Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’hôtellerie en République Dominicaine
Investir dans l’hôtellerie en République Dominicaine peut se révéler une opportunité lucrative, tant le pays attire de touristes chaque année grâce à ses plages paradisiaques et sa culture unique. Cependant, acheter un hôtel nécessite une préparation minutieuse et une compréhension approfondie du marché local.
Cet article vous guidera à travers une checklist complète pour vous aider à prendre des décisions éclairées, depuis la sélection de l’emplacement idéal jusqu’à la navigation dans les réglementations locales. Ne vous laissez pas submerger par la complexité du processus; avec les bonnes ressources et conseils, vous pourrez transformer ce rêve en une réalité prospère.
Aperçu du secteur de l’hôtellerie en République Dominicaine
Le secteur hôtelier dominicain affiche une croissance robuste, soutenue par un afflux touristique continu et des investissements majeurs dans l’immobilier et les infrastructures touristiques.
Évolution récente du marché hôtelier
- La République dominicaine s’impose comme la première destination touristique des Caraïbes, avec une croissance régulière des arrivées internationales.
- Les nouvelles ouvertures d’hôtels – principalement dans le segment haut de gamme et tout compris – se multiplient, particulièrement à Punta Cana, Miches et Cap Cana.
- En 2025, plus de 1,3 milliard $US d’investissements sont attendus dans le secteur hôtelier ; ces projets devraient générer plus de 33 000 emplois directs ou indirects.
Taux d’occupation moyens & tendances
- Le taux d’occupation moyen reste élevé sur les zones côtières phares (Punta Cana dépasse régulièrement 80 % en haute saison).
- La tendance est à la montée en gamme : multiplication des resorts cinq étoiles, développement du luxe discret (boutique-hôtels), explosion de l’offre tout compris.
- Diversification vers un tourisme plus expérientiel : écotourisme à Samaná ou Puerto Plata ; tourisme urbain à Saint-Domingue ; wellness & golf dans plusieurs resorts récents.
| Destination | Taux d’occupation élevé | Investissements récents | Offre dominante |
| Punta Cana | Oui | Resorts internationaux | Tout compris / Luxe |
| Cap Cana/Miches | Oui | Hôtels premium | Luxe / Expériences uniques |
| Samaná | Moyen-Haut | Croissance hôtelière ciblée | Écotourisme / Nature |
| Puerto Plata | Moyen | Relance immobilière | Familial / Culturel |
Principales destinations où l’investissement hôtelier est conséquent :
- Punta Cana, véritable hub balnéaire avec près de 77 % des arrivées internationales via son aéroport
- Miches, nouvelle zone montante accueillant Four Seasons Miches ou W Hotels
- Cap Cana, luxueux développement résidentiel et hôtelier (St. Regis Cap Cana)
- D’autres pôles émergents incluent Samaná, Puerto Plata, Santiago et La Romana
Diversité des offres d’hébergement
- Villas privées
- Appartements modernes
- Resorts all inclusive
- Hôtels-boutiques haut de gamme
Exemples de prix au m² pour les hôtels/immobilier touristique :
| Localisation | Prix moyen/m² (€) |
| Punta Cana | 2 695 |
| Las Terrenas | 1 694 |
| Saint-Domingue | 1 368 |
| Sosúa | 1 247 |
Cette diversité répond aussi bien aux investisseurs qu’aux voyageurs recherchant confort standardisé ou expériences personnalisées.
Statistiques récentes sur le tourisme
- Plus de sept millions d’arrivées touristiques annuelles enregistrées avant la pandémie ; reprise dynamique depuis mi‑2023.
En début 2025 :
- Près de 70 000 visiteurs français entre janvier-avril uniquement
- Près d’un demi-million (500 000) nouveaux visiteurs attendus grâce aux accords signés récemment avec les voyagistes
Impact économique
Le tourisme représente plus du quart du PIB national. Il demeure un pilier essentiel pour la création d’emploi local direct/indirect ainsi que pour le dynamisme immobilier national.
Opportunités
- Stabilité politique & incitations fiscales attractives pour investisseurs étrangers ;
- Demande croissante sur tous les segments hôteliers ;
- Diversification géographique favorisant l’émergence rapide de nouvelles destinations intérieures ;
Défis
- Concurrence régionale accrue avec Cuba/Mexique/Jamaïque ;
- Dépendance marquée vis-à-vis du segment balnéaire « tout compris » ;
- Besoin constant en main-d’œuvre qualifiée et amélioration continue des standards environnementaux/sociaux ;
La République Dominicaine offre ainsi un écosystème propice à l’acquisition hôtelière : fort potentiel locatif saisonnier/touristique mais nécessité absolue d’une gestion professionnelle intégrée face aux enjeux concurrentiels mondiaux.
