Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Roumanie, ce pays aux riches traditions et paysages variés, émerge lentement mais sûrement comme une destination de choix pour la location saisonnière. Grâce à son potentiel touristique encore largement sous-exploité, la Roumanie offre des opportunités uniques pour les investisseurs et propriétaires prêts à se lancer dans cet univers en pleine expansion.
Que ce soit pour admirer les Carpates majestueuses, découvrir la culture vibrante des villes comme Bucarest ou s’évader dans les pittoresques villages de Transylvanie, les voyageurs sont de plus en plus nombreux à rechercher des hébergements personnalisés et authentiques.
Ainsi, cet engouement transforme le marché local et ouvre la voie à de nouvelles perspectives économiques, rendant la Roumanie particulièrement attrayante pour ceux qui souhaitent s’implanter dans le secteur de la location saisonnière.
La location saisonnière en Roumanie : une opportunité lucrative
La location saisonnière en Roumanie attire de plus en plus d’investisseurs grâce à la croissance dynamique du marché immobilier, à une demande touristique diversifiée et à l’essor des plateformes numériques qui facilitent l’accès à ce secteur.
Analyse du marché et tendances actuelles
- Croissance notable dans le résidentiel : +16 % de ventes au S1 2024, avec une progression annuelle de l’indice national des prix immobiliers de +4,9 %.
- Les régions comme Bucarest, Cluj-Napoca, Iași et la côte de la Mer Noire connaissent une forte demande, tirée par l’urbanisation, la hausse des salaires et l’essor du télétravail.
- Les nouvelles constructions restent dynamiques, surtout à Bucarest, où le prix moyen a atteint 2 044 €/m² en avril 2025 (+19,1 % sur un an), mais l’offre se raréfie, ce qui maintient la pression sur les prix.
- L’arrivée massive des digital nomads et la multiplication des séjours de courte durée modifient la demande et poussent les loyers à la hausse dans les grandes villes.
Statistiques récentes sur la demande touristique
| Région | Dynamique récente | Volume/Évolution |
|---|---|---|
| Bucarest/Ilfov | Moteur du marché, forte demande | +25,4 % de transactions annuelles |
| Cluj-Napoca | Centre universitaire, tech, étudiants | Prix parmi les plus élevés |
| Iași | Modernisation, retour de la diaspora | +71 % ventes résidentielles en un an |
| Côte de la Mer Noire | Pic de fréquentation estivale | Forte saisonnalité, hausse des prix |
- À Bucarest, le loyer moyen en 2025 est de 700 €/mois (studio : 350 €, 2 pièces : 550 €, 3 pièces : 750 €).
- La côte de la Mer Noire reste un pôle touristique majeur en été, avec une demande soutenue pour les locations courtes.
Plateformes de location saisonnière populaires
- Airbnb, Booking.com, et localement OLX Imobiliare dominent le marché, offrant visibilité internationale et gestion simplifiée.
- Ces plateformes permettent de cibler des profils variés de voyageurs : familles, groupes d’amis, digital nomads, touristes d’affaires.
- Avantages : automatisation des réservations, gestion des paiements, large base de clientèle, outils de tarification dynamique.
Rendements financiers potentiels
| Ville / Région | Rendement brut estimé | Saison haute | Saison basse |
|---|---|---|---|
| Bucarest | 6-8 % | Tourisme urbain, affaires | Moindre occupation |
| Cluj-Napoca | 7-9 % | Étudiants, festivals | Ralentissement l’été |
| Mer Noire | 8-11 % | Été (100 % occupation) | Faible hors-saison |
- Les propriétaires bénéficient de taux d’occupation élevés en période de pointe et d’une rentabilité supérieure à la location longue durée.
- La diversification des profils de locataires (touristes, expatriés, nomades digitaux) permet de limiter la vacance locative.
Réglementations locales et nationales
- Obligation d’enregistrement auprès de la municipalité ou de l’administration fiscale.
- Respect des normes de sécurité et d’hygiène (détecteurs de fumée, extincteurs, etc.).
- Certaines villes, comme Bucarest, envisagent des quotas ou des restrictions pour limiter la pression sur le marché résidentiel traditionnel.
- Taxation spécifique des revenus locatifs saisonniers : déclaration obligatoire, régime simplifié ou micro-entreprise possible.
