Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au Nicaragua, la montée en puissance du tourisme ne se mesure plus seulement en arrivées de visiteurs ou en recettes de devises. Elle redessine en profondeur la carte immobilière du pays, du Pacifique aux hauts plateaux, en passant par les villes coloniales. Derrière les images de plages sauvages, de volcans fumants et de villes colorées se joue aujourd’hui une transformation beaucoup plus structurelle : l’essor d’un marché immobilier tiré par les vacanciers, les expatriés et les investisseurs internationaux.
Le tourisme stimule la construction et crée des opportunités économiques, mais il entraîne également une hausse des prix de l’immobilier, contribue à la gentrification et génère des tensions concernant l’accès au logement pour la population locale.
Un pays touristique encore « abordable », mais en plein rattrapage
Le Nicaragua est souvent présenté comme « le pays le plus abordable d’Amérique centrale » pour l’immobilier et le coût de la vie. Les prix y restent nettement inférieurs à ceux du Costa Rica ou de Panama, deux voisins qui ont déjà connu un boom touristique et immobilier.
Les données issues des différentes études montrent un marché en phase de rattrapage, avec une progression soutenue mais encore loin des niveaux de saturation observés ailleurs dans la région.
Un secteur touristique devenu moteur économique
Le tourisme est désormais la deuxième industrie du pays. En 2010, le Nicaragua franchissait pour la première fois le cap du million de visiteurs, générant environ 360 millions de dollars. Depuis, la tendance ne s’est pas inversée, à l’exception de la parenthèse de la crise politique de 2018 et de la pandémie.
En 2023, les recettes touristiques directes ont atteint près de 739 millions de dollars.
Le profil des visiteurs évolue lui aussi. Non seulement ils sont plus nombreux, mais ils dépensent davantage : la dépense quotidienne moyenne par touriste étranger a augmenté, de 41,1 à 43,3 dollars entre 2022 et 2023, puis encore de 9,5 % sur certains trimestres en 2024. De plus en plus de voyageurs aisés choisissent ainsi le Nicaragua, ce qui modifie la demande, notamment pour des hébergements plus haut de gamme.
Un marché immobilier en croissance régulière
Ce boom touristique s’inscrit dans une économie nationale en croissance modérée mais stable, avec un PIB d’environ 15 milliards de dollars et une expansion moyenne de l’ordre de 3,5 % par an. Dans ce contexte, l’immobilier apparaît comme un pilier d’investissement privilégié, en grande partie alimenté par la dynamique touristique.
Taux de croissance annuel estimé du marché immobilier jusqu’en 2029.
Le tableau ci-dessous résume quelques ordres de grandeur structurants.
| Indicateur | Valeur/Estimation récente |
|---|---|
| PIB du Nicaragua | ~15 milliards USD |
| Croissance moyenne du PIB | ~3,5 % par an |
| Touristes internationaux (2023) | ≈ 1,2 – 1,5 million |
| Contribution du tourisme (2023) | ≈ 1,5 milliard USD |
| Croissance attendue du tourisme | ≈ 5,87 % par an jusqu’en 2029 |
| Prix médian appartements | ≈ 1 230 USD/m² |
| Prix médian maisons | ≈ 930 USD/m² |
| Croissance annuelle des prix immo | 3 – 7 % (prévisions jusqu’en 2029) |
Cette toile de fond chiffrée montre clairement que le tourisme et l’immobilier évoluent de manière étroitement corrélée. Lorsque les arrivées augmentent, les transactions immobilières suivent, notamment dans les zones côtières et les villes touristiques.
Comment le tourisme alimente la demande immobilière
La relation entre tourisme et immobilier n’est pas théorique : elle s’observe très concrètement dans les parcours des acheteurs. Dans de nombreuses destinations du Pacifique ou des villes coloniales, l’histoire est toujours la même : un premier voyage de vacances, un second plus long, puis l’idée d’acheter un bien à louer, d’ouvrir un petit hôtel, ou de s’installer à l’année.
