Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Podgorica n’a longtemps été qu’un nom que l’on traversait en route vers la côte adriatique. Cette époque est derrière nous. La capitale du Monténégro s’impose désormais comme un véritable marché immobilier à part entière, avec ses dynamiques propres, des rendements locatifs solides et des prix encore largement inférieurs aux grandes capitales européennes et aux stations balnéaires voisines. Pour un investisseur, la question n’est plus de savoir si Podgorica mérite un examen sérieux, mais plutôt comment y entrer intelligemment.
Cet article fournit une analyse complète pour investir dans l’immobilier à Podgorica, en s’appuyant sur les données récentes du marché, le cadre fiscal et juridique, l’offre et la demande, ainsi que les spécificités des différents quartiers de la ville.
Une capitale en mutation qui attire les investisseurs
Podgorica est le centre économique, administratif, éducatif et culturel du Monténégro. C’est là que se concentrent les institutions publiques, les grandes entreprises, les sièges de banques, les universités, les tribunaux et une part croissante des services privés (cliniques, écoles internationales, centres commerciaux).
La ville n’est plus perçue comme un simple « hub administratif » : elle se transforme en centre urbain dynamique, avec une démographie en hausse, un parc résidentiel modernisé et une demande locative qui ne connaît pas de saison creuse, contrairement aux villes côtières comme Budva, Kotor ou Tivat, soumises aux montagnes russes du tourisme estival.
Est décrite comme un « business hub » qui accueille de plus en plus de sociétés étrangères, de start-up, de diplomates, de jeunes actifs régionaux et de digital nomads. Cette base d’occupants très diversifiés alimente une demande continue pour des appartements modernes, proches des centres d’affaires, des écoles et des axes de transport.
Podgorica
Sur le plan macroéconomique, le pays affiche une croissance du PIB qui tourne autour de 3 % à moyen terme, après un cycle post‑COVID de reprise très rapide. Le Monténégro est candidat à l’Union européenne, utilise déjà l’euro comme monnaie, et s’appuie sur un secteur des services dominant (tourisme en tête) qui pèse environ un quart du PIB. Ces éléments contribuent à un environnement perçu comme relativement stable pour l’investissement immobilier, même si l’économie reste exposée aux chocs externes.
Pour l’investisseur, cela signifie un marché encore jeune, sans bulle immobilière, mais assez mûr pour offrir une demande soutenue et une infrastructure bancaire et juridique opérationnelle.
Niveaux de prix : où se situe Podgorica aujourd’hui ?
Les chiffres récents montrent une progression nette des prix à Podgorica, mais à partir d’un niveau encore modéré à l’échelle européenne.
Au niveau national, le prix moyen des appartements neufs a fortement augmenté ces dernières années, et la capitale suit (et parfois devance) cette tendance. Dans Podgorica, les données se recoupent autour de quelques grands ordres de magnitude.
Prix moyens et fourchettes par type de bien
Les études indiquent qu’un appartement à Podgorica se négocie aujourd’hui typiquement entre 1 700 € et 2 250 € le mètre carré, avec une différence nette entre les immeubles neufs et le parc ancien.
Pour les appartements :
| Type de bien / état | Prix approximatif au m² | Commentaire |
|---|---|---|
| Appartement neuf | 2 000 – 2 250 € | Résidences modernes, standards énergétiques récents |
| Appartement ancien (quartiers établis) | 1 700 – 1 900 € | Souvent 10–20 % moins cher que le neuf, travaux fréquents |
| Moyenne capitale (nouveau + ancien confondus) | ≈ 2 100 – 2 300 € | Niveau observé sur les dernières données de marché |
Pour visualiser le coût réel d’un logement standard, on peut raisonner en valeur totale. Un appartement de 60 m² à Podgorica revient à peu près à :
| Scénario | Prix au m² | Coût total estimé (60 m²) |
|---|---|---|
| Appartement ancien | ≈ 1 700 € | ≈ 102 000 € |
| Appartement neuf | ≈ 2 250 € | ≈ 135 000 € |
Les fourchettes par typologie sont également bien documentées :
| Typologie | Fourchette de prix d’achat typique à Podgorica |
|---|---|
| 1 chambre | ≈ 85 000 – 135 000 € (plusieurs sources évoquent 103 000 – 126 000 € pour les segments centraux récents) |
| 2 chambres | ≈ 137 000 – 172 000 € |
| 3 chambres | ≈ 195 000 – 229 000 € |
Les maisons et villas, surtout dans les quartiers résidentiels de standing comme Gorica ou certaines zones de Tološi, affichent des prix compris globalement entre 1 500 € et 3 000 € le mètre carré, selon le niveau de luxe, la taille du terrain et la proximité du centre.
