Erreurs Fréquentes Lors De L’achat Immobilier à Panama

Publié le 23 février 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Panama attire de plus en plus d’investisseurs étrangers grâce à son économie dynamique, sa fiscalité avantageuse et son cadre de vie agréable. Cependant, acheter un bien immobilier dans ce pays d’Amérique centrale comporte certains risques pour les non-initiés. Voici un tour d’horizon des erreurs les plus fréquentes à éviter pour réussir votre investissement immobilier au Panama.

Ne pas vérifier le titre de propriété : un risque majeur

L’une des erreurs les plus graves lors de l’achat d’un bien immobilier au Panama est de ne pas effectuer une vérification approfondie du titre de propriété. Le système foncier panaméen peut être complexe, avec des titres de propriété parfois flous ou contestés. Il est crucial de s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien et qu’il n’y a pas de litiges en cours.

Pour éviter ce piège, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier au Panama. Celui-ci pourra effectuer une recherche détaillée auprès du Registre Public (Registro Público) pour vérifier l’historique de la propriété, les éventuelles hypothèques ou autres charges. Cette démarche peut prendre du temps mais elle est essentielle pour sécuriser votre investissement.

De plus, il est important de noter que certaines zones du Panama, notamment dans les régions côtières ou insulaires, peuvent être soumises à des restrictions particulières en matière de propriété foncière. Par exemple, les étrangers ne peuvent pas acquérir de terrains situés à moins de 10 kilomètres des frontières du pays. Une vérification approfondie du statut juridique du bien est donc indispensable.

Sous-estimer les coûts cachés : gare aux mauvaises surprises

Une autre erreur fréquente consiste à ne pas prendre en compte tous les coûts associés à l’achat d’un bien immobilier au Panama. Au-delà du prix d’achat, de nombreux frais peuvent s’ajouter et alourdir considérablement la facture finale.

Parmi ces coûts additionnels, on peut citer :

• Les frais de notaire (environ 0,25% de la valeur du bien)
• Les droits d’enregistrement (2% de la valeur du bien)
• La taxe de transfert de propriété (2% de la valeur du bien ou de la valeur cadastrale, selon le montant le plus élevé)
• Les honoraires d’avocat (généralement entre 1% et 2% du prix d’achat)
• Les frais d’évaluation du bien
• Les frais de recherche de titre de propriété

Il est également important de prévoir un budget pour d’éventuels travaux de rénovation ou de mise aux normes, surtout si vous achetez un bien ancien. Les coûts de construction et de rénovation au Panama peuvent être élevés, notamment dans les zones touristiques prisées comme Panama City ou Bocas del Toro.

Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte les frais récurrents tels que les impôts fonciers, les charges de copropriété (si applicable) et les coûts d’entretien. Au Panama, l’impôt foncier varie entre 1,75% et 2,1% de la valeur cadastrale du bien, selon sa valeur.

Négliger la due diligence : un raccourci risqué

Dans l’euphorie de l’achat, certains investisseurs ont tendance à négliger l’étape cruciale de la due diligence. Cette vérification approfondie est pourtant essentielle pour s’assurer de la viabilité de l’investissement et éviter les mauvaises surprises.

La due diligence doit porter sur plusieurs aspects :

• L’état du bien : faites réaliser une inspection détaillée par un professionnel pour évaluer l’état général de la propriété, identifier d’éventuels problèmes structurels ou de conformité.
• La situation juridique : vérifiez non seulement le titre de propriété, mais aussi l’existence d’éventuelles servitudes, droits de passage ou autres restrictions qui pourraient affecter l’usage du bien.
• L’environnement : assurez-vous que le bien n’est pas situé dans une zone à risque (inondations, glissements de terrain) et qu’il n’y a pas de projets d’infrastructure majeurs prévus à proximité qui pourraient impacter sa valeur.
• Le potentiel locatif : si vous envisagez de louer le bien, étudiez soigneusement le marché locatif local, les taux d’occupation et les rendements potentiels.

Au Panama, il est particulièrement important de vérifier que le bien dispose de tous les permis et autorisations nécessaires. Certains promoteurs peu scrupuleux peuvent commercialiser des biens sans avoir obtenu toutes les autorisations requises, ce qui peut entraîner des problèmes juridiques par la suite.