Des vacanciers aux propriétaires : un « tunnel de conversion » assumé
Les études de marché montrent une forte corrélation entre niveaux de fréquentation touristique et volumes de vente immobilière. Pour beaucoup de régions très visitées, le chemin vers l’investissement passe presque systématiquement par le séjour touristique. Des lieux comme San Juan del Sur, Tola/Popoyo ou Granada fonctionnent ainsi comme de véritables entonnoirs : le voyageur arrive pour le surf ou le charme colonial, découvre la communauté d’expatriés, teste un logement en location saisonnière… puis finit par acheter.
L’afflux de touristes et de résidents est amplifié par une clientèle au fort pouvoir d’achat (Nord-Américains, Canadiens, Européens) et par les digital nomads, attirés par un coût de vie environ 46 % inférieur à celui du Costa Rica, tout en bénéficiant d’un cadre similaire de plages, de nature et de sécurité.
Parallèlement, l’essor du télétravail et l’apparition d’un visa spécifique pour les nomades numériques, qui a entraîné une hausse de 15 % des réservations de séjours longue durée, allongent les durées de présence sur place et stimulent la demande de logements confortables, connectés et bien situés.
L’explosion des locations de courte durée
Le marché des locations saisonnières illustre de façon particulièrement nette l’effet du tourisme sur l’immobilier. Une analyse fine du segment des locations de courte durée (Airbnb, Vrbo, etc.) classe notamment plusieurs marchés nicaraguayens selon leurs performances.
Le tableau suivant synthétise quelques données issues de cette analyse pour quatre municipalités clés.
| Marché (municipalité) | Nombre de biens STR | Revenu mensuel moyen | Tarif journalier moyen | Taux d’occupation approximatif |
|---|---|---|---|---|
| San Juan del Sur | 562 | ≈ 1 426 USD | ≈ 193 USD | ≈ 32 % |
| Managua | 277 | ≈ 407 USD | ≈ 62 USD | ≈ 30 % |
| Granada | 249 | ≈ 932 USD | ≈ 110 USD | ≈ 36 % |
| Tola (municipalité) | 222 | ≈ 2 199 USD | ≈ 254 USD | ≈ 37 % |
Ces chiffres révèlent plusieurs phénomènes structurants. D’abord, la forte concentration d’offres dans les zones littorales les plus touristiques : San Juan del Sur et Tola, qui regroupent plusieurs centaines d’annonces. Ensuite, la capacité de certaines destinations à générer des revenus mensuels particulièrement élevés, en particulier Tola, où le tarif journalier moyen dépasse les 250 dollars.
Revenu potentiel par nuitée en dollars pour certains biens haut de gamme à San Juan del Sur.
Le « cercle vertueux » touristique : plus de visiteurs, plus d’immobilier
À mesure que les arrivées de touristes progressent, les revenus locaux augmentent et les infrastructures se développent. Les collectivités investissent dans les routes, les services, les commerces, les activités. Cela rend les destinations plus attractives pour une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat.
Celle-ci s’intéresse alors à l’achat de résidences secondaires, de villas de plage, d’appartements avec services ou de lots à bâtir. L’implantation de ces biens haut de gamme attire à son tour encore plus de touristes aisés, qui recherchent des standards de confort, des piscines à débordement, des vues à couper le souffle, des écolodges intégrés dans la nature, ou des résidences sécurisées avec golf.
Ce mécanisme circulaire, souvent qualifié de « cercle vertueux », explique en grande partie la hausse spectaculaire des valeurs foncières sur certains segments : sur le littoral pacifique, un terrain acheté 30 000 à 60 000 dollars a pu voir sa valeur grimper jusqu’à 250 000 dollars en quelques années, et sur la dernière décennie, des prix orientés vers les acheteurs étrangers auraient parfois progressé de plusieurs centaines de pourcent.
