Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier en Roumanie : des opportunités fiscales avantageuses
Investir dans l’immobilier en Roumanie offre une panoplie d’opportunités fiscales avantageuses qui séduisent de plus en plus d’investisseurs internationaux. Grâce à des politiques fiscales favorables et à un marché en pleine expansion, ce pays d’Europe de l’Est a su se positionner comme une destination de choix pour les investissements immobiliers.
En bénéficiant d’une imposition attractivement réduite, les investisseurs peuvent optimiser leur retour sur investissement tout en contribuant au dynamisme économique local.
La Roumanie ne propose pas seulement des déductions et exonérations fiscales avantageuses, mais elle garantit également une stabilité et une transparence réglementaire qui rassurent et encouragent les investisseurs à long terme.
Optimisation fiscale locale pour investisseurs en Roumanie
Le régime fiscal roumain applicable aux investissements immobiliers se distingue par une imposition modérée, des structures d’optimisation légales accessibles et plusieurs incitations pour les investisseurs locaux et étrangers.
Tableau récapitulatif des principaux taux d’imposition (2025)
| Type de revenu/transaction | Taux d’imposition | Observations principales |
|---|---|---|
| Revenus locatifs (personne physique) | Environ 10%* | Après abattement forfaitaire, suivant le barème progressif |
| Revenus locatifs via SRL (micro-entreprise) | 1% à 3% du CA | Selon la taille de l’entreprise ; charges déductibles |
| IS standard sur sociétés | 16% | Pour les sociétés dépassant le seuil micro-entreprise |
| Plus-values immobilières | Environ 3%-6% | Variable selon la durée de détention et la valeur du bien |
| Dividendes | 10% | Depuis janvier 2025 |
| TVA sur transactions immobilières | Standard : 19%, Réduit : possible à partir de 5%-9% | Réduction sous conditions spécifiques |
*Les revenus locatifs perçus en direct par un particulier sont généralement imposés après un abattement forfaitaire pour frais. Les taux peuvent varier selon la nature précise du bien et l’évolution annuelle de la législation.
Exemptions fiscales potentielles & incitations locales
- Application d’un taux réduit ou exonération temporaire de TVA lors de l’acquisition d’un premier logement neuf sous plafond fixé par l’État.
- Exonération partielle ou totale sur certaines plus-values si le bien est détenu au-delà d’une période minimale (habituellement plusieurs années).
- Frais notariaux limités entre 1 % et 3 % du prix du bien.
- Aides locales à l’investissement immobilier dans certaines zones prioritaires, pouvant inclure des réductions fiscales ponctuelles.
Stratégies légales pour minimiser la charge fiscale
- Utilisation d’une structure sociétale optimisée
- Création d’une SRL bénéficiant soit du statut microentreprise (imposé entre 1 % et 3 %), soit soumise au régime général (16 %).
- Déduction complète des dépenses liées à l’activité immobilière : intérêts bancaires, travaux, gestion courante.
- Fractionnement des acquisitions
- Acquisition via plusieurs entités distinctes afin que chacune reste sous le seuil microentreprise.
- Recours systématique à un consultant fiscal local
- Veille réglementaire continue.
- Optimisation personnalisée en fonction du profil patrimonial global.
- Planification successorale anticipée
- Transmission progressive ou donation optimisée afin de réduire les droits futurs sur succession ou transmission.
Exemples concrets scénarisés
Exemple : Un investisseur acquiert trois appartements via une SRL créée spécifiquement avec un chiffre annuel inférieur au seuil microentreprise (~250 000 € en 2025). Grâce aux déductions autorisées (rénovation + intérêts + gestion), son imposition effective tombe à environ 2 000 € pour 100 000 € encaissés annuellement en loyers nets – contre près du double s’il agissait comme personne physique directe.
Autre scénario réussi : Deux associés étrangers créent chacun leur propre société pour acquérir chacun deux biens distincts ; chaque structure bénéficie ainsi séparément des avantages « micro ». L’intervention régulière d’un cabinet fiscal roumain permet également une récupération partielle ou totale de TVA sur certaines opérations neuves éligibles.