Disparités intra-urbaines : quartiers chers et zones plus abordables
Le marché de Podgorica est très segmenté par quartier. Certaines zones atteignent des niveaux comparables à des villes régionales de l’UE, d’autres restent nettement plus accessibles.
| Quartier / zone | Prix indicatif au m² | Positionnement |
|---|---|---|
| Central Point, City Kvart / Master, Preko Morače | ≈ 1 450 – 1 750 € (certaines références montent vers 2 000–2 600 € sur les segments les plus demandés) | Secteurs prime, très recherchés |
| Blok 5, Blok 6, Blok 9 | ≈ 2 200 – 2 600 € | Nouveaux pôles familiaux, forte demande |
| Tološi / Tološka šuma | ≈ 2 200 – 2 800 € | Résidentiel verdoyant, projets haut de gamme |
| Gorica (Gorica C, Pod Goricom) | ≈ 1 300 – 2 000 € (avec pics pour le très haut de gamme) | Quartier diplomatique et politique |
| Zabjelo, Ljubović, Zagorič | ≈ 1 000 – 1 200 € pour les programmes plus anciens ; 1 750 – 2 200 € pour les résidences récentes | Zones de développement, encore relativement abordables |
| Stari Aerodrom | ≈ 1 700 – 2 000 € selon l’âge du bâti | Quartier en pleine expansion, mix habitats/activités |
Ce qui ressort nettement, c’est que les quartiers centraux et « branchés » (City Kvart, Central Point, Preko Morače, Blok 5–6–9, Tološi, Gorica) tirent les prix vers le haut, portés par une forte demande de classes moyennes supérieures, d’expatriés, de diplomates et de cadres.
À l’inverse des quartiers centraux, des zones comme Zabjelo, Zagorič ou Stari Aerodrom proposent encore des valeurs immobilières plus accessibles. Elles bénéficient simultanément d’une urbanisation et d’un équipement publics en forte amélioration, offrant un bon compromis entre prix et qualité de vie.
Comparaison avec les villes côtières
Pour un investisseur hésitant entre la capitale et la mer, le différentiel de prix est significatif. Sur la côte, notamment à Budva, Kotor, Tivat ou dans les complexes de type Porto Montenegro, les niveaux montent vite.
| Localisation | Prix typiques au m² | Commentaire |
|---|---|---|
| Podgorica (moyenne récente) | ≈ 1 700 – 2 250 € | Capitale, marché en croissance modérée |
| Budva (centre / bord de mer) | 1 500 – 3 000 € (reventes parfois ≈ 3 700 €/m²) | Station balnéaire très touristique |
| Tivat (dont Porto Montenegro) | > 4 000 €/m² en moyenne, jusqu’à 10 000 – 14 000 €/m² pour le front de mer de luxe | Segment ultra‑prime |
| Kotor (vieille ville) | ≈ 3 700 €/m², plus de 5 300 €/m² dans les meilleurs emplacements | Patrimoine classé, offre limitée |
Podgorica apparaît donc comme un marché bien plus abordable, avec des rendements souvent supérieurs, au prix d’une valorisation à long terme un peu moins explosive que dans certaines enclaves ultra-luxueuses en bord de mer.
Rendements locatifs : un marché de la location à l’année
L’un des principaux atouts de Podgorica pour l’investisseur est la stabilité de la demande locative sur douze mois. La ville concentre institutions, entreprises, universités et ambassades, ce qui crée un flux constant de locataires : étudiants, jeunes actifs, familles, expatriés, diplomates, cadres en mission, digital nomads.