Conseils pour maximiser les revenus
- Soigner la présentation de l’annonce : photos professionnelles, description détaillée, informations multilingues.
- Adapter la tarification : utiliser les outils dynamiques proposés par les plateformes pour maximiser le taux d’occupation.
- Offrir des services recherchés : WiFi haut débit, check-in flexible, équipements pour télétravail, conseils touristiques personnalisés.
- Cibler les bons profils selon la saison : digital nomads et étudiants hors saison touristique, familles et groupes pendant l’été ou les événements culturels.
- Se tenir informé des évolutions réglementaires et fiscales pour rester conforme et optimiser la rentabilité.
Profils de voyageurs et préférences
- Digital nomads : recherchent des logements bien équipés, avec espace de travail, connexion internet rapide, flexibilité sur la durée.
- Familles : privilégient la sécurité, la proximité des attractions, la possibilité de cuisiner et les équipements pour enfants.
- Groupes d’amis et jeunes actifs : attirés par les centres-villes animés, la vie nocturne, les festivals et événements sportifs.
- Touristes d’affaires : séjours courts, préférence pour les quartiers centraux, services de transport et check-in rapide.
La location saisonnière en Roumanie représente une opportunité d’investissement attrayante, à condition de bien cibler sa clientèle, de s’adapter aux tendances du marché et de respecter la réglementation en vigueur.
Bon à savoir :
La location saisonnière en Roumanie représente une opportunité croissante, notamment en Transylvanie, sur la côte de la Mer Noire et à Bucarest, grâce à une augmentation de 15% du tourisme depuis 2019. Les plateformes telles qu’Airbnb et Booking.com dominent le marché, simplifiant l’entrée des propriétaires en connectant directement avec les voyageurs. En termes de rendement, un appartement bien situé à Bucarest peut générer jusqu’à 12% de rendement annuel brut. Les réglementations exigent un enregistrement des propriétés destinées à la location, tandis que les investisseurs doivent anticiper les préférences des touristes, allant des séjours historiques en Transylvanie aux vacances balnéaires, pour maximiser leurs revenus. Des efforts de personnalisation basés sur ces profils et une gestion optimale des avis clients sur les plateformes peuvent augmenter la visibilité et l’attrait des annonces.
Les atouts de la location de courte durée
La location de courte durée en Roumanie offre une flexibilité financière appréciable tant pour les propriétaires que pour les locataires.
Pour les propriétaires, ce modèle permet d’ajuster les tarifs en fonction de la saisonnalité, de la demande locale ou de la durée du séjour, ce qui optimise les revenus, en particulier dans les grandes villes et les zones touristiques. Les propriétaires peuvent ainsi profiter des périodes de forte affluence touristique pour augmenter leurs tarifs, tout en maintenant un taux d’occupation élevé en basse saison grâce à des prix plus attractifs.
Pour les locataires, la location de courte durée permet de bénéficier de logements sans engagement à long terme, sans caution élevée ni frais fixes importants, ce qui facilite la gestion du budget et l’accès à des logements adaptés à des besoins temporaires ou saisonniers.
| Avantages financiers | Propriétaires | Locataires |
| Ajustement des tarifs selon la demande | ✅ | ❌ |
| Maximisation des revenus en haute saison | ✅ | ❌ |
| Absence de frais fixes élevés | ❌ | ✅ |
| Négociation possible du prix selon la durée | ❌ | ✅ |
La location saisonnière contribue également à l’économie locale, avec un impact direct sur l’industrie du tourisme. Elle favorise la création d’emplois dans les services de nettoyage, d’entretien, et d’accueil, ainsi que dans la restauration et les activités touristiques. Les visiteurs de courte durée dépensent davantage dans l’économie locale, ce qui dynamise les commerces et valorise les régions moins connues.
La diversité des clients, notamment grâce à l’essor des digital nomads et des voyageurs internationaux, enrichit l’expérience des propriétaires qui bénéficient de retours d’expérience variés et de contacts multiculturels. Cela ouvre la porte à des améliorations constantes du service et à une réputation internationale positive.
Pour les locataires, la location de courte durée en Roumanie offre la possibilité de découvrir des séjours uniques et culturellement immersifs dans des régions variées : montagnes, forêts, villes historiques ou plages de la mer Noire. Chaque région roumaine propose une identité culturelle forte, des traditions locales et une gastronomie riche, permettant une expérience authentique et personnalisée.