Défis réglementaires actuels
- Limitation progressive depuis janvier 2025 du plafond permettant le statut « micro » (250 000 €, puis 100 000 € dès début 2026) ;
- Renforcement significatif des obligations déclaratives électroniques (e-Factura, SAF-T ANAF) ;
- Surveillance accrue par les autorités fiscales concernant les schémas abusifs ;
- Rigidité croissante quant aux justificatifs exigés lors des contrôles – nécessité absolue d’être accompagné par un expert local expérimenté ;
⚠️ Il est fortement recommandé aux investisseurs internationaux souhaitant optimiser leur fiscalité locale roumaine :
- de structurer leurs acquisitions avec anticipation
- de solliciter systématiquement conseils spécialisés auprès de cabinets fiscaux locaux
- d’assurer une conformité stricte vis-à-vis des obligations nouvelles afin d’éviter toute requalification fiscale ultérieure
Ce cadre permet non seulement une optimisation durable mais aussi une sécurisation juridique essentielle dans un environnement réglementaire évolutif.
Bon à savoir :
En Roumanie, le régime fiscal applicable aux investissements immobiliers propose des taux d’imposition compétitifs: 10 % sur les revenus locatifs pour les particuliers ou 16 % pour les entreprises, avec une imposition de 10 % sur les plus-values. Les transactions immobilières incluent une TVA standard à 19 %, bien que des réductions s’appliquent sous conditions spécifiques, comme pour les premières acquisitions de logements neufs. Pour encourager l’investissement, le gouvernement offre des exemptions fiscales, notamment pour les rénovations de bâtiments historiques. Les investisseurs peuvent recourir à des structures d’actifs comme les sociétés de holding pour optimiser leur charge fiscale et minimiser les coûts, avec l’aide précieuse des consultants fiscaux locaux. Par exemple, un investisseur a optimisé sa fiscalité grâce à la détention via une société et à l’usage judicieux des amortissements fiscaux. Cependant, le parcours n’est pas sans défis, car les investisseurs doivent se familiariser avec les fréquents changements législatifs, où une conformité rigoureuse avec les lois locales est essentielle pour éviter des pénalités coûteuses.
Accords internationaux : évasion de la double imposition
La Roumanie a signé de nombreux accords internationaux afin d’éviter la double imposition, facilitant ainsi les investissements étrangers, notamment dans le secteur immobilier. Ces conventions permettent aux investisseurs immobiliers étrangers d’être imposés sur leurs revenus immobiliers dans un seul pays ou de bénéficier de crédits ou d’exemptions pour l’impôt payé à l’étranger.
Exemples de principaux partenaires ayant conclu un accord avec la Roumanie :
| Pays partenaire | Date signature accord | Champ d’application |
| France | 27 septembre 1974 | Impôts sur le revenu et la fortune |
| Canada | 8 avril 2004 | Impôts sur le revenu et la fortune |
| Allemagne | – | Impôts sur le revenu |
| Italie | – | Impôts sur le revenu |
Liste non exhaustive ; accords également en vigueur avec des pays comme l’Espagne, les États-Unis, la Belgique, etc.
Bénéfices pour les investisseurs immobiliers étrangers :
- Élimination ou réduction de la double imposition :
- Les revenus locatifs perçus en Roumanie ne sont pas soumis à une double taxation dans le pays du résident si un accord existe.
- Un crédit d’impôt peut être appliqué dans leur pays de résidence correspondant au montant payé en Roumanie.
- Taux réduits pour certains types de revenus (intérêts, dividendes), selon chaque convention.
- Sécurité juridique accrue favorisant des investissements stables.
Exemple concret :
Un investisseur français percevant des loyers issus d’un bien immobilier situé en Roumanie sera imposé prioritairement en Roumanie. La France tiendra compte du montant déjà acquitté lors du calcul global fiscal afin que ce même revenu ne soit pas taxé deux fois.
Impacts potentiels sur la rentabilité :
- Diminution effective du taux global d’imposition.
- Augmentation du rendement net après impôt grâce à l’évitement légal des doubles prélèvements fiscaux.
- Simplification administrative qui encourage davantage l’investissement international.
Aspects pratiques et démarches :
- Vérification que son État a signé une convention fiscale avec la Roumanie concernant les impôts visés (revenus fonciers).
