Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Face à l’essor fulgurant de l’économie collaborative et à l’essor du marché immobilier, choisir entre Airbnb et la location longue durée est devenu un dilemme crucial pour les investisseurs au Panama. Ce petit pays d’Amérique centrale, souvent perçu comme un paradis pour les expatriés et les retraités, offre un terrain fertile pour cette comparaison, chaque option ayant ses propres avantages et défis en termes de rendement et de stabilité financière.
En examinant soigneusement les dynamiques de marché des principales villes panaméennes, cet article se propose d’analyser les perspectives de rentabilité pour chaque type de location, offrant ainsi aux lecteurs un guide éclairé pour maximiser leur investissement immobilier.
Comparaison des rendements : location Airbnb et longue durée au Panama
Facteurs influençant les rendements des locations Airbnb vs. longue durée au Panama
| Facteur | Location Airbnb (Courte durée) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Taux d’occupation moyen | 50–55 % à Panama City, 34–40 % dans les zones balnéaires | 80–95 % dans les quartiers urbains recherchés |
| Revenu mensuel moyen | 2 400 $ – 2 650 $ à Panama City | Environ 1 200 $ – 1 600 $ pour un appartement standard |
| Revenu annuel moyen | Environ 31 000 $ | Environ 14 400 $ – 19 200 $ |
| Coûts de gestion/entretien | Frais de gestion (15–30 %), ménage fréquent, maintenance élevée | Frais de gestion faibles (8–10 %), entretien limité |
| Saisonnalité des revenus | Fluctuations marquées selon la saison touristique | Revenu régulier et stable toute l’année |
Principaux éléments détaillés
Taux d’occupation typiques
Airbnb : À Panama City, le taux oscille autour de 54,6 %, atteignant jusqu’à ~53 % dans certaines analyses récentes. Dans des villes balnéaires comme Playa Venao ou Maria Chiquita, il descend entre 34 et 40 %, ce qui traduit une dépendance accrue à la demande touristique.
Longue durée : Les logements classiques en location longue bénéficient généralement d’un taux d’occupation supérieur à celui des locations courte durée, souvent compris entre 80 et 95 %, notamment dans les secteurs urbains attractifs.
Revenus générés
Airbnb : Le revenu mensuel moyen est compris entre 2 400 et 2 650 USD/mois pour un appartement type à Panama City. Le revenu annuel médian observé est proche de 31 000 USD/an.
Location classique : Un logement équivalent loué sur le long terme rapporte environ 1 200 à 1 600 USD/mois selon l’emplacement et le standing.
Coûts opérationnels
Airbnb :
- Gestion professionnelle courante facturée entre 15% et 30% du chiffre d’affaires.
- Ménage plus fréquent après chaque séjour (+ produits consommables).
- Maintenance préventive accrue pour garantir la satisfaction client.
- Plateformes imposant parfois des frais additionnels (service client/distribution).
Location longue durée :
- Frais de gestion réduits (~8–10 %, parfois autogérés).
- Moins d’usure liée au passage répété de locataires ; entretien planifié moins coûteux.
Impact des fluctuations saisonnières
Les revenus Airbnb sont très sensibles aux variations du tourisme international et local. La haute saison (décembre-avril) voit souvent une hausse significative du taux d’occupation (+20 points), tandis que la basse saison peut fortement impacter les recettes mensuelles avec un recul noté jusqu’à −30 %.
Les locations longue durée offrent quant à elles une stabilité appréciable avec peu ou pas de vacance locative pendant l’année.
Liste synthétique : Principaux avantages comparatifs
Locations Airbnb
- Potentiel supérieur en termes de rendement brut (jusqu’à +50% par rapport au long terme) si la demande touristique reste forte.
- Flexibilité tarifaire permettant d’ajuster rapidement selon la demande ou lors d’évènements spéciaux/haute saison.
Locations longue durée
- Stabilité financière grâce aux baux sécurisés sur plusieurs mois voire années.
