Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier au Nicaragua sort de son statut de “secret bien gardé” pour devenir l’un des plus scrutés d’Amérique centrale. Porté par une croissance économique régulière, une flambée du tourisme, de grands chantiers d’infrastructures et un afflux continu d’acheteurs étrangers, il affiche aujourd’hui des volumes de transactions proches de ses records historiques et des prix orientés à la hausse, tout en restant nettement plus abordable que ses voisins les plus connus, notamment le Costa Rica.
Le marché immobilier nicaraguayen présente des dynamiques très variables selon les régions (plages du Pacifique, centres coloniaux, Managua, montagnes), les types d’usage (résidence, location, investissement) et les gammes de prix. Pour analyser les tendances, il est essentiel de croiser plusieurs critères : prix, rendement locatif, infrastructures, profil des acheteurs, cadre légal et risques spécifiques.
Un marché en pleine expansion… mais encore “deep value”
Le premier élément qui ressort des données disponibles, c’est la trajectoire de croissance. Le marché immobilier national est sur une tendance haussière depuis plus de quinze ans, avec un cycle marqué : forte appréciation avant 2008, correction modérée ensuite, nouveau boom jusqu’en 2017, stagnation après la crise de 2018, puis reprise depuis 2021. Ajustées de l’inflation, les valeurs de vente sont aujourd’hui revenues sur les niveaux de la période de “boom” pré‑2018 et du pic de la pandémie.
Taux de croissance annuel moyen projeté pour le marché immobilier d’ici 2029, pouvant conduire à un doublement des valeurs d’ici le milieu des années 2030.
Pour l’instant, le pays demeure pourtant le plus abordable de la région en termes de prix au m². Les chiffres nationaux situent le prix médian des appartements autour de 1 230 dollars US/m² et celui des maisons vers 930 dollars/m², quand des marchés comparables au Costa Rica ou au Mexique peuvent afficher des niveaux plusieurs fois supérieurs sur les zones touristiques. Dans certains cas, des professionnels évoquent des écarts de l’ordre de “1000 %” pour des biens similaires entre les deux pays.
Cette situation nourrit l’idée d’un marché de “deep value” : les loyers et les rendements ne sont pas toujours spectaculaires, mais l’argument principal reste le potentiel d’appréciation à long terme, couplé à un coût de la vie environ 46 % plus bas que celui du Costa Rica.
Une croissance tirée par l’économie réelle
Sur le plan macroéconomique, le pays affiche une croissance du PIB d’environ 3,5 % par an, avec une projection de 3,5 % pour 2025 et 4 % pour 2026. Sur cinq ans, une expansion de 15,8 % est attendue, soit une moyenne annuelle d’environ 3,2 %. L’économie, évaluée autour de 15 milliards de dollars de PIB en 2024, repose sur un panier assez diversifié : agriculture, industrie manufacturière, construction, services et surtout tourisme.
L’urbanisation au Nicaragua progresse (près de 1,9 % en 2023), avec Managua approchant 1,1 million d’habitants. La classe moyenne, dont les revenus mensuels typiques sont compris entre 800 et 2 800 dollars, s’étoffe et est particulièrement active sur le marché immobilier pour des logements modernes, sûrs et bien situés dans la tranche de prix 200 000 à 400 000 dollars.
Un autre pilier de cette dynamique est l’investissement étranger direct (IED), qui représente environ 7 % du PIB, avec des montants annuels dépassant 1,2 milliard de dollars. L’État mise clairement sur les infrastructures, les zones franches industrielles et le tourisme pour continuer à attirer des capitaux, notamment en multipliant les incitations fiscales et en simplifiant les procédures administratives.
Un marché largement “cash”, moins dépendant des cycles internationaux
Contrairement à la plupart des pays développés, l’immobilier au Nicaragua fonctionne en grande majorité au comptant. Les crédits hypothécaires existent, mais restent difficiles d’accès pour les étrangers et relativement coûteux pour les résidents, avec des taux souvent compris entre 8 % et 14 % selon la devise et la banque. Les grandes banques nationales comme BAC ou Banpro exigent généralement des acomptes élevés, une relation bancaire installée et, pour les non‑résidents, des garanties supplémentaires.
