Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Roumanie, une destination en plein essor touristique
La Roumanie, autrefois méconnue des grands flux touristiques, connaît aujourd’hui un essor significatif du nombre de visiteurs, ce qui a des répercussions notables sur le marché immobilier local.
Impact sur le marché immobilier
Cet essor a entraîné une hausse des prix des propriétés dans les villes les plus visitées, telles que :
- Bucarest
- Cluj-Napoca
- Brașov
Dans ces zones, l’intérêt croissant des investisseurs étrangers et des expatriés se mêle à celui des locaux aspirant à profiter de cette nouvelle dynamique économique.
Bon à savoir :
Le tourisme apporte des bénéfices indéniables en termes de création d’emplois et de revitalisation urbaine, mais soulève également des défis pour les habitants face à l’augmentation des coûts de logement.
Vers des solutions durables
Ainsi, comprendre les enjeux complexes de cette influence touristique sur le marché immobilier est crucial pour anticiper des solutions équilibrées et durables.
Pour plus d’informations sur le marché immobilier en Roumanie, n’hésitez pas à nous contacter.
L’influence touristique sur le marché immobilier roumain
L’augmentation du tourisme en Roumanie a contribué à la hausse des prix de l’immobilier, surtout dans les grandes villes et les destinations touristiques populaires. Selon les dernières données, l’indice national des prix immobiliers a progressé de +4,9 % sur un an au premier trimestre 2025, avec des pics locaux nettement supérieurs.
| Région | Évolution annuelle des prix | Prix moyen au m² (T1 2025) | Dynamique liée au tourisme |
| Cluj-Napoca | +11 % | 2 704 € | Attractivité universitaire et urbaine, afflux de jeunes et tourisme culturel |
| Bucarest/Ilfov | Hausse modérée et régulière | ~1 700 € | Forte concentration d’investissements, tourisme urbain croissant |
| Brașov | +3 % (en un mois) | Données non précisées | Croissance du tourisme vert/montagnard |
| Constanța/Mamaia | Stabilité récente | Données non précisées | Potentiel locatif saisonnier élevé (tourisme balnéaire) |
| Iași | +71 % (ventes résidentielles) | Données non précisées | Retour de la diaspora, dynamisme économique et culturel |
Les zones urbaines majeures comme Bucarest, Cluj-Napoca et Iași, ainsi que les stations balnéaires (Constanța/Mamaia) et de montagne (Brașov), enregistrent les plus fortes pressions sur les prix du fait de la demande touristique et des investissements locatifs saisonniers.
L’essor du tourisme a également stimulé la construction de nouvelles infrastructures immobilières :
- Complexes résidentiels : Croissance de +16 % des ventes de logements au S1 2024, impulsée par l’urbanisation, l’augmentation des salaires et le télétravail.
- Permis de construire : 3 505 unités délivrées en juin 2025, en hausse continue.
- Hôtels et résidences secondaires : Forte dynamique dans les zones touristiques, avec des rendements locatifs bruts de 5 à 6 % à Bucarest et une baisse du taux de vacance en centre-ville (7 % en été).
Effets sur la disponibilité et l’accessibilité du logement pour les résidents locaux :
- Transformation croissante des logements en locations de courte durée, ce qui réduit l’offre pour les habitants et accentue la hausse des loyers.
- Taux d’accession à la propriété toujours élevé (>94 %), mais la pression sur les prix et l’offre restreinte dans les centres touristiques rendent l’accès au logement plus difficile pour les locaux, notamment les jeunes ménages.
- Développement de résidences secondaires ou de logements haut-de-gamme, souvent inaccessibles à la population locale.
Perspectives futures :
- La poursuite de la croissance touristique, combinée à la modernisation urbaine et à l’intérêt des investisseurs étrangers, devrait maintenir une pression haussière sur les prix immobiliers dans les régions attractives.
- Les villes universitaires et les stations touristiques devraient rester les principaux pôles de développement et de tension sur le marché immobilier.
- Les autorités pourraient être amenées à réguler davantage les locations saisonnières pour préserver l’accessibilité du logement aux résidents permanents.
L’essor touristique façonne profondément le marché immobilier roumain, créant à la fois des opportunités d’investissement et de nouveaux défis pour l’accès au logement des résidents.
