Le processus d’achat immobilier pour les étrangers au Nicaragua

Publié le 5 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

S’offrir une maison face au Pacifique, un appartement colonial dans Granada ou une finca dans les montagnes de Matagalpa séduit de plus en plus d’étrangers. Mais derrière les vues de carte postale, l’achat immobilier au Nicaragua reste une opération juridique sérieuse, avec ses forces, ses particularités… et ses risques. Comprendre le cadre légal, les étapes de la transaction, la fiscalité et les pièges potentiels est indispensable avant de signer le moindre compromis.

Un cadre légal étonnamment ouvert, mais pas sans zones grises

Le point de départ est plutôt rassurant : le Nicaragua fait partie des pays d’Amérique centrale les plus ouverts aux acheteurs étrangers. La Constitution, via ses articles 27 et 44, garantit le droit à la propriété privée et l’égalité de traitement entre Nicaraguayens et non‑résidents. La Loi sur l’Investissement étranger (Law 344) complète ce cadre en offrant aux investisseurs internationaux les mêmes droits que les nationaux.

Concrètement, un étranger peut acheter et détenir un bien en pleine propriété, en son nom propre, sans partenaire local obligatoire et sans condition de résidence. Il n’existe pas de seuil d’investissement minimum pour avoir le droit d’acquérir un bien, même si certains montants sont requis pour bénéficier de programmes de résidence.

Là où les choses se compliquent, c’est dans certaines zones géographiques sensibles et dans l’héritage de l’histoire foncière.

Restrictions en zones côtières et frontalières

Deux grandes séries de restrictions encadrent la propriété étrangère.

Ensuite, les côtes et les berges, encadrées par la Loi des Côtes (Ley de Costas). Les 50 premiers mètres à partir de la laisse de haute mer appartiennent au domaine public et sont inaliénables. Au‑delà, et jusqu’à 200 mètres en retrait, les droits de propriété et de construction peuvent être soumis à des concessions et à des autorisations spécifiques. Dans certaines portions du littoral ou sur des terrains historiquement publics, un « Certificat de non‑objection » (CONO) délivré par le Procureur général (PGR) est indispensable pour pouvoir enregistrer un transfert.

Zone concernée	Règle principale pour les étrangers	Particularités / documents clés
0–5 km des frontières Costa Rica / Honduras	Interdiction de propriété directe	Possibles montages via société nicaraguayenne, juridiquement sensibles
5–15 km des frontières	Propriété possible avec permis spécial (waiver)	Délai d’obtention 1–2 ans
0–50 m au‑delà de la laisse de haute mer	Domaine public, aucune propriété privée possible	Accès public garanti
50–200 m des côtes (selon cas)	Propriété soumise à concessions / certificats spécifiques	Souvent nécessité d’un CONO ou de permis environnementaux
Terres indigènes et communales	Régime coutumier, propriété privée très limitée voire impossible	On parle plutôt de concessions, droits d’usage discutables

Pour un investisseur étranger, ces règles ne rendent pas l’achat impossible en bord de mer, mais imposent un filtrage serré des biens et des titres.

L’ombre portée de l’histoire foncière

Autre spécificité majeure : le passé agraire du pays. Entre 1979 et 1990, le gouvernement sandiniste a exproprié environ 28 000 propriétés. Une partie de ces biens a fait l’objet de compensations ou de régularisations, mais de nombreuses situations restent litigieuses ou ont généré des chaînes de titres complexes.

Les conséquences sont directes pour l’acheteur :

– plusieurs personnes peuvent prétendre à un même terrain ;

– des titres en apparence « propres » peuvent être contestés ultérieurement ;

– la justice est lente, parfois influencée par des intérêts politiques ou économiques.

Les autorités américaines, via l’ambassade à Managua, recommandent explicitement une prudence extrême sur les achats immobiliers, surtout en zone côtière. La règle d’or devient alors la suivante : sans due diligence poussée, pas de transaction.

Où cherchent les étrangers : des villes coloniales aux plages du Pacifique

Dans ce paysage juridique contrasté, plusieurs zones se distinguent comme pôles principaux d’investissement étranger, avec des profils et des prix très différents.