N’hésitez pas à faire appel à des professionnels locaux (avocat, agent immobilier, inspecteur) pour vous aider dans cette démarche. Leur connaissance du marché et des spécificités locales peut s’avérer précieuse.

Ignorer les spécificités du marché local : une erreur de débutant

Le marché immobilier panaméen a ses propres particularités qu’il est crucial de comprendre avant de se lancer. Ignorer ces spécificités peut conduire à des investissements mal ciblés ou surévalués.

Tout d’abord, il est important de noter que le marché immobilier panaméen est très segmenté. Les prix et les tendances peuvent varier considérablement d’une zone à l’autre. Par exemple, le marché de Panama City est très différent de celui des zones balnéaires comme Coronado ou Bocas del Toro.

À Panama City, le marché du luxe est particulièrement dynamique. Selon les données de Properstar, le prix moyen des maisons de luxe à Panama City en 2025 se situe autour de 2 millions de dollars. Dans des quartiers prisés comme Punta Pacifica ou Costa del Este, les prix peuvent facilement dépasser les 3000 dollars par mètre carré pour les appartements haut de gamme.

En revanche, dans des zones plus résidentielles comme Clayton ou Albrook, on peut trouver des propriétés à des prix plus abordables, autour de 1500-2000 dollars par mètre carré.

Il est également crucial de comprendre les cycles du marché immobilier panaméen. Le pays a connu une forte croissance immobilière ces dernières années, mais certains segments du marché montrent des signes de saturation. Par exemple, le marché des bureaux à Panama City connaît actuellement un taux de vacance élevé, ce qui peut impacter les prix des biens résidentiels dans certaines zones.

Enfin, soyez attentif aux projets d’infrastructure en cours ou prévus. Le Panama investit massivement dans ses infrastructures (métro, nouvelles routes, expansion du canal), ce qui peut avoir un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers à moyen et long terme.

Se précipiter sur une offre alléchante : méfiance et patience sont de mise

Dans un marché immobilier dynamique comme celui du Panama, il peut être tentant de sauter sur une offre qui semble particulièrement attractive. Cependant, la précipitation est souvent mauvaise conseillère en matière d’investissement immobilier.

Les offres qui semblent trop belles pour être vraies le sont souvent. Méfiez-vous particulièrement des promotions agressives ou des promesses de rendements exceptionnels. Au Panama, certains promoteurs peu scrupuleux ciblent spécifiquement les investisseurs étrangers avec des offres alléchantes mais peu réalistes.

Prenez le temps de comparer les offres, d’étudier le marché et de visiter plusieurs biens avant de vous décider. N’hésitez pas à négocier le prix, même si le marché est dynamique. Au Panama, il est courant de négocier et vous pouvez souvent obtenir une réduction significative sur le prix affiché.

Il est également crucial de ne pas se laisser influencer par la pression des vendeurs. Certains agents immobiliers ou promoteurs peuvent essayer de vous pousser à la décision en prétextant une forte demande ou une offre limitée dans le temps. Gardez votre sang-froid et prenez le temps de la réflexion.

Enfin, méfiez-vous des achats sur plan, particulièrement populaires au Panama. Bien que ces investissements puissent être intéressants, ils comportent des risques spécifiques. Assurez-vous de la solidité financière du promoteur et vérifiez soigneusement les garanties offertes avant de vous engager.

Négliger les aspects fiscaux et légaux : une imprudence coûteuse

Les aspects fiscaux et légaux sont souvent négligés par les investisseurs étrangers, mais ils peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement immobilier au Panama. Une mauvaise compréhension de ces aspects peut entraîner des surcoûts importants ou même des problèmes légaux.

Sur le plan fiscal, il est important de noter que le Panama a un système fiscal territorial. Cela signifie que seuls les revenus générés au Panama sont imposables dans le pays. Cependant, si vous louez votre bien, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu panaméen sur les loyers perçus.

Le taux d’imposition sur les revenus locatifs varie en fonction du montant des loyers, avec un taux marginal maximum de 25%. Il existe également des déductions possibles pour les frais d’entretien et de gestion du bien.

En ce qui concerne l’impôt foncier, le Panama a récemment réformé son système. Depuis 2019, les 120 000 premiers dollars de la valeur cadastrale d’un bien résidentiel sont exonérés d’impôt foncier. Au-delà, le taux varie de 0,5% à 1% selon la valeur du bien.