Bon à savoir :
Le secteur de l’hôtellerie en République Dominicaine connaît une évolution dynamique, avec un taux d’occupation moyen d’environ 75 % en 2023, soulignant une croissance soutenue du tourisme. Punta Cana, Saint-Domingue et Puerto Plata se distinguent comme les principales destinations d’investissement hôtelier, attirant des capitaux grâce à leur popularité touristique et leurs infrastructures développées. En 2022, le pays a accueilli plus de 7,5 millions de touristes, marquant une augmentation significative par rapport aux années précédentes. Cette affluence est stimulée par la diversité des offres d’hébergement, allant des complexes de luxe aux auberges plus modestes, répondant ainsi à une clientèle variée. Cependant, l’achat d’un hôtel comporte des défis, notamment la gestion de la saisonnalité et la concurrence croissante, malgré les opportunités économiques offertes par le secteur qui constitue plus de 15 % du PIB national. Les investisseurs potentiels doivent donc évaluer les fluctuations du marché et les tendances de la demande touristique pour maximiser la rentabilité de leur projet hôtelier.
Conseils pour acheter un hôtel en République Dominicaine
Critères à évaluer avant l’achat
- Emplacement stratégique : privilégier les zones proches des plages, des centres-villes animés ou des sites touristiques majeurs pour maximiser l’occupation.
- Proximité des zones touristiques populaires : les hôtels situés à Punta Cana, Las Terrenas ou Saint-Domingue bénéficient d’une demande touristique élevée.
- Dynamique du marché immobilier local : analyser la croissance du secteur, les taux d’occupation moyens, et comparer les prix au mètre carré selon les régions.
| Critère | Importance | Exemple |
|---|---|---|
| Emplacement | Maximiser le taux d’occupation | Hôtel à 1 km de la plage |
| Proximité sites touristiques | Attirer une clientèle internationale | Proximité de Punta Cana ou Las Terrenas |
| Marché local | Rentabilité et potentiel de revente | Prix/m², taux d’occupation |
Étapes administratives à suivre
- Vérification du titre de propriété et absence d’hypothèque ou de litige.
- Signature d’un compromis de vente, souvent avec le dépôt d’un acompte.
- Rédaction de l’acte de vente devant notaire dominicain.
- Enregistrement de la transaction auprès du registre foncier local.
- Paiement des taxes de transfert de propriété (généralement autour de 3% du prix d’achat), frais juridiques, frais de notaire, et éventuels droits d’enregistrement.
- Pour les étrangers : aucune restriction d’achat, mais nécessité d’un accompagnement spécialisé pour la conformité légale.
Recommandations pour la diligence raisonnable
- Exiger la documentation complète sur les titres de propriété, permis d’exploitation et antécédents fiscaux.
- Analyser la réputation de l’hôtel via les avis clients, plateformes de réservation et historiques de gestion.
- Vérifier les contrats de travail, fournisseurs, et l’état des équipements.
Nécessité de consulter des experts locaux
- Solliciter un avocat spécialisé en droit immobilier pour la vérification des titres et la rédaction des contrats.
- S’appuyer sur un agent immobilier expérimenté connaissant la dynamique du marché local.
- Faire appel à un expert-comptable pour l’analyse financière et fiscale de l’opération.
Considérations financières
- Prévoir un budget pour l’entretien courant, les mises aux normes, et d’éventuelles rénovations (plomberie, électricité, décoration).
- Intégrer les taxes foncières, les charges de copropriété et les frais de gestion hôtelière.
- Explorer les options de financement auprès des banques locales (parfois accessibles aux étrangers) ou via des institutions étrangères.
| Dépense | Estimation / Observation |
|---|---|
| Entretien & rénovations | 10–20% du prix d’achat sur 5 ans |
| Taxes de transfert | Environ 3% du prix d’achat |
| Frais juridiques et notaire | 1–2% du prix d’achat |
| Taxes foncières annuelles | Variables selon la localisation |
Stratégie commerciale post-acquisition
- Étudier les tendances du tourisme en République dominicaine : importance du tourisme balnéaire, de l’écotourisme, et de l’offre tout compris.
- Adapter l’offre aux attentes des clients : wifi performant, expériences locales, restauration de qualité, activités sur place.
- Développer une identité forte et une présence sur les plateformes de réservation internationales.
- Mettre en place une politique de gestion flexible pour s’adapter aux variations saisonnières et aux évolutions du marché.
Acheter un hôtel en République dominicaine nécessite une préparation rigoureuse, l’accompagnement de professionnels locaux et une stratégie commerciale adaptée pour assurer la rentabilité et la pérennité de l’investissement.