Granada, León et les villes coloniales

Granada, sur les rives du grand lac, reste l’icône coloniale du pays. Ses maisons aux façades colorées, patios intérieurs et hauts plafonds attirent retraités, nomades digitaux et investisseurs dans l’hôtellerie de charme. Des appartements simples peuvent démarrer à des niveaux relativement bas, alors que des maisons coloniales rénovées se négocient en centaines de milliers de dollars. Une maison de deux chambres s’y situe typiquement entre 100 000 et 250 000 dollars.

San Juan del Sur, Tola et la côte Pacifique

Sur la côte Pacifique, San Juan del Sur est devenue l’épicentre de l’investissement balnéaire étranger : surf, vie nocturne, communauté expatriée dense, écoles internationales, et un marché locatif saisonnier important. Les maisons en hauteur avec vue sur la baie débutent autour de 150 000 dollars, tandis que les villas de front de mer peuvent dépasser largement le million.

Managua, montagnes et îles

La capitale, Managua, intéresse surtout les investisseurs en rendement locatif : appartements dans les quartiers modernes, bureaux, centres commerciaux et lotissements sécurisés. Les prix au mètre carré y oscillent en moyenne entre environ 1 170 et 1 488 dollars, avec des rendements cités de 8 à 11 % pour certains segments locatifs.

À l’intérieur des terres, des villes de montagne comme Estelí ou Matagalpa séduisent pour leur climat plus frais et les opportunités d’agritourisme ou de projets caféiers. Les prix au mètre carré y sont nettement plus bas, autour de 650 dollars en moyenne.

Le tableau suivant donne quelques repères chiffrés sur les prix et tendances :

Zone / type de marché	Niveau de prix typique (ordre de grandeur)	Positionnement principal
Moyenne nationale (logement, €/m²)	Environ 930 USD/m²	Marché encore abordable vs pays voisins
Managua – appartements / maisons	1 170–1 488 USD/m² (zones urbaines recherchées)	Locatif longue durée, bureaux, classes moyennes/supérieures
Granada – maison 2 chambres	100 000–250 000 USD	Résidences principales / secondaires, petits hôtels
León – maison 2 chambres	80 000–150 000 USD	Étudiants, tourisme culturel
Côte pacifique – entrée de gamme bord de mer	150 000–250 000 USD	Résidences de vacances, location courte durée
Villas haut de gamme (Emerald Coast, etc.)	> 500 000 USD, parfois > 1 000 000 USD	Marché de luxe international
Villes de montagne (Estelí, Matagalpa)	~650 USD/m²	Agritourisme, résidences à la campagne

Ces chiffres illustrent l’attractivité relative du pays par rapport à Costa Rica ou Panama, où des biens équivalents se vendent souvent beaucoup plus cher.

Comment se déroule concrètement un achat immobilier

Au‑delà des cartes postales, la mécanique juridique d’un achat au Nicaragua suit une trame assez claire, proche dans l’esprit de ce que l’on retrouve dans d’autres pays civilistes, mais avec des spécificités administratives fortes.

Première phase : sélection, offre et accord préliminaire

Tout commence par la recherche de bien. L’absence de MLS national complique la tâche : les annonces sont dispersées entre agences, portails, réseaux sociaux et bouche‑à‑oreille. Recourir à un agent immobilier licencié par l’INVUR et implanté localement, puis à un avocat indépendant, est donc fortement recommandé.

Une fois le bien identifié, l’acheteur formule une offre, souvent accompagnée d’un dépôt d’« earnest money » (par exemple 1 000 dollars) pour matérialiser son sérieux. Si le vendeur accepte, les parties signent alors un accord préliminaire, généralement appelé Promesa de Venta ou contrat de vente privée. Ce document fixe le prix, les conditions suspensives, les échéances et prévoit un acompte, classiquement de 5 à 15 % du prix, le plus souvent 10 %, placé sur un compte séquestre (escrow) géré par un cabinet d’avocats.