Pour les acheteurs internationaux, l’alternative la plus courante consiste à :
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger, les acheteurs internationaux ont principalement trois options de financement. Ils peuvent choisir de payer entièrement en cash, ce qui simplifie la transaction. Une autre possibilité est d’obtenir un financement dans leur pays d’origine, par exemple via un prêt hypothécaire sur un bien déjà détenu. Enfin, ils peuvent recourir à un montage de type « owner financing », où le vendeur accorde lui-même un crédit sur une durée de 2 à 7 ans. Ce dernier arrangement requiert généralement un apport initial de 20 à 50 % et propose un taux d’intérêt variable, souvent compris entre 0 et 12 %.
Cette prédominance des transactions en espèces a un effet intéressant : en réduisant la dépendance aux taux d’intérêt locaux, le marché est partiellement isolé des chocs monétaires internationaux. Alors que les États‑Unis et le Canada ont vu leurs taux immobiliers grimper aux alentours de 7 % pour les hypothèques à 30 ans, une part croissante des achats y sont désormais réalisés en cash (environ 34 % des transactions), ce qui crée une certaine continuité de comportement chez les acheteurs qui se tournent vers le Nicaragua, déjà habitué au “tout comptant”.
Tourisme, expatriés et nomades : le nouveau moteur de la demande
Impossible d’analyser l’immobilier au Nicaragua sans parler de tourisme. Le secteur est devenu l’un des principaux moteurs de l’économie, avec 1,2 million de visiteurs enregistrés en 2023 et près de 2 millions en 2024, année où le pays a battu des records à la fois en volume de voyageurs et en dépenses par tête. Les recettes touristiques ont atteint environ 1,5 milliard de dollars en 2023, soit une hausse de 24 % sur un an.
Augmentation des dépenses quotidiennes moyennes par touriste au troisième trimestre 2024, selon l’INTUR.
Cette montée en gamme a des conséquences directes sur l’immobilier :
– multiplication des résidences secondaires et maisons de vacances,
– croissance des investissements dans les petits hôtels de charme, écolodges et complexes de luxe,
– essor des locations de courte durée sur les plateformes de type Airbnb ou Vrbo, surtout sur la côte Pacifique.
Selon les estimations, plus de 60 000 Américains visitent le pays chaque année, et environ 10 % d’entre eux choisiraient de s’y installer durablement. S’ajoute à cela l’émergence d’une clientèle de télétravailleurs et de nomades digitaux, stimulée par un programme de type “Digital Nomad Visa” et par la disponibilité croissante d’une bonne connectivité internet dans les zones touristiques.
Les grandes zones géographiques : où se concentre la demande ?
Le marché nicaraguayen est très segmenté. Certaines zones sont devenues des pôles d’attraction internationale, d’autres restent des marchés essentiellement locaux, et d’autres encore émergent comme alternatives plus abordables ou plus fraîches (au sens climatique) aux destinations phares.
La côte Pacifique sud : San Juan del Sur, Tola, Popoyo et la Costa Esmeralda
La façade pacifique sud est la locomotive du marché étranger. On y retrouve plusieurs micro‑marchés aux logiques distinctes, mais connectées par un même fil conducteur : le surf, la plage et des paysages spectaculaires.
San Juan del Sur s’est imposée comme le village‑ville emblématique pour les familles expatriées, les retraités, les télétravailleurs et les investisseurs en location saisonnière. On y trouve des plages attractives, une communauté internationale bien installée, des restaurants, une vie nocturne active, des services variés et, point crucial pour de nombreux acheteurs nord‑américains, deux écoles internationales déjà opérationnelles et une troisième en projet. Les collines surplombant la baie se couvrent de lotissements sécurisés offrant des vues panoramiques, tandis que le centre‑ville (“El Centro”) concentre l’essentiel de la demande locative grâce à la proximité immédiate de la plage et des commodités.