Sur le plan légal, il est crucial de comprendre les spécificités du droit immobilier panaméen. Par exemple, au Panama, il est courant d’utiliser des sociétés anonymes pour détenir des biens immobiliers. Cette structure peut offrir certains avantages en termes de confidentialité et de flexibilité, mais elle comporte aussi des obligations légales et fiscales spécifiques.

Enfin, si vous envisagez d’acheter un bien pour le louer à court terme (type Airbnb), soyez attentif à la réglementation locale. Certaines municipalités au Panama ont mis en place des restrictions sur la location de courte durée, notamment dans les zones résidentielles.

Sous-estimer les coûts d’entretien : une erreur qui peut coûter cher

Les coûts d’entretien d’un bien immobilier au Panama sont souvent sous-estimés par les investisseurs étrangers. Le climat tropical du pays, caractérisé par une forte humidité et des pluies abondantes, peut accélérer la détérioration des bâtiments et augmenter les besoins en maintenance.

Dans les zones côtières, l’air salin peut également avoir un impact important sur les matériaux de construction, nécessitant des travaux d’entretien plus fréquents. Il est donc crucial de prévoir un budget suffisant pour l’entretien régulier de votre bien.

Les coûts d’entretien peuvent varier considérablement en fonction du type de bien et de sa localisation. Pour un appartement dans un immeuble moderne à Panama City, vous pouvez vous attendre à des frais de copropriété mensuels allant de 100 à 300 dollars par mois pour un appartement de taille moyenne. Ces frais couvrent généralement l’entretien des parties communes, la sécurité et parfois certains services comme l’eau ou l’électricité.

Pour une maison individuelle, les coûts d’entretien peuvent être plus élevés. Il faut compter en moyenne entre 1% et 2% de la valeur du bien par an pour l’entretien courant. Ce montant peut être plus élevé pour les propriétés anciennes ou situées dans des zones exposées aux intempéries.

N’oubliez pas non plus les coûts liés à la gestion du bien, surtout si vous n’êtes pas sur place. Les frais de gestion locative peuvent représenter entre 8% et 12% des loyers perçus, selon les services inclus.

Enfin, pensez à budgétiser les coûts de rénovation à moyen terme. Au Panama, il est courant de devoir effectuer des travaux de rénovation importants tous les 5 à 10 ans, notamment pour les propriétés exposées aux éléments.

Ignorer les risques naturels : une négligence potentiellement dangereuse

Le Panama, de par sa situation géographique, est exposé à divers risques naturels qu’il est imprudent d’ignorer lors d’un investissement immobilier. Bien que le pays soit relativement épargné par les ouragans, d’autres phénomènes naturels peuvent avoir un impact significatif sur les biens immobiliers.

Les inondations représentent l’un des principaux risques, particulièrement pendant la saison des pluies qui s’étend de mai à décembre. Certaines zones, notamment dans la ville de Panama et sur les côtes, sont particulièrement vulnérables. Il est crucial de vérifier l’historique des inondations dans la zone où vous envisagez d’acheter et de vous assurer que le bien dispose des protections nécessaires.

Les glissements de terrain constituent également un risque à prendre en compte, surtout dans les zones montagneuses ou à forte pente. Des pluies intenses peuvent déstabiliser les sols et provoquer des dégâts importants. Une étude géotechnique peut être nécessaire avant l’achat d’un bien dans ces zones.

Le Panama est également situé dans une zone sismique, bien que les tremblements de terre majeurs soient rares. Il est important de vérifier que le bien que vous envisagez d’acheter respecte les normes antisismiques en vigueur, particulièrement pour les constructions récentes.

Enfin, l’érosion côtière est un phénomène à surveiller pour les propriétés en bord de mer. Avec la montée du niveau des océans, certaines zones côtières sont de plus en plus menacées. Il est prudent de se renseigner sur les projets de protection du littoral dans la zone où vous souhaitez investir.

Pour vous protéger contre ces risques, il est essentiel de souscrire une assurance habitation adaptée. Au Panama, les assurances ne couvrent pas systématiquement tous les risques naturels, il est donc important de bien vérifier les garanties incluses dans votre contrat.