Deuxième phase : la due diligence juridique et cadastrale

La due diligence est le cœur du processus. Un avocat nicaraguayen spécialisé en immobilier va :

– vérifier que le titre de propriété (Escritura ou título de propiedad) est bien au nom du vendeur et correctement inscrit au Registre public (Registro Público) ;

– retracer la chaîne des titres (Historia Registral) sur au moins 10 ans, et souvent bien plus : jusqu’à 1979 en général, voire avant 1917 pour les biens côtiers, afin d’identifier d’éventuels épisodes de confiscation ou de régularisation douteuse ;

– obtenir un certificat de liberté de charges (Libertad de Gravamen) attestant l’absence d’hypothèques ou de saisies en cours ;

– collecter un certificat de solvabilité municipale (Solvencia Municipal) confirmant que les impôts locaux sont à jour, ainsi que les quittances de paiement de l’IBI (taxe foncière) ;

– confronter le plan cadastral et le relevé topographique avec la réalité physique sur le terrain (limites, accès, éventuelles empiétements ou servitudes non déclarées) ;

– vérifier l’existence d’un éventuel CONO (Certificación de No Objeción) si le bien se trouve en zone côtière, ex‑coopérative, ex‑bien public ou soumis aux lois agraires des années 1990.

Cette enquête peut aller jusqu’à interroger le voisinage pour détecter la présence de squatters ou de familles revendiquant une possession prolongée, fréquente dans les zones rurales. Si des problèmes majeurs et non curables sont identifiés, les contrats prévoient en général la possibilité pour l’acheteur de se retirer et de récupérer son dépôt.

Troisième phase : clôture (closing) devant notaire

Lorsque la due diligence est satisfaisante, vient le closing. Juridiquement, la vente est matérialisée par une Escritura Pública de Compraventa, acte authentique rédigé et lu par un notaire public (Notario Público). C’est un juriste habilité par la Cour suprême, soumis à des obligations renforcées de contrôle et de lutte anti‑blanchiment.

La présence physique de l’acheteur et du vendeur est requise. Si l’acheteur ne peut se déplacer, il peut donner un pouvoir spécial (*Poder Especial*) à un représentant sur place. Ce mandat doit être signé dans son pays, puis légalisé (apostille ou procédure consulaire) et envoyé au Nicaragua. Les pouvoirs généraux trop larges (*Poder General*) sont à éviter pour des raisons de sécurité juridique.

Conseil pour les transactions immobilières au Nicaragua

Le jour de la signature, les fonds restants sont libérés depuis le compte escrow ou remis par virement ou chèque certifié. À partir de cet instant, l’acheteur devient légalement propriétaire, même si les registres ne sont pas encore mis à jour.

Quatrième phase : enregistrement au Registre public et au cadastre

Après le closing, le dossier complet (Escritura signée, certificats fiscaux, plan cadastral, formulaires SISCA, preuves de paiement de la taxe de transfert, etc.) est déposé par l’avocat au Registro Público et auprès des services cadastraux. Cette étape formalise l’opposabilité de la propriété aux tiers.

Le délai d’inscription varie selon les régions et la complexité du dossier : de 30–45 jours dans les cas simples à plusieurs mois, voire jusqu’à 6–8 mois pour certains biens côtiers nécessitant un CONO ou soumis à des exigences supplémentaires. Pendant ce temps, l’acheteur conserve comme preuve le témoignage de clôture et une copie certifiée de l’Escritura.

Le processus complet, de l’offre initiale à l’enregistrement définitif, se situe habituellement entre 65 et 90 jours, mais peut durer plus longtemps en fonction des spécificités du bien.

Combien coûte vraiment une transaction : taxes, frais et assurances

Sous l’angle purement financier, l’achat immobilier au Nicaragua présente une structure de coûts à connaître avant de se lancer. Entre taxes de transfert, frais de notaire, honoraires d’avocat, droits d’enregistrement et coûts annexes, il est prudent de prévoir entre 5 et 9 % du prix du bien en frais de clôture à la charge de l’acheteur, parfois davantage dans certains scénarios.

