Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Panama, avec son économie dynamique et sa position stratégique, attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers étrangers. Cependant, avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien au Panama, il est crucial de comprendre le cadre juridique et réglementaire qui régit le marché immobilier local. Cet article vous guidera à travers les aspects essentiels des lois et régulations immobilières panaméennes, vous permettant de faire des choix éclairés et de sécuriser vos investissements.
Le Panama : un paradis pour les investisseurs étrangers ?
Le Panama se distingue comme l’une des destinations les plus attractives pour les investisseurs immobiliers étrangers en Amérique latine. Cette attractivité repose sur plusieurs facteurs clés :
Une législation favorable aux étrangers : Contrairement à de nombreux pays qui imposent des restrictions aux acheteurs étrangers, le Panama offre un cadre juridique particulièrement accueillant. Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les citoyens panaméens en matière d’acquisition immobilière, à quelques exceptions près.
Un marché immobilier dynamique : Le secteur immobilier panaméen connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années. Selon les données de la Chambre Panaméenne de la Construction (CAPAC), le marché immobilier a enregistré une croissance de 5,8% en 2024, avec des perspectives positives pour les années à venir.
Des incitations fiscales attractives : Le gouvernement panaméen a mis en place diverses mesures pour attirer les investisseurs étrangers, notamment des exonérations d’impôts sur les plus-values immobilières sous certaines conditions.
Cependant, il est important de noter que certaines restrictions s’appliquent, notamment concernant l’acquisition de terrains situés à moins de 10 kilomètres des frontières nationales ou dans certaines zones côtières. Ces limitations visent à protéger les intérêts stratégiques du pays.
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent acheter librement des biens immobiliers au Panama, bénéficiant des mêmes droits que les citoyens panaméens, à l'exception de certaines zones restreintes près des frontières et des côtes.
Le cadre juridique de l’immobilier panaméen : ce qu’il faut savoir
Le système juridique panaméen en matière immobilière repose sur un ensemble de lois et de règlements qui visent à protéger à la fois les acheteurs et les vendeurs. Voici les principales dispositions à connaître :
La Loi 41 de 2007 : Cette loi fondamentale régit les transactions immobilières au Panama. Elle établit les procédures pour l’enregistrement des propriétés, les transferts de titres et les hypothèques. La loi exige que toutes les transactions immobilières soient enregistrées auprès du Registre Public du Panama pour être légalement valides.
Le Code Civil panaméen : Il définit les droits et obligations des propriétaires, des locataires et des tiers impliqués dans des transactions immobilières. Le Code Civil établit également les règles concernant les servitudes, les droits de passage et les autres questions liées à la propriété foncière.
La Loi 6 de 2006 : Cette loi réglemente le régime de copropriété au Panama. Elle définit les droits et responsabilités des copropriétaires dans les immeubles en copropriété, ainsi que les règles de gestion des parties communes.
La Loi 80 de 2009 : Elle a introduit des mesures pour renforcer la transparence dans les transactions immobilières et lutter contre le blanchiment d’argent. Cette loi impose des obligations de diligence raisonnable aux agents immobiliers et aux notaires impliqués dans les transactions.
Il est crucial de noter que le système juridique panaméen accorde une grande importance aux contrats écrits. Tout accord verbal concernant une transaction immobilière n’a aucune valeur légale. Il est donc essentiel de formaliser tous les accords par écrit et de les faire authentifier par un notaire public.
Bon à savoir :
Le cadre juridique panaméen en matière immobilière est bien structuré, avec des lois spécifiques régissant les transactions, la copropriété et la transparence. Il est impératif de formaliser tous les accords par écrit pour leur donner une valeur légale.
La fiscalité immobilière au Panama : un régime attractif pour les investisseurs
Le système fiscal panaméen est conçu pour encourager l’investissement étranger, offrant un cadre particulièrement avantageux pour les propriétaires immobiliers. Voici les principaux aspects de la fiscalité immobilière à connaître :
Impôt sur la propriété : Le Panama applique un impôt foncier progressif basé sur la valeur cadastrale du bien. Les taux varient de 0% à 2,10% selon la valeur de la propriété. Cependant, il existe une exonération pour les 30 000 premiers dollars de la valeur cadastrale pour les résidences principales.
