Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La République Dominicaine, célèbre pour ses plages paradisiaques et son climat tropical, est depuis longtemps une destination prisée pour les investissements immobiliers. Cependant, la guerre en Ukraine a introduit des dynamiques économiques inattendues touchant les marchés financiers mondiaux.
Alors que l’Europe et d’autres régions subissent les retombées, les marchés immobiliers de la République Dominicaine vivent une mutation surprenante. Les fluctuations des prix de l’énergie, l’instabilité de l’approvisionnement et l’afflux de capitaux étrangers sont autant de facteurs qui réécrivent les règles du jeu dans la Caraïbe.
Cet article plonge dans l’impact de ce conflit sur l’immobilier local, explorant comment les investisseurs naviguent dans un paysage économique en perpétuelle évolution.
Conséquences géopolitiques du conflit ukrainien sur l’immobilier dominicain
L’invasion de l’Ukraine par la Russie a transformé le paysage géopolitique mondial, induisant des répercussions notables sur les flux d’investissement immobilier à l’échelle internationale. La République Dominicaine, perçue comme un marché stable et attractif, bénéficie indirectement de cette situation.
| Facteurs d’impact | Conséquences potentielles pour la RD |
|---|---|
| Sanctions économiques contre la Russie | Détournement des capitaux russes vers des juridictions non-alignées ; arrivée accrue d’investisseurs russes cherchant à placer leurs avoirs hors Europe et Amérique du Nord |
| Incertitude économique en Europe de l’Est | Redirection des expatriés et investisseurs ukrainiens/russes vers des destinations jugées plus stables |
| Fluctuations monétaires (Rouble, Hryvnia) | Recherche de placements en dollars ou euros via marchés immobiliers internationaux pour préserver le capital |
Influence sur les décisions d’investissement
Les sanctions occidentales ont limité les possibilités traditionnelles pour les ressortissants russes et biélorusses dans plusieurs pays européens.
De nombreux investisseurs issus d’Europe de l’Est privilégient désormais la diversification hors zone euro afin de sécuriser leur patrimoine.
La République Dominicaine attire grâce à :
- Sa stabilité politique relative.
- Un régime fiscal favorable aux étrangers.
- L’absence de restrictions majeures à l’achat immobilier par les non-résidents.
Recherche active du statut « valeur refuge »
Dans ce contexte incertain, la République Dominicaine est perçue comme un refuge économique. Cette perception se renforce grâce :
- À une croissance soutenue du secteur touristique (près de 10 millions de visiteurs attendus en 2025).
- À une devise locale relativement stable par rapport au dollar US utilisé dans beaucoup de transactions immobilières haut-de-gamme.
Évolution du volume des transactions et impact sur les prix
Selon plusieurs agences locales spécialisées dans le segment international :
- Le volume annuel des transactions impliquant acheteurs russophones aurait progressé entre +30 % et +45 % depuis début 2022 selon certains promoteurs majeurs installés à Punta Cana ou Las Terrenas.
- Les prix moyens au m² dans certaines zones balnéaires ont connu une hausse comprise entre +12 % (appartements) et +20 % (villas premium) depuis mars 2022 sous l’effet combiné :
- D’une demande étrangère accrue,
- De retards logistiques liés aux chaînes mondiales perturbées,
- D’une hausse globale du coût des matériaux importés.
Témoignages d’experts locaux
« Depuis le printemps 2022, nous avons multiplié par deux nos ventes auprès d’acheteurs venus directement ou indirectement affectés par le conflit russo-ukrainien. La majorité cherche avant tout sécurité juridique, stabilité politique… mais aussi un pied-à-terre facilement monétisable en location saisonnière », explique un gestionnaire dominicain spécialisé dans le segment luxe.
« Nous observons également que certains expatriés européens choisissent la République Dominicaine faute d’alternatives viables ailleurs : restrictions bancaires renforcées envers clients russes ou difficultés croissantes pour transférer légalement leur patrimoine », ajoute une avocate spécialisée.
Principales tendances observées
- Diversification accélérée : multiplication récente des sociétés écran immobilières dont bénéficiaires effectifs sont originaires soit directement soit indirectement liés aux pays sous sanction.
- Renforcement rapide du segment « premium » avec développement accéléré (préventes record) sur axes Cap Cana – Bavaro – Las Terrenas – Cabarete.
Liste synthétique
- Hausse marquée (+30 à +45%) du nombre d’acquéreurs venus/affiliés CEI/Russie depuis début guerre
- Augmentation significative (+12 à +20%) prix moyens au m² zones touristiques stratégiques
- Poussée forte investissement locatif court terme (Airbnb/condo-hôtels)
En résumé :
La crise ukrainienne agit comme catalyseur redirigeant investissements étrangers vers la République Dominicaine qui consolide son statut « valeur refuge » face aux turbulences géopolitiques européennes — impulsant ainsi développement accéléré mais aussi pression haussière sur ses marchés immobiliers stratégiques.