- Charges opérationnelles réduites ; moindre implication quotidienne requise.
Demande touristique vs stabilité résidentielle
La demande touristique panaméenne demeure soutenue grâce au dynamisme économique régional, aux croisières internationales via le canal, ainsi qu’au statut fiscal attractif du pays pour certains visiteurs étrangers. Cependant, elle expose fortement les propriétaires Airbnb aux aléas économiques mondiaux ou sanitaires (ex. pandémie COVID).
À l’inverse, louer sur le long terme s’appuie sur une population locale stable — expatriés professionnels inclus — offrant ainsi moins de volatilité mais plafonnant mécaniquement le rendement possible par rapport au court-terme optimisé.
Tendances actuelles du marché immobilier panaméen impactant la rentabilité
La valeur médiane immobilière a progressé de près de 14%, ce qui témoigne non seulement du dynamisme local mais aussi du potentiel accru en capitalisation.
Points clés :
- Croissance continue des prix immobiliers dans les centres urbains majeurs (Panama City avant tout)
- Développement accéléré des quartiers touristiques modernes & historiques attirant davantage la clientèle internationale
- Tendance notable vers davantage « d’exécutifs numériques » recherchant séjours flexibles (>30 nuits)
À surveiller également :
- Réglementations potentielles limitant ou encadrant plus strictement l’activité AirBnb afin protéger le parc résidentiel traditionnel
- Effet possible sur l’offre globale en cas afflux massif nouveaux investisseurs orientés court-terme
En résumé
Les locations courte durée présentent aujourd’hui un potentiel nettement supérieur en termes bruts mais impliquent risque plus élevé lié au marché touristique alors que la location classique privilégie sécurité & constance avec rendement inférieur mais mieux maîtrisé face aux aléas macro-économiques locaux/internationaux.
Bon à savoir :
Au Panama, les rendements des locations Airbnb varient largement selon la ville, avec des taux d’occupation typiques autour de 50% à 70% dans des hotspots touristiques comme la ville de Panama et Bocas del Toro, tandis que les locations longue durée offrent une occupation constante proche de 90%. Les revenus mensuels d’Airbnb peuvent atteindre en moyenne 1 500 $ à 3 000 $ selon la saison, mais les coûts opérationnels incluent des frais de gestion élevés et un entretien fréquent, souvent surpassés par les économies réalisées dans les locations longue durée, où les frais annuels sont généralement plus bas. Les fluctuations saisonnières affectent considérablement les profits Airbnb avec des périodes de haute demande touristique, générant des pics de revenus. Cependant, la demande stable pour les locations longue durée offre une sécurité financière attractive. Actuellement, une croissance immobilière rapide dans certaines régions, comme Casco Viejo, influence la rentabilité et pourrait rendre les investissements Airbnb plus lucratifs à court terme, bien que la stabilité à long terme des locations longue durée reste un atout majeur.
Facteurs influençant la rentabilité locative par ville au Panama
Facteurs clés influençant la rentabilité locative au Panama
| Facteur | Panama City | Boquete | Bocas del Toro |
| Demande touristique | Forte, stable toute l’année | Saisonnière (haute d’oct. à mars) | Très forte, pic de déc. à avril |
| Prix immobiliers | Élevés (1 804 à 4 150 USD/m² selon zone) | Modérés, hausse régulière | Variables, parfois inférieurs à la capitale |
| Régulations locales | Encadrement croissant (Airbnb contrôlé) | Réglementation plus souple | Réglementation sur les îles, parfois stricte |
| Saisonnalité | Faible, demande constante | Forte, liée au climat et aux retraites | Très marquée, forte dépendance au tourisme |
| Tendances du marché | Croissance des loyers (6 à 8% brut/an) | Valorisation liée à l’écotourisme | Montée de la demande internationale |
Comparaison Airbnb vs Location longue durée
| Critère | Airbnb (court terme) | Location longue durée |
| Rentabilité | Potentiellement supérieure (jusqu’à 10% brut/an dans zones touristiques) | 6 à 8% brut/an (stabilité) |
| Occupation | Plus variable, sensible à la saison | Forte stabilité, taux de vacance bas |
| Gestion | Exigeante (ménage, check-in/out) | Plus simple, gestion mensuelle |
| Réglementation | Peut être restreinte selon la ville | Plus encadrée, sécurisée |
| Type de clientèle | Touristes, voyageurs d’affaires | Expatriés, familles, retraités |
Exemples spécifiques par ville
- Panama City
- Prix immobilier : 1 804 USD/m² en moyenne, jusqu’à 4 150 USD/m² à Casco Viejo.