La région de Tola et Popoyo, sur la Costa Esmeralda, s’est imposée comme une destination pour surfeurs expérimentés et amateurs de nature. Elle abrite des complexes emblématiques comme Rancho Santana et Guacalito de la Isla, ainsi que de nombreux projets immobiliers côtiers. Son attractivité a été récemment renforcée par l’amélioration de la route depuis Managua, réduisant le temps de trajet de plus de 30%.
Les tendances de prix reflètent ce statut de “hotspot”. Dans le département de Rivas, qui inclut San Juan del Sur, les prix des maisons ont grimpé d’environ 12 % sur un an pour atteindre autour de 57 666 córdobas/m² (environ 1 395 dollars/m²). Sur certaines zones côtières de la Costa Esmeralda, les villas de front de mer se négocient généralement entre 150 000 et 500 000 dollars, tandis que les grandes maisons de luxe peuvent allègrement dépasser le million de dollars.
Fait notable, les prix des terrains dans certains lotissements côtiers ont connu une envolée depuis 2020 : des parcelles qui valaient 10 000 à 15 000 dollars se situent désormais dans une fourchette de 30 000 à plus de 50 000 dollars.
Managua : centre économique, marché locatif solide et montée en gamme
Capitale politique et économique, Managua reste le marché le plus profond en termes de volume de transactions, tant pour l’habitation que pour le commerce. Les données récentes indiquent une progression annuelle d’environ 11 % des prix des appartements, avec une moyenne autour de 45 339 córdobas/m² (environ 1 235 dollars/m²). Les maisons se situent un peu en‑dessous, autour de 42 883 córdobas/m².
Les quartiers qui concentrent la demande sont :
Panorama des secteurs clés de la capitale nicaraguayenne, caractérisés par leur dynamisme, leur accessibilité et leur offre résidentielle.
Secteurs traditionnellement prisés pour les déplacements professionnels, offrant une localisation stratégique.
Zones comme Las Colinas ou le corridor Carretera a Masaya, bénéficiant d’améliorations routières réduisant les temps de trajet.
Mirador de Santo Domingo ou Villa Fontana Sur, où les projets de logements luxueux sont nombreux, avec une offre parfois excédentaire pouvant modérer les prix.
Pour les investisseurs, Managua offre surtout des rendements locatifs supérieurs à ceux observés sur la côte pacifique. Les estimations placent les rendements bruts des appartements autour de 8 à 11 %, et ceux des maisons autour de 8 %. La demande est soutenue par la croissance de la population urbaine, l’implantation d’industries en zone franche et l’augmentation du nombre de jeunes actifs en quête de logements modernes, souvent de surface plus modeste mais dotés de prestations récentes (parking, sécurité, piscine, espaces communs).
Granada et León : le charme colonial, entre inflation des prix et potentiel locatif
Granada et León représentent la carte “culture et patrimoine” du pays. Granada, au bord du lac Cocibolca, est depuis longtemps un point de chute pour les retraités et expatriés en quête de maisons coloniales à restaurer ou de petits hôtels de charme. Selon diverses sources, plus de la moitié des grandes maisons de style espagnol dans le centre historique auraient déjà été rachetées et rénovées par des acheteurs américains, ce qui a dopé les prix et raréfié les opportunités réellement “bon marché”.
À Granada, les maisons coloniales affichent un prix moyen d’environ 34 899 córdobas/m² (près de 878 dollars/m²), avec une progression annuelle estimée à 7 %. Les fourchettes de prix sont très larges : de petits appartements peuvent se trouver à partir d’environ 25 000 dollars, les maisons coloniales “modestes” autour de 60 000 dollars, et des propriétés restaurées clés en main entre 80 000 et 200 000 dollars, voire 300 000 à 500 000 dollars pour les demeures de grand standing.
Prix de départ pour acquérir un bungalow de bord de mer près de León, au Nicaragua.
Les régions intérieures et le littoral caraïbe : niches et paris d’avenir
En dehors des grands axes touristiques et urbains, plusieurs régions commencent à attirer une nouvelle génération d’investisseurs, souvent plus sensibles aux questions environnementales et à la qualité de vie.
