Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’achat d’un terrain agricole en Roumanie : opportunités et cadre juridique
L’achat d’un terrain agricole en Roumanie présente une opportunité attrayante pour les investisseurs et les agriculteurs désireux de profiter des terres fertiles et vastes du pays, mais il est crucial de naviguer à travers le cadre juridique complexe qui régit ce processus.
Bien que les prix des terres agricoles roumaines soient généralement inférieurs à ceux d’autres pays européens, diverses restrictions et exigences légales doivent être prises en compte pour éviter des complications potentielles.
Points clés à considérer
- Processus d’achat et restrictions légales
- Modalités de financement disponibles
- Conditions d’acquisition pour les étrangers
- Réformes récentes du paysage agraire
Bon à savoir :
La Roumanie a mis en place des réformes agraires ces dernières années pour moderniser son secteur agricole, ce qui peut influencer les conditions d’achat et les opportunités d’investissement.
Aperçu des lois sur l’achat de terrains agricoles en Roumanie
Principales lois encadrant l’achat de terres agricoles en Roumanie
L’achat de terrains agricoles en Roumanie est principalement régi par la Loi n°17/2014, qui encadre les conditions, restrictions et procédures applicables à ces transactions. Cette loi vise notamment à protéger les intérêts nationaux tout en respectant les engagements européens du pays.
Acheteurs autorisés et restrictions pour les étrangers
- Les citoyens des États membres de l’Union européenne (UE), de l’Espace économique européen (EEE) et de la Suisse peuvent acquérir directement des terres agricoles en Roumanie depuis le 1er janvier 2014.
- Les ressortissants étrangers hors UE/EEE/Suisse peuvent acheter des terres agricoles sous des conditions beaucoup plus restrictives, souvent via la création d’une société roumaine.
- Les résidents locaux, ainsi que certaines catégories d’acheteurs, bénéficient d’un droit de préemption sur les ventes de terres agricoles.
Ordre de priorité pour l’achat (droit de préemption)
La loi définit un ordre de priorité lors de la vente de terres agricoles :
- Copropriétaires
- Détenteurs d’un bail d’exploitation
- Propriétaires de terrains voisins
- État roumain
- Parents jusqu’au troisième degré
- Propriétaires d’investissements agricoles
- Jeunes agriculteurs (moins de 40 ans)
- Personnes physiques résidentes de la commune ou des communes voisines
- Académie des sciences agricoles et unités de recherche
Spécificités sur la taille des parcelles et permis requis
- Il n’existe pas de limite légale précise sur la superficie maximale pouvant être acquise par un particulier, mais l’acquisition de grandes surfaces peut être soumise à un examen approfondi par les autorités.
- Pour les achats de surfaces importantes, des autorisations spécifiques ou une analyse du projet agricole peuvent être exigées.
Implications fiscales
- L’achat de terres agricoles est soumis à des taxes locales et à des droits d’enregistrement.
- Une taxe de 80% sur la plus-value peut s’appliquer si la revente intervient dans les 8 ans suivant l’achat, sauf exceptions (héritage, donations familiales, etc.).
Démarches administratives pour sécuriser et enregistrer l’achat
- Vérification de la situation juridique du terrain (cadastre, absence d’hypothèque, etc.).
- Notification des titulaires du droit de préemption et respect du délai légal de réponse.
- Signature d’un compromis, puis de l’acte de vente devant notaire.
- Paiement des droits d’enregistrement et des taxes applicables.
- Enregistrement de la transaction auprès de l’Office du Cadastre et de la Publicité Immobilière.
Ressources légales et liens utiles
- https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/157279
- https://www.madr.ro/
- https://www.gruiadufaut.com/posts/achat-de-terres-agricoles-en-roumanie-nouvelles-modifications
À retenir
L’acquisition de terres agricoles en Roumanie par des étrangers est possible, mais fortement encadrée par la loi, avec une priorité donnée aux acteurs locaux et de nombreuses démarches administratives à respecter.