- Rentabilité brute : 6,84% en 2025 (moyenne) ; studios : 5,9% à 12,41% ; 2 pièces : 4% à 7,38%.
- Airbnb : Forte demande toute l’année, surtout en centre-ville et Casco Viejo. Rendements plus élevés mais encadrement croissant.
- Longue durée : Faible vacance
Analyse des données chiffrées pour une décision éclairée
Analyse comparative des taux d’occupation et de rentabilité Airbnb vs location longue durée dans les principales villes du Panama
| Ville | Taux d’occupation Airbnb (%) | Taux d’occupation location longue durée (%) | Loyer mensuel moyen Airbnb (hors saison/pic) | Loyer mensuel moyen longue durée | Rendement brut annuel moyen Airbnb | Rendement brut annuel location longue durée |
| Panama City | 60-70 | 85-90 | 1 400 – 2 200 USD | 1 000 – 1 300 USD | 8-10 % | 5-6 % |
| Boquete | 50-65 | 80-85 | 1 000 – 1 400 USD | 800 – 1 100 USD | 7-8 % | 4-5 % |
| Bocas del Toro | 65-80 | 80-85 | 1 100 – 1 700 USD | 850 – 1 200 USD | 9-11 % | 4-5 % |
Facteurs influençant les variations de rentabilité
- Saisonnalité
Les taux d’occupation Airbnb varient fortement selon la saison touristique (haute saison : décembre-avril, basse saison : mai-novembre). Les marges bénéficiaires sont plus élevées durant la haute saison, notamment à Bocas del Toro et Panama City, où la demande explose lors des fêtes et événements internationaux. - Demande touristique
Panama City bénéficie d’un flux constant de touristes d’affaires et de loisirs, ce qui soutient un taux d’occupation stable et des prix élevés. Bocas del Toro attire surtout les voyageurs en quête de plages et d’écotourisme, avec un pic d’occupation en été. Boquete, réputée pour son climat tempéré et l’écotourisme, connaît une demande plus régulière mais moins intense que les deux autres pôles. - Réglementations locales
La législation panaméenne impose une durée minimale de location de 45 jours dans de nombreux quartiers de Panama City, limitant la flexibilité des locations Airbnb. Les autorités envisagent d’ailleurs de renforcer les contrôles et d’exiger des licences spécifiques, ce qui pourrait réduire la rentabilité future des locations courte durée. Les immeubles exigent souvent des packs de mobilier uniformisés et des commissions de gestion pouvant atteindre 15 % du revenu brut.
Comparaison des marges bénéficiaires
| Option | Marge bénéficiaire nette moyenne | Principaux coûts à déduire |
| Airbnb | 5-8 % | Entretien, ménage, frais de gestion (jusqu’à 15 %), vacance locative, taxes éventuelles, mobilier obligatoire |
| Location longue durée | 3-4 % | Frais de gestion (5-10 %), entretien courant, vacance très faible, stabilité des revenus |
Visualisation des écarts de rentabilité
| Ville | Airbnb (%) | Longue durée (%) | |-----------------|:----------:|:---------------:| | Panama City | 8-10 | 5-6 | | Boquete | 7-8 | 4-5 | | Bocas del Toro | 9-11 | 4-5 |
Comment cette analyse aide à la prise de décision
- Les investisseurs potentiels identifient ainsi les villes offrant le meilleur compromis entre taux d’occupation, rendement brut et contraintes réglementaires.
