Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’essor du marché des résidences secondaires en Roumanie captive de plus en plus d’investisseurs étrangers et de locaux, attirés par la diversité naturelle et culturelle du pays. En offrant un mélange unique de paysages montagneux, de plages vierges et de charmants villages historiques, la Roumanie se positionne comme une destination de choix pour ceux en quête d’évasion et de découverte.
Soutenu par des prix immobiliers attractifs et une législation de plus en plus favorable, ce marché en plein essor promet des opportunités lucratives et un cadre de vie exceptionnel, renforçant l’attrait d’un pays où tradition et modernité s’entrelacent harmonieusement.
Pourquoi choisir la Roumanie pour sa résidence secondaire
La Roumanie attire de plus en plus d’acquéreurs de résidences secondaires grâce à une combinaison de facteurs économiques, naturels et culturels.
Coût de la vie et de l’immobilier
- Le coût de la vie en Roumanie est nettement inférieur à celui de la majorité des pays d’Europe occidentale, ce qui permet de maintenir un niveau de vie confortable tout en maîtrisant les dépenses quotidiennes.
- L’immobilier y reste abordable, avec des prix au mètre carré attractifs, y compris dans les grandes villes ou les zones touristiques.
- Les propriétés dotées de certifications écologiques bénéficient d’incitations gouvernementales et voient leur valeur augmenter, en particulier dans les secteurs bénéficiant de programmes de rénovation énergétique.
Diversité des paysages
- La Roumanie offre une grande variété de paysages :
- Les montagnes des Carpates pour les amateurs de randonnées et de sports d’hiver
- Des forêts et des campagnes préservées pour le tourisme vert
- Le delta du Danube, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO
- Les plages de la mer Noire pour les activités balnéaires
| Région | Atout principal | Activités phares |
|---|---|---|
| Carpates | Montagnes et forêts | Ski, randonnée, écotourisme |
| Delta du Danube | Réserve naturelle unique | Observation oiseaux, pêche |
| Côte de la mer Noire | Plages et stations balnéaires | Baignade, sports nautiques |
| Transylvanie | Villages authentiques, châteaux | Culture, gastronomie |
Richesse culturelle et historique
- Chaque région possède ses propres traditions, festivals et une gastronomie variée.
- Le patrimoine historique est remarquable : châteaux médiévaux, monastères peints, villages saxons, villes baroques.
- La culture roumaine, mêlant influences orientales et occidentales, séduit par son authenticité.
Croissance économique et opportunités d’investissement
- La Roumanie connaît une croissance économique dynamique, portée par l’essor d’une classe moyenne et l’afflux d’expatriés.
- Le marché immobilier local évolue rapidement avec la création de résidences modernes, sécurisées et adaptées aux attentes internationales.
- Les incitations fiscales, le faible taux d’imposition sur le revenu et l’environnement favorable aux investisseurs encouragent l’achat et la valorisation des biens immobiliers.
Accueil chaleureux et authenticité
- Les Roumains sont réputés pour leur hospitalité et leur ouverture envers les étrangers.
- Certaines régions rurales ont su préserver leur mode de vie traditionnel, offrant un cadre de vie authentique, loin de la sur-fréquentation touristique.
À retenir
- Coût de la vie bas
- Immobilier abordable et en croissance
- Paysages variés : montagnes, plages, delta
- Patrimoine historique et culturel riche
- Opportunités d’investissement et fiscalité attractive
- Chaleur de l’accueil et authenticité préservée
Bon à savoir :
La Roumanie se distingue comme une destination de choix pour une résidence secondaire en raison de son coût de la vie et de l’immobilier relativement bas, offrant un excellent rapport qualité-prix comparé à d’autres régions d’Europe. La diversité des paysages, allant des majestueuses montagnes des Carpates aux plages ensoleillées de la mer Noire, propose des cadres variés pour les résidences. Le pays bénéficie d’une richesse culturelle et historique fascinante, avec une croissance économique stable qui présente de prometteuses opportunités d’investissement immobilier. De plus, l’accueil chaleureux des Roumains et l’authenticité préservée de ses régions rurales en font un lieu attirant pour les étrangers cherchant une expérience plus intime et authentique.
Les meilleurs endroits pour investir en Roumanie
L’investissement dans les résidences secondaires en Roumanie séduit de plus en plus d’acheteurs grâce à une dynamique immobilière soutenue, des prix encore compétitifs et une forte demande touristique. Les grandes villes comme Bucarest et Cluj-Napoca, tout comme certaines régions rurales ou côtières (notamment Constanța), offrent des opportunités distinctes selon le profil de l’investisseur.