Cartographie des principaux foyers touristiques et immobiliers
L’impact du tourisme sur l’immobilier n’est toutefois pas uniforme. Il dépend des caractéristiques de chaque territoire : accessibilité, type de clientèle, niveau de développement, identité culturelle, etc. Plusieurs pôles se dégagent nettement.
Le Sud Pacifique : San Juan del Sur, Tola et la Costa Esmeralda
Le Sud Pacifique est le cœur battant de la transformation touristique-immobilière du pays. San Juan del Sur, station balnéaire emblématique, concentre une grande partie de la communauté expatriée et de l’activité saisonnière. On y trouve des villas de bord de mer, des condominiums avec piscine, des hôtels-boutiques, mais aussi toute l’infrastructure de vie nécessaire aux familles étrangères : restaurants, bars, commerces, écoles bilingues (comme la San Juan del Sur Day School), services de logistique (Destination Nica pour l’acheminement de biens, ou les grandes enseignes locales Siman et Sinsa).
Le département de Rivas a connu une hausse des prix des maisons d’environ 12 % en un an.
Plus au nord, autour de Tola et de Popoyo, la « Costa Esmeralda » se développe sur un modèle plus orienté surf et luxe discret : resorts de prestige comme Rancho Santana, golf, plages quasi vierges. Là, les prix du foncier atteignent des niveaux nettement supérieurs à la moyenne nationale, notamment pour les terrains en front de mer.
Les villes coloniales : Granada et León, laboratoires de la gentrification touristique
Granada et León constituent le deuxième grand pôle d’impact touristique sur l’immobilier. Leur architecture coloniale, leurs places ombragées, leurs églises baroques et leur proximité avec le lac Cocibolca ou les volcans en ont fait des destinations de choix. Selon l’Institut nicaraguayen du tourisme (INTUR), Granada est même considérée comme la ville la plus prisée des visiteurs.
Une étude sur le centre historique de Granada montre une forte progression des acquisitions immobilières par des étrangers et des Nicaraguayens aisés. Les maisons coloniales sont transformées en hôtels-boutiques, restaurants ou locations de vacances. Dans certains quartiers, plus de la moitié de ces demeures ont été rachetées et restaurées par des Américains, avec des prix atteignant 300 000 à 500 000 dollars pour des biens « clés en main », tandis que des biens à rénover peuvent coûter moins de 60 000 dollars.
Le tableau suivant illustre l’écart de prix entre quelques marchés urbains.
| Ville | Type de bien | Prix médian approx. (USD/m²) | Dynamique de prix (an.) |
|---|---|---|---|
| Managua | Appartement | ≈ 1 235 | +11 % |
| Rivas (côte) | Maison | ≈ 1 395 | +12 % |
| Granada | Maison col. | ≈ 878 | +7 % |
| Estelí | Maison | ≈ 679 | +2 % |
À Granada comme à Léon, la montée des investissements touristiques produit des effets ambivalents : réhabilitation du patrimoine, création d’emplois dans l’hôtellerie et la restauration, amélioration des services, mais aussi déplacement de populations locales vers les périphéries, sous l’effet de loyers en hausse et de la transformation de logements permanents en hébergements touristiques.
Managua et les marchés urbains : immobilier de rendement porté par les affaires
La capitale Managua, centre économique du pays, est moins directement liée au tourisme de loisirs, mais elle profite du mouvement général. Les arrivées croissantes d’investisseurs, de consultants, d’expatriés d’entreprises et de diplomates alimentent la demande en appartements modernes, en bureaux et en espaces commerciaux.
Dans cette zone, les prix des appartements ont augmenté d’environ 11 % sur un an, avec des valeurs courantes entre 100 000 et 300 000 dollars dans les quartiers les plus recherchés. Les rendements locatifs bruts peuvent y atteindre 8 à 11 % pour les logements bien situés, offrant ainsi une opportunité de diversification urbaine moins dépendante des saisons touristiques, particulièrement appréciée des investisseurs.