Les montagnes autour de Matagalpa et Jinotega, régions de café, offrent un climat plus frais et des paysages verdoyants. Les prix y restent bas : un terrain le long de la route de montagne Matagalpa‑Jinotega peut s’acheter autour de 14 000 dollars l’acre, tandis qu’un lot de trois acres avec vue sur les montagnes près de Jinotega a été proposé à 45 000 dollars. Ces zones sont ciblées par des projets d’éco‑tourisme, d’agrotourisme et de “communautés durables”.
Sur la côte caraïbe, les Corn Islands et d’autres zones anglophones suscitent un intérêt croissant pour des développements de petite hôtellerie de charme. Des exemples de terrains en bord de mer en dessous de 29 dollars/m² ont été relevés, dans un contexte où d’autres destinations caribéennes facturent souvent 1 300 à 1 500 dollars/m² pour des localisations comparables. Cette différence de prix souligne le potentiel, mais s’accompagne aussi de risques spécifiques : certaines îles connaissent des conflits fonciers complexes, rendant la due diligence absolument indispensable.
Prix, valeur et rendements : un marché à deux vitesses
L’évolution des prix au niveau national masque de fortes disparités locales et sectorielles. De manière générale, les appartements s’apprécient plus vite que les maisons, les villas côtières et les condos urbains tirent le haut du marché, tandis que certains segments souffrent d’un début de saturation.
Niveau des prix : repères chiffrés
Le tableau ci‑dessous résume quelques ordres de grandeur issus des différentes sources pour les principales zones et typologies.
| Zone / type de bien | Prix moyen indicatif | Évolution récente estimée |
|---|---|---|
| Appartements (national, médian) | ~1 230 US$/m² | +3–7 % sur un an |
| Maisons (national, médian) | ~930 US$/m² | +3–7 % sur un an |
| Appartements – Managua | ~1 235 US$/m² | +11 % sur un an, ~+30 % depuis 2020 |
| Maisons – Managua | ~930–1 000 US$/m² | Croissance “moyenne” |
| Maisons – Rivas (incl. San Juan del Sur) | ~1 395 US$/m² | +12 % sur un an |
| Maisons coloniales – Granada | ~878 US$/m² | +7 % sur un an |
| Maisons – Estelí (urbain) | ~679 US$/m² | +2 % sur un an |
| Forefront côtiers premium (Pacifique) | Villas 150 000–500 000 US$ (voire +) | +15–25 %/an sur certaines niches |
| Propriétés coloniales “entrée de gamme” | 60 000–80 000 US$ (Granada, León) | Demande forte des expatriés |
Ces chiffres illustrent à quel point le pays reste abordable par rapport à d’autres destinations touristiques. À Granada, un appartement autour de 25 000 dollars peut encore se trouver, et dans des villes intérieures, des maisons se vendent à des niveaux largement en‑dessous de 700 dollars/m².
Sur une décennie, les prix des biens immobiliers destinés à la clientèle étrangère ont bondi de près de 800 %.
Rendements locatifs : Managua gagne, la côte se fragilise
Du point de vue de l’investisseur, la question n’est pas seulement le prix d’achat, mais la rentabilité locative. Là encore, le marché se dédouble.
Les appartements de Managua affichent, selon plusieurs études, des rendements bruts autour de 11 %, et les maisons environ 8 %. La stabilité de la demande – liée aux emplois urbains, aux étudiants, aux cadres des zones franches – en fait un marché plutôt prévisible pour un investisseur de long terme.
Plus de 500 propriétés sont proposées en location saisonnière sur les plateformes dans la municipalité de San Juan del Sur.
Cette surabondance de l’offre a mécaniquement comprimé les rendements des locations de longue durée, tombés dans certains cas à 2,8 % net, tandis que les meilleures opérations de courte durée peuvent encore viser 7 à 10 % brut, mais avec une compétition de plus en plus forte et des taux d’occupation volatils. Sur Tola et la Costa Esmeralda, les données convergent vers la même conclusion : le nombre de maisons de vacances augmente plus vite que la demande, ce qui force de nombreux propriétaires à baisser les prix pour remplir leurs calendriers.
