouvernementales

• La Roumanie bénéficie d’une stabilité politique relative, permettant la mise en œuvre de politiques favorables à l’investissement.
• Le gouvernement poursuit un programme d’investissements publics, notamment dans les infrastructures (transport, énergie, numérique), souvent soutenu par des fonds européens.
• Des initiatives telles que la simplification administrative et la digitalisation des services publics sont également en cours pour attirer les investisseurs étrangers.

Développement des infrastructures

Les projets d’infrastructure, y compris l’amélioration des réseaux routiers, ferroviaires et énergétiques, sont un axe stratégique pour le pays. Ces investissements sont essentiels pour améliorer la connectivité et soutenir la croissance de secteurs tels que la logistique et l’immobilier commercial.

Secteurs commerciaux en expansion

Secteur	Dynamique actuelle	Opportunités d’investissement
Commerce de détail	Forte croissance, développement de nouveaux centres commerciaux	Création de nouveaux espaces commerciaux, retail parks, logistique urbaine
Bureaux	Demande soutenue à Bucarest et dans les grandes villes	Développement de bureaux modernes, coworking, services aux entreprises
Logistique	Essor avec l’e-commerce, besoin d’entrepôts modernes	Investissements dans des hubs logistiques, supply chain

La demande locative reste élevée, en particulier dans les segments des bureaux modernes et du commerce de détail, soutenue par l’urbanisation, l’essor de la classe moyenne et la digitalisation.

Tendances du marché immobilier et comparaison européenne

• Le marché immobilier roumain se distingue par des rendements potentiels supérieurs à la moyenne de l’Europe occidentale, en particulier dans les bureaux et la logistique, où les taux de rendement peuvent dépasser 7-8 %, contre 3-5 % dans des marchés matures comme l’Allemagne ou la France.
• Les prix de l’immobilier ont connu une progression régulière, bien que plus modérée récemment, en lien avec le ralentissement économique et la hausse des coûts d’emprunt.
• La demande locative demeure robuste, mais la tendance est à une stabilisation des loyers, notamment dans le résidentiel, tandis que la logistique et le retail restent dynamiques.

Avantages fiscaux et incitations pour les investisseurs étrangers

• La Roumanie propose un régime fiscal compétitif, avec un impôt sur les sociétés de 16 %, l’un des plus bas de l’UE.
• Il existe des incitations spécifiques :
  • Exonérations fiscales partielles ou totales pour certains investissements dans les parcs industriels ou technologiques.
  • Subventions publiques ou européennes pour les projets créateurs d’emplois ou à forte valeur ajoutée.
  • Possibilité de récupérer la TVA sur les investissements immobiliers sous conditions.

Résumé des opportunités

• Opportunités dans les secteurs en croissance (bureaux, retail, logistique).
• Rendements supérieurs à la moyenne européenne.
• Environnement fiscal attractif et politique de soutien aux investisseurs.
• Demande locative solide, malgré le ralentissement conjoncturel.

À retenir

La Roumanie combine un marché immobilier attractif, des rendements élevés, des incitations fiscales, un développement des infrastructures soutenu et une stabilité politique, ce qui en fait une destination de choix pour les investissements étrangers.

Les différents types de propriétés commerciales disponibles en Roumanie

Type de propriété	Localisation typique	Taille courante	Rendements potentiels	Tendances actuelles du marché	Exemple d’investissement réussi
Bureaux	Centres-villes, quartiers d’affaires, zones périphériques urbaines	500 m² à >10 000 m²	7% à 9% brut/an	Forte demande à Bucarest, croissance du télétravail, modernisation des espaces	Location d’un immeuble de bureaux à Bucarest par un fonds d’investissement international
Espaces de vente au détail	Centres-villes, centres commerciaux, axes routiers principaux	100 m² (boutique) à >5 000 m² (supermarché)	6% à 8% brut/an	Expansion des centres commerciaux, montée de l’e-commerce, adaptation des formats	Acquisition d’un retail park à Cluj-Napoca par un groupe autrichien
Entrepôts / Logistique	Périphéries urbaines, zones industrielles, près des axes autoroutiers	2 000 m² à >50 000 m²	8% à 10% brut/an	Forte croissance liée au e-commerce, développement autour de Bucarest et Timisoara	Développement d’un hub logistique près de Bucarest par un opérateur international
Hôtellerie	Centres-villes, stations balnéaires, zones touristiques	30 à 150 chambres	6% à 9% brut/an (pré-Covid)	Reprise post-pandémie, hausse de la demande touristique, rénovation du parc hôtelier	Repositionnement d’un hôtel 4* à Brasov par un investisseur local