Taxe sur les transferts de propriété : Lors de l’achat d’un bien immobilier, une taxe de transfert de 2% de la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur cadastrale est due.
Impôt sur les plus-values : Les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier sont imposées à un taux fixe de 10%. Cependant, si la propriété est la résidence principale du vendeur et qu’elle a été détenue pendant au moins deux ans, la vente peut être exonérée d’impôt.
Incitations fiscales pour les investisseurs : Le Panama offre des exonérations d’impôt sur la propriété pour les nouvelles constructions résidentielles pendant une période allant jusqu’à 20 ans, selon la valeur du bien. Cette mesure vise à stimuler le développement immobilier et à attirer les investisseurs.
Régime fiscal territorial : Le Panama applique un système fiscal territorial, ce qui signifie que seuls les revenus générés au Panama sont imposables. Les revenus locatifs provenant de biens situés à l’étranger ne sont pas soumis à l’impôt panaméen.
Il est important de noter que les lois fiscales peuvent évoluer. En 2024, le gouvernement panaméen a introduit de nouvelles mesures visant à simplifier le système fiscal et à encourager davantage l’investissement étranger. Ces mesures incluent une réduction des taux d’imposition pour certaines catégories de biens immobiliers et une simplification des procédures de déclaration fiscale.
Bon à savoir :
Le régime fiscal panaméen est particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers, avec des taux d'imposition modérés et des incitations fiscales pour les nouvelles constructions. Le système fiscal territorial offre également des avantages pour les investisseurs internationaux.
Les droits et protections des propriétaires au Panama
Le Panama accorde une forte protection aux droits de propriété, ce qui en fait une destination prisée des investisseurs immobiliers. Voici les principaux aspects à connaître concernant les droits des propriétaires :
Garantie constitutionnelle : La Constitution panaméenne garantit le droit à la propriété privée. L’article 47 stipule que toute personne a droit à la propriété privée pour un usage personnel et que l’expropriation n’est possible que pour des raisons d’utilité publique ou d’intérêt social, et moyennant une indemnisation adéquate.
Système de titres de propriété : Le Panama utilise un système de titres de propriété enregistrés, ce qui offre une sécurité juridique accrue aux propriétaires. Tous les titres de propriété sont enregistrés auprès du Registre Public du Panama, garantissant ainsi la transparence et la traçabilité des transactions immobilières.
Protection contre l’occupation illégale : La loi panaméenne offre une forte protection contre l’occupation illégale des propriétés. Les propriétaires ont le droit de demander l’expulsion des occupants illégaux par voie judiciaire.
Droits des locataires et des propriétaires : La Loi 93 de 1973, modifiée par la Loi 7 de 2014, régit les relations entre locataires et propriétaires. Elle établit des règles claires concernant les baux, les dépôts de garantie, les augmentations de loyer et les procédures d’expulsion.
Droit de préemption : Dans certains cas, notamment pour les biens en copropriété, les copropriétaires peuvent bénéficier d’un droit de préemption en cas de vente d’une unité dans l’immeuble.
Il est important de noter que, bien que les droits des propriétaires soient bien protégés au Panama, il existe également des responsabilités. Par exemple, les propriétaires sont tenus de maintenir leurs biens en bon état et de respecter les réglementations locales en matière d’urbanisme et d’environnement.
En 2024, le gouvernement panaméen a renforcé les mesures de protection des propriétaires en introduisant de nouvelles dispositions légales visant à accélérer les procédures judiciaires en cas de litiges immobiliers. Ces mesures visent à garantir une résolution plus rapide des conflits et à renforcer la confiance des investisseurs dans le marché immobilier panaméen.