Le contraste peut se résumer ainsi :
| Segment | Rendement locatif brut typique | Stabilité de la demande |
|---|---|---|
| Appartements – Managua | ~8–11 % | Plutôt stable, urbain |
| Maisons – Managua | ~8 % | Stable à moyen terme |
| Colonial – Granada/León | ~5–7 % | Mix touristes / résidents |
| Location LT – San Juan del Sur | ~2,8 % (cas étudié) | Sous pression (offre élevée) |
| Location ST – Côte pacifique | ~7–10 % pour les meilleurs | Forte concurrence, saisonnalité |
Il en ressort une idée clé : le Nicaragua est davantage un marché de plus‑value à long terme qu’un Eldorado des flux de trésorerie à court terme, en particulier sur le segment très concurrentiel des locations de vacances.
Les grands chantiers d’infrastructures : l’effet “levier”
Les pouvoirs publics considèrent l’infrastructure comme un levier central de modernisation et d’attractivité. Plusieurs projets majeurs sont déjà en cours ou planifiés, avec des impacts directs sur la valeur des biens immobiliers.
La réduction du temps de trajet entre Managua et Popoyo grâce à un tronçon de la Coastal Highway, stimulant les transactions et la valeur des terrains.
Au‑delà de cette route littorale, l’État prévoit d’investir environ 5,2 milliards de dollars dans l’amélioration de 4 200 km de routes principales. Dans la capitale, un projet de Bus Rapid Transit (BRT) sur quatre corridors d’ici 2040 est à l’étude, afin de fluidifier la circulation et de structurer l’urbanisation.
Montant en millions de dollars du prêt chinois pour l’extension de l’aéroport international Augusto C. Sandino de Managua
Enfin, des projets énergétiques – nouvelle centrale GNL, barrages hydroélectriques – visent à sécuriser l’approvisionnement en électricité et à réduire les coûts, ce qui améliore indirectement la viabilité de nombreux projets immobiliers, notamment dans les zones rurales ou excentrées.
Profil des acheteurs et nouvelles préférences : moderne, sûr et durable
Les tendances actuelles ne tiennent pas qu’aux chiffres. Elles reflètent aussi une mutation des attentes des acheteurs, nationaux comme étrangers.
On observe d’abord un glissement net vers des logements modernes, bien équipés et mieux sécurisés. Les communautés fermées (“gated communities”) avec gardiennage 24/7, caméra, clôtures et services communs connaissent un essor impressionnant, notamment autour de Managua, où l’on recense plus d’une cinquantaine de nouveaux ensembles de ce type sur la dernière décennie. Dans les villes, la préférence va à des appartements de taille plus modeste mais dotés d’équipements contemporains : climatisation efficace, fibre optique, espaces de coworking, salles de sport, piscines.
La sensibilité environnementale devient un critère majeur dans l’immobilier. Les études indiquent que 96 % des Millennials accordent de l’importance à la durabilité lors d’un achat, 68 % des personnes sont préoccupées par l’impact écologique de leur logement et une majorité est prête à investir davantage pour une maison écoresponsable. En réponse, les pouvoirs publics proposent des incitations fiscales pour les constructions « vertes », et des promoteurs développent des projets comme des écolodges, des habitats en matériaux locaux ou des quartiers alimentés par des énergies renouvelables.
Cette évolution se retrouve sur le terrain : dans le nord montagneux, par exemple, des projets comme des écolodges ou des “communautés agro‑écologiques” se développent, et sur la côte, les résidences qui affichent une architecture bioclimatique, des systèmes solaires ou une gestion raisonnée de l’eau et des déchets tirent leur épingle du jeu auprès de la clientèle internationale.
Cadre légal, fiscalité et nouvelles régulations
Même s’il reste un pays “bon marché”, le Nicaragua renforce nettement depuis quelques années son encadrement juridique et réglementaire autour de l’immobilier et de l’investissement étranger.