Tableau récapitulatif des droits d’achat selon la nationalité
| Catégorie d’acheteur | Accès direct | Conditions supplémentaires |
|---|---|---|
| Citoyen roumain | Oui | Respect du droit de préemption |
| Citoyen UE/EEE/Suisse | Oui | Respect du droit de préemption |
| Étranger hors UE/EEE/Suisse | Non (sauf société) | Achat via société roumaine obligatoire |
Liste des documents fréquemment requis
- Acte d’identité ou statuts de la société acheteuse
- Titre de propriété du vendeur
- Extrait cadastral actualisé
- Preuve de notification des titulaires de préemption
- Certificat fiscal
- Attestation d’absence de dettes et hypothèques
À consulter avant tout achat :
- Loi n°17/2014 sur la régulation des transactions de terres agricoles
- Informations du notariat roumain
- Conseils d’un avocat spécialisé en droit immobilier roumain
Bon à savoir :
En Roumanie, l’achat de terrains agricoles est régi principalement par la Loi n° 17/2014, qui impose des restrictions importantes aux étrangers non résidents, les citoyens de l’UE bénéficiant néanmoins de droits similaires à ceux des Roumains grâce à la Directive européenne sur les droits de propriété. Bien que des parcelles de moins de 5 hectares puissent être achetées sans formalité particulière, les terrains plus grands nécessitent l’obtention de permis spécifiés par le ministère de l’Agriculture. Les acheteurs doivent également être attentifs aux obligations fiscales, notamment la taxe foncière agricole. Le processus d’acquisition légal implique l’enregistrement auprès de l’Agence nationale du Cadastre et de la Publicité immobilière, accompagné de toutes les documentations nécessaires pour valider la transaction. Il est conseillé de consulter des sources fiables comme le site officiel du Ministère roumain de l’Agriculture et des ressources telles que les analyses de cabinet d’avocats spécialisés pour des conseils détaillés et actualisés.
Les risques liés aux terrains non constructibles et comment les éviter
Un terrain est catégorisé comme non constructible en Roumanie lorsqu’il ne remplit pas les critères définis par la réglementation nationale et locale permettant l’édification de constructions permanentes. Ces terrains sont principalement soumis à des restrictions juridiques, environnementales et d’urbanisme.
Caractéristiques spécifiques d’un terrain non constructible :
- Terrain classé en zone agricole, forestière, protégée ou inondable selon le plan d’urbanisme local (PUZ/PUUG).
- Absence de modification du statut cadastral du terrain en « intravilan » (zone constructible), le maintenant ainsi en « extravilan » (hors zone urbanisée).
- Présence de servitudes publiques ou privées empêchant la construction.
- Terrain situé dans une zone protégée par des réglementations environnementales strictes, notamment Natura 2000 ou zones naturelles protégées.
- Risque élevé identifié : inondations, glissements de terrain, pollution du sol.
| Type de restriction | Base juridique / réglementaire | Exemple concret |
| Statut agricole | Loi foncière n° 18/1991 ; Loi n°246/2020 | Terrain réservé à l’agriculture hors agglomération |
| Zone naturelle protégée | Directives européennes Natura 2000 | Interdiction totale/construction soumise à autorisation spéciale |
| Servitude publique | Code civil roumain | Réseaux électriques/gaz/eau traversant le terrain |
| Risque écologique | Plans locaux d’aménagement | Zone inondable/non stable |
Raisons juridiques et environnementales empêchant la construction :
– Les plans locaux imposent que certaines terres agricoles soient exclusivement utilisées à des fins agricoles — toute tentative de changement nécessite une procédure administrative complexe avec publication officielle.
– La loi interdit la conversion automatique des terres agricoles situées hors agglomération ; toute dérogation doit être justifiée et obtenir un accord préalable.
– Les terrains dans les zones naturelles bénéficient d’une protection renforcée interdisant tout projet sans étude d’impact environnemental favorable.
Impacts légaux et financiers potentiels lors de l’achat :
Risques principaux pour l’acquéreur
- Impossibilité légale d’obtenir un permis de construire malgré l’achat du bien.
- Amendes importantes pouvant aller jusqu’à 200 000 lei pour non-respect des conditions légales sur les usages autorisés.
- Blocage administratif prolongé si la situation cadastrale n’est pas conforme aux exigences locales ou nationales.
