Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acquérir un hôtel au Panama représente une opportunité séduisante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille dans un pays en pleine croissance touristique. Réputé pour son climat tropical et sa biodiversité, le Panama attire chaque année de nombreux visiteurs, créant ainsi un marché propice au développement hôtelier.
Avant de s’engager dans cet investissement, il est essentiel de suivre une checklist complète pour s’assurer du succès de cette entreprise. De l’évaluation du potentiel économique à la compréhension des réglementations locales, en passant par la sélection de l’emplacement idéal, chaque étape est cruciale pour garantir un investissement sûr et rentable.
Aperçu du marché hôtelier au Panama
L’évolution récente du secteur hôtelier panaméen est marquée par une hausse notable de la fréquentation touristique, bien que les taux d’occupation hôtelière restent modérés. En 2024, le pays a accueilli environ 2,78 millions de voyageurs internationaux, dont 2,1 millions de touristes (+12 % par rapport à l’année précédente). Les recettes touristiques ont atteint un record de 6 milliards USD en 2024, soit une hausse de 10 % sur un an. Cependant, le taux d’occupation des hôtels s’est stabilisé autour de 51 % sur la même période.
Tendances actuelles et évolution du marché
- Les visiteurs recherchent davantage des expériences authentiques et personnalisées : montée en puissance des hôtels-boutiques, écolodges et hébergements axés sur le développement durable.
- Le segment affaires/congrès se développe grâce à l’attractivité du Panama Convention Center ; pour 2025–2026, plus de 70 événements majeurs sont déjà confirmés.
- La demande continue à croître dans les niches « nature » (écotourisme) et culturelles.
| Indicateur | Valeur/Évolution récente |
|---|---|
| Arrivées internationales (2024) | ~2.78 millions |
| Taux d’occupation hôtelière | ~51 % |
| Dépenses touristiques (2024) | 6 Mds USD (+10 %) |
| Croissance attendue tourisme | +8–12 %/an jusqu’en 2025 |
Impact économique et politique
Les performances sectorielles profitent :
- D’une stabilité macroéconomique relative
- De politiques proactives pour attirer investisseurs étrangers (incitations fiscales)
- D’efforts continus pour positionner Panama comme hub régional logistique et événementiel
Cependant, la croissance rapide n’a pas encore permis une pleine absorption des capacités créées ces dernières années ; la concurrence reste forte entre établissements classiques, nouveaux concepts urbains ou écologiques.
Principales destinations touristiques & opportunités d’investissement
Les zones où l’investissement hôtelier est jugé particulièrement prometteur :
Panama City
- Centre névralgique affaires/tourisme
- Proximité Canal/Panama Convention Center
Bocas del Toro
- Destination nature/plages reconnue internationalement
- Forte demande saisonnière
Boquete & Chiriquí Highlands
- Écotourisme/montagne/agritourisme en plein essor
San Blas/Guna Yala
- Tourisme communautaire indigène/détente balnéaire haut-de-gamme
Concurrence actuelle & pipeline projets
Le marché panaméen compte plusieurs centaines d’hôtels opérationnels – avec une montée en gamme continue vers les segments boutique/luxe/écologique. Plusieurs projets majeurs sont également annoncés ou en construction dans les principaux pôles touristiques urbains/côtiers.
- Hôtels actuellement exploités : plusieurs centaines (principalement à Panama City)
Projets notables :
- Extensions/rénovations dans la capitale
- Nouvelles unités éco-touristiques hors zones traditionnelles
- Investissements accrus autour du Canal / Miraflores Visitor Center
Perspectives d’avenir
Le secteur devrait continuer sa progression grâce à :
Facteurs externes favorables :
- Nouvelles infrastructures : extension réseau routier/aéroportuaire ; modernisation urbaine autour du canal
- Incitations gouvernementales : exonérations fiscales ciblant investissement hôtelier/touristique
- Montée des grands événements internationaux générant flux additionnels constants
Le marché hôtelier au Panama présente ainsi un potentiel solide mais concurrentiel porté par l’innovation produit/service et soutenu par un environnement économique dynamique. Les opportunités futures dépendront étroitement de l’adaptation aux nouvelles attentes clientèles internationales ainsi qu’à l’intégration réussie des atouts naturels/culturels locaux.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier au Panama a connu une croissance dynamique ces dernières années, soutenue par une augmentation de la demande touristique, avec un taux d’occupation qui a atteint en moyenne 67 % en 2022. Les récents développements économiques, notamment l’expansion du canal de Panama, ainsi que des incitations gouvernementales telles que les exemptions fiscales pour les nouveaux hôtels, ont favorisé les investissements dans le secteur. Panama City, Bocas del Toro et Boquete figurent parmi les destinations les plus prisées pour les investissements hôteliers, en raison de leur popularité touristique croissante. Actuellement, le pays compte environ 2,000 hôtels en opération, avec plusieurs projets en développement, ce qui accentue la concurrence mais également les opportunités. Avec des plans gouvernementaux visant à améliorer l’infrastructure et à promouvoir le tourisme, le marché panaméen offre des perspectives d’avenir intéressantes pour les investisseurs, en particulier face à l’émergence de nouvelles destinations touristiques et à l’augmentation continue des arrivées internationales.