Bon à savoir :
L’augmentation du tourisme en Roumanie a eu un impact significatif sur le marché immobilier, avec des prix ayant augmenté de 5% à 10% dans les régions les plus visitées selon une étude de 2023. Bucarest et Cluj-Napoca, ainsi que des destinations populaires comme Brașov et Constanța, ont vu un afflux de constructions d’hôtels et d’appartements de location saisonnière, ce qui a contribué à la transformation du paysage urbain. Cependant, cette pression touristique a rendu l’accès au logement plus difficile pour les habitants, les habitations étant souvent transformées en locations de courte durée. Quant aux perspectives futures, alors que le tourisme devrait continuer à croître, atteignant potentiellement un chiffre d’affaires de 10 milliards d’euros d’ici 2030, cela pourrait exacerber les défis d’accessibilité, bien que des mesures politiques envisagées cherchent à réguler le marché immobilier pour protéger les résidents locaux.
Les zones de prédilection des voyageurs
Les préférences des voyageurs influencent fortement le marché immobilier en Roumanie, en particulier dans les zones touristiques majeures telles que Bucarest, Cluj-Napoca, la région de Transylvanie (notamment Brașov), et la côte de la mer Noire (Constanța/Mamaia). Cette dynamique se traduit par une hausse des investissements immobiliers, une multiplication des projets d’hébergement et une évolution notable des prix.
| Zone | Prix moyen (€/m²) | Variation annuelle récente | Particularités touristiques |
|---|---|---|---|
| Cluj-Napoca | 2704 | +11% | Ville universitaire dynamique ; tourisme urbain et culturel fort |
| Bucarest | ~1700 | Hausse modérée | Capitale attractive pour affaires, culture et courts séjours |
| Brașov | 1870 | +3% en un mois | Proximité Carpates ; tourisme vert/montagnard |
| Constanța | Non précisé | Stabilité | Forte saisonnalité ; station balnéaire principale |
Motivations principales des voyageurs :
- Recherche d’expériences urbaines ou culturelles à Bucarest et Cluj.
- Attrait pour l’histoire médiévale, les paysages naturels (Carpates) en Transylvanie/Brașov.
- Vacances balnéaires estivales sur la côte de la mer Noire.
Impact sur le marché immobilier :
- Rendements locatifs élevés dans les grandes villes grâce au flux touristique constant. À Bucarest, le rendement brut atteint généralement 5 à 6 %, avec un taux de vacance qui descend à 7 % l’été.
- Demande croissante pour les locations saisonnières ou courte durée dans toutes ces zones touristiques.
- Multiplication des résidences secondaires près des montagnes ou du littoral dues à l’essor du tourisme vert/rural.
- Nouveaux projets d’infrastructures d’hébergement, notamment hôtels-boutique et appartements meublés haut-de-gamme destinés aux expatriés ou touristes internationaux.
Témoignages et avis d’experts locaux :
“Cluj affiche aujourd’hui non seulement les prix au mètre carré les plus élevés du pays mais aussi la plus forte croissance annuelle. Ce dynamisme est directement lié au rayonnement universitaire international de la ville ainsi qu’à son attractivité touristique.”
— Analyste local du marché immobilier
“La stabilité récente sur Constanța cache un très fort potentiel locatif pendant la haute saison estivale. Les investisseurs privilégient ici l’achat-revente rapide ou le développement locatif court terme.”
— Agence immobilière régionale
Statistiques récentes :
- Progression nationale de l’indice immobilier : +4.9 % annuellement au T1 2025
- Croissance économique soutenue (+2.1 % en 2023), prévisions favorables jusqu’en 2025
- Flux touristique orientant clairement le développement vers certaines régions clés
En synthèse
Ce sont principalement :
- La popularité croissante auprès des voyageurs étrangers,
- La demande accrue pour logements temporaires,
- L’émergence du tourisme rural/vert,
qui accélèrent tant l’investissement que l’évolution rapide—et parfois hétérogène—des prix immobiliers selon les destinations roumaines privilégiées par le public voyageur.
Texte encadré
L’évolution rapide du secteur touristique agit comme catalyseur direct sur le dynamisme immobilier roumain : chaque zone prisée voit ses prix s’apprécier proportionnellement à sa capacité d’attraction internationale, renforçant ainsi son potentiel locatif autant que spéculatif.
Bon à savoir :
Les zones populaires parmi les voyageurs, telles que Bucarest, Cluj-Napoca, la Transylvanie, et la région côtière de la mer Noire, exercent une pression significative sur le marché immobilier en Roumanie, entraînant une hausse des investissements immobiliers. Bucarest, en tant que capitale dynamique, attire par sa vie nocturne et ses événements culturels, stimulant ainsi la demande en appartements urbains, tandis que Cluj-Napoca, avec son ambiance étudiante et technologique, voit une recrudescence des constructions modernes. La Transylvanie, renommée pour ses paysages pittoresques et son histoire mystique, est prisée pour ses maisons de vacances, entraînant une augmentation des prix de l’immobilier rural. Par ailleurs, les stations balnéaires de la mer Noire attirent les touristes saisonniers, boostant la construction d’hôtels et d’appartements en bord de mer. Selon les experts locaux, ces préférences touristiques contribuent à une croissance annuelle d’environ 5% du marché immobilier dans ces zones.