Conséquences financières
Attention : L’acquisition spéculative sans vérification peut entraîner :
- Immobilisation durable du capital
- Surcoût lié aux démarches judiciaires
- Taxe sur plus-value élevée si revente avant huit ans pour certains types de terrains agricoles
Solutions pour éviter ces risques :
- Diligence raisonnable renforcée avant tout engagement : Analyse approfondie auprès du cadastre local (OCPI) et consultation systématique des plans urbains applicables.
- Consultation avec un avocat spécialisé localement : Vérifier toutes contraintes juridiques cachées ainsi que les antécédents cadastraux du bien visé.
- Vérification systématique des autorisations nécessaires : S’assurer qu’un certificat urbanistique favorable a été délivré par la mairie concernée avant signature définitive.
Exemples concrets rencontrés par des acheteurs :
– Un investisseur étranger ayant acquis plusieurs hectares pensait pouvoir développer un projet résidentiel mais s’est vu refuser le permis car ses terrains étaient classés exclusivement comme terres arables hors agglomération — impossibilité donc durant huit ans minimum même après acquisition.
– Cas où l’absence d’étude géotechnique préalable a révélé ultérieurement un risque majeur (inondabilité), rendant impossible toute valorisation immobilière future malgré achat au prix fort.
Points clés à retenir lors d’un achat immobilier foncier en Roumanie :
- Toujours exiger le certificat urbanistique actuel
- Consulter systématiquement un avocat rompu au droit foncier roumain
- Vérifier auprès du cadastre tout changement récent ou restriction particulière attachée au bien
Ne jamais signer ni verser aucun acompte sans avoir obtenu tous ces documents officiels
Bon à savoir :
En Roumanie, un terrain est souvent considéré comme non constructible en raison de certaines caractéristiques spécifiques telles que sa classification en zone protégée, forestière ou agricole intensive selon les lois locales. Les réglementations environnementales strictes et le respect des normes écologiques empêchent ainsi toute construction pour préserver les écosystèmes sensibles. Pour les acheteurs, cela peut entraîner des implications légales frustrantes et des pertes financières significatives, notamment dans les cas où les terrains ne peuvent pas être utilisés comme prévu initialement. Faire preuve de diligence raisonnable est crucial pour éviter ces risques; cela implique de consulter des experts locaux en droit foncier, de s’assurer que toutes les autorisations sont en place et de bien comprendre la législation roumaine pertinente, comme la loi sur les terres agricoles et la conservation de la biodiversité. Par exemple, certains acquéreurs ont rencontré des difficultés après avoir omis de vérifier ces aspects, se retrouvant avec des terrains qu’ils ne peuvent légalement développer.
Comprendre le zonage rural et le permis de construire en Roumanie
Le zonage rural en Roumanie est encadré par plusieurs lois et règlements qui déterminent l’utilisation, la protection et la conservation des terres agricoles. Le principal texte est la Loi no 246/2020 sur l’utilisation, la conservation et la protection du sol, qui encadre strictement la vente, l’achat et la transformation d’usage des terres agricoles. Cette législation est complétée par le Code civil roumain, la législation sur l’urbanisme, ainsi que par des règlements européens dans le cadre du Programme de Développement Rural (PDR) financé par le FEADER.
Principales lois et régulations :
- Loi no 246/2020 sur l’utilisation, la conservation et la protection du sol.
- Législation sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire (lois locales et nationales).
- Programme de Développement Rural (PDR), en lien avec les politiques européennes.
Types de zonage rural en Roumanie et implications pour l’achat de terres agricoles :
| Type de zonage | Description | Implications pour l’achat |
|---|---|---|
| Zone agricole (extra muros) | Destinée à la production agricole, peu ou pas constructible sans changement de destination | Achat soumis à droit de préemption et à des restrictions pour les étrangers |
| Zone constructible rurale | Secteurs ouverts à l’habitat rural ou à l’agritourisme | Achat plus flexible, permis de construire possible |
| Zone protégée | Territoires naturels, restrictions importantes | Achat très limité, changements d’usage difficiles |
Pour l’achat de terres agricoles, la loi prévoit un droit de préemption pour plusieurs catégories prioritaires : voisins, jeunes agriculteurs, institutions de recherche, résidents locaux, puis l’État. Les acheteurs étrangers doivent répondre à des critères stricts (résidence ou siège social en Roumanie depuis au moins 5 ans).