Rendements bruts par typologie
Les données de rendement brut à Podgorica sont particulièrement parlantes. Pour les appartements, la rentabilité annuelle se situe généralement entre 5 % et 7 %, avec des variations selon la surface.
| Typologie d’appartement | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|
| Studio (garsonera) | ≈ 6,9 % |
| 1 chambre (jednosoban) | ≈ 6,46 % |
| 2 chambres (dvosoban) | ≈ 6,13 % |
| 3 chambres (trosoban) | ≈ 6,06 % |
| Moyenne globale appartements | ≈ 6,39 % |
Au niveau national, le rendement brut moyen se situe autour de 5,6 %, ce qui signifie que Podgorica fait partie des marchés les plus rentables du pays, avec une performance supérieure à celle de plusieurs villes côtières comme Tivat (≈ 4,64 %) ou même Budva (≈ 5,85 %), tout en offrant une volatilité locative bien moindre que les stations balnéaires.
Le rendement net locatif fréquent pour des produits bien choisis à Paris, considéré comme élevé pour une capitale européenne.
Niveaux de loyers à Podgorica
Les loyers mensuels observés à Podgorica se situent dans une fourchette intermédiaire, assez cohérente avec le niveau de vie local (salaire moyen net autour de 914 €) et la demande internationale croissante.
Pour les locations longue durée :
| Typologie | Loyer mensuel moyen (ville entière) | Plage observée (long terme) |
|---|---|---|
| Studio | ≈ 345 € (certains cas à partir de 200 €) | 200 – 350 € |
| 1 chambre | ≈ 500 € | 250 – 400 € (hors segments premium) |
| 2 chambres | ≈ 700 € | 350 – 550 € (long terme standard) |
| 3 chambres | ≈ 1 000 € | 500 – 750 € (hors emplacements prime) |
En regardant plus finement, les loyers sont sensiblement plus élevés dans les meilleurs quartiers ou dans les résidences haut de gamme.
| Localisation / typologie | Loyer mensuel moyen | Plage indicative |
|---|---|---|
| 1 chambre centre-ville | ≈ 548,80 € | 450 – 650 € |
| 1 chambre hors centre | ≈ 422,69 € | 350 – 500 € |
| 3 chambres centre-ville | ≈ 985,83 € | 800 – 1 200 € |
| 3 chambres hors centre | ≈ 735 € | 600 – 1 000 € |
| City Kvart, 1 chambre | ≈ 350 € | – |
| City Kvart, 2 chambres | ≈ 600 € | – |
| Capital Plaza, 1 chambre de luxe | ≈ 670 € (exemple documenté) | – |
La plupart des contrats sont conclus pour 12 mois, avec un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer. Un élément important pour un investisseur étranger : la quasi-totalité des appartements se louent meublés, avec électroménager et équipement domestique inclus, ce qui facilite la mise en location mais exige un budget initial mobilier.
Location de courte durée (Airbnb) : une niche à manier avec discernement
La location saisonnière type Airbnb existe à Podgorica, mais n’offre pas la même explosivité qu’en bord de mer. Une analyse portant sur 472 annonces actives entre fin 2024 et 2025 montre un marché de niche, mais rentable pour les meilleurs opérateurs.
| Indicateur (Airbnb Podgorica) | Valeur observée |
|---|---|
| Tarif journalier moyen (ADR) | ≈ 53 $ (légères variations mensuelles) |
| Taux d’occupation moyen | ≈ 36 % |
| Revenu annuel typique | ≈ 5 031 $ (baisse de 6,9 % sur un an) |
| Revenu annuel médian | ≈ 4 350 $ (≈ 4 350 €) |
| Revenu médian mensuel | ≈ 528 $ |
| Top 10 % des annonces | > 1 214 $/mois, taux d’occupation > 78 % |
| Bottom 25 % | ≈ 247 $/mois, taux d’occupation ≈ 17 % |
Ce qui ressort : le marché récompense fortement les biens les mieux positionnés (quartiers centraux, City Kvart, zone Capital Plaza, centre-ville élargi) et les opérateurs très professionnels (forte disponibilité des dates, excellence des notes, stratégie tarifaire fine).
La structure de l’offre est assez concentrée.
