Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un contexte où l’accès à la propriété devient un enjeu majeur, surtout dans les pays en pleine expansion comme la Roumanie, comprendre les rouages du financement immobilier est essentiel pour concrétiser votre projet.
Que vous soyez expatrié, local ou investisseur étranger, il est crucial de maîtriser les spécificités des prêts immobiliers en Roumanie, qui comportent leurs propres exigences et opportunités.
Ce guide pratique vous dévoile les étapes clés et astuces pour optimiser vos chances d’obtenir un prêt adéquat, tout en explorant les divers types de financements et instruments financiers disponibles sur le marché roumain.
Préparez-vous à naviguer dans l’univers des taux d’intérêt, des remboursements et des garanties pour transformer votre rêve immobilier en réalité.
Les opportunités pour les étrangers
Les étrangers peuvent accéder à des financements immobiliers en Roumanie, bien que les conditions soient souvent plus strictes que pour les résidents. Le marché roumain reste attractif par son accessibilité et sa croissance modérée des prix, ce qui en fait une opportunité d’investissement intéressante.
Options de financement disponibles pour les non-résidents
- Prêts hypothécaires classiques (crédit ipotecar) : proposés par la plupart des banques locales, avec taux fixe ou variable (le taux variable est le plus courant).
- Prêts subventionnés type “Noua Casă” : principalement réservés aux primo-accédants mais parfois accessibles aux étrangers remplissant certaines conditions.
- Crédits in fine ou relais : utilisés pour financer une opération avant revente.
| Type de prêt | Taux d’intérêt moyens (2024–2025) | Durée typique | Apport personnel requis |
|---|---|---|---|
| Hypothécaire classique | 7 % – 9 % (variable) | 20–30 ans | 15–25 % |
| “Noua Casă” | ~5 % (négocié par l’État) | Jusqu’à 30 ans | Dès 5 %, plafonné |
Conditions d’éligibilité
- Revenus stables et traçables, de préférence issus du territoire roumain ou d’un partenaire local.
- Preuve de stabilité professionnelle.
- Apport personnel suffisant selon le type de prêt demandé.
- Dossier renforcé si l’emprunteur a un partenaire roumain ou une société locale.
Documents généralement exigés
- Passeport en cours de validité
- Justificatifs de revenus et avis d’imposition récents
- Contrat d’achat immobilier préliminaire
- Relevés bancaires sur les six derniers mois
- Preuve d’adresse dans le pays d’origine
Situation du marché immobilier en Roumanie
Le marché demeure accessible comparativement à l’Europe occidentale :
Prix moyens au m² constatés début 2025 :
| Ville | Prix moyen €/m² |
|---|---|
| Cluj | ~2 700 |
| Bucarest | ~1 700 |
| Brașov | ~1 870 |
La croissance annuelle est positive mais inférieure à celle des salaires, favorisant la rentabilité locative et limitant la spéculation excessive.
Réglementation concernant l’achat immobilier par des non-Ressortissants
- Les citoyens européens peuvent acquérir librement un bien résidentiel depuis plusieurs années ; quelques restrictions subsistent sur l’achat direct de terrains agricoles.
- Toute transaction doit être validée chez notaire public et inscrite au livre foncier local.
Astuces pour maximiser ses chances d’obtenir un financement favorable
- Constituer un apport supérieur au minimum requis afin de rassurer la banque sur votre solvabilité ;
- Présenter un dossier solide avec preuves détaillées des revenus ;
- Collaborer avec un courtier spécialisé connaissant les pratiques locales ;
- Envisager une co-emprunt avec un résident roumain pour faciliter l’acceptation du dossier ;
- Comparer systématiquement plusieurs établissements bancaires car les critères varient fortement selon leur politique interne vis-à-vis des étrangers.
Important : L’intervention préalable auprès du notaire ainsi qu’une vérification approfondie du bien via le livre foncier sont indispensables avant tout engagement financier ou versement d’acompte
Bon à savoir :
Les étrangers souhaitant investir dans l’immobilier en Roumanie peuvent accéder à des prêts hypothécaires offerts par plusieurs banques locales, qui imposent généralement des taux d’intérêt compris entre 5% et 7%. Les conditions d’éligibilité incluent la preuve de revenu stable, une évaluation de la capacité de remboursement et, parfois, un acompte de 20% du prix du bien. Les candidats doivent fournir des documents tels qu’une pièce d’identité valide, un contrat de travail, et vos relevés bancaires récents. Le marché immobilier roumain, caractérisé par des prix compétitifs et une croissance économique stable, offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs étrangers. Cependant, il est essentiel de comprendre les lois locales qui régissent l’achat par les non-ressortissants, notamment des restrictions possibles sur certaines zones agricoles. Pour maximiser les chances d’obtenir un financement avantageux, il est conseillé de consulter un conseiller local et d’entretenir un bon dossier de crédit dans son pays d’origine.