Attractivité économique régionale
| Région / Ville | Atouts économiques | Infrastructures locales |
| Bucarest | Centre financier, pôles universitaires, siège d’entreprises multinationales ; marché du travail dynamique | Réseau de transports développé (métro, aéroport international), parcs technologiques |
| Cluj-Napoca | Capitale IT du pays, croissance rapide du secteur tertiaire et universitaire ; forte classe moyenne | Accès autoroutier amélioré, aéroport régional actif |
| Brașov | Économie axée sur le tourisme (montagne) et l’industrie légère | Infrastructures touristiques modernes |
| Constanța | Premier port maritime roumain ; pôle touristique estival majeur | Proximité mer Noire ; développement hôtelier soutenu |
Croissance immobilière
- L’indice national des prix immobiliers progresse +4.9 % annuellement au T1 2025.
- Cluj-Napoca affiche la hausse la plus marquée (+11 %, 2704 €/m²).
- Bucarest reste attractive (~1700 €/m²) avec une augmentation modérée mais régulière.
- Brașov connaît également un dynamisme notable (+3 % sur un mois).
- À Constanța, stabilité récente mais potentiel locatif saisonnier élevé.
Demande touristique
Facteurs clés :
- Forte affluence estivale sur la côte (Constanța/Mamaia)
- Tourisme urbain croissant à Bucarest et Cluj
- Croissance du tourisme vert/montagnard dans les Carpates (Brașov)
Conséquences pour l’investissement :
- Rentabilité accrue en location saisonnière ou courte durée
- Demande constante pour les logements sécurisés haut-de-gamme notamment chez les expatriés
Rendements locatifs & tendances récentes
- Bucarest
- Rendement locatif brut : généralement entre 5 % et 6 %
- Baisse continue du taux de vacance dans le centre-ville (7 %) pendant l’été grâce au flux touristique
- Zones rurales & montagneuses
- Intérêt accru pour éco-tourisme/résidences secondaires “nature”
- Prix attractifs comparativement aux grandes villes
Tendances structurelles influençant le marché
Points essentiels à retenir :
- Afflux d’expatriés recherchant sécurité/confort → essor des résidences sécurisées dotées de services premium.
- Exemples de services recherchés : sécurité renforcée H24, piscines/salles sportives intégrées.
- Stabilité économique nationale couplée à un accès au crédit encore favorable malgré un léger resserrement monétaire.
Bon à savoir :
En Roumanie, investir dans des résidences secondaires peut être particulièrement attractif dans des villes dynamiques comme Bucarest et Cluj-Napoca, où les prix immobiliers sont en croissance continue, avec un taux annuel moyen de 5% ces dernières années, soutenus par une demande touristique robuste et des infrastructures modernes. Bucarest, en tant que capitale, offre des rendements locatifs d’environ 6% grâce à son rôle de centre économique majeur. Cluj-Napoca, la « Silicon Valley » de la Roumanie, attire de nombreux professionnels du secteur technologique, dynamisant ainsi le marché immobilier local. En parallèle, les zones rurales et côtières telles que la région de Constanța sur la Mer Noire revêtent un nouvel intérêt grâce à un potentiel touristique croissant et des prix d’achat encore abordables, avec des rendements annuels atteignant parfois 8% dans certaines localités côtières. Les tendances du marché, comme l’arrivée de nouvelles infrastructures, notamment les extensions de réseaux routiers et l’amélioration des services de transport, stimulent également l’attrait pour ces emplacements, apportant ainsi de nouvelles opportunités d’investissement.
À retenir :
Les métropoles assurent liquidité et sécurité patrimoniale tandis que les stations balnéaires ou rurales misent sur la rentabilité saisonnière élevée liée au tourisme croissant. La diversification géographique reste clé face aux évolutions rapides du marché immobilier roumain actuel.
Tableau comparatif indicatif – Prix moyens & rendements bruts estimés (2025)
| Zone | Prix moyen €/m² | Variation annuelle | Rendement brut (%) |
| Cluj-Napoca | ~2700 | +11% | ~4–5 |
| Bucarest | ~1700 | Hausse modérée | ~5–6 |
| Brașov | ~1870 | +3%/mois récent | ~6 |
| Constanța | – | – | >7 (saisonnier) |
Pour maximiser son investissement en résidence secondaire en Roumanie : cibler soit les centres urbains dynamiques offrant stabilité/revente aisée soit miser sur la demande touristique littorale ou montagnarde prometteuse d’une rentabilité supérieure lors des pics saisonniers.
Guide d’investissement en résidence secondaire en Roumanie
Contexte du marché
Le marché des résidences secondaires en Roumanie affiche une dynamique positive en 2025, portée par l’investissement dans les infrastructures, l’intégration européenne et la confiance croissante des investisseurs. La demande continue d’augmenter, en particulier dans les grandes villes telles que Bucarest, Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Oradea, Constanța et Iași, mais aussi dans les villes secondaires et tertiaires qui deviennent de plus en plus attractives. Les expatriés et la classe moyenne émergente jouent un rôle clé dans cette croissance, notamment pour les résidences sécurisées et les logements premium. L’inflation et la hausse des coûts de construction demeurent des défis, mais l’intérêt pour la diversification et la recherche de sécurité résidentielle restent forts.
