Certifications essentielles pour un achat sécurisé en RD

Publié le 16 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Faire des achats en toute sécurité en République Dominicaine

Faire des achats en toute sécurité en République Dominicaine exige une bonne compréhension des certifications essentielles à rechercher pour garantir la qualité et la conformité des produits. Dans un marché de plus en plus tourné vers l’international, il est primordial pour les consommateurs et les entreprises d’être informés sur les normes et labels qui régissent les échanges, afin d’éviter les mauvaises surprises.

Que ce soit pour des produits alimentaires, électriques ou de construction, ces certifications jouent un rôle crucial pour assurer que les articles respectent les exigences sanitaires, sécuritaires et environnementales en vigueur.

Cet article explore les principaux labels et certifications à privilégier pour naviguer sereinement dans les processus d’achat dans ce pays caribéen dynamique.

Les documents légaux indispensables pour un achat sécurisé en République Dominicaine

Documents légaux essentiels lors de l’achat d’un bien immobilier en République Dominicaine :

• Certificado de Título
  Ce document est la preuve officielle de la propriété légale du vendeur. Il est impératif de vérifier que le Certificado de Título est à jour, au nom du vendeur, et qu’il ne fait l’objet d’aucune hypothèque, litige ou restriction.
• Deslinde (délimitation cadastrale)
  Le Deslinde est le processus de démarcation cadastrale permettant d’identifier précisément la propriété sur le registre foncier. Sans un Deslinde valide, le transfert de propriété ne peut être inscrit légalement. Il garantit que les limites et la superficie de la parcelle sont reconnues par les autorités.
• Compromis de vente ou Contrat préliminaire
  Le compromis de vente (promesse d’achat-vente) est un accord initial entre l’acheteur et le vendeur, signé devant notaire. Il précise l’identification des parties, la description légale du bien, le prix, les modalités de paiement et les conditions suspensives.
• Contrat d’achat définitif (Contrato de Compraventa)
  Ce contrat, également passé devant notaire, officialise la transaction et permet l’enregistrement du transfert de propriété auprès du registre des titres.
• Étude topographique officielle
  Elle confirme l’emplacement exact et les dimensions de la propriété, indispensable pour le Deslinde.
• Justificatif du paiement de l’impôt IPI ou preuve d’exemption
  Vérification que toutes les obligations fiscales relatives au bien sont à jour.
• Documents d’identité des parties
  Passeport ou carte d’identité du vendeur (et de son conjoint si applicable).
• Numéro d’identification fiscale (RNC)
  Obligatoire pour l’acheteur, dominicain ou étranger, pour l’enregistrement du bien à son nom.

Documents additionnels si le vendeur est une société :

• Statuts de la société et preuve d’enregistrement au Registre de commerce
• Attestation de la Direction Générale des Impôts (DGII) confirmant la régularité fiscale
• Déclaration de copropriété et règlements si applicable
• Attestation de l’administration prouvant le paiement des charges courantes
• Contrats de services publics et inventaire des meubles s’ils sont inclus dans la vente

Rôle de l’avocat spécialisé en droit immobilier :

• Vérification de la conformité légale
  L’avocat s’assure que tous les documents sont authentiques, que la chaîne de titres (historique des propriétaires successifs) est claire et qu’il n’existe ni hypothèque, ni litige en cours, ni restriction d’usage.
• Protection des intérêts de l’acheteur
  Il examine le compromis de vente, le contrat définitif, les documents cadastraux et fiscaux, et conseille sur les risques éventuels.
• Supervision de la transaction
  L’avocat gère le dépôt des documents au registre foncier, la fiscalité liée à la vente, et veille à la bonne exécution de chaque étape.

Conseils pour éviter les fraudes et complications légales :

• Exiger la présentation du Certificado de Título original et vérifier qu’il est libre de toute charge.
• Demander la preuve du Deslinde, sans laquelle la propriété n’est pas correctement enregistrée.
• Faire contrôler la chaîne de titres par un avocat pour détecter toute anomalie ou interruption.
• Ne jamais verser de fonds importants avant la signature du compromis de vente et la vérification complète des documents.
• S’assurer que toutes les taxes et charges (IPI, copropriété, services publics) sont acquittées avant la conclusion de la vente.