Les documents incontournables à rassembler
Pour obtenir un financement immobilier en Roumanie, les candidats doivent rassembler un ensemble précis de documents. Les banques roumaines exigent généralement des originaux ou des copies certifiées conformes, parfois accompagnés de traductions officielles si les documents sont rédigés dans une langue autre que le roumain.
Liste des documents essentiels à fournir :
| Catégorie | Documents requis | Remarques importantes |
|---|---|---|
| Pièces d’identité | Passeport ou carte d’identité en cours de validité | Pour les non-ressortissants, titre de séjour ou visa si applicable |
| Preuve de revenus | – Trois derniers bulletins de salaire – Contrat/certificat de travail – Dernier avis d’imposition (ou déclaration fiscale annuelle) | À fournir pour chaque emprunteur |
| Relevés bancaires | Trois derniers relevés bancaires personnels et/ou professionnels | Pour tous les comptes utilisés |
| Justificatifs d’épargne | Relevé(s) d’épargne, placements financiers | Si applicables |
| Engagements financiers | Tableaux d’amortissement des crédits en cours | Si l’emprunteur a déjà contracté des prêts |
| Compromis/Accord initial vente | Copie du compromis/promesse/accord préliminaire sur le bien immobilier visé | Document signé par toutes les parties |
| Justificatif propriété actuelle (si propriétaire) | Titre de propriété / attestation notariée / dernier avis taxe foncière | Si l’emprunteur possède déjà un bien |
| Justificatif compte bancaire dédié | Domiciliation bancaire pour prélèvements du prêt RIB (Relevé Identité Bancaire) roumain recommandé |
Documents complémentaires éventuellement demandés :
- Baux existants pour investissements locatifs
- Certificat marital (mariage/pacs/divorce)
- Assurance prêt immobilier (obligatoire)
- Documents relatifs aux garanties supplémentaires exigées par la banque
Exigences particulières sur la forme :
- Les banques peuvent exiger que tous les documents étrangers soient traduits en roumain par un traducteur assermenté.
- Dans certains cas, légalisation ou apostille peut être requise.
- Lors du dépôt officiel du dossier et lors des signatures chez le notaire, certains originaux devront obligatoirement être présentés.
Étapes administratives principales :
- Constitution complète du dossier avec vérification préalable ;
- Dépôt auprès de la banque choisie ;
- Analyse et évaluation par l’établissement prêteur ;
- Signature devant notaire après obtention accord définitif ;
- Enregistrement au livre foncier.
À noter :
Il est vivement conseillé de consulter un courtier spécialisé dans l’immobilier en Roumanie, capable :
- D’assister à la collecte et à la vérification rigoureuse des pièces,
- De vérifier leur conformité selon chaque établissement,
- Et ainsi accélérer le traitement tout en maximisant vos chances d’acceptation.
Les exigences peuvent varier selon votre situation personnelle et l’établissement financier choisi ; il convient donc toujours d’anticiper toute demande supplémentaire spécifique.
Bon à savoir :
Pour obtenir un financement immobilier en Roumanie, il est essentiel de rassembler plusieurs documents clés. Vous aurez besoin d’une pièce d’identité valide, preuve de revenus comme des fiches de paie récentes ou des déclarations fiscales, et des relevés bancaires sur les trois à six derniers mois. L’accord de vente initial est également indispensable. Les banques roumaines peuvent exiger des copies traduites ou certifiées de ces documents, selon votre pays d’origine. Lors des démarches administratives, il peut être nécessaire de présenter des originaux ou des copies. L’aide d’un courtier immobilier est recommandée pour vérifier la conformité de ces documents, simplifiant ainsi le processus.
Les conditions essentielles pour décrocher un financement
Pour obtenir un financement immobilier en Roumanie, plusieurs critères essentiels doivent être respectés, tant du côté de l’emprunteur que du bien immobilier visé. Les conditions varient selon le type de prêt, la politique de chaque banque et les aides disponibles.
