Lois et régulations immobilières essentielles en Roumanie

Publié le 6 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Naviguer à travers les lois et régulations immobilières en Roumanie

Naviguer à travers le dédale des lois et régulations immobilières en Roumanie peut s’avérer être un défi complexe pour les investisseurs étrangers et locaux. Cet article propose un éclairage sur les aspects essentiels à maîtriser, allant des réglementations sur les droits de propriété aux obligations fiscales, en passant par les exigences relatives aux transactions notariales.

Comprendre ces éléments clés est crucial pour éviter les écueils juridiques et pour optimiser vos investissements dans un marché en plein essor, où les opportunités sont abondantes mais nécessitent une connaissance approfondie des règles légales et administratives.

Accès à la propriété : ce que les étrangers doivent savoir

Cadre légal général :

Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Roumanie, mais le régime diffère selon la nationalité, le type de bien, et le statut (personne physique ou morale).

• Citoyens de l’Union Européenne (UE) et de l’Espace Économique Européen (EEE) : Ils bénéficient de droits similaires à ceux des citoyens roumains pour l’acquisition de terrains, notamment s’il s’agit de résidences secondaires ou de sièges sociaux secondaires.
• Citoyens non-UE : Ils peuvent acheter des bâtiments (appartements, maisons), mais la propriété directe de terrains reste fortement restreinte. Pour posséder un terrain, ils doivent généralement constituer une société roumaine.
• Sociétés étrangères : Les entreprises établies dans l’UE/EEE peuvent acquérir des terrains sous les mêmes conditions que les personnes physiques de l’UE. Les sociétés hors UE doivent également passer par la création d’une entité roumaine pour détenir des terrains.

Tableau des types de propriétés accessibles :

Type de bien	Citoyens UE/EEE	Citoyens hors UE	Sociétés UE/EEE	Sociétés hors UE
Appartements/maisons	Oui	Oui	Oui	Oui
Terrains (usage résidentiel ou siège social)	Oui (avec conditions)	Non direct (via société)	Oui (avec conditions)	Non direct (via société)
Terres agricoles/forestières	Oui (avec conditions, droits de préemption)	Limité, selon réciprocité et création de société	Oui (avec conditions)	Limité, via société

Conditions et exigences spécifiques :

• Obligation d’obtenir un Numéro d’Identification Fiscale (NIF) auprès de l’Agence Nationale de l’Administration Fiscale.
• Pour les terrains agricoles, respect du droit de préemption et de procédures spécifiques instaurées par la loi n° 175/2020 (entrée en vigueur en 2021), qui impose des démarches et restrictions supplémentaires pour les ventes extra muros (hors agglomération).
• La propriété immobilière ne donne pas automatiquement droit à la résidence, mais peut faciliter une demande ultérieure.

Procédures d’achat :

1. Vérification du titre de propriété et de l’absence d’hypothèques ou de litiges.
2. Signature d’un avant-contrat, souvent accompagnée d’un dépôt de garantie.
3. Obtention du NIF (pour les étrangers).
4. Signature de l’acte de vente devant notaire.
5. Enregistrement de la propriété auprès du cadastre et paiement des frais associés.

Taxes applicables :

• Pas d’impôt sur les transactions immobilières inférieures à 450 000 lei.
• 3% d’impôt sur la partie excédant ce seuil.
• Frais d’enregistrement : 0,15% de la valeur pour les personnes physiques, 0,5% pour les personnes morales (minimum 60 lei).
• Frais de notaire variables selon la valeur de la transaction.

Conseils pratiques :

• Toujours vérifier la validité des documents, la situation cadastrale et l’absence de dettes ou hypothèques.
• Faire appel à un avocat ou à un notaire spécialisé pour sécuriser la transaction.
• Se méfier des offres trop attractives ou des vendeurs sans titres de propriété clairs.
• Utiliser, si nécessaire, un représentant local via une procuration pour faciliter les démarches.

Différences entre droits individuels et droits des entreprises :

Les personnes physiques non-UE ne peuvent généralement pas acquérir directement de terrain, contrairement aux entreprises roumaines (y compris celles détenues par des étrangers), qui peuvent acheter des terrains sans restriction, sous réserve de la législation spécifique.

Les frais d’enregistrement sont plus élevés pour les personnes morales que pour les particuliers.

Réformes législatives récentes :

Loi n° 175/2020 (modifiant la loi n° 17/2014) : renforce les conditions de vente des terres agricoles, notamment en dehors des zones urbaines, avec des droits de préemption étendus et des procédures renforcées.

Ces réformes visent à limiter la spéculation foncière et à protéger les intérêts nationaux tout en encadrant les investissements étrangers dans le secteur agricole.