– environ 64 % des annonces sont des appartements d’une chambre,
– les studios et 2 chambres, combinés, portent ce chiffre à plus de 80 %,
– les biens de 3 chambres et plus représentent une niche à peine au-dessus de 2 % des annonces.
Autre point clé pour le profil de la clientèle : environ 94 % des voyageurs sont étrangers, avec une majorité de jeunes (la génération Z représenterait près de la moitié des réservations), et des origines dominantes Royaume-Uni, États‑Unis et Allemagne. De quoi justifier un positionnement moderne et international (anglais indispensable, décoration contemporaine, check‑in autonome).
Pour exploiter ce segment, il faut toutefois compter avec un cadre réglementaire plus exigeant : obligation de s’enregistrer comme activité, collecte d’une taxe de séjour d’environ 1 € par personne et par nuit, nécessité de déclarer un revenu d’activité, et frais de gestion si l’on confie le bien à une agence spécialisée (généralement 10–20 % du chiffre d’affaires).
Charges, fiscalité et coût de détention
La rentabilité nette dépendra largement de la structure de coûts : taxes, entretien, charges communes, gestion, utilités.
Taxe foncière et fiscalité locale
Le Monténégro se distingue par une fiscalité relativement modérée sur la propriété par rapport à l’Europe de l’Ouest.
– La taxe foncière annuelle (impôt sur les biens immobiliers) est en général comprise entre 0,25 % et 1 % de la valeur de marché du bien, la fourchette haute visant plutôt les biens touristiques côtiers ou d’exception. Dans la pratique, pour un appartement standard à Podgorica, on se situe souvent vers le bas de la fourchette.
– Certaines sources mentionnent une moyenne nationale de 0,1–0,25 % pour les propriétés résidentielles ordinaires, les municipalités ayant toutefois la possibilité de majorer les taux.
– Les propriétés haut de gamme ou certains actifs premium peuvent être taxés jusqu’à 5,5 % dans les zones touristiques, ce qui concerne principalement les hôtels et villas de luxe en bord de mer plutôt que la capitale.
Sur le revenu foncier :
Pour la location de courte durée déclarée comme activité professionnelle, les revenus sont soumis à un impôt sur le revenu d’environ 15 % après déduction des charges (généralement 30 à 50 % du loyer brut, selon le régime fiscal choisi). De plus, un système de revenu forfaitaire peut s’appliquer à cette activité, et une taxe de séjour est perçue en complément.
À la revente, les plus-values sont en principe taxées à 15 %, mais une exonération peut exister si le bien a été occupé comme résidence principale pendant au moins trois ans.
Coûts de transaction
Pour tout achat à Podgorica, il faut prévoir des frais qui s’ajoutent au prix affiché :
– taxe de transfert immobilier sur le marché secondaire, progressive autour de 3–6 % selon la valeur du bien (exonérée en cas d’achat d’un bien neuf assujetti à la TVA),
– frais de notaire, calculés sur la valeur du bien, généralement quelques centaines à quelques milliers d’euros,
– honoraires d’avocat si l’on mandate un conseil (fortement recommandé pour un étranger),
– commission d’agence (souvent 3 à 5 %, le plus souvent à la charge du vendeur, mais à vérifier),
– divers frais d’enregistrement au cadastre, frais bancaires internationaux, traductions assermentées.
Pour un investisseur prudent, il est sain de budgéter au moins 8% du prix d’acquisition pour couvrir la ‘facture cachée’.
Charges de copropriété, gestion et utilités
À Podgorica, les charges de copropriété sont encore raisonnables par rapport aux résidences de luxe en bord de mer.
– Les frais de maintenance pour les parties communes des immeubles résidentiels se situent typiquement entre 1 et 2 € par m² et par mois.
– Certains prestataires de gestion parlent de 0,2–0,4 € par m² pour des services de gestion basiques dans les complexes résidentiels (surveillance, nettoyage, entretien des espaces verts), mais les résidences haut de gamme avec conciergerie, parking souterrain, sécurité 24/7 ou piscine peuvent facturer nettement plus.