Profil de l’emprunteur
| Critère | Exigences courantes |
| Revenu | Stabilité et montant suffisant pour couvrir les mensualités. Justificatifs de salaire exigés. |
| Stabilité d’emploi | CDI (Contrat à Durée Indéterminée) ou ancienneté minimale (souvent >1 an). |
| Historique de crédit | Dossier sans incidents majeurs. Consultation des bases de données locales (Biroul de Credit). |
| Âge | Généralement 21–65 ans à la fin du crédit. |
| Apport personnel | 15–25 % du prix du bien (5 % pour certains prêts aidés). |
Documents requis
- Pièce d’identité (CNI ou passeport)
- Justificatifs de revenus (fiches de paie, avis d’imposition, contrat de travail)
- Relevés bancaires récents
- Preuve de domicile
- Documents relatifs au bien (titre de propriété, certificat cadastral, promesse de vente)
- Historique de crédit
Critères d’évaluation des biens immobiliers
| Critère | Détail |
| Valeur marchande | Expertise indépendante obligatoire, fondée sur les prix du marché local. |
| Localisation | Importance de la ville/quartier (Bucarest, Cluj, Brașov, etc.) |
| Statut juridique | Absence de litiges, hypothèques ou servitudes non réglées. |
| État du bien | Construction récente privilégiée, diagnostics techniques requis. |
Principales institutions financières
- Banca Transilvania
- BRD Groupe Société Générale
- BCR (Erste Bank)
- Raiffeisen Bank
- Alpha Bank
- CEC Bank
Taux d’intérêt typiques et conditions de remboursement
| Type de prêt | Taux d’intérêt (2024-2025) | Durée | Apport personnel |
| Hypothécaire classique | 4 % à 6 % (fixe ou variable) | 15 à 30 ans | 15–25 % |
| « Noua Casă » (primo-accédant) | taux préférentiel (proche de 4 %) | 20 à 30 ans | 5 % |
Les mensualités moyennes se situent autour de 400 €/mois pour un prêt de 66 000 €.
Les taux variables restent majoritaires, mais les taux fixes gagnent en popularité.
Aides gouvernementales et subventions
Programme Noua Casă :
- Destiné aux primo-accédants.
- Apport personnel réduit (5 %).
- Plafond de financement (environ 140 000 €).
- Taux d’intérêt négociés par l’État.
Autres dispositifs possibles pour familles nombreuses ou jeunes ménages, selon les politiques annuelles.
Démarches pour optimiser ses chances d’approbation
Liste de recommandations pratiques :
- Renforcer son dossier de crédit : régulariser toute dette antérieure, éviter les incidents de paiement, maintenir un taux d’endettement raisonnable.
- Stabiliser ses revenus : privilégier un emploi stable (CDI), justifier une ancienneté suffisante.
- Préparer un apport personnel conséquent : viser 20–25 % pour rassurer la banque.
- Soigner la présentation du bien : s’assurer de la clarté juridique et de l’état technique du bien.
- Comparer les offres bancaires : solliciter plusieurs établissements pour négocier le taux et les conditions.
- Anticiper les frais annexes : notaire, dossier, assurance, diagnostics techniques.
Un dossier complet et transparent, avec un apport personnel solide et une situation professionnelle stable, maximise les chances d’obtenir un prêt immobilier avantageux en Roumanie.
Bon à savoir :
Pour décrocher un financement immobilier en Roumanie, il est essentiel que l’emprunteur ait un profil solide, caractérisé par des revenus stables, un historique d’emploi positif et un bon score de crédit. Les banques comme Banca Transilvania et Raiffeisen Bank demandent des justificatifs de revenus et des pièces d’identité. L’évaluation du bien se base sur sa valeur marchande et sa localisation, éléments scrutés par les prêteurs. Les taux d’intérêt dans le pays varient généralement autour de 4-6% et les conditions de remboursement s’étendent souvent sur 20 à 30 ans. Divers programmes gouvernementaux, tels que « Noua Casă », offrent des aides pour les primo-accédants. Pour améliorer ses chances, il est conseillé d’optimiser son dossier de crédit et d’apporter un apport personnel suffisant, alors que travailler avec un courtier peut faciliter les processus.
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