- Collecte des justificatifs fiscaux roumains attestant du paiement effectif (reçus, avis).
- Déclaration obligatoire des revenus immobiliers au fisc local (dans son pays) tout en réclamant :
- L’exonération prévue par convention
- Ou un crédit égal à l’impôt acquitté en Roumanie
- Respect strict des formalités administratives prévues par chaque administration fiscale nationale
À retenir :
Les conventions fiscales internationales signées par la Roumanie constituent un outil essentiel pour optimiser fiscalement ses investissements immobiliers transfrontaliers et sécuriser ses opérations patrimoniales.
Pour plus de détails spécifiques selon votre nationalité ou votre projet immobilier précis, il est recommandé de consulter soit les textes officiels disponibles auprès des administrations fiscales nationales soit un conseiller fiscal spécialisé international.
Bon à savoir :
La Roumanie a signé plusieurs accords internationaux pour éviter la double imposition, ce qui représente un avantage clé pour les investisseurs immobiliers étrangers. Ces accords incluent notamment des pays partenaires comme la France, l’Allemagne, et le Royaume-Uni, permettant aux investisseurs de ne pas être taxés à la fois dans leur pays d’origine et en Roumanie sur les mêmes revenus immobiliers. Pour un investisseur, cela signifie une réduction significative des charges fiscales, augmentant ainsi la rentabilité des projets immobiliers. Concrètement, pour bénéficier de ces accords, les investisseurs doivent généralement fournir une attestation de résidence fiscale ainsi que déclarer leurs revenus conformément aux réglementations roumaines. Ces démarches administratives sont essentielles pour optimiser les avantages fiscaux et minimiser l’impact de la double imposition sur les investissements.
Taxe foncière : comprendre les réglementations roumaines
La taxe foncière en Roumanie est régie par un cadre réglementaire régulièrement actualisé, avec plusieurs réformes récentes ayant un impact direct sur les investisseurs immobiliers.
Types de propriétés concernés
- Bâtiments résidentiels
- Bâtiments non-résidentiels
- Terrains bâtis et non bâtis
- Constructions spéciales (hors zone maritime)
Réglementation actuelle et taux d’imposition
| Type de propriété | Taux d’imposition annuel (minimum) |
| Résidentiel | 0,1 % |
| Non-résidentiel | 0,5 % |
| Constructions spéciales | Variable selon la catégorie |
Depuis la réforme du Code fiscal (Ordonnance n°16/2022), les taux sont uniformes pour chaque catégorie de bâtiment, que le propriétaire soit une personne physique ou morale. La notion de bâtiment à usage mixte a été supprimée. La valeur imposable est désormais déterminée par les autorités locales sur la base d’études de marché publiées annuellement.
En 2025, une ordonnance spécifique (GEO no. 21/2025) a introduit des taux différenciés plus précis pour certaines constructions dites « spéciales », en remplacement du taux unique précédent de 1 %. Cette évolution vise à mieux aligner l’imposition sur la réalité économique des constructions concernées.
Échéances fiscales
- Paiement en deux tranches : généralement avant le 31 mars et le 30 septembre.
- Un escompte de 10 % est accordé si l’intégralité du montant dû est réglée avant le 25 mai.
Exonérations et réductions fiscales
Les principales exonérations ou réductions comprennent :
- Exonération partielle ou totale pour certains bâtiments historiques classés monuments nationaux.
- Réductions destinées aux personnes handicapées ou âgées dans certaines municipalités.
- Certaines constructions situées dans des zones spécifiques peuvent bénéficier d’exemptions temporaires selon les décisions locales.
À noter que ces mesures varient localement et requièrent souvent une démarche administrative spécifique auprès des autorités municipales.
Modifications législatives récentes impactant les investisseurs
Liste synthétique :
- Uniformisation des taux entre personnes physiques/morales.
- Suppression du régime particulier pour usages mixtes.
- Actualisation annuelle obligatoire de la base imposable par référence au marché local immobilier.
- Introduction d’un système différencié pour les constructions spéciales depuis avril 2025 : fin du taux unique fixé précédemment à 1 %, adoption de barèmes adaptés selon l’usage réel des biens concernés.