La location de courte durée s’impose ainsi comme une solution flexible et avantageuse, qui répond à la fois aux attentes économiques des propriétaires et aux besoins de mobilité et d’immersion culturelle des locataires.
Bon à savoir :
La location de courte durée en Roumanie offre une flexibilité financière précieuse, permettant aux propriétaires d’ajuster les prix selon la saison et la demande, maximisant ainsi leurs revenus tout en stimulant l’économie locale. Cette pratique dynamise l’industrie du tourisme, attirant un public varié de voyageurs en quête d’expériences uniques et immersives dans des régions culturelles diverses. Pour les locataires, la possibilité de choisir parmi une gamme de logements distinctifs leur offre des séjours adaptés à leurs préférences tout en contribuant à un échange culturel enrichissant, avec des options qui vont des montagnes des Carpates aux plages de la mer Noire.
Maximiser ses revenus grâce à une gestion efficace
L’analyse des tendances actuelles du marché locatif saisonnier en Roumanie montre une croissance soutenue, notamment dans le segment résidentiel et les résidences secondaires. Les loyers ont augmenté de 20 % en moyenne dans les grandes villes depuis deux ans, avec une anticipation d’accélération pour 2025, surtout à Bucarest et Cluj-Napoca. Cette dynamique s’explique par l’urbanisation, la hausse des salaires et un attrait croissant pour le télétravail.
| Région | Rentabilité saisonnière | Atouts principaux |
|---|---|---|
| Bucarest/Ilfov | Élevée | Vie nocturne, tourisme d’affaires/culturel |
| Cluj-Napoca | Très élevée | Festivals (ex : UNTOLD), centre universitaire |
| Constanța | Maximale en été | Mer Noire, tourisme balnéaire |
| Iași | Croissance forte | Modernisation économique |
Périodes de haute saison :
- Constanța : juin à septembre (afflux touristique sur la côte).
- Cluj-Napoca : juillet-août (festivals majeurs), pic lors d’événements académiques.
- Bucarest/Cluj/Iași : printemps et automne dynamisés par congrès/festivals.
Principales stratégies pour optimiser l’occupation :
- Gestion dynamique des prix via outils spécialisés adaptés au calendrier local (festivals à Cluj, vacances scolaires sur la côte).
- Obtention d’excellentes critiques clients grâce à un accueil soigné et une communication rapide.
- Utilisation intensive de plateformes digitales telles qu’Airbnb ou Booking.com pour maximiser la visibilité ; analyse régulière de la concurrence locale afin d’ajuster l’offre.
Liste des bonnes pratiques opérationnelles :
- Maintenance régulière du logement (propreté irréprochable, vérification équipements avant chaque location).
- Service client réactif — disponibilité accrue lors des arrivées/départs.
- Mise en place de services additionnels attractifs selon le profil cible : transferts aéroport/gare à Bucarest ; partenariats avec activités locales sur la côte ; wifi haut débit pour clientèle affaires/universitaire.
- Automatisation possible du check-in/check-out via serrures connectées.
Une gestion opérationnelle efficace est fondamentale : elle permet non seulement de garantir un taux d’occupation élevé mais aussi de maintenir une notation supérieure sur les plateformes — facteur clé dans l’arbitrage algorithmique qui détermine votre visibilité auprès des futurs locataires.
Maximiser vos revenus nécessite donc une double approche : adaptation fine aux spécificités régionales/calendaires et excellence opérationnelle continue.
Bon à savoir :
Pour maximiser vos revenus dans la location saisonnière en Roumanie, il est crucial d’adopter une gestion efficace qui tient compte des tendances actuelles du marché locatif. Les régions telles que Bucarest, la côte de la mer Noire, et les zones montagneuses comme Brasov sont particulièrement rentables. Identifier les périodes de haute saison, comme les vacances d’été et les fêtes de fin d’année, vous permettra d’ajuster votre offre en conséquence. La gestion dynamique des prix et l’optimisation de votre visibilité grâce aux plateformes digitales sont essentielles pour attirer et fidéliser les locataires. De plus, obtenir et maintenir d’excellentes critiques client renforce votre réputation et attire davantage de réservations. Assurez-vous d’une gestion opérationnelle rigoureuse, incluant une maintenance régulière et un service client irréprochable, afin de garantir une expérience locative exceptionnelle et d’encourager les visiteurs à revenir.