Caractéristiques spécifiques par type de propriété

• Bureaux : Principalement situés dans les grandes villes (Bucarest, Cluj-Napoca, Timisoara), ces actifs offrent des espaces modulables, souvent dans des immeubles modernes avec services et parkings. Les rendements sont attractifs, surtout pour les immeubles « prime ». L’offre s’adapte à la demande croissante de flexibilité et de durabilité.
• Espaces de vente au détail : On trouve des commerces indépendants en centre-ville, mais la majorité des investissements se concentre sur les centres commerciaux et retail parks en périphérie. La taille varie selon le format (boutique, supermarché, galerie marchande). Le secteur est influencé par l’essor de l’e-commerce et la recherche de concepts innovants.
• Entrepôts / Logistique : Ces propriétés sont stratégiquement situées près des grandes villes et des axes de transport. L’essor du commerce en ligne et la modernisation des chaînes logistiques stimulent fortement ce segment. Les installations récentes sont recherchées pour leurs normes élevées (hauteur sous plafond, automatisation).
• Hôtellerie : Les hôtels en Roumanie sont présents dans les centres historiques, les stations de montagne et balnéaires. Le segment est diversifié (hôtels économiques, boutiques, chaînes internationales). Après la pandémie, le marché connaît une reprise, portée par la croissance du tourisme domestique et international.

Tendances du marché roumain

• La demande de bureaux et d’entrepôts logistiques est soutenue par la croissance économique et l’intégration européenne.
• Le commerce de détail se renouvelle, combinant expérience client et logistique du dernier kilomètre.
• L’hôtellerie bénéficie d’une reprise progressive, avec des investissements dans la modernisation et l’efficacité énergétique.
• Les investisseurs étrangers restent actifs, attirés par des rendements supérieurs à la moyenne de l’UE.

Exemples d’investissements réussis

• Un fonds international a acquis plusieurs immeubles de bureaux « prime » à Bucarest, affichant un taux d’occupation élevé.
• Un investisseur autrichien a développé un retail park de nouvelle génération à Cluj-Napoca, rapidement loué à des enseignes internationales.
• Un opérateur logistique européen a construit un entrepôt XXL près de l’autoroute A1, entièrement loué à des géants du e-commerce.
• Un groupe local a rénové un hôtel historique à Brasov, désormais classé parmi les meilleures adresses touristiques du pays.

Le marché roumain des propriétés commerciales se distingue par sa diversité, ses rendements attractifs et un potentiel de croissance soutenu par la modernisation de l’économie et l’attrait pour les investisseurs internationaux.

Analyse de la rentabilité et des risques liés aux investissements

La Roumanie se positionne parmi les marchés immobiliers commerciaux les plus attractifs d’Europe centrale et orientale, portée par une fiscalité compétitive et un contexte macroéconomique favorable.

Indicateur	Valeur/Évaluation en Roumanie	Comparatif européen
Rendement locatif brut moyen	6 à 7 % (bureaux, commerces, logistique)	Lituanie : ~5,65 % ; Hongrie : similaire ; Europe de l’Ouest : souvent inférieur

Les tendances actuelles du marché immobilier roumain

Évolution des prix des biens immobiliers en Roumanie (2019-2025)

Année	Variation annuelle moyenne des prix (%)	Commentaires principaux
2020	+8,3	Pic de croissance post-pandémie
2021	+7 à +8	Croissance soutenue
2022	+8,5	Plus forte hausse, effet inflation
2023	+4 à +7	Ralentissement, mais croissance stable
2024	+4 à +7	Modération, disparités régionales
2025 (T1)	+5,2	Croissance plus modérée prévue

• Les prix sont repartis à la hausse depuis 2020, portés par l’élévation du niveau de vie, la hausse des salaires et le retour de la diaspora roumaine, ainsi que par l’arrivée de réfugiés ukrainiens.
• Les villes les plus chères restent Cluj-Napoca, Bucarest et Brașov.