Les îles et les hauts plateaux : niches écotouristiques et opportunités foncières
Sur la côte caraïbe, les Corn Islands offrent un décor de carte postale, encore peu exploité. Les valeurs foncières y restent faibles par rapport à d’autres îles caribéennes, avec des parcelles de front de mer historiquement proposées à partir de 75 000 dollars l’acre. Leur développement est toutefois freiné par les risques climatiques (cyclones, tempêtes tropicales) et par une infrastructure limitée, ce qui pèse sur les investissements touristiques et immobiliers.
À l’inverse, les hauts plateaux du Nord, autour de Matagalpa et Jinotega, gagnent en popularité auprès d’un public en quête de fraîcheur, d’écotourisme et d’agritourisme. Des écolodges comme Selva Negra ou des projets communautaires liés au café (CECOCAFEN, circuits caféiers) attirent une clientèle sensible à la durabilité. Le foncier y demeure abordable, avec des terres agricoles ou forestières disponibles à des niveaux largement inférieurs à ceux du littoral, ce qui ouvre la voie à des investissements orientés vers l’écologie et la production autant que vers l’hébergement.
L’État mise ouvertement sur le couple tourisme–immobilier
L’essor conjoint du tourisme et de l’immobilier n’est pas seulement spontané : il est encouragé par un arsenal de lois et d’incitations fiscales conçues pour attirer capitaux et résidents étrangers.
Un cadre juridique favorable aux investisseurs étrangers
Le Nicaragua se distingue en Amérique centrale par un cadre légal relativement accueillant pour les non-nationaux. La Constitution, via ses articles 27 et 44, garantit le droit à la propriété privée et l’égalité de traitement entre citoyens et étrangers. La Loi sur l’investissement étranger (Loi 344) renforce ces protections et assure la possibilité de rapatrier librement les bénéfices.
Concrètement, un étranger peut acheter un bien en son nom propre ou via une société nicaraguayenne (S.A.), sans exigence minimale d’investissement pour un simple achat immobilier. Les seules vraies restrictions concernent certaines zones sensibles : les 50 premiers mètres à partir de la ligne de marée haute, considérés comme domaine public, ainsi que les bandes frontalières, où des permis spéciaux ou des montages particuliers sont parfois nécessaires. L’historique des réformes agraires complique aussi le traçage des titres sur une partie du territoire, ce qui rend quasi obligatoire une due diligence approfondie et la souscription d’une assurance-titres.
La détention d’un bien via une société permet de bénéficier d’un taux d’imposition sur les plus-values plafonné à 15 %, contre 30 % pour une personne physique. De plus, les taxes foncières annuelles sont modérées, généralement comprises entre 0,25 % et 1 % de la valeur cadastrale, laquelle est souvent inférieure à la valeur de marché.
Des lois spécifiques pour stimuler le tourisme et la construction
Plusieurs textes ciblent directement les investissements liés au tourisme. Historiquement, la Loi 306 « Loi d’incitation au tourisme » a offert des exonérations d’impôts aux projets hôteliers, aux écolodges, aux restaurants et à d’autres services touristiques. Elle a été remplacée par un nouvel ensemble législatif : la Loi 1210 (Loi générale sur le tourisme) et la Loi 1211 (Loi d’incitations au développement touristique), dont le règlement est entré en vigueur fin 2024.
Ce nouveau dispositif prévoit :
Les investissements dans des projets touristiques approuvés bénéficient d’exonérations d’impôt sur le revenu jusqu’à 10 ans pour les revenus liés à l’activité. Ils profitent également d’exemptions de TVA et de droits de douane pour les matériaux de construction, équipements, meubles et accessoires nécessaires. Les surfaces utilisées exclusivement à des fins touristiques sont exonérées de taxe foncière (IBI). Un régime spécifique pour les PME prévoit un seuil d’investissement minimal réduit à 50 000 dollars.
