Immobilier Panama vs Pays Voisins : Comparatif Achat

Publié le 17 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier au Panama vs. ses voisins

Investir dans l’immobilier peut être une décision complexe, surtout lorsque l’on compare les opportunités dans des régions géographiquement proches mais économiquement diverses. Le Panama, grâce à sa croissance économique dynamique et son climat fiscal attrayant, se distingue comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers.

Néanmoins, ses voisins, souvent perçus comme moins chers ou bénéficiant d’une culture locale plus riche, ne sont pas en reste.

Facteurs clés à considérer

En analysant des facteurs tels que :

• La stabilité politique
• L’infrastructure
• Le potentiel de rentabilité

Cet article vous guidera à travers les avantages uniques et les défis potentiels d’acheter un bien immobilier au Panama par rapport à ses pays voisins, vous permettant ainsi de prendre une décision éclairée.

Positionner le Panama face à ses voisins en matière d’immobilier

Comparaison des marchés immobiliers : Panama vs pays voisins

Ville principale	Prix moyen au m² (USD)	Accès étrangers	Réglementation / Fiscalité pour investisseurs étrangers
Panama City (Panama)	1 804 à 2 500 (centre, quartiers affaires), jusqu’à 5 000 (luxe)	Libre	Aucune restriction à l’achat. Exonération fiscale partielle sur les nouvelles constructions (jusqu’à 20 ans d’exonération sur l’impôt foncier selon le bien). Taxe de transfert de 2% à l’achat.
San José (Costa Rica)	1 500 à 2 200	Libre	Aucune restriction. Impôt foncier 0,25% de la valeur fiscale. Taxe de transfert 1,5%. Pas d’exonération spécifique pour non-résidents.
Bogotá (Colombie)	1 200 à 2 200	Libre	Aucune restriction. Impôt foncier variable (0,3 à 1,6% selon la valeur du bien). Taxe de transfert 1%. Non-résidents imposés sur revenus locatifs.
Quito (Équateur)	1 100 à 1 700	Libre	Aucune restriction. Impôt foncier 0,25 à 0,5%. Taxe de transfert de 1%. Peu d’exonérations pour étrangers.
Managua (Nicaragua)	800 à 1 200	Libre	Procédure d’achat ouverte. Impôt foncier 1%. Taxe de transfert 1-3%. Peu d’incitations pour étrangers.

Différences significatives

Prix moyen au mètre carré :

• Panama City affiche des prix parmi les plus élevés de la région pour les quartiers centraux et haut de gamme (jusqu’à 5 000 USD/m² dans le secteur luxe comme Punta Pacifica, 2 500 à 3 000 USD/m² dans Costa del Este).
• Les villes principales des pays voisins (San José, Bogotá, Quito) présentent des prix généralement inférieurs, avec une moyenne de 1 200 à 2 200 USD/m² dans les quartiers centraux.
• L’écart est encore plus marqué sur le segment luxe et sur l’immobilier neuf haut de gamme à Panama, tiré par la demande internationale et les expatriés.

Réglementation pour les investisseurs étrangers :

• Panama se distingue par l’absence totale de restrictions à l’acquisition immobilière pour les étrangers.
• Le cadre est également ouvert au Costa Rica, en Colombie, en Équateur et au Nicaragua, mais Panama se démarque par la simplicité administrative et l’existence de nombreux programmes de résidence associés à l’investissement immobilier.

Fiscalité :

• Panama propose des exonérations attractives sur l’impôt foncier pour les constructions neuves (jusqu’à 20 ans).
• Les taxes à la transaction (2%) sont moyennes pour la région.
• Les autres pays n’offrent pas d’avantages comparables pour les non-résidents, la fiscalité y étant stable mais sans incitation majeure.

Tendances du marché immobilier panaméen

• Reprise progressive des prix après plusieurs années de baisse et de promotions massives. En 2025, l’augmentation annuelle moyenne à Panama City est de 2,38%, avec une hausse cumulée de 7,38% depuis le creux de 2021.
• Segmentation forte du marché :
  • Les quartiers prisés par les expatriés (San Francisco, Costa del Este, Punta Pacifica, Coco del Mar) voient des prix nettement supérieurs à la moyenne nationale.
  • Les programmes « off-plan » (en développement) affichent des prix jusqu’à 4 150 USD/m² dans les zones historiques ou tendance (Casco Viejo).
• Croissance des projets d’infrastructure :
  • L’expansion du métro, la modernisation du front de mer, de nouveaux ponts et routes dynamisent la demande dans les zones reliées.
  • Ces projets soutiennent la valorisation des biens à proximité, renforçant l’attractivité pour les investisseurs étrangers et les expatriés.

Données économiques récentes et impact sur l’immobilier

Performance économique du Panama en 2024-2025 :

• Croissance du PIB supérieure à 5%, l’une des plus dynamiques d’Amérique latine.
• Inflation modérée, stabilité du balboa (lié au dollar US), fort investissement public dans l’infrastructure.
• Taux de chômage en baisse, rebond du tourisme et de la logistique (canal de Panama).