Quand l’afflux touristique booste les prix
La hausse du nombre de touristes en Roumanie a contribué à une augmentation marquée des prix de l’immobilier, particulièrement dans les pôles touristiques comme Bucarest, Cluj-Napoca et la région de la Transylvanie. Cette dynamique s’appuie sur l’afflux touristique, la croissance de la demande locative saisonnière et l’essor des investissements destinés aux locations de courte durée (type Airbnb).
| Ville/Région | Hausse des prix immobilier (2024-2025) | Facteurs clés |
| Bucarest | +19 % | Tourisme d’affaires, vie nocturne, festivals |
| Cluj-Napoca | Parmi les plus élevés du pays | Festivals (ex : UNTOLD), étudiants, IT |
| Iași | +71 % ventes résidentielles | Modernisation économique, diaspora |
| Constanța | Rendement locatif saisonnier élevé | Proximité mer Noire, tourisme estival |
La fréquentation touristique a atteint des niveaux records ces dernières années, avec une augmentation du nombre de visiteurs étrangers et nationaux. Les données du premier semestre 2024 indiquent plus de 77 200 transactions immobilières (+16 % par rapport à 2023), dont une part croissante concerne des biens destinés à la location touristique de courte durée. À Cluj-Napoca, par exemple, la demande locative explose lors d’événements majeurs comme le festival UNTOLD, entraînant une hausse ponctuelle mais significative des loyers saisonniers.
Exemples concrets et témoignages :
- Un agent immobilier de Cluj-Napoca rapporte que « durant la haute saison touristique, les loyers peuvent doubler, en particulier pour les appartements proches du centre ou des sites d’événements. »
- À Bucarest, la demande de locations de courte durée reste stable toute l’année, grâce à la diversité de l’offre culturelle et à l’attractivité pour les voyageurs d’affaires.
La rentabilité des locations saisonnières sur des plateformes comme Airbnb est souvent supérieure à celle des locations longue durée, ce qui incite de nombreux investisseurs à privilégier ce modèle. Cependant, la saturation du marché dans certaines zones et les variations saisonnières peuvent affecter la rentabilité hors saison.
Impacts sur les résidents locaux :
- L’augmentation de la demande pour des locations de courte durée réduit l’offre disponible pour les habitants, ce qui contribue à la hausse des prix à l’achat et à la location.
- Le coût d’accès à la propriété, bien qu’encore inférieur à celui des autres pays d’Europe centrale, nécessite désormais plus de six ans et demi de salaire moyen pour acquérir un appartement de taille standard.
- Certains résidents évoquent des difficultés croissantes pour se loger, notamment les jeunes actifs et les familles, en raison de la spéculation immobilière liée au tourisme.
Mesures envisageables pour équilibrer tourisme et stabilité économique locale :
- Réglementation des locations de courte durée (quotas, taxes spécifiques, limitation des jours de location).
- Encouragement des investissements dans le logement social ou abordable.
- Développement de politiques locales visant à protéger les résidents contre l’éviction ou la gentrification excessive.
Liste des dynamiques à surveiller :
- Évolution du calendrier touristique et des pics événementiels.
- Adaptation de l’offre immobilière aux besoins des populations locales.
- Suivi des mesures mises en place par d’autres villes européennes confrontées à des phénomènes similaires.
À retenir
L’expansion touristique stimule l’économie mais accentue la pression sur le marché immobilier, rendant urgente une réflexion sur l’équilibre entre attractivité touristique et qualité de vie des habitants.
Bon à savoir :
L’augmentation du nombre de touristes en Roumanie, notamment à Bucarest, Cluj-Napoca et en Transylvanie, a conduit à une hausse notable des prix de l’immobilier dans ces régions. Avec plus de cinq millions de touristes enregistrés en 2022, les demandes locatives saisonnières ont explosé, stimulant l’intérêt pour les investissements immobiliers destinés aux locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb. Selon des agents immobiliers locaux, la rentabilité des biens immobiliers à des fins touristiques a amplifié la compétition pour l’achat de propriétés, augmentant ainsi les prix de 10 à 15 % par an dans les zones populaires. Pour les résidents locaux, cela se traduit par un coût de la vie en augmentation et des difficultés croissantes pour accéder à la propriété. Pour équilibrer ces effets, des initiatives pourraient inclure la régulation des locations touristiques, l’encouragement à l’investissement dans le logement abordable, ou encore la mise en place de taxes spécifiques pour financer des projets locaux visant à stabiliser le prix du logement.