Les projets éligibles couvrent un spectre très large, des hôtels aux condos-hôtels, en passant par les écolodges, les restaurants, les parcs de loisirs, les musées, les galeries d’art ou les centres d’artisanat. Cette ouverture encourage la transformation progressive des maisons de caractère, des terrains en bord de mer ou des propriétés rurales en actifs à vocation touristique, ce qui, de fait, soutient la valeur immobilière de ces biens.
Résidence et attractivité pour les retraités et investisseurs
L’autre volet incitatif concerne les statuts de résidence. Un investissement immobilier d’environ 30 000 à 35 000 dollars peut ouvrir la voie à un titre de séjour d’investisseur, tandis que la loi sur les retraités et pensionnés (Loi 360) accorde des avantages fiscaux aux personnes disposant d’un revenu de retraite modeste par rapport aux standards nord-américains : exemption de droits sur l’importation de biens ménagers, de véhicules, voire sur certains équipements destinés à une petite entreprise touristique.
Cette combinaison de résidence relativement accessible, de fiscalité clémente, de coût de la vie bas et de perspective de rendement immobilier contribue à renforcer l’attrait du pays auprès des baby-boomers, des rentiers et des familles souhaitant changer de cadre de vie tout en investissant.
Le rôle décisif des infrastructures dans la valorisation des biens
Un autre vecteur décisif de la hausse des valeurs immobilières dans les zones touristiques tient aux investissements massifs dans les infrastructures de transport. Les pouvoirs publics nicaraguayens, avec l’appui de bailleurs régionaux comme la Banque centraméricaine d’intégration économique (BCIE), ont misé sur un réseau routier de qualité pour stimuler le tourisme et, dans son sillage, l’immobilier.
La nouvelle autoroute côtière, catalyseur du Sud Pacifique
Projet emblématique, la nouvelle route côtière – souvent appelée « Costanera » ou « route de la Costa Esmeralda » – longe le Pacifique, depuis la frontière avec le Costa Rica, en passant par San Juan del Sur, Tola, Popoyo, et plus au nord encore. Son coût dépasse les 400 millions de dollars, et des tronçons entiers sont déjà opérationnels.
La construction de nouvelles routes au Nicaragua a des effets immédiats et significatifs. Dans la région de Popoyo, le temps de trajet depuis Managua a été réduit de plus de 30 %, métamorphosant l’accessibilité de la zone et déclenchant un afflux d’investissements immobiliers de la part d’acheteurs qui la considéraient auparavant comme trop isolée. De même, la ville de San Juan del Sur bénéficie déjà d’une meilleure connexion avec la capitale et les plages voisines, consolidant ainsi sa position en tant que pôle touristique et résidentiel majeur.
À terme, l’achèvement de cette route devrait relier de manière cohérente l’ensemble des plages du Sud au Nord du Pacifique, offrant aux investisseurs un corridor d’opportunités où les terrains aujourd’hui encore peu valorisés pourraient fortement s’apprécier.
Aéroports et transports urbains : le maillage se densifie
Parallèlement, le principal aéroport international du pays, Augusto C. Sandino à Managua, a été modernisé et continue de bénéficier d’investissements. Sept compagnies internationales y opèrent, facilitant l’arrivée de touristes nord-américains et latino-américains, tandis que des projets d’amélioration ou de réouverture d’aéroports régionaux, comme celui de Costa Esmeralda, visent explicitement une clientèle plus aisée, habituée aux vols privés et aux accès directs aux resorts côtiers.
Le projet de Bus Rapid Transit (BRT) à Managua vise à structurer les transports urbains. Il devrait renforcer l’attractivité des quartiers bien desservis et, par conséquent, augmenter la valeur des immeubles résidentiels et de bureaux situés le long des futurs axes.
Dans l’ensemble, ces grands travaux participent à un schéma classique : là où l’accès s’améliore, le tourisme afflue, les loyers augmentent, les prix du foncier suivent, et les promoteurs arrivent.