Processus d’obtention d’un permis de construire sur un terrain agricole :
1. Changement de destination du terrain (le cas échéant) :
- Si le terrain est strictement agricole, il faut d’abord obtenir l’autorisation de changement de destination (de terrain agricole à terrain constructible).
- Dossier à déposer auprès de la mairie et de la direction départementale de l’agriculture.
2. Dépôt du dossier de permis de construire :
Pièces courantes requises :
- Titre de propriété
- Certificat d’urbanisme
- Étude géotechnique
- Projet architectural visé par un architecte agréé
- Avis environnemental, sanitaire, réseaux (eau, électricité…)
- Preuve du changement de destination le cas échéant
3. Étapes administratives :
- Demande de certificat d’urbanisme (détermine si la construction est possible)
- Obtention de l’accord pour changement de destination si nécessaire
- Dépôt du permis de construire avec tous les documents requis
- Examen du dossier par les autorités locales et services techniques
- Délivrance du permis de construire
| Étape | Délai typique |
|---|---|
| Certificat d’urbanisme | 30 jours |
| Changement de destination | 30 à 90 jours (selon complexité) |
| Instruction du permis | 30 à 60 jours |
Exemple concret :
Un investisseur étranger souhaitant construire une maison sur un terrain agricole doit d’abord vérifier si le terrain est constructible. S’il ne l’est pas, il devra obtenir un changement de destination, souvent conditionné à la justification d’un projet agricole ou agrotouristique, puis déposer une demande de permis de construire conforme. L’ensemble du processus peut durer plusieurs mois.
Défis courants pour les acheteurs étrangers :
- Restriction d’achat pour les non-résidents ou sociétés étrangères récentes
- Complexité administrative et multiplicité des autorisations requises
- Délais parfois allongés selon la zone et la nature du projet
- Obligation de respecter la priorité d’achat des voisins, jeunes agriculteurs, institutions locales ou de l’État
- Risque de refus du changement de destination, notamment dans les zones à haute valeur agricole ou protégées
Recommandations :
- Consulter systématiquement un avocat local spécialisé en droit foncier et en urbanisme avant toute démarche.
- S’entourer d’un notaire et d’un architecte agréé pour la constitution des dossiers administratifs.
- Vérifier en amont la destination du terrain et la faisabilité du projet auprès de la mairie concernée.
- Prévoir des délais suffisants pour l’instruction des dossiers et anticiper les éventuelles demandes de pièces complémentaires.
Important : Naviguer dans la réglementation foncière et urbanistique roumaine nécessite une expertise locale. La consultation de professionnels (avocats, notaires, architectes) est essentielle pour sécuriser l’achat et la réalisation d’un projet de construction sur terrain agricole.
Bon à savoir :
En Roumanie, le zonage rural est principalement régi par la Loi n° 350/2001 sur l’aménagement du territoire et l’urbanisme, qui définit les différentes catégories de zonage, telles que les zones agricoles protégées ou les périmètres destinés à l’agriculture intensive. Pour acquérir un terrain agricole, il est crucial de vérifier son affectation foncière, car cela influencera la nature des activités autorisées. Obtenir un permis de construire sur un terrain agricole peut être un processus long, exigeant la soumission de plans détaillés, une étude d’impact et des certificats de conformité environnementale, avec des délais d’approbation pouvant varier entre trois et six mois. Un exemple révélateur est celui des investisseurs italiens ayant rencontré des obstacles en raison de la complexité bureaucratique et du besoin d’obtenir des exceptions pour des projets atypiques. Il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit foncier pour naviguer efficacement dans ces démarches, notamment pour maîtriser la langue administrative et anticiper les éventuelles complications légales.
Découvrez le potentiel de l’immobilier international et laissez-moi vous guider vers des opportunités exclusives grâce à mon expertise reconnue. Qu’il s’agisse d’investir dans de l’immobilier résidentiel ou commercial à l’étranger, je suis à votre disposition pour vous fournir des conseils personnalisés et des stratégies adaptées à vos besoins. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos projets et découvrir comment je peux vous aider à optimiser vos investissements.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
