Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acquérir un hôtel en Roumanie : une aventure prometteuse
Acquérir un hôtel en Roumanie peut s’avérer être une aventure fascinante et prometteuse, mais elle nécessite une préparation soigneuse pour éviter les pièges courants de ce processus complexe.
Grâce à son riche patrimoine culturel et à son dynamisme économique, la Roumanie offre des opportunités attrayantes pour les investisseurs cherchant à se lancer dans l’industrie hôtelière.
Bon à savoir :
Pourtant, pour réussir cet audacieux projet, il est essentiel de suivre une checklist complète qui prend en compte les aspects légaux, financiers et opérationnels spécifiques à ce pays, tout en restant attentif aux nuances locales.
Cet article vous guidera pas à pas pour vous assurer que votre investissement soit non seulement judicieux mais également fructueux, en vous fournissant les clés nécessaires pour naviguer avec succès sur le marché roumain de l’hôtellerie.
Aperçu du marché immobilier hôtelier en Roumanie
Le marché immobilier hôtelier en Roumanie connaît une dynamique de croissance soutenue, stimulée par l’augmentation du tourisme, l’intérêt marqué des investisseurs étrangers et une évolution positive des fondamentaux économiques.
Facteurs influençant le marché
- Hausse du tourisme international et local, notamment à Bucarest et dans les grandes villes régionales.
- Entrée de marques hôtelières internationales, particulièrement dans le segment 4 et 5 étoiles, ce qui élève la qualité globale de l’offre.
- Forte présence d’investisseurs étrangers, qui ont représenté 90 % du volume total des investissements immobiliers commerciaux au premier trimestre 2025.
- Conditions économiques favorables : hausse du salaire moyen (+13 % en 2024), stabilité du taux de chômage, et augmentation du pouvoir d’achat.
Tendances récentes
- Le secteur hôtelier affiche un taux de croissance annuel composé (TCAC) supérieur à 15 % sur les cinq prochaines années.
- Bucarest devrait enregistrer une croissance de 6 % de l’offre hôtelière entre 2024 et 2026, soit 2 400 chambres supplémentaires, dépassant la moyenne régionale.
- Douze nouveaux grands hôtels (dont cinq 5 étoiles et six 4 étoiles) ouvriront d’ici la fin 2025.
- Le taux d’occupation des hôtels à Bucarest reste parmi les plus élevés du pays, notamment dans le segment haut de gamme.
| Région | Prix d’achat moyen (€/m²) | Taux d’occupation (%) | Croissance prévue de l’offre (2024-2026) |
|---|---|---|---|
| Bucarest | 2 000 – 3 500 | 70 – 80 | +6 % |
| Cluj-Napoca | 1 700 – 2 800 | 65 – 75 | +4 % |
| Constanța | 1 600 – 2 500 | 60 – 70 | +3 % |
| Brasov/Sibiu | 1 500 – 2 200 | 60 – 75 | +3 % |
Demandes et profils d’investisseurs
- Les investisseurs internationaux ciblent en priorité les actifs premium dans les grandes villes et les zones touristiques (littoral, montagne, centres historiques).
- Le segment haut de gamme attire particulièrement les opérateurs mondiaux (Hilton, JW Marriott, etc.).
- Les investisseurs nationaux restent actifs, mais la majorité du volume est désormais étrangère, signe d’une maturité croissante du marché.
Défis du marché
- Réglementations locales parfois complexes, notamment en matière d’urbanisme et d’obtention de permis.
- Concurrence intense, avec la montée en gamme rapide de l’offre et l’arrivée de nouvelles marques internationales.
- Infrastructures inégales, surtout hors des grands centres urbains, pouvant limiter le développement dans certaines régions secondaires.
- Ralentissement potentiel des nouveaux projets à moyen terme, en raison du faible pipeline attendu après 2025.
Perspectives futures
Le marché hôtelier roumain devrait rester dynamique à moyen terme, porté par la croissance du tourisme, l’amélioration des infrastructures et l’arrivée de nouvelles enseignes internationales.
Les fondamentaux économiques solides et la compression attendue des rendements pour les actifs premium devraient maintenir l’intérêt des investisseurs étrangers.
Toutefois, la nécessité d’investir dans les infrastructures et de simplifier la réglementation reste cruciale pour assurer une croissance durable et équilibrée du secteur.