Les utilités (électricité, eau, internet, TV câblée) pour un appartement standard de 60–85 m² coûtent en moyenne entre 70 et 120 € par mois, avec des pointes vers 150 € l’été si la climatisation est intensive. Pour un investisseur qui loue charges comprises, c’est un facteur important dans le calcul de la marge nette.
La gestion locative, si elle est externalisée, représente :
– pour la location longue durée : souvent 10–15 % du loyer mensuel dans les offres complètes (mise en location, encaissement, suivi des locataires),
– pour la location courte durée : 10–20 % du chiffre d’affaires, parfois plus si la gestion inclut ménage, accueil, marketing, optimisation tarifaire.
Financement et accès au crédit pour les étrangers
Le marché monténégrin reste très orienté « cash », surtout pour les acheteurs étrangers. Il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire en tant que non‑résident, mais les conditions sont nettement plus strictes que pour les locaux.
Les principales caractéristiques des crédits aux étrangers :
Conditions et caractéristiques principales des crédits immobiliers destinés aux acheteurs étrangers.
Généralement entre 30 % et 50 % du prix du bien (soit un financement de 50 à 70 %). Certains établissements peuvent exiger jusqu’à 70 % d’apport.
Habituellement plus élevés que pour les résidents, avec une fourchette typique se situant autour de 5,1 % à 8 %.
Limitée, le plus souvent à une période de 7 à 15 ans, contre 20 à 30 ans pour les emprunteurs monténégrins.
Souvent plafonné, par exemple entre 200 000 € et 400 000 €.
Peut durer de 30 à 45 jours. Nécessite de fournir de nombreux documents : justificatifs de revenus, relevés bancaires, rapports de crédit du pays d’origine et leurs traductions certifiées.
Certaines banques (Erste Bank, CKB, Hipotekarna, Lovćen Bank…) ont des produits destinés aux étrangers, mais les politiques changent rapidement et certains établissements ont, à certains moments, suspendu la distribution de prêts aux non‑résidents. En pratique, un investisseur qui dispose de capitaux propres importants se trouve en meilleure position.
Des alternatives existent :
– plans de paiement échelonné proposés par les promoteurs (par exemple sur 12 à 36 mois, parfois sans intérêts, avec propriété transférée à l’achèvement),
– recours à un crédit hypothécaire dans le pays d’origine en mettant en garantie un bien local,
– montage via société locale, qui peut accéder à des lignes de crédit d’entreprise.
Cadre juridique et sécurité de la propriété
Le Monténégro dispose d’un cadastre public en ligne (ekatastar.me) qui enregistre les droits de propriété et les hypothèques, et d’un ensemble de lois régissant les transactions immobilières, les baux, l’urbanisme et la construction.
Les principes essentiels :
Les étrangers peuvent acheter librement appartements et maisons en zone urbaine à Podgorica à leur nom. Cependant, ils ne peuvent pas acquérir en propriété directe certains terrains (agricoles >5 000 m², forêts, zones frontalières, îles, sites stratégiques ou patrimoniaux), ce qui reste marginal pour les achats classiques. L’acquisition doit être formalisée par acte notarié puis inscrite au cadastre pour une pleine sécurité juridique. Une vigilance particulière est requise sur la situation urbanistique et la légalisation des constructions anciennes, via des procédures de régularisation parfois longues et coûteuses.
Pour un investisseur non‑résident, l’appui d’un avocat local expérimenté est fortement recommandé. Il vérifiera :
– la continuité des titres de propriété,
– l’absence de charges ou litiges en cours,
– la conformité urbanistique (compatibilité avec les plans de développement),
– la possibilité effective de louer (long terme ou courte durée) au regard de la réglementation locale.
Cartographie des quartiers : où investir à Podgorica ?
La clé d’un bon investissement réside dans le choix du quartier. Podgorica offre une véritable mosaïque de micro‑marchés, chacun avec son profil de locataires, sa dynamique de prix et son potentiel de valorisation.
Centre-ville (Centar / Nova Varoš)
Le cœur administratif et culturel de la ville, avec le Parlement, la Banque centrale, le Théâtre national, la mairie, les grands boulevards commerçants (Hercegovačka, Slobode) et la place de l’Indépendance. C’est l’adresse idéale pour les professionnels qui veulent tout faire à pied.