Avantages d’investir en Roumanie
- Rendements attractifs, dépassant fréquemment 10 à 15 % par an (location + valorisation du bien).
- Prix de l’immobilier encore compétitifs par rapport à l’Europe occidentale, offrant un excellent rapport qualité-prix.
- Potentiel de croissance élevé, stimulé par la stabilité économique, la hausse du pouvoir d’achat et le renforcement des infrastructures.
- Politiques fiscales incitatives et accessibilité bancaire accrue pour les investisseurs étrangers.
- Incitations locales ponctuelles pour les investissements dans certaines régions ou types de projets (logements neufs, zones touristiques).
Types de propriétés disponibles
| Type de bien | Localisation typique | Caractéristiques principales |
|---|---|---|
| Villas et maisons de campagne | Banlieues, régions rurales | Grands espaces, jardins, souvent modernes |
| Appartements en centre-ville | Bucarest, Cluj, Timișoara… | Modernes, sécurisés, services premium |
| Appartements en bord de mer | Constanța, Mamaia | Vue mer, accès plages, forte demande saisonnière |
| Chalets/montagne | Brașov, Sinaia, Poiana Brașov | Proximité ski, paysages naturels |
| Résidences sécurisées | Grandes villes, périphéries | Sécurité renforcée, services de conciergerie |
Procédures d’achat
- Recherche du bien et négociation du prix (souvent via un agent immobilier local).
- Vérification de la situation juridique et urbanistique du bien (titre de propriété, absence de dettes…).
- Signature d’un avant-contrat (promesse de vente) devant notaire.
- Versement d’un acompte (généralement 5 à 10 % du prix).
- Finalisation de la vente et transfert de propriété devant notaire, avec enregistrement au cadastre.
- Pour les étrangers : présentation d’un passeport valide et d’un numéro fiscal roumain (facilement obtenable).
- Frais à prévoir : honoraires de notaire (0,5 à 2 %), frais d’agence (2 à 4 %), taxes d’enregistrement (0,5 à 1 %).
Financement et fiscalité
- Accès possible au crédit immobilier pour les non-résidents, sous conditions (apport personnel élevé, garanties supplémentaires).
- Financement local ou recours à des banques internationales présentes en Roumanie.
- Fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs (taux forfaitaire, abattements selon statut).
- Taxe foncière modérée et exonérations possibles pour certains investissements.
- Absence de restrictions majeures pour les acheteurs européens ; pour les non-UE, achat via société roumaine conseillé.
Considérations culturelles et pratiques
- La langue officielle est le roumain, mais l’anglais et le français sont couramment utilisés dans le secteur immobilier urbain.
- La négociation est habituelle et attendue lors de l’achat ; il est recommandé de se faire accompagner par un agent local.
- Le mode de vie roumain valorise la convivialité, la sécurité et l’accès aux espaces verts.
- Les délais administratifs sont raisonnables, mais il est prudent d’être assisté par un avocat spécialisé pour sécuriser l’ensemble des démarches.
Risques et précautions
- Fluctuations économiques pouvant affecter la valorisation des biens.
- Risque de retard ou de litige lors des transactions, surtout en l’absence de vérification préalable des documents fonciers.
- Instabilité possible de la législation immobilière ou fiscale ; se tenir informé des évolutions.
- Risques climatiques locaux (inondations, variations saisonnières marquées) selon la zone choisie.
- Pour limiter les risques : privilégier les quartiers réputés, s’entourer de professionnels qualifiés (agent, notaire, avocat), et effectuer une due diligence approfondie avant tout achat.
À retenir
L’investissement dans une résidence secondaire en Roumanie combine attractivité financière, diversité de l’offre et cadre de vie en plein essor, à condition de bien s’informer sur les spécificités locales et de s’entourer de partenaires fiables.
Bon à savoir :
Le marché des résidences secondaires en Roumanie connaît une demande croissante, principalement dans des zones attractives comme la Transylvanie et la côte de la mer Noire. Les investisseurs sont attirés par le rapport qualité-prix compétitif et le potentiel de croissance, soutenus par des politiques fiscales avantageuses et des incitations gouvernementales pour les nouveaux propriétaires. Les options de propriété incluent des villas pittoresques et des appartements en bord de mer. Pour acheter, les étrangers doivent suivre des procédures légales précises, engager des agents immobiliers et s’acquitter de frais supplémentaires. Concernant le financement, les prêts immobiliers sont accessibles pour les non-résidents, et la fiscalité est généralement favorable, bien que les acheteurs doivent se renseigner sur les implications fiscales locales. Il est essentiel de comprendre les pratiques culturelles, comme la négociation et l’importance de la langue, pour faciliter les transactions. Enfin, les investisseurs doivent être conscients des risques économiques et qui peuvent être atténués par une recherche diligente et l’accompagnement de professionnels locaux.