Taxes de transfert et d’enregistrement

La taxe de transfert (Impuesto de Traspaso ou alcabala) s’applique sur la valeur déclarée de la transaction ou sur la valeur fiscale, si elle est plus élevée. Selon les sources, elle est soit présentée comme un taux fixe autour de 4 %, soit comme une grille progressive allant de 1 % à 7 % selon les tranches de valeur (1 % jusqu’à 50 000 dollars, 2 % de 50 001 à 100 000, etc. pour atteindre 7 % au‑delà de 500 000 dollars). Dans la pratique, beaucoup de transactions se situent dans la fourchette 3–4 %.

Honoraires juridiques et frais divers

Les honoraires de l’avocat qui pilote l’opération se situent en général entre 1 et 2 % du prix d’achat. Le notaire, qui est souvent le même professionnel ou un associé, facture également des frais, typiquement entre 0,5 et 2 % de la valeur du bien.

S’ajoutent des coûts fixes :

– préparation du pouvoir spécial : 50–100 dollars ;

– certificats cadastraux et relevés topographiques : 150–250 dollars, voire 300–800 dollars pour certains levés ;

– services d’escrow : de 0,5 % du prix ou environ 400–1 000 dollars ;

– frais de traduction et de légalisation de documents étrangers ;

– frais de virements internationaux : 25–100 dollars par transfert.

Beaucoup d’acheteurs choisissent aussi une assurance titre (title insurance), disponible auprès d’acteurs internationaux pour environ 0,5–1 % de la valeur assurée (par exemple, autour de 500 dollars pour 100 000 dollars de couverture).

Le tableau suivant illustre un budget type de frais pour un bien de 150 000 dollars :

Poste de dépense	Base de calcul	Montant approximatif (USD)
Taxe de transfert (4 % hypothétique)	150 000 USD	6 000
Droit d’enregistrement (1 %)	150 000 USD	1 500
Honoraires d’avocat (1,5 %)	150 000 USD	2 250
Frais de notaire (0,5 %)	150 000 USD	750
Assurance titre (0,5 %)	150 000 USD	750
Certificats / divers	Forfait moyen	300–500
Total frais de clôture estimés	–	~ 11 550–11 950

On dépasse ainsi facilement 7–8 % du prix d’achat. Pour un investissement de 100 000 dollars, on citait des coûts de démarrage globaux de l’ordre de 7 500 à 9 000 dollars.

Charges récurrentes : taxe foncière et coûts d’exploitation

Côté récurrent, la taxe foncière (Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI) est relativement modérée. Elle correspond environ à 1 % de 80 % de la valeur cadastrale, cette dernière étant souvent inférieure au prix de marché. Pour une maison estimée à 100 000 dollars, la facture annuelle se situe généralement entre 800 et 1 000 dollars, avec une remise d’environ 10 % en cas de règlement avant fin mars. Certaines catégories de biens bénéficient d’exemptions, notamment les propriétés urbaines dont la valeur cadastrale est inférieure à 40 000 dollars, ou certaines petites parcelles rurales et terres agricoles dans des limites de superficie.

Paiement comptant, crédit local ou financement vendeur : comment se finance un achat

Le marché immobilier nicaraguayen fonctionne en grande partie au comptant. La majorité des transactions impliquant des étrangers se conclut sans crédit bancaire local.

Crédit bancaire : rare, cher et contraignant

Les banques nicaraguayennes comme Banpro, Banco Lafise Bancentro ou BAC peuvent théoriquement prêter à des non‑résidents, mais les conditions sont strictes : dossier financier complet, parfois résidence locale, historique de revenus, garanties solides. Les taux d’intérêt se situent fréquemment dans des fourchettes élevées, entre 9 et 15 %, avec des durées plus courtes que dans les pays occidentaux. Dans certains micro‑marchés, comme San Juan del Sur ou Tola, les banques ne financent tout simplement pas d’achats immobiliers.