Bon à savoir :
Le conflit ukrainien a des répercussions notables sur l’immobilier en République Dominicaine, avec un intérêt croissant des investisseurs étrangers, notamment ceux d’Europe de l’Est et de Russie, en quête de stabilité hors de leur région. En raison des sanctions économiques et des fluctuations monétaires, ces investisseurs cherchent dans la République Dominicaine un refuge économique, ce qui a contribué à augmenter le volume des transactions immobilières de 15 % au cours des derniers mois selon des experts locaux. Cette affluence a entraîné une hausse des prix immobiliers, avec certaines régions enregistrant une augmentation de 10 % des valeurs des propriétés depuis le début du conflit. De plus, des villes comme Punta Cana et Santo Domingo voient un développement immobilier accru pour répondre à cette demande. Les témoignages d’agents locaux soulignent une diversification des profils d’acheteurs, ce qui redynamise le marché dominicain et renforce sa réputation comme un bastion de stabilité.
Impact de la crise ukrainienne sur le marché immobilier en République Dominicaine
Le déclenchement de la crise ukrainienne en 2022 a provoqué un bouleversement profond des marchés mondiaux, alimentant une instabilité géopolitique qui s’est traduite par une hausse de l’aversion au risque, des pressions inflationnistes accrues et des perturbations majeures des chaînes d’approvisionnement, notamment dans les secteurs de l’énergie et des matières premières.
Les effets principaux sur l’économie globale incluent :
- Inflation généralisée : augmentation des coûts des matériaux, de l’énergie et des biens de consommation, avec un impact direct sur la construction et le secteur immobilier.
- Volatilité des flux de capitaux : les investisseurs privilégient les actifs jugés défensifs ou refuges, tandis que les marchés émergents et en développement subissent une réallocation de capitaux et un renchérissement du coût du financement.
- Resserrement monétaire : pour contrer l’inflation, de nombreux pays ont relevé leurs taux d’intérêt, rendant le crédit immobilier plus coûteux et ralentissant l’activité de promotion immobilière.
Conséquences sur le marché immobilier en République Dominicaine
| Facteur impacté | Conséquence observée ou anticipée |
|---|---|
| Coût des matériaux | Forte hausse des prix, à l’image d’une augmentation de 30 % du coût de construction observée dans les Antilles depuis 2020, principalement liée à la flambée des prix des matériaux importés. |
| Appétit des investisseurs étrangers | Les incertitudes géopolitiques et la volatilité du change accroissent la prime de risque exigée par les investisseurs étrangers. Certains segments, notamment le haut de gamme, peuvent voir leur attractivité baisser, alors que d’autres, perçus comme défensifs (baux longs, actifs stables), peuvent être privilégiés. |
| Accès à la propriété | Hausse des prix de vente et des loyers, freinant l’accessibilité pour la classe moyenne locale et exacerbant les inégalités sociales. |
| Législation locale | Possibles ajustements réglementaires visant à encadrer les investissements étrangers ou à protéger le secteur du logement social, bien que peu de réformes majeures aient été signalées à ce stade. |
Conséquences directes :
- Diminution de la demande sur certains segments, surtout pour les projets dépendant fortement de l’importation de matériaux ou du financement étranger.
- Report ou annulation de nouveaux projets immobiliers, surtout dans le résidentiel ou les segments à cash-flows longs.
- Hausse des prix de l’immobilier neuf, répercutée sur les acquéreurs finaux.
Conséquences indirectes :
- Redéploiement des capitaux internationaux vers des marchés jugés plus stables ou offrant de meilleures protections juridiques.
- Renforcement du rôle de l’immobilier comme valeur refuge dans les périodes d’incertitude, ce qui peut soutenir la demande sur certains segments premium ou touristiques.
Exemple chiffré :
Dans les Antilles, le coût de construction a augmenté de 30 % depuis 2020, principalement à cause de l’inflation post-crise sanitaire et de la guerre en Ukraine, qui a entraîné une flambée des prix des matériaux importés.
Perspectives et recommandations pour les investisseurs :
- Surveiller attentivement la volatilité des taux de change et intégrer des clauses d’indexation dans les contrats.
- Privilégier les actifs offrant une sécurité locative (contrats longs, locataires de qualité).
- Diversifier les investissements pour se prémunir contre les risques géopolitiques et macroéconomiques.
- Anticiper une potentielle poursuite de la hausse des coûts de construction et intégrer des marges de sécurité dans les plans d’affaires.
- Rester attentif à toute évolution réglementaire locale susceptible d’affecter la fiscalité ou les droits d’acquisition pour les étrangers.
À moyen terme, le marché immobilier dominicain pourrait tirer parti d’une redéfinition des flux de capitaux mondiaux si le pays parvient à renforcer sa sécurité juridique et à offrir des conditions attractives, mais il restera vulnérable aux chocs exogènes tant que la crise ukrainienne perdurera.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne, qui a compliqué les marchés mondiaux, a entraîné des répercussions économiques significatives sur le marché immobilier en République Dominicaine. En perturbant les flux de capitaux et les circuits d’investissement à l’échelle internationale, elle a modifié les comportements des investisseurs, incitant certains à se tourner vers des destinations moins touchées par les conflits géopolitiques. En conséquence, les investissements étrangers ont connu une légère fluctuation, avec des prix immobiliers toujours attractifs mais sujet à des variations; une étude indiquait une hausse de 5% des prix dans certaines régions touristiques, suite à un regain d’intérêt des acheteurs cherchant des havres de paix loin des tensions. Par ailleurs, les autorités locales envisagent d’adapter certaines réglementations pour maintenir l’attrait du marché et offrir plus de garanties aux investisseurs hésitants. Face à ce contexte, il est conseillé aux investisseurs de surveiller les tendances géopolitiques tout en privilégiant des investissements diversifiés pour s’adapter aux évolutions du marché immobilier dominicain, qui pourrait se renforcer avec le temps si la stabilité économique est conservée.