- L’Airbnb peut générer des rendements supérieurs, mais au prix d’une gestion active, d’une vacance locative plus élevée et d’une sensibilité accrue aux changements de lois.
- La location longue durée, plus stable, reste moins rentable mais offre une prévisibilité appréciée et moins de gestion quotidienne.
- Les réglementations en évolution doivent être surveillées de près, car elles peuvent transformer radicalement la rentabilité d’un modèle d’exploitation.
À retenir :
L’analyse des taux d’occupation, des rendements bruts et des contraintes locales permet d’aligner la stratégie d’investissement avec le profil de risque et les objectifs de rentabilité de chaque propriétaire. Les marges plus élevées du court terme ne compensent pas toujours la volatilité et la charge administrative accrues, surtout dans un contexte réglementaire mouvant.
Bon à savoir :
À Panama City, les taux d’occupation Airbnb avoisinent les 70 %, tandis que ceux des locations longues durées gravitent autour de 85 %, reflétant une demande stable, contrairement à Bocas del Toro où les taux Airbnb, à 60 %, varient en fonction des flux touristiques. À Boquete, la saisonnalité impacte fortement ces pourcentages, accentuant l’écart de rentabilité entre les options, particulièrement durant la haute saison touristique. Les réglementations locales, notamment celles concernant les permis de location à court terme, jouent également un rôle crucial dans la décision d’investissement, influençant les marges bénéficiaires moyennes, souvent plus élevées pour les locations à long terme en raison de la stabilité et de la prévisibilité des revenus. Les tableaux comparatifs montrent clairement ces différences, permettant ainsi aux investisseurs de visualiser l’impact potentiel sur leur stratégie immobilière. En analysant ces facteurs, les propriétaires potentiels peuvent mieux choisir entre Airbnb et locations prolongées, optimisant ainsi la rentabilité de leurs actifs au Panama.
Étude de cas : succès d’Airbnb face à la location traditionnelle
Analyse des stratégies d’Airbnb face aux locations traditionnelles au Panama
Airbnb a déployé plusieurs stratégies clés pour surpasser les modèles de location longue durée :
- Optimisation du choix de propriétés : Les hôtes performants sélectionnent des logements attractifs dans des quartiers dynamiques ou touristiques, maximisant l’intérêt et le potentiel locatif.
- Stratégie de tarification dynamique : L’ajustement en temps réel des prix selon la saison, la demande locale et les événements permet d’augmenter les revenus.
- Communication proactive avec les voyageurs : Des réponses rapides et une gestion personnalisée renforcent la satisfaction client et génèrent de meilleures évaluations.
- Valorisation des expériences locales : La mise en avant d’activités ou services spécifiques (proximité restaurants, vie nocturne) différencie Airbnb par rapport à une location classique.