Financement vendeur : la soupape de flexibilité

Pour contourner l’absence ou la cherté du crédit bancaire, un mécanisme s’est largement répandu : le financement par le vendeur (owner financing ou vendor take‑back). Dans ce schéma, le vendeur devient en pratique la « banque » de l’acheteur, en acceptant un règlement échelonné du prix.

Un financement vendeur typique implique : une méthode de financement où le vendeur accepte de financer l’achat d’un bien par l’acheteur, généralement sous la forme d’un prêt ou d’un échelonnement des paiements. Ce type de financement peut faciliter la vente en offrant des conditions plus flexibles que celles proposées par les banques ou les institutions financières traditionnelles.

– un apport initial de 40 à 50 % du prix d’achat (dans certains marchés, 50 % est devenu la norme) ;

– des échéances sur 2 à 5 ans, parfois jusqu’à 7 ans pour des projets ou développeurs spécifiques ;

– des taux d’intérêt généralement plus bas que ceux des banques, souvent entre 0 et 8 % selon la négociation.

Paiement intégral en cash : la carte forte en négociation

Arriver avec des fonds disponibles reste l’avantage compétitif majeur. Un acheteur au comptant offre :

– un processus plus rapide ;

– une réduction du risque pour le vendeur ;

– une plus grande marge de négociation sur le prix final.

Les fonds sont généralement transférés via des comptes escrow gérés par un cabinet d’avocats ou un prestataire international, ce qui garantit un certain niveau de sécurité et facilite le respect des règles de lutte anti‑blanchiment (AML).

Structures de détention, fiscalité des revenus et plus‑values

Une fois le bien acquis, se pose la question de la meilleure structure de détention et du cadre fiscal applicable aux revenus et à la revente.

Détention en nom propre ou via société nicaraguayenne

Deux grandes options dominent :

– Détention directe en nom propre, simple et adaptée à une résidence personnelle ou un bien locatif modeste.

– Détention via une société nicaraguayenne (Sociedad Anónima – S.A.), voire via une entité étrangère comme une LLC, un trust ou une IRA pour les investisseurs américains.

La structure corporate présente plusieurs avantages :

– un taux d’imposition sur les plus‑values plafonné autour de 15 % au niveau de la société, là où un particulier peut se voir appliquer un taux nettement plus élevé sur le gain net (des taux allant jusqu’à plus de 30 % sont mentionnés dans certains régimes) ;

– une meilleure planification successorale, avec transmission des parts plutôt que du titre foncier ;

– une certaine protection de responsabilité.

Fiscalité des loyers et système territorial

Le Nicaragua applique un système d’imposition territorial : seuls les revenus de source nicaraguayenne sont imposables dans le pays. Les pensions, intérêts, loyers ou salaires perçus à l’étranger ne sont pas taxés localement.

Pour les revenus locatifs issus de biens nicaraguayens, la règle générale pour un non‑résident est :

– une retenue à la source de 15 % sur une base imposable correspondant à 70 % du loyer brut (une déduction forfaitaire de 30 % étant supposée couvrir les charges), voire 80 % pour les terrains nus ;

– ce qui donne un taux effectif d’imposition d’environ 10,5 % du loyer brut perçu.

Plus‑values et autres impôts

En cas de revente, un impôt sur la plus‑value est dû, calculé sur la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition documentée. Pour les sociétés, le taux est en général autour de 15 %. Pour les personnes physiques, il peut grimper nettement plus haut. Si le coût d’acquisition initial n’est pas documenté, l’administration fiscale peut estimer une base de calcul par défaut (par exemple 60 % du prix de vente).

D’autres dispositifs fiscaux complètent le paysage, comme un impôt minimum définitif sur les actifs nets des entreprises au‑delà d’un certain seuil, ou des exonérations spécifiques pour des projets en zone franche ou dans le tourisme (loi 306) permettant jusqu’à dix ans d’exemption d’impôt sur le revenu et sur la propriété pour certains projets touristiques.

Acheter pour s’installer : liens entre immobilier et résidence

Posséder une propriété au Nicaragua n’impose aucune obligation de résidence. Cependant, au‑delà d’un certain niveau d’investissement, l’achat immobilier peut ouvrir les portes d’une résidence légale.