Bon à savoir :
En 2023, le marché immobilier hôtelier en Roumanie est en pleine expansion, porté par l’essor du tourisme post-pandémie et une demande accrue d’investisseurs étrangers cherchant à profiter de taux d’occupation moyens élevés, avoisinant les 70 % dans les hubs touristiques comme Bucarest ou Cluj-Napoca. Les prix d’achat des hôtels varient, avec une moyenne de 1500 à 2000 euros le mètre carré, notamment dans les régions prisées telles que la Transylvanie. Toutefois, les investisseurs doivent être conscients des réglementations locales complexes et des défis liés à la modernisation des infrastructures. La concurrence s’intensifie avec l’émergence de nouveaux acteurs, mais les perspectives demeurent prometteuses grâce à la croissance économique soutenue du pays, augmentant l’attrait des grandes villes et la côte de la mer Noire.
Reprendre un hôtel en Roumanie : étapes essentielles
Étapes essentielles pour reprendre un hôtel en Roumanie
1. Analyse préalable et préparation
- Évaluer la rentabilité de l’hôtel : analyse du bilan, des résultats d’exploitation, et des tendances du marché local.
- S’informer sur le contexte local : croissance touristique, intégration à l’espace Schengen (prévue pour 2025), et attractivité de la Roumanie auprès des chaînes internationales.
2. Démarches juridiques et administratives
- Vérifier la conformité réglementaire : licences obligatoires (ex. licence IV pour alcool), diagnostics techniques (accessibilité Ad’Ap, sécurité incendie, classement hôtelier).
- Transférer les autorisations d’exploitation.
- Suivre les formations obligatoires (hygiène alimentaire, permis d’exploitation).
- Procéder à l’inventaire physique du matériel et des stocks avant signature définitive.
3. Aspects financiers
| Étape | Points clés |
|---|---|
| Évaluation | Bilan récent comme base ; variations possibles jusqu’à la vente finale |
| Financement | Apport personnel conseillé ≥ 30% ; solliciter banques ou organismes de caution mutuelle |
| Planification | Prévoir travaux/rénovations post-acquisition dans le plan financier ; inclure marges pour imprévus |
- Négocier le prix sur la base d’une évaluation indépendante.
- Monter un dossier solide pour convaincre les financeurs.
4. Évaluation infrastructurelle & réputation
- Inspecter l’état général du bâtiment (toiture, plomberie, électricité…)
- Examiner les équipements hôteliers (literie, cuisine professionnelle…)
- Analyser les avis clients sur internet
- Consulter le rapport d’inspection sanitaire
5. Stratégies commerciales post-reprise
- Moderniser si nécessaire : rénovation légère ou complète selon positionnement souhaité.
- Développer une offre adaptée au profil touristique dominant (loisir vs affaires).
- Mettre en place un programme de fidélisation client via offres spéciales ou partenariats locaux.
Exemples :
- Offres week-end découvertes ciblant touristes étrangers
- Tarifs préférentiels hors saison
- Programmes “guest loyalty”
6. Intégration au marché local & compréhension des attentes touristiques
Conseils pratiques :
- Nouer contact avec offices locaux du tourisme
- S’intégrer dans réseaux professionnels régionaux/hôteliers
- Adapter communication multilingue selon nationalités majoritaires parmi la clientèle
À retenir : Le choix de l’emplacement reste déterminant, tout comme une bonne connaissance des nouveaux modes de consommation touristique en Roumanie — importance croissante du digital et demande accrue pour le confort moderne.
Bon à savoir :
Reprendre un hôtel en Roumanie implique d’abord de vérifier la conformité de l’établissement aux réglementations locales, nécessitant une étude des lois sur l’immobilier commercial et les licences d’exploitation hôtelière. L’évaluation financière est cruciale, comprenant une analyse approfondie des livres comptables actuels et une estimation de valeur par des experts pour guider les négociations sur le prix d’achat. Sur le plan pratique, examinez méticuleusement l’état de l’infrastructure et l’historique de la satisfaction client. La phase de post-reprise doit inclure des stratégies visant à revitaliser la réputation de l’hôtel, en améliorant les services pour répondre aux attentes des touristes, souvent friands de découvertes culturelles et de nature pittoresque. Intégrer le marché local et comprendre le comportement des touristes, par exemple en utilisant des produits et services typiques roumains, peut aider à attirer et fidéliser une clientèle diversifiée.