À retenir :

L’achat d’un bien immobilier en Roumanie reste accessible aux étrangers, mais exige une vigilance accrue sur le plan juridique et fiscal, avec des différences notables selon la nationalité et le statut de l’acquéreur.

L’accompagnement par des professionnels locaux (avocats, notaires) est vivement recommandé à chaque étape du processus.

Lois fondamentales : les régulations immobilières essentielles

Principales lois encadrant le secteur immobilier en Roumanie :

• Loi sur la propriété et le logement :
  • Loi n°114/1996 sur le logement, qui définit les conditions de logement « convenable », réglemente l’accès au logement social et encadre les droits des locataires et propriétaires.
  • Ordonnance d’urgence 40/1999 pour la protection des locataires.
• Code civil roumain :
  • Régit la propriété immobilière, la vente, l’acquisition et les obligations contractuelles liées à l’immobilier.
• Loi sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire :
  • Loi n°50/1991 réglementant les permis de construire et de démolir.

Loi / Norme	Domaine d’application	Points clés
Loi n°114/1996	Logement / Propriété	Droits des locataires/propriétaires ; critères du logement convenable ; logements sociaux
Ordonnance d’urgence 40/1999	Protection des locataires	Encadrement juridique national
Code civil roumain	Transactions immobilières	Vente/acquisition/droits réels
Loi n°50/1991	Urbanisme/construction	Permis de construire/démolir

Acquisition de biens immobiliers par des étrangers

• Les étrangers ressortissants de pays membres de l’Union européenne peuvent acquérir librement des terrains à usage résidentiel ou commercial en Roumanie, sous réserve du respect de certaines procédures administratives spécifiques.
• Pour les terres agricoles situées hors zone bâtie (ex: champs), la loi n°17/2014 impose un droit de préemption pour certains acheteurs prioritaires (propriétaires voisins, fermiers locaux) avant toute transaction avec un acquéreur étranger. L’absence du respect strict conduit à la nullité du contrat.

Obligations fiscales liées à l’immobilier

Liste synthétique :

1. Impôt foncier annuel dû par tout propriétaire (taux variable selon localisation/type).
2. TVA applicable lors d’achats auprès d’un promoteur ou dans certains cas particuliers.
3. Plus-value imposable lors de la revente d’un bien immobilier.

Normes applicables aux constructions

Les constructions neuves doivent respecter :

• Les normes nationales définies dans la loi sur le logement ainsi que celles relatives à la sécurité sismique, thermique et environnementale,
• L’obtention préalable obligatoire du permis délivré par les autorités locales compétentes,
• La conformité aux plans locaux d’urbanisme.

Rôle des autorités locales

Liste structurée :

• Délivrance obligatoire des permis :
  • Permis de construire
  • Permis de démolir
• Contrôle technique :
  • Vérification conformité aux normes urbanistiques/environnementales
• Application locale mais cadre légal fixé au niveau national

Récentes réformes législatives & impact européen

Texte important :

Depuis plusieurs années, plusieurs textes ont été modifiés pour harmoniser le droit roumain avec celui issu du droit européen (par exemple transposition partielle ou totale concernant notamment succession internationale – règlement UE no 650/2012 –, lutte contre blanchiment via transactions immobilières).
Les directives européennes influencent aussi progressivement les exigences techniques (performance énergétique notamment) ainsi que certaines procédures administratives relatives à l’enregistrement foncier ou au traitement fiscal.

Fiscalité roumaine : comprendre les taxes et les impôts pour les propriétaires

Impôts et taxes sur la propriété immobilière en Roumanie

Type d’impôt/taxe	Taux/Mode de calcul	Conditions particulières/exemples
Impôt foncier sur les bâtiments	0,1% (résidentiel), 0,5% (non-résidentiel)	Calculé sur la valeur imposable déterminée par l’autorité locale. Suppression des taux maximums. Uniformisation selon le type de bâtiment, sans distinction du statut du propriétaire.
Taxe foncière sur les terrains	Variable selon zone/localisation	Dépend de la surface, localisation (urbain/rural), usage et catégorie cadastrale ; fixée par chaque mairie.
Impôt sur le revenu locatif	Imposition sur l’intégralité du loyer perçu	Suppression depuis 2023 de la déduction forfaitaire de 40%. Le revenu brut est désormais totalement imposable au barème progressif ou proportionnel applicable.
Taxe lors d’une cession immobilière	3% si détenu ≤3 ans ; 1% si détenu >3 ans	Plus d’abattement non-imposable de 450 000 RON : toute transaction est taxable dès le premier RON.