Les programmes de résidence incluent notamment : les stages en milieu hospitalier, la formation continue, l’accompagnement par des médecins expérimentés, et l’accès à des ressources éducatives spécialisées.

Un investissement immobilier d’au moins 50 000 dollars est souvent cité comme seuil pour prétendre au volet investisseur. La procédure suppose de fournir preuves de l’investissement, casier judiciaire vierge, justificatifs de revenus, examens médicaux et documents d’identité apostillés. La résidence obtenue est d’abord temporaire, mais peut mener à une résidence permanente, puis à la citoyenneté après plusieurs années de présence et de preuve d’intégration, y compris une certaine maîtrise de l’espagnol.

Risques spécifiques et bonnes pratiques pour se protéger

Malgré un cadre légal favorable sur le papier, plusieurs risques concrets pèsent sur un achat immobilier au Nicaragua. Bien les connaître permet de mettre en place les bonnes parades.

Titres douteux, squatters et lenteur judiciaire

Le premier risque est celui d’un titre défectueux. La combinaison de la réforme agraire, de la faiblesse des institutions et de pratiques parfois opaques a produit nombre de situations où :

– le même bien a été cédé plusieurs fois, via des régimes différents (titre agraire, título supletorio, droit de possession, etc.) ;

– des héritiers contestent une vente ancienne ;

– des occupants de longue date revendiquent un droit de possession.

Pour limiter ces risques, il est indispensable de :

– faire effectuer une recherche historique approfondie du titre sur plusieurs décennies, en particulier pour les biens côtiers ou ruraux ;

– refuser d’acheter sur simple « droit de possession » non titré dans les zones sensibles ;

– exiger tous les certificats à jour (no‑lien, solvabilité, CONO le cas échéant) ;

– privilégier les lotissements et projets connus, où le développeur a déjà sécurisé la chaîne de titres.

Cadre AML, documentation et traçabilité des fonds

Les autorités ont renforcé les règles de lutte anti‑blanchiment. La Financial Analysis Unit (UAF) impose aux notaires, avocats et agences immobilières de vérifier l’origine des fonds des acheteurs. Préparez‑vous à fournir :

– relevés bancaires ;

– déclarations fiscales ;

– formulaires KYC ;

– déclarations d’origine des fonds.

Assurances, testament local et gestion de l’après‑achat

Compte tenu de la complexité du système foncier, souscrire une assurance titre est fortement recommandé. Même si tous les cas de figure ne sont pas couverts, c’est une couche de protection supplémentaire face à d’éventuelles revendications.

Sur le plan successoral, il est conseillé de rédiger un testament nicaraguayen, car il n’existe pas de registre public des testaments dans le pays. Clarifier par avance la transmission du bien en cas de décès évite à vos héritiers de longues procédures.

Enfin, dans un pays exposé aux ouragans et aux tremblements de terre, assurer la maison (structure, contenu, responsabilité civile, éventuellement perte de loyers) est un réflexe prudent.

Une opportunité à saisir, mais uniquement avec une préparation rigoureuse

Le Nicaragua offre un mélange rare de coûts immobiliers encore contenus, de diversité géographique, de fiscalité territoriale favorable et de programmes de résidence attractifs. La progression de l’investissement direct étranger, les projets d’infrastructures comme la grande route côtière et la croissance du tourisme laissent entrevoir un potentiel d’appréciation du marché sur le long terme.

Mais cet environnement ne doit pas faire oublier la réalité : institutions fragiles, histoire foncière tourmentée, procédures administratives imprévisibles, lenteur de la justice et risques de litiges sur les titres. Pour un étranger, réussir une acquisition suppose donc de combiner plusieurs réflexes essentiels :

Pour les candidats à une résidence à long terme, il est également utile d’aligner stratégie immobilière et stratégie migratoire : montant investi, type de projet (touristique, locatif, agricole), statuts de résidence visés (investisseur, retraité, rentista) et avantages fiscaux ou douaniers possibles.