Les appartements y gardent très bien leur valeur et se louent facilement auprès d’expatriés, de cadres, de professions libérales. Pour la location courte durée, c’est aussi un choix logique : proximité des cafés, restaurants, loisirs, transports.
Preko Morače : le « nouveau centre »
Situé de l’autre côté de la rivière Morača, Preko Morače est souvent décrit comme le « nouveau centre » de Podgorica. Le quartier cumule plusieurs atouts : environnement relativement calme, proximité immédiate du centre, écoles, universités, ministères, centres sportifs, promenades le long du fleuve.
Ce secteur, très apprécié des familles aisées, dirigeants et expatriés, est l’un des plus chers et demandés de la ville. Les petites surfaces rénovées y sont extrêmement rares et recherchées, et les biens bien situés se vendent très rapidement. Pour un investisseur à long terme, il représente l’un des emplacements les plus défensifs.
City Kvart et Central Point : l’hyper‑moderne
City Kvart, accolé au centre commercial Big Fashion (ancien Delta City), s’est imposé comme le symbole de la nouvelle Podgorica : immeubles modernes avec parkings souterrains, rez‑de‑chaussée commerciaux remplis de cafés, restaurants, salles de sport, bureaux, un environnement très vivant fréquenté à la fois par les étudiants, les jeunes actifs et les cadres en déplacement.
Les prix y sont parmi les plus élevés de la ville, mais la demande locative est telle que les rendements restent intéressants. Un 1 chambre se loue autour de 350 € par mois (en long terme standard, plus en version meublée haut de gamme), un 2 chambres autour de 600 €, et les segments premium (Central Point, abords de Capital Plaza) montent beaucoup plus haut.
Pour la location courte durée, City Kvart et les environs de Capital Plaza sont des « spots » de choix, très visibles sur les plateformes, avec un flux de voyageurs d’affaires et de touristes urbains.
Blok 5, 6 et 9 : le résidentiel familial recherché
Ces grands ensembles résidentiels, avec de hautes tours entourées de larges espaces piétons, de parkings, de terrains de sport et de parcs, sont considérés comme les quartiers les plus « family‑friendly » de la capitale. On y trouve :
– écoles, crèches, dispensaires,
– commerces de proximité,
– bonnes connexions routières vers le centre et les zones d’affaires.
Les prix de l’immobilier peuvent atteindre jusqu’à 2 600 €/m² pour les constructions récentes dans certains segments.
Les grandes surfaces y trouvent facilement preneur en location longue durée, avec des rendements solides sur le segment familial.
Tološi et Tološka šuma : nature et standing
À l’ouest de la ville, Tološi et la forêt de Tološi offrent un cadre résidentiel verdoyant, très recherché par ceux qui veulent concilier ville et nature. C’est ici que se développent plusieurs complexes de standing, avec appartements haut de gamme, villas urbaines, concepts de « smart living » (domotique, sécurité renforcée, efficacité énergétique).
Les prix y sont supérieurs à la moyenne (2 200–2 800 €/m²), mais le potentiel de valorisation à long terme est réel, porté par le développement de la zone et la rareté de ce type d’environnement à Podgorica.
Gorica : l’adresse diplomatique
Le secteur de Gorica (notamment Gorica C et Pod Goricom, sur les pentes de la colline) est l’adresse de référence pour les élites politiques, économiques et diplomatiques. On y trouve des villas, des appartements de grand standing, des ambassades, ainsi qu’un grand parc boisé.
À Genève, les prix de l’immobilier varient de 1 300 à 2 000 €/m², avec des pics plus élevés dans les résidences les plus luxueuses. Ce secteur est un choix stratégique pour un investisseur ciblant la location à des ambassades, des ONG ou des cadres supérieurs, offrant la possibilité de contrats de location de longue durée et bien rémunérés.
Stari Aerodrom : développement et potentiel
Ce quartier planifié, avec une bonne infrastructure routière, des rues larges et la présence d’ambassades (Albanie, Pologne), connaît une explosion de constructions. Plus de 1 100 nouveaux logements y sont en chantier, ce qui attire commerces, services et infrastructures.