Ces changements visent à renforcer l’équité fiscale mais complexifient parfois la planification fiscale immobilière.
Impact potentiel sur la rentabilité des investissements immobiliers
Points clés :
- L’actualisation annuelle basée sur le prix réel du marché peut augmenter sensiblement l’assiette taxable lors d’une hausse générale des prix immobiliers locaux, affectant ainsi directement le rendement net locatif attendu.
- Les investisseurs institutionnels ne bénéficient plus d’avantages liés au statut juridique : même traitement qu’un particulier quant aux barèmes applicables.
- Les nouvelles règles favorisent cependant une meilleure prévisibilité budgétaire grâce à la suppression des plafonds variables locaux autrefois pratiqués.
Liste – Facteurs influençant négativement la rentabilité :
- Hausse possible régulière due à l’indexation annuelle
- Fin progressive de certaines niches fiscales locales
Liste – Facteurs positifs ou atténuants :
- Escompte significatif en cas de paiement anticipé
- Possibilité locale ponctuelle d’exonération partielle
Tout investisseur doit donc intégrer ces éléments dans ses calculs prévisionnels afin d’évaluer précisément son TRI après fiscalité foncière effective
Bon à savoir :
En Roumanie, la taxe foncière s’applique à divers types de propriétés, notamment les terrains, les bâtiments résidentiels et commerciaux. Les taux d’imposition varient entre 0,08 % et 0,2 % pour les propriétés résidentielles et entre 0,2 % et 1,3 % pour les propriétés non résidentielles, selon la localisation et la décision des autorités locales. Les échéances fiscales principales sont fixées au 31 mars et 30 septembre de chaque année, avec des réductions possibles pour les paiements anticipés avant le 31 mars. Certaines propriétés, telles que les immeubles historiques ou utilisés pour l’agriculture, peuvent bénéficier d’exonérations ou de réductions spécifiques. Les récentes modifications législatives visent à simplifier les procédures administratives, mais les investisseurs doivent être prudents, car les taux peuvent varier annuellement, impactant ainsi la rentabilité des investissements. En conséquence, une planification fiscale proactive demeure essentielle pour optimiser les avantages fiscaux et réduire les coûts liés à la taxe foncière.
Roumanie vs autres pays : un avantage fiscal compétitif
La Roumanie se distingue par une fiscalité avantageuse pour les investisseurs immobiliers, affichant un taux d’imposition sur les revenus locatifs parmi les plus bas d’Europe. À cela s’ajoutent des taxes foncières modérées et des politiques fiscales attractives visant à encourager l’investissement étranger.
| Pays | Taux d’imposition revenus locatifs | Taux d’imposition plus-values | Taxes foncières/an | Particularités fiscales |
|---|---|---|---|---|
| Roumanie | 10 % | 3 % (moins de 3 ans), 0 % (>3 ans) | Faible | Flat tax sur revenus locatifs ; exonérations sur plus-values après 3 ans |
| Bulgarie | 10 % | 10 % (moins de 3 ans), 0 % (>3 ans) | Très faible | Flat tax ; exonérations similaires à la Roumanie |
| Croatie | 12-40 % (progressif) | 12 % (2 ans) | Modérée | Déduction de certaines dépenses |
| Hongrie | 15 % | Variable | Modérée | Flat tax sur revenus individuels |
| Estonie | 20 % | 20 % | Faible | Faibles coûts d’achat, rendement locatif élevé |
| Irlande | 20-40 % | 33 % | Élevée | Rendement locatif brut élevé, fiscalité lourde |
Points saillants pour les investisseurs immobiliers en Roumanie :
- Taux d’imposition sur les revenus locatifs fixé à 10 %, nettement inférieur à la moyenne européenne.
- Plus-values immobilières imposées à 3 % uniquement si le bien est détenu moins de 3 ans ; exonération totale au-delà.
- Taxes foncières annuelles faibles, comparativement à l’Europe de l’Ouest.
- Coûts d’acquisition réduits (taxes et frais d’enregistrement), généralement inférieurs à 1,5 % du prix d’achat.
- Rendement locatif brut moyen autour de 6,5 %, supérieur à de nombreux marchés concurrents.