L’essor de l’investissement locatif en Roumanie
L’essor de l’investissement locatif en Roumanie s’explique par plusieurs facteurs économiques majeurs, notamment la croissance du marché du tourisme et l’augmentation soutenue de la demande pour les locations de courte durée. Le développement rapide des plateformes comme Airbnb a permis aux investisseurs, tant locaux qu’étrangers, de maximiser leurs rendements dans les zones urbaines à forte attractivité touristique.
Facteurs économiques ayant favorisé l’essor :
- Croissance annuelle du PIB roumain soutenue par une consommation privée dynamique.
- Augmentation du salaire net moyen (+13 % en 2024), amélioration du pouvoir d’achat et stabilité relative du taux de chômage.
- Urbanisation accélérée et montée en puissance des classes moyennes recherchant flexibilité résidentielle.
- Déclin progressif des taux directeurs européens favorisant un accès au crédit immobilier moins onéreux.
- Modernisation urbaine stimulée par des investissements publics et privés dans les infrastructures touristiques.
| Facteur | Impact sur le marché locatif |
|---|---|
| Hausse tourisme | Accroît la demande pour locations courtes |
| Pouvoir d’achat | Favorise achats immobiliers à visée locative |
| Plateformes numériques | Simplifient gestion/location courte durée |
| Investissement étranger | Apporte liquidités & expertise |
Attractivité des villes touristiques (Bucarest, Cluj-Napoca, Brașov) :
Les grandes villes attirent massivement investisseurs locaux et étrangers grâce à leur dynamisme économique, universitaire ou culturel :
- Bucarest/Ilfov : moteur traditionnel avec une hausse de 25,4 % des transactions résidentielles sur un an. Forte concentration d’investissements étrangers ; vacance locative faible dans le centre-ville ( x2 vs trimestre précédent).
- Les investisseurs internationaux ont représenté 90 % du volume Q1 2025.
- Prévision CBRE : volume global >€1 milliard fin 2025 (+35 % vs. année précédente).
« Le manque de nouveaux projets cette année ainsi que le pipeline limité attendu pour les prochaines années créent une pression sur l’offre susceptible d’entretenir la hausse des loyers et d’intensifier encore davantage l’intérêt pour les immeubles bien situés existants. »
Laura Dumea-Bencze – CBRE Roumanie
« L’afflux continu d’étudiants nationaux ou étrangers à Cluj fait grimper non seulement la valeur mais aussi la rentabilité nette annuelle autour de 6–8 %, ce qui reste supérieur à beaucoup d’autres capitales européennes »
Agence immobilière locale interrogée
Perspectives futures liées au développement touristique :
La progression continue du secteur touristique — portée par une fréquentation internationale record post-pandémie — renforce durablement la demande hôtelière alternative (locations meublées courtes durées). Des événements culturels majeurs ainsi que le développement constant d’infrastructures renforcent cette dynamique.
Points clés pour les perspectives :
- Compression attendue des rendements prime (“yields”) due à rareté relative des biens bien placés ;
- Rareté croissante dans certains segments pourrait soutenir durablement prix & loyers ;
- Potentiel accru dans les villes secondaires bénéficiant elles aussi désormais d’un afflux touristique croissant.
Bon à savoir :
L’essor de l’investissement locatif en Roumanie est intrinsèquement lié à la montée en puissance du secteur touristique, avec une augmentation notable de la demande pour les locations de courte durée dans des villes attractives comme Bucarest, Cluj-Napoca et Brașov. En 2022, les investissements locatifs ont augmenté de 25 % par rapport à l’année précédente, attirant de plus en plus d’investisseurs tant locaux qu’étrangers en quête de rendements intéressants. Des agences immobilières signalent un retour sur investissement potentiel allant jusqu’à 8 % annuellement dans les zones touristiques. Des témoignages d’investisseurs soulignent l’intérêt croissant pour des biens transformables en logements de vacances ou appartements de location temporaire, capitalisant sur le flux constant de visiteurs. Les perspectives futures s’annoncent optimistes avec le développement continu des infrastructures touristiques, promettant ainsi de solides opportunités de croissance.
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