Étapes pour acquérir un hôtel au Panama
Étapes essentielles pour acquérir un hôtel au Panama :
1. Réaliser une étude de marché préalable
- Analyse du secteur touristique local, du taux d’occupation, de la concurrence et de la rentabilité potentielle.
- Évaluation de la viabilité du projet en fonction du type d’hôtel, de l’emplacement, et du profil de la clientèle visée.
- Cette étape permet d’identifier les opportunités, les risques et la stratégie d’exploitation à adopter.
2. Recherche des hôtels à vendre
- Consultation de portails spécialisés en immobilier commercial, d’agences immobilières locales, et de plateformes internationales.
- Collaboration avec des agents immobiliers expérimentés et réputés, ayant une bonne connaissance du marché hôtelier panaméen.
- Participation à des réseaux professionnels, salons de l’immobilier ou contacts directs avec des propriétaires.
| Où chercher ? | Professionnels à solliciter |
|---|---|
| Agences immobilières locales | Agents immobiliers |
| Plateformes en ligne (ex. MLS, portails spécialisés) | Avocats spécialisés en immobilier |
| Réseaux professionnels | Experts-comptables locaux |
| Annonces dans la presse spécialisée |
3. Démarches légales et administratives
- Vérification du titre de propriété et des droits de possession par un avocat spécialisé.
- Signature d’un contrat de promesse d’achat (« Promesa de Compraventa ») fixant les conditions de la vente.
- Obtention et vérification des documents indispensables : passeport valide, preuve de fonds, titre de propriété, certificat de non-dette fiscale, etc.
- Traduction en espagnol de tous les documents étrangers par un traducteur assermenté.
- Signature de l’acte de vente définitif devant notaire, puis enregistrement du transfert de propriété au Registre Public du Panama.
- Si nécessaire, demande d’un permis de résidence ou visa investisseur (optionnel mais avantageux selon le montant investi).
4. Procédures fiscales et obligations
- Analyse des implications fiscales de l’acquisition : impôt foncier, taxes sur les revenus locatifs, TVA éventuelle, etc.
- Vérification de la conformité fiscale du vendeur (certificat de non-dette).
- Conseil : travailler avec un expert-comptable local pour optimiser la structure d’acquisition et la gestion fiscale de l’hôtel.
5. Due diligence (diligence raisonnable)
- Audit complet de l’hôtel : vérification des états financiers, des licences d’exploitation, des contrats de travail, de la conformité aux normes sanitaires et de sécurité.
- Analyse des dettes, litiges éventuels, charges ou hypothèques inscrites sur le bien.
- Évaluation technique du bâtiment et estimation des travaux à prévoir.
6. Accompagnement par des professionnels
- Collaboration étroite avec des avocats panaméens spécialisés en immobilier pour la rédaction et la vérification des contrats.
- Recours à un expert-comptable pour évaluer la rentabilité, les risques fiscaux et la structuration de l’investissement.
- Assistance d’un agent immobilier pour la négociation et la sécurisation de la transaction.
Bon à savoir :
Pour acquérir un hôtel au Panama, commencez par une étude de marché pour évaluer la rentabilité potentielle de votre investissement, en tenant compte de la localisation, de la concurrence et du public cible. Recherchez activement des hôtels en vente via des sites spécialisés, des agents immobiliers locaux ou des avocats, qui peuvent offrir un accès à des annonces exclusives. Assurez-vous de comprendre les implications légales, incluant l’obtention d’un permis de résidence si exigé, et les procédures nécessaires pour enregistrer la propriété. Il est vital d’examiner les considérations fiscales spécifiques au Panama et de réaliser une due diligence exhaustive pour ne laisser aucune part d’incertitude. Collaborer avec des avocats et comptables panaméens expérimentés est essentiel pour naviguer dans la législation locale et garantir le respect des lois en vigueur.
À retenir :
Il est impératif d’entourer votre projet d’une équipe locale pluridisciplinaire (avocat, expert-comptable, agent immobilier) pour sécuriser chaque étape, assurer la conformité légale, optimiser la fiscalité et garantir la réussite de votre investissement hôtelier au Panama.