Du côté de la propriété, la Constitution garantit la protection du droit de propriété (article 44) et l’égalité de traitement entre nationaux et étrangers (article 27). Historiquement, la Loi sur l’investissement étranger (loi 344) offrait un socle de garanties aux investisseurs internationaux ; une nouvelle loi (1240) vient désormais la remplacer, en obligeant notamment les investisseurs institutionnels et les entreprises à s’enregistrer auprès du ministère compétent pour obtenir un certificat unique (RUIE). Les particuliers qui achètent un bien en leur nom propre sans activité commerciale ne sont toutefois pas concernés par cette obligation d’enregistrement.
Au Nicaragua, les étrangers sont soumis à des restrictions spécifiques pour l’acquisition de terrains, notamment dans les zones frontalières et sur le littoral. Dans une bande de 5 km le long des frontières avec le Costa Rica et le Honduras, la pleine propriété directe est interdite, sauf via des structures juridiques spécifiques (société nicaraguayenne, permis spéciaux). L’interdiction est totale à moins de 200 m de la ligne frontalière. Sur le littoral, les 50 premiers mètres à partir de la laisse de haute mer sont un domaine public inaliénable. Pour les terrains situés juste derrière cette zone, l’acquisition ou la concession longue est possible, mais peut nécessiter une lettre de ‘non-objection’ des autorités pour sécuriser un projet.
Sur le plan réglementaire, la création d’un véritable statut encadré de l’agent immobilier marque une étape. La loi 1199, entrée en vigueur en 2024, confie à l’INVUR (Institut du logement urbain et rural) la mission de délivrer une licence aux agences pour cinq ans. Ces dernières doivent être enregistrées auprès du fisc (DGI), facturer et reverser une TVA de 15 % sur leurs commissions, et se conformer aux règles de lutte contre le blanchiment de capitaux imposées par l’UAF (l’unité d’analyse financière). Cela implique des procédures de connaissance client (KYC) et une vérification systématique de l’origine des fonds.
Pour toute transaction immobilière, il est impératif de réunir un dossier formel complet comprenant : un plan cadastral à jour, un certificat de non-grevance (Libertad de Gravamen), un certificat de solvabilité municipale et les reçus de paiement des taxes foncières. Ces documents sont requis tant lors de la promesse de vente que pour la signature de l’acte définitif chez le notaire. Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat indépendant, de réaliser une recherche de titre couvrant au moins dix ans (voire plus pour les biens ayant fait l’objet d’expropriations à l’époque sandiniste), et de souscrire une assurance-titre. Ces précautions sont d’autant plus importantes compte tenu de l’histoire complexe des réformes agraires et urbaines, qui a généré de nombreux conflits fonciers (près de 40 % des ménages auraient été concernés après les années 1980).
Côté fiscalité, le montage standard comprend :
– un impôt de transfert d’environ 4 % du prix déclaré,
– des frais d’enregistrement autour de 1 %,
– des honoraires d’avocat et de notaire totalisant généralement 1,5 à 3 %,
– une taxe foncière annuelle proche de 1 % de la valeur cadastrale (souvent inférieure à la valeur de marché),
– un impôt sur les plus‑values à 15 % pour les sociétés et 30 % pour les personnes physiques,
– une imposition des revenus locatifs comprise entre 15 et 30 % selon le niveau de revenu (15 % pour les non‑résidents).
Les investisseurs peuvent toutefois bénéficier de régimes préférentiels, notamment via la loi sur les incitations touristiques (loi 306) ou la loi sur les retraités et pensionnés, qui prévoient des exonérations de droits de douane sur certains biens importés et des abattements de taxes pour les projets éligibles.
Risques, limites et éléments de vigilance
Derrière le vernis d’opportunité, il existe des risques réels que les professionnels évoquent sans détour.