Taxes spécifiques à l’immobilier en Roumanie :
- Taxe foncière annuelle basée sur la valeur cadastrale, modérée pour les particuliers comme pour les entreprises.
- Absence de taxe d’habitation ou de prélèvements spécifiques sur la détention d’un bien immobilier pour les non-résidents.
- Droits de mutation à l’achat faibles (environ 1 % à 1,5 %).
- Possibilité de déduire certaines dépenses liées à la gestion du bien.
Comparaison avec les pays voisins ou concurrents :
- La Bulgarie offre une fiscalité similaire avec une flat tax à 10 %, mais les rendements locatifs sont en général plus faibles qu’en Roumanie.
- La Croatie impose lourdement les revenus locatifs (jusqu’à 40 %) et applique une exonération sur les plus-values après 2 ans.
- L’Estonie a des coûts d’achat faibles, mais un taux d’imposition des revenus locatifs plus élevé (20 %).
- En Europe de l’Ouest (France, Allemagne, Irlande), la fiscalité est nettement plus lourde, réduisant l’attractivité pour les investisseurs étrangers.
Politiques fiscales incitatives en Roumanie :
- Flat tax de 10 % sur les revenus locatifs pour tous, résidents et non-résidents.
- Exonération des plus-values sur la vente d’un bien détenu plus de 3 ans.
- Absence de restrictions majeures pour l’achat immobilier par les étrangers.
- Coûts administratifs et de notariat faibles.
- Procédures simplifiées pour l’enregistrement des biens et la perception des loyers.
- Plusieurs villes bénéficient de zones économiques spéciales avec avantages fiscaux supplémentaires pour les investisseurs.
Études de cas et témoignages :
Témoignage d’un investisseur français :
> « Après avoir comparé la fiscalité en France, en Espagne et en Roumanie, j’ai choisi Bucarest. Non seulement la flat tax à 10 % me permet d’optimiser mon rendement, mais les démarches sont simples et les coûts d’acquisition faibles. Mon rendement net est supérieur à 6 % alors qu’il ne dépassait pas 3 % en France. »
Étude de cas :
> Un investisseur belge a acquis plusieurs appartements à Cluj-Napoca. Grâce à l’exonération des plus-values après 3 ans, il a pu revendre deux biens avec un profit net, sans imposition supplémentaire. Les taxes foncières annuelles sur ses biens n’excédaient pas 0,1 % de la valeur cadastrale.
Résumé visuel des avantages compétitifs :
| Critère | Roumanie | Bulgarie | Croatie | France | Allemagne | Irlande |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Flat tax locative | 10 % | 10 % | Non | Non | Non | Non |
| Exonération plus-values (>3 ans) | Oui | Oui | Oui (>2 ans) | Non | Non | Non |
| Taxes foncières/an | Faibles | Très faibles | Modérées | Élevées | Élevées | Élevées |
| Procédures simplifiées | Oui | Oui | Non | Non | Non | Non |
| Rendement locatif brut moyen | 6,5 % | 5 % | 4,5 % | 3 % | 2,5 % | 4,5 % |
À retenir :
> La Roumanie offre un cadre fiscal stable, transparent et attractif pour l’investissement immobilier, combinant des taux bas, des exonérations stratégiques et une administration simplifiée, ce qui en fait l’un des marchés européens les plus compétitifs pour les investisseurs internationaux.
Bon à savoir :
La Roumanie offre un avantage fiscal notable pour les investisseurs immobiliers avec un taux d’imposition des sociétés fixé à 16 %, inférieur à celui de nombreux pays européens comme la France ou l’Allemagne, qui peuvent atteindre jusqu’à 33 %. Les taxes foncières en Roumanie sont également relativement basses, notamment en comparaison avec des pays comme la Hongrie ou la Pologne, rendant l’achat immobilier plus attractif. Le gouvernement roumain a mis en place des incitations telles que des exonérations fiscales pour les investisseurs étrangers sous certaines conditions, augmentant ainsi son attrait en tant que destination pour l’investissement immobilier. Des graphiques comparatifs illustrent ces différences fiscales, et des témoignages d’investisseurs confirment que les conditions favorables en Roumanie ont réellement facilité leur projet.
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