Pour réussir sa reprise hôtelière en Roumanie, il faut allier rigueur administrative/juridique à une compréhension fine des dynamiques locales — tant financières que culturelles — sans négliger la qualité opérationnelle dès le premier jour.
Due diligence pour investissements hôteliers en Roumanie
Étapes essentielles de la due diligence lors de l’achat d’un hôtel en Roumanie
1. Analyse financière approfondie
- Revue des comptes de résultat, bilans et flux de trésorerie des trois à cinq dernières années.
- Évaluation des revenus réels, analyse des charges d’exploitation et comparaison avec les ratios hôteliers standards.
- Préparation de projections financières intégrant les dépenses prévisionnelles (entretien, personnel, taxes, investissements).
- Vérification de la cohérence entre la valeur d’acquisition proposée et la valeur comptable des actifs.
- Analyse de la rentabilité, de la structure de financement et identification des éventuels risques financiers.
| Documents à examiner | Objectif principal |
|---|---|
| Comptes annuels | Évaluer la rentabilité historique |
| Budgets prévisionnels | Estimer le potentiel futur |
| Contrats de dette | Comprendre les engagements financiers |
| Rapports d’audit | Détecter d’éventuelles anomalies |
2. Audits juridiques
- Vérification de la propriété (titres de propriété, extrait du registre foncier « Cartea Funciara »).
- Analyse des éventuels litiges en cours ou passés.
- Contrôle de la conformité aux réglementations locales (urbanisme, sécurité, droit du travail).
- Vérification de la structure juridique de la société vendeuse et de la validité des contrats majeurs (franchise, location, fournisseurs).
À retenir :
Toute irrégularité juridique peut entraîner la nullité de la transaction ou des coûts cachés.
3. Audits environnementaux
- Évaluation de la conformité aux normes environnementales locales (pollution des sols, présence d’amiante, gestion des eaux usées).
- Identification des obligations de mise aux normes ou des risques de sanctions.
- Prise en compte des impacts éventuels sur la valorisation de l’actif.
À encadrer :
Une non-conformité environnementale peut entraîner des coûts substantiels et bloquer l’exploitation.
4. Vérification des licences et permis
- Contrôle de l’ensemble des autorisations nécessaires à l’exploitation d’un hôtel en Roumanie : licence d’exploitation hôtelière, permis sanitaires, sécurité incendie, autorisations d’alcool et de restauration, etc.
- Vérification de la validité et du renouvellement des licences.
Liste des principaux permis requis :
- Autorisation d’exploitation commerciale
- Licence touristique délivrée par l’Autorité Nationale pour le Tourisme
- Permis sanitaires et sécurité incendie
- Autorisations spécifiques pour restaurant/bar
5. Étude du marché local et tendances touristiques
- Analyse de la dynamique du marché hôtelier roumain : taux d’occupation, prix moyens, saisonnalité, typologie de clientèle.
- Étude des tendances touristiques (origine des visiteurs, évolution de la demande, projets d’infrastructures locales).
- Benchmark avec la concurrence directe et identification des leviers de croissance.
| Critères de marché à analyser | Sources d’information |
|---|---|
| Taux d’occupation annuel | Statistiques nationales, offices du tourisme |
| RevPAR (revenu par chambre dispo.) | Rapports sectoriels, cabinets spécialisés |
| Projets urbains et touristiques | Presse locale, municipalité |
| Profil de la clientèle | Données internes, plateformes de réservation |
6. Analyse de la réputation et des avis clients
- Évaluation de la satisfaction client sur les principales plateformes (Booking, TripAdvisor, Google).
- Analyse des tendances dans les commentaires : propreté, service, localisation, rapport qualité-prix.
- Identification des axes d’amélioration et des forces différenciatrices de l’établissement.
À encadrer :
La réputation digitale a un impact direct sur le taux d’occupation et la valeur de l’hôtel.
7. Consultation d’experts locaux
- Sollicitation de conseils auprès d’avocats spécialisés en droit immobilier et hôtelier roumain.
- Consultation de fiscalistes locaux pour optimiser la structure d’acquisition et anticiper la fiscalité applicable.
- Recours à des experts techniques (ingénieurs, architectes) pour les audits structurels et environnementaux.