Le plus emblématique reste la question foncière. Les expropriations et redistributions réalisées durant l’ère sandiniste et les décennies suivantes ont laissé des traces : des milliers de biens ont changé de main dans des conditions parfois peu documentées, et les procédures de régularisation à posteriori (titres “réformés”) ne sont pas toujours limpides. Certaines catégories de propriétés – notamment celles qui ont été saisies et reversées à l’État dans les années 1980 – sont régulièrement présentées comme à éviter. Sur les Corn Islands, par exemple, des conflits de propriété sérieux existent, impliquant des communautés autochtones et des particuliers.
Face aux risques naturels (tsunamis, ouragans, érosion, séismes) sur les côtes, il est recommandé de choisir des constructions récentes situées en hauteur et conçues selon des normes parasismiques, plutôt que des maisons en première ligne de plage. Cette approche est également conseillée par les assureurs, qui augmentent progressivement leurs primes pour les biens littoraux les plus exposés.
Enfin, le contexte politique du pays, même s’il n’a pas empêché la hausse constante des volumes de transactions dans les zones touristiques, reste surveillé de près par certains investisseurs institutionnels et par les ambassades étrangères, qui soulignent la lenteur des procédures judiciaires et la difficulté à faire exécuter certaines décisions de justice.
Qu’attendre des prochaines années ?
En croisant les données économiques, démographiques, touristiques et immobilières, plusieurs tendances se dessinent clairement pour les années qui viennent.
D’abord, la demande globale de logements devrait continuer à croître, soutenue par la démographie (taux de fécondité de 2,3 enfants par femme, population projetée à plus de 7,2 millions), par l’urbanisation (près de 58 % de population urbaine à horizon proche) et par un déficit structurel de près de 957 000 unités de logement. Même si tous ces besoins ne se traduisent pas en achats de villas de plage, ils garantissent un socle de demande robuste, notamment pour les logements urbains de taille moyenne et les produits de “logement social amélioré”.
Le tourisme reste le principal catalyseur de la plus-value immobilière sur la façade pacifique et certaines îles. Avec une croissance annuelle attendue d’environ 5,9 % et une augmentation continue des dépenses moyennes par visiteur, les projets bien situés (maisons de vacances en lieux uniques, petits hôtels de charme, écolodges) devraient continuer à voir leurs prix augmenter, malgré une érosion des rendements locatifs sur les marchés saturés.
L’écart de prix avec le Costa Rica et d’autres destinations régionales joue également en faveur du pays. Tant que la combinaison “mêmes plages, même climat, coût de la vie nettement inférieur et entrée sur le marché beaucoup plus accessible” reste vraie, il est probable que le flux d’acheteurs nord‑américains et canadiens se maintienne, voire s’accélère, surtout dans un contexte où les taux d’intérêt élevés limitent l’accès à la propriété dans leurs pays d’origine et poussent une part croissante des acheteurs vers des transactions au comptant.
La durabilité, la sécurité et la modernité deviennent des critères déterminants, favorisant le développement de quartiers neufs, d’ensembles fermés et de projets intégrés (mêlant résidences, commerces et loisirs) à Managua et sur la côte pacifique. Cette tendance se fait au détriment de l’habitat informel ou obsolète des quartiers anciens.
Pour les acteurs qui s’intéressent à ce marché, la conclusion s’impose : le Nicaragua se situe à un moment charnière. Le potentiel de croissance est réel, les prix restent bas par rapport à la région, les infrastructures s’améliorent rapidement et l’afflux de touristes comme d’expatriés ne se dément pas. Mais la qualité de l’investissement dépendra du choix de la zone, de la compréhension fine des dynamiques locales, et surtout du sérieux de la préparation juridique et technique de chaque acquisition.
Dans un marché essentiellement en cash, jeune, encore peu standardisé et parfois juridiquement complexe, l’asymétrie d’information peut jouer dans les deux sens. Les investisseurs qui s’y préparent avec méthode, en s’appuyant sur des données solides, des professionnels dûment licenciés et une due diligence rigoureuse, sont aussi ceux qui ont le plus de chances de transformer les tendances actuelles du marché immobilier au Nicaragua en gains tangibles à long terme.
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