Effet sur l’immobilier :

• La croissance économique soutient la demande résidentielle et locative, surtout dans les segments moyen et haut de gamme.
• Comparativement, les économies voisines (Costa Rica, Colombie, Équateur) connaissent une croissance plus lente, des taux d’inflation parfois plus élevés et moins de projets structurants, ce qui limite la progression de leur marché immobilier.

Résumé visuel : Prix au m² dans les capitales

Ville	Prix moyen au m² (USD)
Panama City	1 800 – 5 000
San José	1 500 – 2 200
Bogotá	1 200 – 2 200
Quito	1 100 – 1 700
Managua	800 – 1 200

Points-clés à retenir

• Panama offre le cadre le plus favorable aux investisseurs étrangers, tant sur le plan fiscal que réglementaire.
• Les prix dans les quartiers premium de Panama City rivalisent avec ceux des grandes métropoles internationales, portés par l’attrait pour les expatriés et la stabilité du pays.
• La croissance économique rapide, combinée à des investissements massifs dans l’infrastructure, fait du Panama un marché régional de référence pour l’immobilier résidentiel et d’investissement.

Fiscalité immobilière : Panama vs pays voisins

Pays	Taux d’imposition foncière	Exonérations/Incitations pour étrangers	Taxe sur la plus-value	Frais de notaire et d’enregistrement
Panama	Progressif : 0 % à 1 % selon la valeur et l’ancienneté du bien ; exonération jusqu’à 20 ans pour biens ≤120 000 $	Exonérations généreuses sur nouveaux biens, retraités, tourisme ; visa « Friendly Nations »	10 % sur la plus-value en général	Frais de notaire : 1-2% du prix + frais d’enregistrement variables mais faibles comparé à la région
Costa Rica	0,25 % de la valeur cadastrale (taux fixe bas)	Pas d’exonérations spécifiques pour étrangers, mais incitations pour investisseurs (visa dès 150 000 $) et zones franches	15 % sur le gain lors de la vente	Frais de notaire : 1,25 % à 1,5 % du prix + frais d’enregistrement (environ 1 %)
Colombie	0,3 % à 1,6 % selon la municipalité et la valeur	Pas d’exonérations majeures pour étrangers ; régime d’imposition mondiale	10 % sur la plus-value (avec conditions)	Frais de notaire : 0,3 % à 0,6 % + frais d’enregistrement (1 %)
Nicaragua	1 % sur la valeur cadastrale (après abattement)	Pas d’exonérations notables pour étrangers ; régime uniforme	10 % sur le gain en capital	Frais de notaire : 1-2 % du prix + frais d’enregistrement variables

Taux d’imposition sur les biens immobiliers

– Panama propose un système progressif très avantageux, incluant une exonération totale jusqu’à 20 ans pour les biens neufs ≤120 000 $.

– Costa Rica affiche un taux fixe très bas (0,25 %) et une fiscalité simple, sans distinction entre résidents et non-résidents.

– Colombie et Nicaragua imposent des taux plus élevés, avec moins d’exonérations et des régimes peu différenciés selon la nationalité de l’investisseur.

Exonérations fiscales et avantages pour investisseurs étrangers

– Panama se démarque par ses exonérations généreuses, en particulier pour les nouveaux biens immobiliers, les retraités et les investissements touristiques. Le visa « Friendly Nations » et l’exemption d’impôts sur les revenus étrangers renforcent encore son attractivité.

– Costa Rica offre des incitations ciblées (visa investisseur dès 150 000 $) et des zones franches, mais pas d’exonérations spécifiques sur la taxe foncière pour étrangers. Les non-résidents bénéficient du même régime que les résidents.

– Colombie et Nicaragua n’offrent que peu ou pas d’exonérations spécifiques pour les étrangers ; la Colombie applique une imposition mondiale, ce qui peut grever le rendement pour les investisseurs non-résidents.

Taxe sur les plus-values

– Panama et Nicaragua : 10 % sur le gain en capital.

– Costa Rica : 15 % sur la plus-value lors de la vente.

– Colombie : 10 % en général, mais avec des particularités selon la durée de détention et le statut du vendeur.

Frais de notaire et d’enregistrement

– Panama et Nicaragua affichent des frais de notaire autour de 1-2 % du prix, avec des frais d’enregistrement faibles.

– Costa Rica : 1,25-1,5 % de frais de notaire, environ 1 % d’enregistrement.

– Colombie : frais de notaire bas (0,3-0,6 %), frais d’enregistrement environ 1 %.

Implications fiscales pour un investisseur immobilier étranger : ROI et coûts à long terme

– Panama maximise le ROI à court et moyen terme grâce à des exonérations prolongées et une fiscalité foncière quasi nulle pour les biens neufs, ce qui réduit considérablement les coûts récurrents. La fiscalité sur la plus-value reste modérée.