Liste des experts à mobiliser :
- Avocat en droit immobilier/hôtellerie
- Conseiller fiscal local
- Expert-comptable
- Ingénieur/architecte
- Consultant en tourisme/hôtellerie
À retenir
L’accompagnement par des professionnels locaux et la réalisation d’une due diligence exhaustive sont essentiels pour sécuriser l’investissement, prévenir les risques cachés et maximiser le potentiel de croissance de l’hôtel en Roumanie.
Bon à savoir :
Lors de la due diligence pour l’achat d’un hôtel en Roumanie, il est crucial d’évaluer minutieusement les aspects financiers, en analysant les revenus actuels et les dépenses prévisionnelles pour garantir la rentabilité. Des audits juridiques sont essentiels pour confirmer la conformité avec la réglementation locale, tandis que des audits environnementaux assurent que l’établissement respecte les normes environnementales. Vérifiez scrupuleusement les licences et permis nécessaires pour l’exploitation légale de l’hôtel. Comprendre les dynamiques du marché hôtelier roumain et les tendances touristiques permet d’évaluer le potentiel de croissance, tandis que l’analyse des avis et notations des clients sur les plateformes en ligne offre un aperçu de la réputation actuelle de l’hôtel. Il est également crucial de consulter des experts locaux, tels que des avocats et conseillers fiscaux roumains, pour obtenir des conseils éclairés et éviter les pièges, comme le non-respect des complexes normes du pays.
Statistiques récentes du tourisme en Roumanie
Statistiques récentes du tourisme en Roumanie (2025)
| Indicateur | Donnée 2025 |
| Arrivées de touristes étrangers (mai) | 239 462 |
| Croissance des arrivées étrangères T1/T1 | +11,7 % |
| Contribution au PIB du tourisme | 5,72 % |
| Objectif de recettes touristiques (2035) | 3 milliards d’euros |
Évolution et tendances du secteur
Le secteur touristique roumain est en forte croissance depuis début 2024, notamment grâce à l’intégration partielle dans l’espace Schengen (aérien et maritime), facilitant la venue des touristes européens.
La hausse générale des prix en Europe (+10 à +12 %) oriente les visiteurs vers la Roumanie pour son bon rapport qualité-prix et son accessibilité accrue.
Le pays vise à doubler le nombre de visiteurs internationaux d’ici dix ans, avec un plan stratégique axé sur la modernisation, la digitalisation et le développement du tourisme balnéaire et thermal.
Régions touristiques majeures
- Bucarest : capitale culturelle et économique
- Transylvanie : châteaux médiévaux (Bran/Dracula), cités saxonnes
- Delta du Danube : écotourisme, observation de la faune
- Côte de la mer Noire : stations balnéaires populaires comme Mamaia
- Régions thermales/carpathiennes : stations thermales réputées
Tendances récentes observées
Liste des tendances :
- Séjours plus courts mais plus fréquents
- Hausse marquée hors saison traditionnelle
- Tourisme expérientiel privilégié (gastronomie locale, festivals culturels)
Types d’activités les plus prisés :
- Découverte culturelle et patrimoine historique
- Nature & écotourisme
- Bien-être/thermalisme
- Balnéaire estivale
Enjeux économiques
- Contribution sectorielle estimée à près de 6 % du PIB pour 2025.
- Forte orientation vers l’innovation hôtelière et l’amélioration qualitative des services afin d’attirer une clientèle internationale croissante.
Ces chiffres témoignent d’un potentiel notable pour les investisseurs dans le marché hôtelier roumain, avec une dynamique positive tant sur le volume que sur la diversification des segments touristiques.
Bon à savoir :
En 2022, la Roumanie a accueilli environ 12 millions de touristes internationaux et domestiques, marquant une croissance de 15 % par rapport à l’année précédente, avec Bucarest et la région de Transylvanie comptant parmi les destinations les plus prisées. Le secteur touristique contribue à environ 3,5 % du PIB du pays, selon le rapport du ministère roumain du Tourisme. La durée moyenne de séjour varie entre 3 et 5 jours, avec un intérêt particulier pour les activités culturelles et de plein air. Ces tendances indiquent un potentiel important pour le marché hôtelier, surtout dans les régions montagneuses et côtières. Sources : Institut roumain de statistique, Ministère du Tourisme, 2023.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