Explications détaillées :

Impôt foncier

Chaque propriétaire doit s’acquitter annuellement d’un impôt foncier dont le taux dépend principalement :

• Du type d’immeuble (résidentiel ou non)
• De sa valeur fiscale estimée à partir des études notariales locales
• De décisions spécifiques prises par chaque autorité locale

Exemple : Pour un appartement résidentiel en centre-ville évalué à 100 000 €, l’impôt minimal sera donc ≈100 €.

Taxe foncière terrain

La taxe varie fortement entre zones urbaines et rurales et dépend aussi du classement cadastral (agricole, constructible…). Un terrain constructible dans Bucarest peut être taxé jusqu’à plusieurs euros/m²/an.

Revenus locatifs

Depuis début janvier 2025 :

• L’intégralité du montant perçu au titre des loyers est soumise à l’impôt.
• La déduction automatique forfaitaire précédente a été supprimée.

Exemple : Pour un appartement loué pour 500 €/mois soit un revenu annuel brut = 6 000€, ce montant est intégralement déclaré.

Cessions immobilières

En cas de vente immobilière :

• Si détention ≤3 ans : imposition à hauteur de 3 % du prix total
• Si détention >3 ans : imposition réduite à 1 %

Il n’y a plus aucun abattement pour les premiers milliers d’euros/ron encaissés.

Liste des principales obligations administratives :

• Déclaration annuelle obligatoire auprès des autorités fiscales locales pour tout bien immobilier possédé au 31 décembre.
• Paiement possible en deux tranches avec échéances typiques fin mars puis fin septembre.
• En cas de revenus locatifs ou vente : déclaration dans la déclaration annuelle globale (« déclaration unique »). Les délais sont généralement fixés autour du mois mai pour déclarer les revenus réalisés l’année précédente.
• Lorsqu’il y a changement dans la propriété ou modification significative (agrandissement…), obligation immédiate d’informer l’administration sous peine d’amende.

Points importants / nouveautés récentes :

Suppression totale en janvier 2025:

• De toute différence entre propriétaires particuliers/professionnels concernant le taux appliqué aux biens résidentiels/non-résidentiels
• De toute notion « mixte » lors du calcul fiscal – seul compte désormais l’usage effectif principal déclaré

Incitations/déductions fiscales possibles :

• Très rares incitations dédiées aux particuliers hors certains travaux énergétiques subventionnés localement.
• Quelques exonérations ponctuelles existent localement, notamment pour personnes âgées (>65 ans), invalides ou œuvres sociales reconnues – il faut se renseigner auprès des mairies concernées.

Pour tout investissement immobilier important ou situation particulière (locations saisonnières, transformation commerciale, etc.), il est recommandé de solliciter conseil auprès d’un fiscaliste local.

Nouveaux règlements : suivre les évolutions législatives en Roumanie

Les dernières évolutions législatives en Roumanie en matière de régulations immobilières témoignent d’une volonté de moderniser le secteur et de renforcer la sécurité juridique des transactions, tout en s’alignant sur les standards européens.

Principales réformes et lois récentes

• Loi n° 331/2024 sur le Code forestier : modifications concernant la gestion des terrains forestiers et la protection environnementale lors des transactions immobilières.
• Loi n° 312/2005 (toujours en vigueur, récemment clarifiée) sur l’acquisition de terrains par des citoyens étrangers et entités juridiques étrangères, avec des modalités spécifiques pour les terres agricoles et forestières.
• Renforcement de la Loi n° 7/1996 sur le cadastre et la publicité immobilière, visant à accélérer la digitalisation des registres fonciers et à réduire les délais d’enregistrement.
• Actualisation de la Loi n° 17/2014 sur la vente des terres agricoles extra muros, avec des contrôles accrus sur l’origine des fonds et la transparence des acquéreurs pour lutter contre la spéculation.

Propositions de lois et réformes en discussion

• Projet de réforme fiscale sur l’imposition des plus-values lors de la revente rapide de biens immobiliers (moins de 3 ans de détention).
• Proposition de simplification des procédures de restitution des biens nationalisés sous le régime communiste, avec compensation financière plus rapide.
• Discussions sur l’introduction d’une obligation d’audit énergétique renforcée pour toute transaction supérieure à un certain seuil de valeur.

Procédures administratives et légales : exemples de changements récents

Procédure	Avant réforme	Après réforme (2024-2025)
Enregistrement foncier	Délais variables (1-3 mois)	Délais réduits (15-30 jours)

Les évolutions récentes traduisent une professionnalisation accrue du secteur et une meilleure protection pour tous les acteurs du marché immobilier roumain, mais imposent également une rigueur documentaire et procédurale supérieure.