– Costa Rica offre un environnement fiscal stable, des coûts annuels faibles et une fiscalité transparente, mais l’absence d’exonérations spécifiques limite l’optimisation du rendement net pour les étrangers. Les plus-values sont plus lourdement taxées.

– Colombie et Nicaragua présentent des coûts fixes plus élevés, peu d’incitations, et une fiscalité potentiellement pénalisante à long terme, en particulier en Colombie où l’imposition mondiale peut réduire le rendement global.

Différences significatives et impact sur la décision d’achat

– Panama attire les investisseurs recherchant une optimisation fiscale maximale, une simplicité administrative et des incitations spécifiques pour les étrangers, notamment dans le tourisme et les biens neufs.

– Costa Rica cible des profils d’investisseurs à la recherche de stabilité, de simplicité et d’un environnement sécurisé, avec des coûts faibles mais moins d’exonérations.

– Colombie et Nicaragua restent moins compétitifs en raison de coûts plus élevés, d’une fiscalité moins favorable et d’un contexte politique parfois instable (notamment au Nicaragua).

À retenir :

Panama se distingue nettement pour les investisseurs immobiliers étrangers grâce à ses exonérations foncières étendues, ses incitations spécifiques et ses frais d’acquisition compétitifs, ce qui optimise le retour sur investissement à moyen terme.

Costa Rica reste une alternative solide pour la stabilité et la simplicité, mais avec moins d’avantages fiscaux directs.

Colombie et Nicaragua conviennent moins à ceux qui cherchent à minimiser la fiscalité et maximiser leur rendement net.

Avis d’experts sur l’investissement immobilier au Panama et dans ses alentours

Perspectives économiques et tendances du marché immobilier

Le marché immobilier au Panama connaît actuellement une phase de transition, caractérisée par des signaux contrastés. D’un côté, la demande locative reste soutenue grâce à la reprise du tourisme, l’arrivée d’expatriés et de retraités ainsi que le développement du télétravail. De l’autre, on observe une stagnation voire une légère baisse des prix sur les biens existants, principalement en raison d’une offre excédentaire issue de la période de surconstruction post-boom économique des années 2010. Cela profite aux locataires qui disposent aujourd’hui d’un large choix et peuvent négocier les loyers à la baisse.

Les économistes locaux soulignent que si le marché est mature et offre moins de croissance rapide qu’il y a dix ans, il demeure attractif pour les investisseurs capables d’identifier les véritables opportunités – notamment dans certains quartiers en mutation ou dans des pôles secondaires comme David ou l’île Taboga où le potentiel haussier demeure réel. L’essor continu du secteur touristique ainsi que le développement important des infrastructures (métro étendu à Panama City, nouveaux aéroports régionaux) contribuent aussi à valoriser certaines zones périphériques.

Des experts internationaux mettent toutefois en garde contre plusieurs risques : coûts élevés d’entretien dus au climat tropical (biens se dégradant rapidement), financement bancaire peu flexible avec taux d’intérêt élevés pour les étrangers, ainsi qu’une rentabilité réelle souvent inférieure aux promesses affichées dans certains quartiers haut-de-gamme trop saturés.

Comparaison avec les pays voisins : politiques fiscales & régulations

Critère	Panama	Costa Rica	Colombie
Fiscalité immobilière	Faible taxe foncière	Taxes modérées	Fiscalité progressive
Régulation étrangère	Très ouverte	Restrictions sectorielles	Contrôles récents
Croissance urbaine	Lente	Dynamique	Très dynamique

Avis recueillis auprès du secteur

• Agent immobilier panaméen : « Les meilleurs rendements sont désormais dans le milieu/haut-de-gamme hors zones premium traditionnelles… Les expatriés veulent tester avant achat ; cela dynamise fortement la location longue durée. »
• Développeur local : « Nous misons beaucoup sur David qui combine encore prix accessibles et potentiel touristique croissant avec ses nouvelles infrastructures. »
• Investisseur européen installé : « Le coût réel (entretien + taxes + vacance locative) doit être bien analysé avant tout achat… Mais c’est un excellent marché « value » pour ceux prêts à s’impliquer activement ! »

Liste synthétique des opportunités & défis spécifiques :

Opportunités :

• Fiscalité attractive
• Diversification géographique possible
• Émergence de pôles secondaires dynamiques

Défis :

• Surabondance persistante dans certains segments urbains
• Rendement net parfois inférieur aux attentes affichées
• Contraintes climatiques impactant maintenance/valeur patrimoniale

En synthèse, investir au Panama requiert discernement : comprendre finement chaque micro-marché urbain/régional permet encore aujourd’hui d’allier stabilité juridique/fiscale et potentiels intéressants malgré un contexte devenu sélectif – ce qui distingue nettement ce pays face à ses concurrents régionaux directs.