Bon à savoir :
Évaluer l’emplacement de l’hôtel pour sa proximité avec des zones touristiques populaires et comprendre la dynamique du marché immobilier local est essentiel avant d’acheter en République Dominicaine. Il est crucial de suivre les étapes administratives pour l’acquisition, y compris comprendre les obligations légales, les taxes et les frais associés. Effectuer une diligence raisonnable en vérifiant les titres de propriété et l’historique de gestion de l’hôtel est primordial pour éviter les mauvaises surprises. Travailler avec des experts locaux, tels que des avocats et agents immobiliers, assure une connaissance approfondie des lois et du marché. Prévoyez les coûts d’entretien et de rénovation dans votre budget, et explorez les options de financement, aussi bien locales qu’internationales. Élaborer une stratégie commerciale post-acquisition alignée avec les tendances touristiques et les attentes des clients peut maximiser le succès de votre investissement hôtelier.
Due diligence et points clés pour investir dans l’hôtellerie
Le processus de due diligence lors de l’achat d’un hôtel en République Dominicaine requiert une analyse détaillée des aspects juridiques, financiers et opérationnels pour sécuriser l’investissement et éviter les risques majeurs.
Étapes clés du processus :
- Vérification du statut juridique du bien (propriété, titres, absence d’hypothèque ou de litiges).
- Examen des permis d’exploitation hôtelière, licences commerciales et conformité avec la réglementation locale.
- Contrôle des obligations fiscales : taxes foncières payées, absence de dettes fiscales ou contentieux.
- Inspection physique complète : infrastructures générales (bâtiments), équipements techniques (climatisation, plomberie), conformité aux normes sécuritaires.
- Analyse des contrats en cours (fournisseurs, employés) et leur transférabilité après la transaction.
| Aspect | Points à vérifier |
|---|---|
| Juridique | Titres de propriété ; Permis ; Litiges éventuels |
| Fiscal | Taxes payées ; Dettes ; Documents officiels |
| Opérationnel | État général ; Contrats fournisseurs/employés |
Analyse financière approfondie :
- Étude des états financiers sur plusieurs années afin d’évaluer la rentabilité réelle et détecter toute anomalie comptable.
- Vérification de la cohérence entre les charges d’exploitation affichées et les ratios standards du secteur hôtelier.
- Appréciation du prix demandé au regard de la valeur comptable réelle des actifs.
Évaluation commerciale et réputation :
- Notoriété sur le marché local/international via avis clients en ligne et plateformes spécialisées
- Taux moyen d’occupation selon saisonnalité touristique
- Positionnement par rapport à la concurrence dans le secteur
Inspection technique poussée :
Engager un professionnel qualifié pour inspecter :
- Structure générale
- Installations électriques/hydrauliques
- Conformité aux normes environnementales
Identification des risques spécifiques au contexte dominicain :
- Fluctuations saisonnières liées au tourisme international
- Vulnérabilité face aux événements climatiques extrêmes (cyclones)
- Dépendance vis-à-vis du développement touristique local
Conseils pratiques :
Engagez un avocat spécialisé local pour toutes vérifications légales. Prévoyez une inspection technique exhaustive avant signature. Ne finalisez jamais sans avoir validé chaque document officiel relatif à l’établissement.
Choix stratégique de l’emplacement :
Pour maximiser le potentiel commercial :
| Critère | Recommandation |
|---|---|
| Zone touristique | Privilégier secteurs en plein essor |
| Accessibilité transports | Proximité aéroport/axes routiers principaux |
| Projets futurs | Examiner développement urbain prévu |
Prenez également connaissance des plans locaux relatifs au développement touristique afin que votre investissement bénéficie pleinement de nouveaux flux voyageurs tout en restant accessible via les grands axes logistiques.
L’application rigoureuse du processus ci-dessus est indispensable pour garantir une acquisition sereine qui respecte toutes les exigences réglementaires locales tout en assurant un rendement optimal sur le long terme.
Bon à savoir :
Lors de la due diligence pour l’achat d’un hôtel en République Dominicaine, assurez-vous que tous les permis d’exploitation sont en règle et conformes aux lois locales, tout en vérifiant les obligations fiscales et les litiges potentiels. Il est essentiel d’examiner attentivement les états financiers pour évaluer la rentabilité et la stabilité de l’investissement. Évaluez aussi la réputation de l’hôtel sur le marché pour comprendre sa position parmi la concurrence locale et internationale. Une inspection minutieuse des infrastructures et des équipements garantira que l’établissement est en bon état et nécessitera peu de rénovations immédiates. Considérez les risques liés aux fluctuations dans le secteur du tourisme et aux catastrophes naturelles, compte tenu de leur impact possible sur les flux de clients. Privilégiez des emplacements situés dans des zones touristiques en développement, près des aéroports ou des routes principales, pour maximiser l’accessibilité et le potentiel d’attraction des visiteurs. Ces étapes clés vous permettront de faire un investissement éclairé et rentable.