En Roumanie, la location saisonnière est encadrée par plusieurs lois nationales et des réglementations locales variables selon les régions. Les propriétaires doivent notamment respecter des exigences d’enregistrement, d’obtention de licence, et parfois des obligations spécifiques selon la localité.
| Exigence | Détail |
| Enregistrement | La location doit être déclarée auprès du Registre foncier si le bien est inscrit. |
| Contrat écrit | Un contrat écrit est requis pour la location d’un bien inscrit au Registre foncier. |
| Certification | Un certificat de classification du ministère du Tourisme est nécessaire pour louer à court terme ; la demande se fait par e-mail ou courrier, sans frais. |
| Affichage | Le numéro de téléphone de la Direction générale du tourisme doit être affiché dans le logement. |
| Respect des règles | Vérification des restrictions dans les contrats de copropriété, de bail ou auprès du prêteur hypothécaire. |
Différences régionales :
- Bucarest : Réglementation relativement souple, mais les copropriétés peuvent imposer leurs propres restrictions. Les locations saisonnières bénéficient d’un flux constant grâce à une clientèle mixte affaires/tourisme.
- Cluj-Napoca : Similaire à Bucarest, avec une forte demande lors d’événements et festivals, mais des règles locales peuvent s’appliquer, notamment dans le centre historique.
- Transylvanie : Dans les zones rurales ou touristiques, les autorités locales peuvent exiger des démarches supplémentaires, notamment pour les maisons d’hôtes ou pensions familiales.
- Région de la mer Noire (ex. Constanța) : Forte saisonnalité, rendement élevé en été mais occupation faible en hiver. Les réglementations y sont souvent moins strictes, mais la demande d’un certificat de classification reste obligatoire.
Impact sur les taux d’occupation et revenus :
- Les villes comme Bucarest et Cluj-Napoca offrent une occupation plus régulière toute l’année grâce à la diversité de la clientèle.
- Les zones touristiques (mer Noire, Transylvanie) connaissent de fortes variations saisonnières, avec des pics en été et des creux en basse saison.
- Les réglementations, bien que globalement souples, peuvent limiter la rentabilité si elles imposent des restrictions dans certaines copropriétés ou imposent des démarches supplémentaires.
Conseils pratiques pour la conformité :
- Vérifier systématiquement les règlements de copropriété, de bail et les éventuelles restrictions bancaires.
- Déposer une demande de certificat de classification auprès du ministère du Tourisme dès l’acquisition du bien.
- Afficher toutes les informations obligatoires dans le logement (numéro de la Direction du tourisme).
- Tenir une comptabilité rigoureuse pour la déclaration des revenus locatifs.
- S’informer auprès de la mairie locale et consulter un avocat spécialisé pour anticiper d’éventuelles variations régionales.
- Utiliser les ressources du ministère du Tourisme et des associations locales d’hébergement pour rester à jour sur les évolutions réglementaires.
À retenir : La réglementation reste globalement accessible mais nécessite une vigilance particulière sur les différences locales, surtout dans les grandes villes et les zones touristiques.
Bon à savoir :
En Roumanie, la location saisonnière nécessite d’enregistrer son bien en tant que résidence touristique et d’obtenir une licence spécifique, une démarche qui peut varier selon les régions. Ainsi, à Bucarest, les règles sont souvent plus strictes avec une documentation élargie demandée, tandis que Cluj-Napoca tend à offrir un processus plus simplifié. Dans des zones touristiques telles que la Transylvanie et la mer Noire, les régulations peuvent être influencées par l’afflux touristique, impactant directement les taux d’occupation et donc les revenus. Il est important de vérifier les ordonnances municipales pour éviter des sanctions et maximiser le rendement. Pour naviguer efficacement ces défis, il est conseillé de consulter des experts locaux ou des avocats spécialisés, ainsi que de s’informer auprès des chambres de commerce locales. Des plateformes en ligne dédiées peuvent également fournir des mises à jour régionales et des guides pratiques sur les démarches administratives pour le succès de votre activité de location saisonnière.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