Les prix restent inférieurs à ceux du centre ou de City Kvart, mais la dynamique est très positive : c’est un bon compromis pour un investisseur qui cherche un ticket d’entrée plus bas, avec une perspective de hausse des valeurs et une demande locative portée par les classes moyennes urbaines.
Zabjelo et Zagorič : zones de transition
Zabjelo, longtemps considéré comme un quartier ouvrier en périphérie sud, se transforme progressivement en quartier urbain dynamique. La proximité du centre commercial Big Fashion, les projets routiers comme l’extension de la rue Vojislavljevića et de nouvelles résidences maintiennent les prix à un niveau attractif tout en offrant un potentiel de progression.
Zagorič, au nord de la colline de Gorica et le long de la Morača, combine un environnement plus calme et des programmes neufs en cours. Les prix des nouveaux projets se stabilisent autour de 1 000–1 200 €/m² dans certains segments encore en développement, ce qui en fait une zone intéressante pour les investisseurs disposés à parier sur l’urbanisation future.
Projets récents et développement urbain : un levier de valorisation
L’attractivité d’un marché immobilier dépend aussi des investissements publics et privés dans les infrastructures. Sur ce plan, Podgorica multiplie les projets.
La municipalité investit massivement dans :
Initiatives clés de la ville pour moderniser les infrastructures, améliorer le cadre de vie et accélérer la transition écologique.
Réhabilitation de boulevards, création de rocades et amélioration des axes de desserte vers la côte pour fluidifier le trafic.
Développement de parkings modulaires en surface, de nouvelles aires près des anciens terrains militaires et études pour des parkings souterrains.
Projets « Green City Pulse » et « MIKRO 020 » pour requalifier les espaces publics, avec création de nouvelles promenades le long de la Morača et sur la colline de Ljubović.
Programme de plus de 75 M€ (financement européen) pour une station d’épuration moderne, de nouveaux collecteurs et l’amélioration des réseaux.
Installations photovoltaïques sur les bâtiments publics et participation à des programmes européens pour une ville neutre en carbone.
Côté privé, plusieurs promoteurs locaux et internationaux livrent ou commercialisent des complexes résidentiels modernes à Zabjelo, Stari Aerodrom, Tološi, City Kvart, Donja Gorica, etc., souvent avec :
– des parkings souterrains,
– des aires de jeux pour enfants,
– des espaces verts,
– des systèmes de sécurité vidéo et d’accès contrôlé,
– des certifications énergétiques améliorées.
Pour l’investisseur, l’effet de ces projets est double :
– amélioration de la qualité de vie, donc de l’attractivité locative,
– revalorisation potentielle des biens situés à proximité des nouvelles infrastructures.
Acheter sur plan dans un projet bien situé peut permettre d’entrer à un prix inférieur au marché fini (différentiel documenté dans certains programmes : 1 855 €/m² en paiement comptant pour des phases de construction, contre des valeurs supérieures à la livraison).
Stratégies d’investissement à Podgorica
À partir de ces éléments, plusieurs approches d’investissement se dégagent.
Stratégie 1 : petit appartement pour location longue durée
Ciblage : studios et 1 chambre dans les quartiers centraux ou semi‑centraux (City Kvart, Central Point, Preko Morače, Blok 5–6–9, centre‑ville).
Avantages :
– ticket d’entrée raisonnable (≈ 85 000–130 000 €),
– forte demande de la part des étudiants, jeunes actifs, couples, digital nomads,
– rendements bruts élevés (6–7 %, parfois plus sur les studios bien placés),
– vacance locative limitée grâce à la demande à l’année.
Inconvénients :
– concurrence importante sur certaines typologies très standardisées,
– sensibilité aux variations du pouvoir d’achat local.
Stratégie 2 : 2 ou 3 chambres pour familles et expatriés
Ciblage : Blok 5–6–9, Preko Morače, Stari Aerodrom, certains secteurs calmes de Zabjelo, Tološi.
Avantages :
– loyers plus élevés (700–1 200 € selon quartier et taille),
– locataires plus stables (familles, fonctionnaires, expatriés, diplomates),
– bon potentiel de valorisation dans les quartiers en mutation.