Atouts financiers, mais aussi risques et limites du modèle
Pour un investisseur, l’histoire pourrait sembler idyllique : croissance touristique soutenue, prix immobiliers encore raisonnables, rendements locatifs potentiels élevés, fiscalité relativement douce. Mais le tableau comporte aussi des ombres.
Rendements attractifs… jusqu’à la saturation
Dans plusieurs segments, les rendements bruts annoncés restent séduisants. Sur les marchés urbains comme Managua, les appartements locatifs peuvent générer entre 8 et 11 % de rendement brut. Sur la côte, des villas en location saisonnière atteignent parfois 7 à 10 %, avec des tarifs pouvant grimper à 500 dollars la nuit en haute saison pour des biens de luxe.
Cependant, dans certaines zones très touristiques, l’offre finit par dépasser la demande. C’est particulièrement visible sur le Pacifique, où le succès des plateformes type Airbnb a encouragé une multiplication des locations de courte durée. À San Juan del Sur, le nombre d’annonces saisonnières a tellement explosé que les taux d’occupation moyens ont reculé, certains calculs faisant même état de rendements nets à la baisse, autour de 2,8 % pour certains biens sur-offerts.
Ce phénomène illustre une première limite du modèle : si tout le monde mise sur la même stratégie de location de vacances dans les mêmes quartiers, la rentabilité s’érode, et la valorisation immobilière peut stagner, voire se corriger à la marge.
Problèmes de titres, risques politiques et vulnérabilités climatiques
Le contexte nicaraguayen comporte d’autres fragilités. L’histoire des expropriations et des réformes agraires des années 1980 a généré une chaîne complexe de titres fonciers. Environ 40 % des ménages ont connu des conflits de tenure. Cela se traduit aujourd’hui par des litiges, des contestations de titres ou des situations peu claires, en particulier dans certaines zones rurales ou sur la côte atlantique. Des cas de saisies abusives de propriétés, avec la complicité d’acteurs corrompus, ont été rapportés.
Le climat politique est perçu comme incertain, avec une justice accusée de dépendre du pouvoir. Bien que les droits des propriétaires étrangers aient été respectés lors des alternances politiques, ce risque latent influence la perception des investisseurs.
Sur le plan environnemental, le pays se situe dans une zone sismique et cyclonique. Inondations, séismes, glissements de terrain ou érosion côtière pèsent sur certaines localisations, notamment sur la côte caraïbe et dans les zones de front de mer exposées. Les primes d’assurance augmentent en conséquence, ce qui peut rogner la rentabilité de certains projets, voire dissuader des acquisitions directement en bord d’océan.
Peut-être plus délicat encore, l’essor du tandem tourisme–immobilier soulève des questions sociales vives. Le pays connaît un déficit de logement estimé à environ 500 000 unités, auxquelles s’ajoutent 250 000 habitations nécessitant des réparations importantes. L’arrivée de capitaux étrangers focalisés sur le haut de gamme, dans un pays où le revenu par habitant reste faible, tend à accentuer cette fracture.
L’étude sur la gentrification touristique du centre de Granada illustre ce processus : sous l’effet d’investissements favorables aux projets touristiques, les habitants historiques du centre ancien ont été progressivement repoussés vers la périphérie, ne pouvant plus assumer des loyers ou des prix d’achat alignés sur les attentes d’une clientèle internationale.
Cette « touristification » des quartiers centraux n’est pas propre au Nicaragua. Elle a été observée à Venise, Barcelone, Lisbonne, Londres, Mexico ou New York. Mais dans un pays en développement, où le tourisme est explicitement promu comme levier de lutte contre la pauvreté, l’arbitrage entre captation de valeur immobilière et protection des populations locales est encore plus sensible.
Dans le meilleur des cas, la requalification urbaine induite par la gentrification peut réduire l’étalement urbain, réhabiliter le patrimoine bâti, augmenter les recettes fiscales locales et stimuler le commerce. Dans le pire, elle aboutit à une expulsion indirecte des classes populaires – non par la contrainte directe, mais par l’impossibilité financière de rester.