L’augmentation des réfugiés ukrainiens et ses effets sur le logement en République Dominicaine
Tendances actuelles de l’immigration ukrainienne vers la République Dominicaine depuis le début de la guerre
Depuis le début de la guerre en Ukraine, la République Dominicaine a connu une augmentation notable, mais limitée, de l’arrivée de réfugiés ukrainiens. Le pays n’est pas une destination majeure comparée aux voisins européens, où la majorité des déplacés se sont installés. Les chiffres disponibles montrent que, jusqu’en 2025, la République Dominicaine a accueilli plusieurs centaines de réfugiés ukrainiens, alors qu’avant la crise, ce nombre était négligeable, voire proche de zéro.
| Période | Nombre de réfugiés ukrainiens en République Dominicaine |
| Avant 2022 | Moins de 50 |
| 2022-2024 | Environ 300 à 500 |
| Début 2025 | 500 à 700 (estimation) |
Répercussions sur le marché du logement
- Hausse de la demande en logements : L’arrivée de nouveaux réfugiés, bien que modérée à l’échelle nationale, a exercé une pression localisée sur la demande locative, en particulier dans les zones urbaines touristiques (Saint-Domingue, Punta Cana).
- Impact sur les prix de l’immobilier : Une légère augmentation des prix des loyers a été constatée dans certains quartiers prisés par les expatriés et les nouveaux arrivants. Toutefois, cette hausse reste marginale par rapport à d’autres facteurs structurels (tourisme, investissements étrangers).
- Disponibilité des logements abordables : L’offre de logements abordables, déjà limitée, a connu une tension accrue, rendant l’accès plus difficile pour les populations locales à faible revenu.
Réactions des acteurs locaux et du gouvernement
- Les agences immobilières ont adapté leur communication et certains services pour répondre aux besoins spécifiques des réfugiés (location à court terme, assistance en plusieurs langues, facilitation de la documentation).
- Le gouvernement dominicain, en collaboration avec des ONG, a mis en place des dispositifs d’accueil limités, principalement sous forme d’assistance administrative et d’accès temporaire à certains services sociaux.
- Aucune politique nationale spécifique d’accueil des réfugiés ukrainiens n’a été adoptée à grande échelle, mais des mesures ponctuelles ont été prises pour faciliter l’intégration administrative (simplification des démarches de résidence, soutien linguistique).
Perspectives futures pour le marché de l’immobilier
- Si le conflit en Ukraine se prolonge ou s’intensifie : Une légère augmentation des arrivées pourrait continuer, mais la République Dominicaine restera un pays d’accueil marginal pour les réfugiés ukrainiens, sauf changement majeur de politique migratoire ou de réseaux diasporiques.
- Évolution des prix et de la disponibilité : Les pressions sur le marché locatif devraient rester contenues, mais la tension sur les logements abordables pourrait persister si les flux migratoires, toutes origines confondues, continuent à croître.
- Politiques à anticiper : Les acteurs du secteur immobilier appellent à un encadrement plus strict de la location touristique et à des mesures incitatives pour la construction de logements sociaux, afin de prévenir une aggravation de la pénurie de logements abordables.
Résumé visuel des impacts
| Aspect analysé | Impact constaté (2022-2025) | Perspectives |
| Demande de logements | Hausse localisée | Stable à moyen terme |
| Prix de l’immobilier | Légère augmentation | Hausse modérée possible |
| Logements abordables | Tension accrue | Risque de persistance |
| Réponse institutionnelle | Mesures ponctuelles, soutien limité | Possible adaptation progressive |
Bon à savoir :
Depuis le début de la guerre en Ukraine, la République Dominicaine a constaté une augmentation notable du nombre de réfugiés ukrainiens, atteignant environ 5 000 individus en 2023, contre quelques centaines avant la crise. Cet afflux a engendré une forte demande de logements, poussant les prix de l’immobilier à la hausse et limitant la disponibilité de logements abordables. Face à cela, le gouvernement dominicain a mis en place des programmes d’aide au logement et collabore avec des promoteurs pour développer des solutions résidentielles temporaires. Les acteurs locaux de l’immobilier s’attachent à adapter leur offre, tandis que des incitations fiscales sont proposées pour encourager la construction de logements abordables. À l’avenir, la continuation du conflit en Ukraine et les déplacements de population qui en résultent pourraient intensifier ces dynamiques, soulignant la nécessité de stratégies durables pour le marché immobilier local.
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