Taux d’intérêt hypothécaires actuels

• Les taux d’intérêt hypothécaires restent élevés en 2024-2025, ce qui limite la capacité d’achat de certains ménages et freine la demande dans un contexte d’incertitudes économiques et politiques.
• La Banque Nationale de Roumanie a maintenu ses taux directeurs à un niveau élevé pour contrer l’inflation, qui ralentit mais reste supérieure à la cible de 3,6%.

Villes et régions en expansion rapide

• Cluj-Napoca : croissance la plus rapide, prix records au m².
• Bucarest : marché dynamique, fort volume de transactions.
• Brașov, Timișoara, Iași : développement soutenu, attractivité croissante grâce à l’emploi, à l’université et au secteur IT.
• Constanța : dynamisme lié au tourisme et à la logistique portuaire.

Facteurs économiques et politiques influençant le marché

• Facteurs économiques :
• Croissance des revenus et urbanisation.
• Reflux migratoire (retour de la diaspora, arrivée de réfugiés ukrainiens).
• Inflation en baisse, mais toujours présente.
• Taux d’intérêt élevés limitant la solvabilité.
• Facteurs politiques :
• Incertitude politique (élections, instabilité gouvernementale).
• Impact indirect de la guerre en Ukraine sur la demande et la confiance des investisseurs.

Statistiques récentes sur l’offre et la demande (secteur commercial)

Secteur	Tendance de la demande	Tendance de l’offre	Évolution des loyers
Bureaux	Hausse modérée	Nombreux projets neufs	Loyers stables
Commerces (retail)	Forte demande	Offre adaptée	Hausse légère
Logistique/industriel	Forte croissance	Développement rapide	Loyers en hausse

• En 2024, le volume des transactions résidentielles a augmenté de 6,6 % (169 000 unités), après un creux en 2023.
• Le secteur commercial bénéficie d’une demande soutenue, notamment en logistique et bureaux modernes, portée par l’essor du e-commerce et la relocalisation industrielle.

Comparaison avec les autres marchés d’Europe de l’Est

La Roumanie reste attractive par rapport à la Pologne, la Hongrie ou la République tchèque, avec des prix immobiliers encore inférieurs, mais une croissance plus rapide.

Les marchés d’Europe centrale sont plus matures et présentent une stabilité supérieure, mais la marge de progression des prix en Roumanie reste importante.

Réglementations gouvernementales et leur impact

• Le gouvernement roumain a mis en place des mesures de soutien à l’accession à la propriété (programmes Prima Casă/Noua Casă).
• Le cadre réglementaire reste favorable à l’investissement étranger, avec peu de restrictions sur l’acquisition de biens pour les ressortissants de l’UE.
• Toutefois, la fiscalité locale sur la propriété et les transactions demeure stable, sans grandes réformes annoncées pour 2025.
• Des discussions sur un encadrement plus strict des locations de courte durée et des normes énergétiques sont en cours.

Prévisions à moyen et long terme (immobilier commercial)

• Croissance attendue, surtout dans le segment logistique (entrepôts, plateformes e-commerce).
• L’offre de bureaux modernes devrait continuer à progresser, mais une stabilisation de la demande est anticipée après la vague du télétravail.
• Attractivité persistante pour les investisseurs internationaux grâce à la croissance économique, au rattrapage des infrastructures et à la relative stabilité du cadre réglementaire.

À retenir :

Les perspectives du marché immobilier roumain restent positives à moyen terme, malgré les incertitudes conjoncturelles. La dynamique des grandes villes, la croissance du secteur logistique et la résilience du résidentiel font de la Roumanie un marché à surveiller dans la région.