Document	Rôle / Fonction	Observations essentielles
Certificado de Título	Preuve officielle de propriété	Doit être libre de toute charge
Deslinde	Délimitation cadastrale certifiée	Obligatoire pour l’enregistrement
Compromis de vente	Accord initial, conditions de la transaction	Signé devant notaire
Contrat d’achat définitif	Transfert légal de la propriété	Permet l’enregistrement
Étude topographique	Confirme les limites et superficie	Indispensable pour le Deslinde
Justificatif de paiement IPI	Vérifie la régularité fiscale	Obligatoire avant la vente
Pièces d’identité	Identification des parties	Passeport/carte d’identité
RNC	Numéro fiscal pour l’acheteur	Requis pour l’enregistrement

À retenir
Engager un avocat spécialisé est indispensable pour sécuriser l’achat et garantir la conformité de tous les documents.
La vérification de la chaîne de titres est la meilleure protection contre la fraude et les complications juridiques futures.

Certificat d’urbanisme : pourquoi est-il essentiel ?

Le certificat d’urbanisme est un document essentiel lors d’un achat immobilier sécurisé en République Dominicaine, car il garantit à l’acheteur une connaissance claire et officielle des règles qui s’appliquent à l’usage du sol et aux possibilités de construction sur la parcelle envisagée.

Raisons pour lesquelles le certificat d’urbanisme est indispensable :

• Identification des règles d’utilisation du sol :
  Le certificat d’urbanisme permet de savoir si le terrain est constructible, s’il est situé dans une zone inondable, protégée, agricole ou soumise à des restrictions spécifiques. Il indique également les règles de densité, les superficies minimales, les coefficients d’occupation des sols et les taxes applicables.
• Information sur les possibilités de construction :
  Ce document renseigne sur la possibilité d’obtenir un permis de construire, les types de constructions autorisées, les hauteurs maximales, les reculs obligatoires et les éventuelles obligations de préservation ou d’intégration paysagère.
• Détection des servitudes et limitations juridiques :
  Il mentionne les servitudes d’utilité publique (passage, réseaux, protection environnementale, etc.) et toute limitation juridique susceptible de restreindre l’usage ou la valeur du bien.

Impact sur la valeur et la faisabilité du projet immobilier :

Information du certificat d’urbanisme	Conséquence pour l’acheteur
Terrain constructible	Projet réalisable, valorisation assurée
Terrain non constructible	Revente difficile, projet bloqué
Servitude ou restriction	Adaptation nécessaire, coûts supplémentaires
Taxes d’urbanisme spécifiques	Impact sur le budget global
Zone inondable ou protégée	Risque d’interdiction de construire

Exemples concrets de complications en l’absence de certificat d’urbanisme :

• Achat d’un terrain déclaré constructible oralement, mais situé dans une zone protégée : impossibilité d’obtenir un permis de construire, litiges avec l’administration, perte de valeur à la revente.
• Acquisition sans vérification de servitude, découverte postérieure d’un droit de passage ou d’une obligation environnementale : impossibilité de clôturer ou de réaliser certaines constructions, conflits avec les voisins.
• Projet de construction lancé sur un terrain non constructible : refus du permis, démolition des ouvrages réalisés, perte financière majeure.

Conseils aux acheteurs potentiels :

• Toujours exiger la présentation du certificat d’urbanisme avant tout engagement ou versement d’acompte.
• Vérifier que le certificat est à jour et obtenu auprès des autorités compétentes (mairie, cadastre, ministère concerné).
• Comparer les informations du certificat avec le plan local d’urbanisme et le registre foncier pour s’assurer de la cohérence des données.
• Solliciter l’avis d’un professionnel (notaire, avocat spécialisé en droit immobilier local) pour l’interprétation des restrictions éventuelles.

L’absence de certificat d’urbanisme expose à des risques juridiques, financiers et techniques importants. Ce document est la première garantie d’un achat sécurisé et d’un projet immobilier réalisable en République Dominicaine.

Vérification du titre de propriété : comment s’assurer de sa validité

Étapes essentielles pour garantir la validité d’un titre de propriété en République Dominicaine :