Analyse des tendances et statistiques du tourisme
Statistiques récentes du tourisme en République Dominicaine
- En 2024, la République Dominicaine a accueilli 10,3 millions de visiteurs, contre 6,4 millions en 2019, établissant un nouveau record régional.
- Pour le premier semestre 2025, 6,1 millions de touristes ont été enregistrés, dont 4,5 millions par avion et 1,63 million en croisière.
- La période de haute saison s’étend traditionnellement de décembre à avril, avec un pic absolu de fréquentation en décembre 2024 (884 129 arrivées).
- Le taux d’occupation hôtelier dépasse 77 % au premier semestre 2025, confirmant une demande soutenue.
Pays d’origine des visiteurs (2025)
| Pays | Part des visiteurs |
|---|---|
| États-Unis | 45 % |
| Canada | 18 % |
| Argentine | 6 % |
| Colombie | 4 % |
Principaux aéroports d’arrivée : Punta Cana, Las Américas, Cibao.
Tendances émergentes
- Diversification de l’offre : Développement de l’écotourisme, du tourisme d’aventure, et de nouvelles zones balnéaires en dehors des pôles traditionnels.
- Écotourisme : Croissance rapide des offres axées sur la nature, la randonnée, les parcs nationaux et l’intégration des communautés locales.
- Tourisme de croisière : Reprise spectaculaire, avec des ports modernisés et une fréquentation record.
- Nouvelles infrastructures : Investissements dans de nouveaux complexes hôteliers, rénovation de l’aéroport de Punta Cana, création de marinas et de ports de plaisance.
Influence sur le marché hôtelier local
Opportunités pour les investisseurs :
- Rentabilité élevée : Hausse du taux d’occupation, chiffre d’affaires hôtelier en croissance constante.
- Diversification des clientèles : Expansion vers les marchés sud-américain et européen, réduisant la dépendance vis-à-vis des seuls marchés nord-américains.
- Soutien public-privé : Politiques incitatives, stabilité politique et partenariats avec les grands groupes hôteliers internationaux.
- Croissance de l’écotourisme : Demande accrue pour les hôtels boutique, écolodges et établissements intégrés dans la nature.
Challenges à anticiper :
- Saisonnalité persistante : Malgré la hausse globale, l’activité reste très concentrée sur la haute saison.
- Concurrence accrue : Multiplication des projets hôteliers, pression sur les marges et nécessité d’innover dans l’offre.
- Dépendance à l’égard de certains marchés : Fluctuations possibles en cas de crise dans les pays émetteurs principaux.
- Pression environnementale : Besoin de concilier développement rapide et gestion durable des ressources naturelles.
Citations d’experts et organismes
« Le boom touristique que connaît le pays constitue une occasion idéale pour investir davantage dans cette industrie. »
— David Collado, Ministre du Tourisme
« En plus des plages et du soleil, la République Dominicaine a développé l’écotourisme et l’offre culturelle, moteurs de la croissance future. »
— Rapport du ministère du Tourisme, 2024
« Le secteur hôtels, bars et restaurants a progressé de 2,6 %, porté par la consommation intérieure et la résilience du tourisme de diaspora. »
— Banco Central de la République Dominicaine, 2025
Résumé visuel des dynamiques
| Opportunités pour investisseurs | Challenges pour investisseurs |
|---|---|
| Rentabilité élevée, taux d’occupation | Forte saisonnalité |
| Diversification des marchés | Concurrence et saturation |
| Soutien gouvernemental | Dépendance à quelques marchés clés |
| Croissance de l’écotourisme | Pression environnementale accrue |
À retenir
La République Dominicaine confirme son statut de leader touristique caribéen grâce à une croissance record, une diversification de son offre et de nouveaux investissements dans l’infrastructure. Pour les investisseurs hôteliers, le pays offre un fort potentiel de rentabilité, mais nécessite une stratégie adaptée face à la concurrence, à la saisonnalité et aux enjeux de durabilité.
Bon à savoir :
En 2023, la République Dominicaine a accueilli environ 7,5 millions de touristes, principalement en provenance des États-Unis, du Canada et d’Europe, selon le ministère du Tourisme. Les périodes de haute saison s’étalent de décembre à avril, tandis que l’écotourisme connaît un essor notable, avec l’ouverture récente de plusieurs parcs et réserves naturelles. Ces tendances influencent le marché hôtelier en générant des opportunités pour les investisseurs, notamment dans le développement d’établissements écologiques et de luxe. Toutefois, la concurrence accrue et la nécessité d’adapter les infrastructures aux nouvelles attentes des visiteurs représentent des défis à relever. Des analystes de l’Organisation mondiale du tourisme soulignent l’importance d’analyser ces dynamiques pour anticiper les évolutions des comportements des voyageurs et maximiser le potentiel d’un investissement hôtelier dans le pays.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