Inconvénients :
– prix d’achat plus élevé,
– marché plus étroit si l’on vise un très haut niveau de loyer.
Stratégie 3 : location de courte durée ciblée
Ciblage : hypercentre, zones City Kvart / Capital Plaza, Preko Morače, secteurs proches des hôtels et centres d’affaires.
Avantages :
– revenu potentiel mensuel élevé pour les meilleurs produits (top 10 % sur Airbnb au‑delà de 1 200 $/mois),
– clientèle internationale solvable, très connectée.
Inconvénients :
Le secteur présente un taux d’occupation moyen relativement faible (environ 36 %), nécessitant de se démarquer parmi les meilleurs opérateurs pour réussir. Il implique également une charge de gestion importante avec une réglementation plus lourde (statut professionnel, taxe de séjour, contrôles), et génère des revenus plus volatils.
Stratégie 4 : achat sur plan dans un quartier en développement
Ciblage : projets neufs à Zabjelo, Stari Aerodrom, Donja Gorica, certaines poches de Zagorič et Tološi.
Avantages :
– prix de lancement souvent inférieurs au marché des biens livrés,
– possibilité de paiement échelonné (50/20/20/10 % par exemple),
– positionnement sur des axes de croissance urbaine soutenus par les plans municipaux.
Inconvénients :
– risque de délai ou de modification du projet,
– nécessité de bien auditer le promoteur (références, solidité financière).
Risques et écueils à éviter
Un marché jeune et en forte croissance comporte aussi des risques spécifiques.
Plusieurs points d’attention sont régulièrement signalés :
Plusieurs aspects nécessitent une attention particulière : la question des constructions illégales ou partiellement régularisées, qui peut entraîner des frais futurs de régularisation ; la qualité variable des constructions, rendant judicieux un audit technique ; une justice lente et un cadastre parfois incomplet, imposant une due diligence approfondie sur les titres et litiges ; la difficulté d’accès au crédit pour les non‑résidents, exposant aux risques de change et de liquidité ; et enfin un marché peu transparent, qui exige un travail minutieux de comparaison des prix, potentiellement avec l’aide d’un évaluateur indépendant.
Le recours à un avocat spécialisé, à une agence réputée et à des outils de recherche sérieux (portails comme Realitica, Oglasi.me, Estitor, Centrarium, etc.) est un minimum de prudence.
Podgorica : pour quel profil d’investisseur ?
En synthèse, investir dans l’immobilier dans la ville de Podgorica convient particulièrement à plusieurs profils :
– l’investisseur « rendement » qui recherche des loyers réguliers, avec un cash‑flow relativement prévisible et une vacance modérée,
– l’investisseur « équilibre rendement / valorisation », qui parie sur la poursuite de la hausse des prix (3–5 % par an attendus dans la capitale) dans un contexte de montée en gamme urbaine et d’intégration européenne progressive,
– l’acheteur‑occupant étranger (digital nomad, retraité actif, cadre expatrié) qui souhaite à la fois se loger à coût raisonnable et maintenir une valeur de revente correcte,
– le professionnel de la location courte durée, prêt à gérer finement son produit pour se positionner dans le haut du panier sur Airbnb et consorts.
Contrairement aux micro-localisations côtières ultra-touristiques propices aux spéculations rapides, Podgorica offre un couple rendement-risque plus équilibré. Cette stabilité est adossée à une économie de services solide et à une demande en logement soutenue par des fondamentaux durables comme l’emploi, l’éducation et les institutions publiques.
Pour un investisseur qui accepte de se plonger sérieusement dans la cartographie fine des quartiers, les règlements urbains et la fiscalité, Podgorica s’impose comme l’un des marchés les plus rationnels et les plus lisibles des Balkans : un endroit où il est encore possible d’acheter à des prix abordables, d’encaisser des loyers corrects et de laisser le temps et la croissance urbaine faire leur œuvre.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Podgorica, Monténégro, pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie en transition. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés monténégrins (littoral adriatique, stations touristiques, capitale), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Podgorica, combinant un rendement locatif brut cible de 7 à 9 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et plan de diversification dans le temps, tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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