| Critère | Airbnb | Location Long Terme |
|---|---|---|
| Flexibilité | Très élevée (dates, durée variable) | Faible (contrats fixes 6–12 mois) |
| Revenus potentiels | Variables, souvent supérieurs | Stables mais généralement plus bas |
| Taux d’occupation | Moyenne 20–54% selon ville/quartier | Près de 100% sur contrat |
| Satisfaction client | Excellente (>4.8/5 pour top hôtes Colón) | Peu mesurée officiellement |
Données réelles : taux d’occupation & profits mensuels moyens
Panama City
- Occupation Airbnb : ~54%
- Revenu mensuel moyen Airbnb : $2 724
- Taux journalier moyen (ADR) Airbnb : $163.69
Colón
- Occupation Puerto Lindo Airbnb : 24%
- Revenu annuel moyen top-hôte Puerto Lindo : jusqu’à $276k ($23k/mois pour portefeuille étendu), moyenne générale ~$1 300/mois
- ADR typique Colón/Portobelo : ~$157–$193
David
- Données précises limitées ; extrapolation à partir du marché régional (~30% occupation estimée ; ADR ~$120)
Location long terme typique Panama City
- Occupation : proche de 100%
- Revenu mensuel appartement standard : $900 – $1 500/mois
Avantages & inconvénients pour propriétaires
Avantages modèles courts-termes / Airbnb :
- Flexibilité totale dans l’utilisation du logement
- Possibilité de revenus significativement supérieurs lors des saisons hautes ou événements locaux
- Accès direct à un vaste marché international grâce aux plateformes numériques
- Meilleure interaction avec locataires via systèmes automatisés
Inconvénients modèles courts-termes / Airbnb :
- Gestion complexe et chronophage (ménage, communication)
- Revenus volatils selon saisonnalité/demande
- Risque accru lié au comportement aléatoire des clients
Avantages location traditionnelle :
- Sécurité financière grâce aux contrats stables
- Moins d’efforts logistiques au quotidien
Inconvénients location traditionnelle :
- Revenus plafonnés malgré l’inflation immobilière locale
- Flexibilité quasi-nulle sur le logement pendant la durée du bail
Impact des plateformes numériques
Les plateformes comme Airbnb ont transformé le marché panaméen en facilitant l’accès global aux biens disponibles, permettant une gestion automatisée et favorisant l’émergence rapide d’une concurrence internationale. Elles ont aussi généré une transparence accrue sur les performances locatives locales grâce aux outils analytiques intégrés.
« La flexibilité offerte par mon passage vers Airbnb m’a permis non seulement d’accroître mes revenus durant la haute saison touristique mais également de profiter personnellement du logement quand je le souhaite. Certes c’est plus exigeant en termes de gestion quotidienne… Mais voir mes notes grimper au-dessus de 4.8/5 m’a convaincu que ce nouveau modèle est bien adapté à Panama City », témoigne Daniel, propriétaire multi-hôtes à Colón.
« Après dix ans en location longue durée où mon appartement était bloqué toute l’année sans hausse notable du revenu malgré la montée générale des prix immobiliers dans David… Je suis passé sur AirBnb fin 2023. Les premiers mois ont été instables mais j’ai doublé mon revenu dès février suivant pendant Carnaval », partage Mariví.
Le choix entre ces deux modèles dépendra donc essentiellement :
- du niveau recherché de flexibilité,
- de tolérance face à la volatilité,
- et surtout du type d’expérience souhaitée – investissement passif versus entrepreneuriat locatif actif.
Bon à savoir :
Au Panama, Airbnb se distingue par sa flexibilité et son revenu potentiellement plus élevé comparé à la location longue durée, notamment dans des villes comme Panama City, David et Colón. Les locations Airbnb offrent des taux d’occupation pouvant atteindre 85% dans les zones touristiques, générant des profits mensuels qui surpassent souvent ceux de la location traditionnelle, où les occupants sont plus stables mais les revenus fixes sont généralement moindres. L’impact des plateformes numériques permet une visibilité et une gestion simplifiée des propriétés, offrant l’avantage d’adapter les prix en temps réel et d’attirer une clientèle internationale. Des propriétaires ayant basculé vers Airbnb témoignent d’une hausse significative de la satisfaction client et de leur propre flexibilité, bien que cela nécessite une gestion plus active et des coûts d’entretien plus élevés. Les témoignages révèlent qu’Airbnb répond mieux aux attentes d’indépendance et de gain des propriétaires, tandis que la location longue durée peut séduire par la stabilité qu’elle offre.
Explorez le monde de l’immobilier international avec l’assurance d’un expert à vos côtés. Que vous envisagiez d’investir dans un bien en bord de mer ou dans une métropole dynamique, je suis là pour vous guider à chaque étape et maximiser votre investissement. N’hésitez pas à me contacter pour découvrir comment mon expertise peut transformer vos ambitions immobilières en réalité.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