Rentabilité locative : les chiffres clés en Roumanie
La rentabilité locative constitue un critère central pour les investisseurs de résidences secondaires, car elle mesure la capacité d’un bien à générer des revenus par rapport à son coût total. Elle permet d’évaluer l’attractivité financière d’un marché et oriente les stratégies d’investissement vers les zones offrant le meilleur équilibre entre rendement et sécurité.
Rendements locatifs moyens : comparaison régionale
| Pays | Rendement locatif moyen (2024-2025) |
| Roumanie | 6 % – 7 % |
| Hongrie | 5,3 % |
| Pologne | 5,1 % |
| République tchèque | 4,2 % |
| Bulgarie | ~5,8 % |
La Roumanie affiche ainsi l’un des meilleurs rendements locatifs en Europe centrale et orientale grâce à une combinaison de prix immobiliers encore accessibles et une demande soutenue.
Statistiques sur la demande locative dans les principales villes roumaines
- Bucarest : La capitale concentre plus de 25% du stock immobilier national. La demande y reste très élevée du fait de la croissance démographique (+1,3%/an), des flux étudiants importants (plus de 50 000 étudiants/an) et du dynamisme économique.
- Cluj-Napoca : Ville universitaire majeure avec plus de 80 000 étudiants chaque année. Le taux d’occupation annuel dépasse souvent les 90%, notamment pour les biens proches du centre ou des campus.
- Constanța : Forte attractivité touristique pendant la saison estivale (plus de deux millions de visiteurs/an). Marché dynamique pour la location courte durée ; stabilité remarquable hors saison.
Facteurs influençant la rentabilité locative en Roumanie
Liste des principaux facteurs :
- Croissance économique nationale supérieure à +2%/an depuis plusieurs années
- Hausse continue mais modérée des prix immobiliers (+4 à +11% selon ville)
- Augmentation du tourisme international (+12% sur l’année écoulée)
- Fiscalité avantageuse pour certains statuts fiscaux (flat tax autour de 10% sur revenus fonciers)
- Coûts d’entretien relativement faibles comparés aux capitales voisines
- Taxes locales modestes
- Main-d’œuvre abordable pour travaux courants
| Facteur | Impact sur rentabilité |
| Croissance économique | Soutient la solvabilité |
| Tourisme | Boost saisonnier ponctuel |
| Fiscalité | Optimise le rendement net |
| Entretien / charges | Allège le coût global |
Perspectives long terme & conseils pratiques
À retenir :
Les perspectives restent favorables grâce au potentiel haussier limité par rapport aux pays voisins déjà “matures”, au maintien d’une forte demande urbaine et étudiante, ainsi qu’à un environnement fiscal stable.
Conseils pratiques :
- Privilégier l’achat dans les grandes villes universitaires ou touristiques où le taux d’occupation est maximal.
- Favoriser les biens ne nécessitant pas ou peu de rénovation afin de limiter l’exposition aux fluctuations inflationnistes sur le BTP.
- Diversifier entre locations longues durées classiques (pour stabilité) et locations courtes durées type Airbnb (pour maximiser le rendement saisonnier).
- S’informer régulièrement sur l’évolution réglementaire locale concernant encadrement des loyers ou fiscalité.
En misant intelligemment sur ces leviers tout en surveillant l’évolution macroéconomique nationale, il est possible pour un investisseur avisé d’obtenir une rentabilité supérieure à celle observée dans nombre d’autres marchés européens comparables.
Bon à savoir :
La rentabilité locative est un critère crucial pour les investisseurs de résidences secondaires, notamment en Roumanie où les rendements locatifs moyens se situent entre 5 et 6 %, soit comparables voire légèrement supérieurs à ceux des pays voisins d’Europe de l’Est comme la Hongrie ou la Bulgarie. Bucarest, Cluj-Napoca et Constanța enregistrent une demande locative en hausse, soutenue par une croissance économique robuste et un afflux touristique dynamique. Les politiques fiscales favorables, combinées à des coûts d’entretien relativement bas, renforcent l’attrait du marché roumain. En termes de perspectives, les investisseurs peuvent s’attendre à une stabilité du rendement locatif grâce à une économie en expansion et une demande continue. Pour maximiser la rentabilité, il est conseillé de cibler des zones à forte croissance touristique et de rester informé des nouvelles réglementations fiscales.
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