Bon à savoir :
Les droits des propriétaires sont solidement protégés au Panama, avec des garanties constitutionnelles et un système de titres de propriété enregistrés. Cependant, les propriétaires doivent également être conscients de leurs responsabilités et des réglementations locales.
Évolutions réglementaires récentes : ce qui change pour les investisseurs
Le cadre réglementaire de l’immobilier au Panama évolue constamment pour s’adapter aux nouvelles réalités économiques et sociales. Voici les principaux changements récents qui impactent les investisseurs :
Renforcement de la lutte contre le blanchiment d’argent : En 2024, le Panama a adopté de nouvelles mesures pour renforcer la transparence dans le secteur immobilier. La Loi 254 de 2024 impose des obligations de diligence raisonnable plus strictes aux agents immobiliers et aux notaires. Ces professionnels doivent désormais vérifier l’origine des fonds utilisés dans les transactions immobilières dépassant 500 000 dollars.
Simplification des procédures administratives : Le gouvernement panaméen a lancé en 2025 une initiative de digitalisation des procédures liées à l’immobilier. Cette mesure vise à réduire les délais et à simplifier les démarches pour l’obtention de permis de construire et l’enregistrement des propriétés. Selon le Ministère du Logement et de l’Aménagement du Territoire, cette initiative devrait réduire de 30% le temps nécessaire pour finaliser une transaction immobilière.
Nouvelles réglementations environnementales : Face aux défis du changement climatique, le Panama a introduit en 2024 de nouvelles normes de construction durable. La Loi 312 de 2024 impose des standards plus élevés en matière d’efficacité énergétique et de gestion de l’eau pour les nouvelles constructions. Ces normes s’appliquent également aux rénovations majeures de bâtiments existants.
Réforme du régime de copropriété : La Loi 428 de 2025 a apporté des modifications significatives au régime de copropriété. Elle clarifie les droits et responsabilités des copropriétaires, renforce les pouvoirs des assemblées de copropriétaires et introduit des mécanismes de résolution des conflits plus efficaces.
Incitations pour le développement des zones rurales : Pour encourager le développement immobilier en dehors des zones urbaines saturées, le gouvernement a introduit en 2025 de nouvelles incitations fiscales. Les investisseurs qui développent des projets immobiliers dans des zones rurales désignées peuvent bénéficier d’exonérations d’impôt sur la propriété allant jusqu’à 25 ans.
Ces changements réglementaires visent à renforcer l’attractivité du marché immobilier panaméen tout en garantissant sa durabilité et sa transparence. Il est crucial pour les investisseurs de se tenir informés de ces évolutions pour optimiser leurs stratégies d’investissement.
Bon à savoir :
Les récentes évolutions réglementaires au Panama visent à renforcer la transparence, simplifier les procédures administratives et promouvoir le développement durable. Ces changements offrent de nouvelles opportunités pour les investisseurs avisés, tout en imposant des standards plus élevés en matière de conformité et de durabilité.
Conclusion : Le Panama, une destination d’investissement immobilier prometteuse
Le Panama se positionne comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers étrangers, offrant un cadre juridique stable, des incitations fiscales attractives et un marché dynamique. Les récentes évolutions réglementaires, visant à renforcer la transparence et à promouvoir le développement durable, ne font que consolider cette position.
Cependant, comme pour tout investissement international, il est crucial de bien comprendre les spécificités du marché local et de s’entourer de professionnels qualifiés. Les lois et régulations immobilières au Panama, bien que généralement favorables aux investisseurs étrangers, peuvent être complexes et nécessitent une expertise spécifique.
Les perspectives pour le marché immobilier panaméen restent positives. Selon les prévisions de la Chambre Panaméenne de la Construction (CAPAC), le secteur devrait connaître une croissance annuelle moyenne de 4,5% sur la période 2025-2030, stimulée par les investissements dans les infrastructures et le développement urbain.
Pour les investisseurs prêts à saisir ces opportunités, le Panama offre un terrain fertile pour des investissements immobiliers rentables et sécurisés, à condition de bien naviguer dans le paysage réglementaire et fiscal local.
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