1. Vérification du statut juridique
   • Consulter le Registro de Títulos (Registre des Titres) correspondant à la juridiction où se situe le bien.
   • Vérifier que le vendeur est bien le propriétaire légal, et qu’il a la capacité de vendre le bien (notamment son statut marital et ses droits).
2. Obtention et contrôle du certificat de titre
   • S’assurer que la propriété dispose d’un certificat de titre valide, document officiel émis après la procédure dite de « saneamiento », garantissant la propriété et opposable à tous.
   • Le certificat doit mentionner clairement le ou les propriétaires actuels et historiques.
3. Recherche d’encumbrances et de contentieux
   • Demander une certification officielle auprès du Registro de Títulos indiquant :
     • Privilèges
     • Hypothèques
     • Jugements judiciaires
     • Servitudes ou restrictions légales affectant le bien.
   • Vérifier qu’il n’existe pas de litige en cours ni d’hypothèque ou de saisie.
4. Vérification géographique et technique
   • Faire intervenir un géomètre agréé pour contrôler la correspondance entre le bien et les documents cadastraux et plans officiels.
5. Contrôle fiscal
   • Vérifier la situation de la propriété vis-à-vis de l’Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI), l’impôt sur la propriété immobilière, et s’assurer qu’aucune dette fiscale n’est en cours.

Tableau récapitulatif des organismes et documents impliqués

Étape	Organisme ou professionnel	Document ou action à obtenir
Vérification de la propriété	Registro de Títulos	Certificat de titre, historique
Contrôle d’encumbrances	Registro de Títulos	Certification officielle
Vérification géographique	Géomètre agréé	Rapport de mesurage, plans
Vérification capacité du vendeur	Notaire/avocat	Contrôle d’identité et de statut
Vérification fiscale	Administration fiscale dominicaine	Certificat IPI

Liste des vérifications à effectuer

• Consulter le Registre public immobilier dominicain (Registro de Títulos).
• Obtenir le certificat de titre officiel.
• Vérifier l’absence d’hypothèques, privilèges, jugements ou restrictions.
• S’assurer que le bien n’est pas concerné par un contentieux judiciaire.
• Contrôler la conformité du bien avec les plans cadastraux.
• Vérifier la situation fiscale (IPI).
• Confirmer la capacité juridique du vendeur.

Importance de l’assistance d’un avocat spécialisé

Pour toute transaction immobilière en République Dominicaine, il est indispensable de solliciter l’accompagnement d’un avocat local spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel maîtrise le système Torrens, les spécificités du Registro de Títulos et les subtilités du droit dominicain. Il s’assurera de la légitimité du titre, de l’absence d’encumbrances et du respect de toutes les étapes légales et administratives, protégeant ainsi l’acquéreur contre tout risque futur.

Ne jamais s’engager dans un achat immobilier sans avoir procédé à ces vérifications et obtenu l’avis écrit d’un avocat dominicain compétent.

Diagnostics obligatoires : garantir la conformité de votre acquisition

Pour garantir la conformité d’une acquisition immobilière en République Dominicaine, plusieurs certifications et inspections sont exigées par la législation locale.

Diagnostic/Certification	Description et utilité	Intervenant habilité
Certificat de titre foncier	Document officiel attestant la propriété et l’absence de litiges ou d’hypothèques sur le bien. Indispensable pour sécuriser la transaction.	Avocat, notaire, registre foncier
Inspection des infrastructures électriques	Vérification de la conformité et de la sécurité de l’installation électrique, selon les normes locales.	Ingénieur ou électricien agréé
Inspection des réseaux d’eau et assainissement	Contrôle de l’état et de la conformité des installations d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées.	Technicien ou ingénieur spécialisé
Vérifications environnementales	Évaluation de l’absence de pollution, d’exposition à des risques naturels (inondation, glissement), ou de non-respect des normes de construction écologique.	Bureau d’études environnementales

Importance de ces diagnostics :

• Sécurisent l’acheteur contre les vices cachés et les non-conformités réglementaires.
• Permettent d’éviter des coûts de rénovation imprévus (remise aux normes, réparations majeures).
• Protègent contre les litiges liés à la propriété ou à l’usage du bien.
• Rassurent sur la salubrité, la sécurité et la pérennité de l’investissement.

Situations nécessitant l’accompagnement d’un expert ou d’un avocat :

• Lors de la vérification de la validité et de la conformité du certificat de titre foncier.
• En cas d’acquisition de biens anciens ou ayant subi des modifications non déclarées.
• Si le bien est situé dans une zone à risque environnemental, ou proche d’une zone protégée.
• Pour la rédaction et la sécurisation des contrats de vente, afin d’intégrer toutes les clauses de conformité.
• Lors de la réalisation des inspections techniques, afin de s’assurer que les intervenants sont agréés et que les rapports sont recevables légalement.

À retenir :

L’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier local est vivement conseillé pour sécuriser chaque étape de l’acquisition, de la vérification du titre foncier à la validation des diagnostics techniques.