Due diligence : garantir un investissement sécurisé
La due diligence est une étape cruciale lors de l’achat d’un hôtel au Panama, car elle permet de sécuriser l’investissement en identifiant et en limitant les risques financiers, juridiques et opérationnels. Une analyse rigoureuse réduit considérablement la probabilité de mauvaises surprises après l’acquisition et protège l’investisseur contre des pertes majeures ou des litiges futurs.
Principales étapes de la due diligence lors de l’achat d’un hôtel au Panama :
- Analyse financière de l’hôtel
- Étude des bilans, comptes de résultat, et flux de trésorerie sur plusieurs années.
- Vérification de la cohérence des revenus et des charges, identification de tendances anormales ou de dettes cachées.
- Évaluation de la rentabilité réelle par rapport aux standards du secteur hôtelier.
- Examen des titres de propriété
- Vérification de la validité et de la clarté du titre de propriété (absence de litiges, d’hypothèques ou de charges non déclarées).
- Consultation du registre public pour s’assurer de la légitimité du vendeur.
- Obtention d’un certificat de non-dette pour s’assurer que toutes les taxes et charges sont réglées.
- Évaluation de la conformité aux réglementations locales
- Contrôle des permis d’exploitation hôtelière, certificats d’urbanisme, conformité aux normes de sécurité et d’accessibilité.
- Vérification du respect des obligations fiscales et sociales locales.
- Évaluation des risques environnementaux
- Identification de pollutions du sol, risques naturels ou contraintes environnementales spécifiques.
- Vérification de l’absence de contentieux liés à la protection de l’environnement.
Collaboration avec des experts locaux :
- Avocats spécialisés en droit immobilier panaméen
- Sécurisent l’examen des titres de propriété et la rédaction des contrats.
- Gèrent la traduction officielle des documents étrangers.
- Comptables locaux
- Vérifient la sincérité des états financiers et identifient les risques fiscaux ou sociaux.
- Experts techniques et environnementaux
- Réalisent des audits techniques et environnementaux pour anticiper les coûts cachés.
Conseils pratiques pour identifier les signaux d’alerte :
- Incohérences dans les états financiers ou absence de documentation comptable.
- Charges ou hypothèques non mentionnées sur le titre de propriété.
- Litiges en cours ou passés sur la propriété.
- Permis d’exploitation manquants ou irréguliers.
- Travaux non déclarés ou absence de conformité aux normes de sécurité.
- Refus du vendeur de fournir les documents requis ou de collaborer avec vos experts.
| Étape de la Due Diligence | Objectif principal | Signal d’alerte critique |
|---|---|---|
| Analyse financière | Évaluer la rentabilité réelle | Revenus instables, dettes cachées |
| Examen des titres de propriété | Sécuriser la propriété et l’absence de litiges | Hypothèques, litiges, titres imprécis |
| Conformité réglementaire | Respect des lois locales | Permis manquants, contentieux administratifs |
| Risques environnementaux | Anticiper les coûts liés à l’environnement | Pollution, restrictions non révélées |
Impact d’une due diligence rigoureuse :
- Diminue fortement les risques de litiges juridiques ou de pertes financières.
- Permet d’ajuster le prix d’acquisition en fonction des risques identifiés.
- Renforce la capacité à négocier et à sécuriser l’opération sur le long terme.
Bon à savoir :
La due diligence est cruciale pour sécuriser l’achat d’un hôtel au Panama, garantissant une évaluation approfondie avant l’investissement. Les étapes clés incluent l’analyse financière de l’hôtel, essentielle pour comprendre la rentabilité et détecter toute anomalie comptable. L’examen des titres de propriété vérifie les droits légaux de vente afin d’éviter les litiges. Assurez-vous également de l’évaluation de la conformité aux réglementations locales, qui identifie et rectifie les violations potentielles. Une attention particulière aux risques environnementaux permet d’éviter des coûts imprévus de mise en conformité. Collaborer avec des experts locaux, tels qu’avocats et comptables, facilite le processus grâce à leur connaissance du marché panaméen. Soyez attentif aux signaux d’alerte, tels que des litiges en cours ou un historique financier flou, qui pourraient nuire à votre investissement. Enfin, une due diligence rigoureuse réduit considérablement les risques financiers et légaux, assurant un investissement hôtelier prospère et sécurisé.
Astuce :
N’investissez jamais sans avoir obtenu l’avis d’un avocat local et d’un comptable indépendant sur la propriété et l’exploitation de l’hôtel.
Une due diligence approfondie est la meilleure garantie d’un investissement hôtelier réussi et sécurisé au Panama.