Tourisme durable et nouveaux arbitrages pour l’immobilier
Face à ces tensions, le Nicaragua tente de suivre une voie affichée comme « durable » et inclusive, en intégrant progressivement ces préoccupations dans sa stratégie touristique et, par ricochet, dans la manière dont l’immobilier se développe.
L’essor de l’écotourisme et du tourisme communautaire
Dès les années 1990, le pays a commencé à expérimenter avec l’écotourisme. Aujourd’hui, plus de 20 % du territoire est protégé, avec 78 aires naturelles et 7 % de la biodiversité mondiale. Des réserves comme Bosawás ou Indio Maíz, mais aussi des îles volcaniques comme Ometepe, située sur le lac Cocibolca et classée réserve de biosphère par l’UNESCO, attirent un public spécifique, souvent plus soucieux de l’impact de son séjour.
Autour des sites, des hébergements à faible densité intègrent les communautés locales : fincas de café (CECOCAFEN), écolodges (Finca El Zopilote, Finca Samaria) et petites coopératives (Asociación Puesta del Sol). Ces formules génèrent des revenus complémentaires pour les agriculteurs et orientent l’investissement foncier vers la conservation et la mise en valeur du paysage.
La demande semble suivre : au niveau mondial, le segment du tourisme durable est annoncé avec un taux de croissance annuel de plus de 14 % jusqu’en 2033, et des études indiquent que 96 % des Millennials considèrent la durabilité comme un critère important dans leurs décisions d’achat, y compris pour le logement. Dans ce contexte, les propriétés éco-conçues, autosuffisantes en énergie ou tournées vers l’agriculture biologique, gagnent naturellement en attractivité et en valeur.
Vers un immobilier plus responsable ou vers une spéculation « verte » ?
Reste à savoir si ces tendances permettront réellement de corriger les déséquilibres créés par la pression touristique ou si elles se contenteront de déplacer la spéculation sur un autre créneau, plus « vert ». Un éc lodge de luxe construit sur une colline boisée reste un produit haut de gamme, souvent hors de portée des habitants, même s’il se revendique durable.
La nouvelle législation introduit des incitations pour les PME et des obligations environnementales. Son efficacité pour mieux encadrer les développements dépendra d’une application rigoureuse des règles et de la participation des collectivités locales au contrôle des projets.
Conclusion : un équilibre encore à trouver entre développement et inclusion
Au Nicaragua, le tourisme agit désormais comme un puissant moteur immobilier. Il alimente une croissance régulière des prix, soutient la construction, attire les capitaux étrangers, crée de nouveaux marchés – des villas de plage du Pacifique aux maisons coloniales de Granada, en passant par les écolodges des montagnes.
Les politiques publiques marocaines créent un environnement favorable pour les investisseurs étrangers grâce à un cadre légal adapté, des incitations fiscales ciblées et des projets d’infrastructures ambitieux. Les opportunités concrètes incluent des rendements locatifs potentiellement élevés, de bonnes perspectives d’appréciation foncière, une stabilité relative des droits de propriété et un coût de la vie avantageux. Le marché présente un potentiel de croissance significatif, étant considéré comme en début de cycle comparé à des marchés voisins déjà surchauffés.
Mais cet essor s’accompagne de défis de taille. L’exemple de Granada montre comment le tourisme peut aussi se traduire par une gentrification rapide, un déplacement des populations locales et une tension accrue sur un marché du logement déjà déficitaire. Les risques liés aux titres fonciers, aux aléas politiques et aux catastrophes naturelles ajoutent une couche de complexité qu’aucun investisseur sérieux ne peut ignorer.
L’avenir du tourisme immobilier au Nicaragua dépend de sa capacité à capitaliser sur son attractivité sans sacrifier les droits des résidents, la cohésion sociale et les écosystèmes. La nature des futurs investissements – inclusifs et durables versus spéculatifs – déterminera si cette croissance génère une prospérité partagée ou crée de nouvelles fractures.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