Panorama du tourisme au Panama
Le Panama connaît une croissance notable du tourisme, avec une augmentation de 11,8 % des arrivées internationales au début de 2024. Le pays attire principalement des visiteurs d’Amérique du Nord (38,6 %), d’Amérique du Sud (37 %), d’Europe (15,4 %) et d’Amérique centrale (8,8 %). On observe une durée moyenne de séjour de 8,5 jours et une dépense moyenne de 1 787 balboas par visiteur.
Nombre annuel de visiteurs internationaux
- Plus de 2 millions de touristes internationaux sont accueillis chaque année.
- Les périodes de haute saison correspondent à la saison sèche, de décembre à avril, et aux grands festivals comme le Carnaval, où les hôtels affichent complet.
Principaux lieux visités et influence sur l’économie locale
| Lieu/Attraction | Description & Impact économique |
|---|---|
| Canal de Panama | Génère d’importantes recettes touristiques et attire visiteurs du monde entier. |
| Bocas del Toro | Archipel réputé pour ses plages, attire les amateurs de nature et de farniente, dynamise l’économie locale par l’hôtellerie et la restauration. |
| Playa Blanca | Stations balnéaires prisées, développement d’infrastructures hôtelières de luxe, création d’emplois locaux. |
| Casco Viejo | Quartier historique classé UNESCO, pôle culturel majeur, moteur de la restauration et du tourisme urbain. |
D’autres sites comme Boquete (montagnes et café), les îles San Blas (culture Guna Yala) ou Portobelo (fortifications coloniales) complètent cette offre variée.
Impact sur le secteur hôtelier et opportunités pour les investisseurs
- Forte demande d’hébergements, surtout en haute saison et lors d’événements culturels majeurs.
- Les investissements dans l’hôtellerie connaissent une croissance, soutenus par la stabilité du pays et le dynamisme du secteur touristique.
- Opportunités notables dans les zones balnéaires et les quartiers historiques où la demande reste élevée.
- Les hôtels de luxe et de charme voient leur taux d’occupation progresser, renforçant l’attrait pour les investisseurs.
Efforts du gouvernement pour un tourisme durable et amélioration de l’infrastructure
- Le Panama mise sur le tourisme durable, avec la promotion d’initiatives écologiques dans les zones protégées et les communautés locales.
- Développement d’infrastructures touristiques modernes, notamment le Panama Convention Center, pour attirer tourisme d’affaires et congrès.
- Renforcement de la sécurité dans les zones touristiques, création de police touristique et patrouilles accrues.
- Amélioration des accès routiers, aéroports régionaux et transport interne pour faciliter les déplacements des visiteurs.
Principaux festivals et événements attirant les touristes
- Carnaval de Panama : grande fête nationale, impact économique considérable sur l’hôtellerie et la restauration.
- Corpus Christi à La Villa de Los Santos : valorisation du patrimoine immatériel.
- Festival de la Pollera et Manito de Ocú : promotion des traditions locales, dynamisation du tourisme rural.
En résumé :
Le tourisme au Panama, en pleine expansion, représente un levier majeur pour l’économie, stimulant la croissance du secteur hôtelier et offrant des opportunités concrètes pour les investisseurs, tout en s’orientant vers un développement plus durable et inclusif.
Bon à savoir :
Le Panama attire environ 2,5 millions de visiteurs internationaux par an, majoritairement durant la haute saison, de décembre à avril. Les touristes se concentrent sur des incontournables comme le canal de Panama, les plages paradisiaques de Bocas del Toro et les stations balnéaires de Playa Blanca, ainsi que le Casco Viejo de Panama City, un site historique classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ce flot touristique contribue de manière significative à l’économie locale, représentant 10% du PIB national. L’industrie hôtelière est en pleine expansion, offrant des opportunités prometteuses pour les investisseurs désireux d’acheter un hôtel, surtout face à la demande croissante de séjours éco-responsables. Le gouvernement panaméen investit d’ailleurs dans le tourisme durable, en développant des infrastructures éco-compatibles et en lançant des initiatives pour préserver l’environnement tout en enrichissant l’expérience touristique.
Vous êtes passionné par l’immobilier à l’étranger et souhaitez investir en toute sérénité ? Découvrez les opportunités uniques que j’ai à vous offrir grâce à mon expertise dédiée dans l’immobilier international. Maximisez vos investissements avec des conseils personnalisés et des stratégies adaptées à vos besoins. N’attendez plus pour saisir ces chances exceptionnelles. N’hésitez pas à me contacter pour un premier échange et laissez-moi transformer vos projets immobiliers en succès assurés.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
