Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps considérée comme un marché périphérique en Europe, la Lituanie s’impose désormais comme l’un des terrains de jeu les plus dynamiques pour les investisseurs immobiliers. Croissance économique solide autour de 2,5–3 % par an, hausse régulière des salaires, afflux d’expatriés, essor des secteurs technologique et logistique, tourisme en plein développement : le cocktail est favorable, et cela se lit directement dans les chiffres de l’immobilier.
Les prix résidentiels en Lituanie ont bondi de 187 % depuis 2015.
Entre les quartiers historiques de Vilnius, les centres en pleine mutation de Kaunas, les zones portuaires de Klaipėda et les marchés à haut rendement de Šiauliai ou Panevėžys, chaque ville et chaque district raconte une histoire d’investissement différente. L’enjeu est de comprendre quel quartier correspond le mieux à votre stratégie : rendement immédiat, valorisation à long terme, location courte durée, coliving étudiant ou combinaison de plusieurs approches.
Panorama rapide du marché lituanien
Le marché immobilier lituanien repose sur des fondamentaux solides. L’économie a progressé de 2,7 % en 2024 et les différentes prévisions convergent vers une croissance entre 2,4 % et 3 % par an jusqu’en 2027. Les salaires augmentent plus vite que les prix de l’immobilier : +10,4 % en 2024 pour les rémunérations brutes, contre environ 3–6 % pour les prix au mètre carré selon les villes. Résultat : l’accessibilité s’améliore, ce qui soutient la demande d’achat comme de location.
Le rendement locatif brut moyen national est d’environ 6,3 %. Il varie selon les villes : entre 4,9 % et 6 % à Vilnius, 5,8 % à Kaunas, 6,2 % à Klaipėda. Les marchés secondaires comme Šiauliai et Panevėžys offrent des rendements plus élevés, de 7 % à 9 %, notamment pour les petits appartements.
Le pays a également beaucoup investi dans ses infrastructures : autoroutes, modernisation des routes nationales, ponts et viaducs, projet Rail Baltica qui reliera les pays baltes au réseau ferré européen, extension d’aéroports. Ces chantiers reconfigurent progressivement l’attractivité des périphéries, des zones logistiques et des nœuds de transport, ce qui profite directement à certains quartiers résidentiels et mixtes.
Pour les investisseurs étrangers, l’acquisition de biens immobiliers (appartements, maisons, bureaux) est souple, sans quota de surface ni prix minimum, à l’exception des terres agricoles et forêts. La fiscalité est lisible : impôt de 15% sur les revenus locatifs (hors cas d’activité assimilée à une entreprise) et taxation modérée du patrimoine, avec une exonération jusqu’à 150 000 € de valeur nette pour la résidence principale (220 000 € pour les familles nombreuses).
Dans ce contexte, plusieurs villes se détachent comme pôles majeurs : Vilnius, Kaunas, Klaipėda en tête, suivies de Šiauliai, Panevėžys et de certaines zones côtières touristiques.
Vilnius : zoom sur les quartiers les plus porteurs
Capitale politique et économique du pays, Vilnius concentre à elle seule près des trois quarts des investissements directs étrangers. Le secteur des technologies et des services y est particulièrement dynamique, avec plus de 265 entreprises fintech et un afflux continu d’expatriés, d’étudiants internationaux et de travailleurs venus d’Ukraine, de Biélorussie ou de Russie. La population a franchi le seuil des 600 000 habitants, avec une progression proche de 3 % rien qu’en 2023.
Sur le plan résidentiel, le prix moyen d’un appartement atteint environ 2 680 €/m² (mars 2025), avec un rythme de progression annuel autour de 3,3–5,8 % selon les sources et les segments (neuf vs ancien). Les rendements bruts, eux, se situent généralement entre 5 et 6 %, avec des pointes à 7–8 % sur certains studios ou dans des quartiers émergents bien ciblés.
Senamiestis (Old Town) : prestige, tourisme et valorisation
Le centre historique de Vilnius, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, correspond au quartier de Senamiestis. C’est un décor baroque dense, où se côtoient la cathédrale, la tour du château de Gediminas, la colline des Trois Croix, les églises de Saint-Anne et de l’Archangel, les rues pavées emblématiques comme Pilies, Vokiečių, Bernardinų ou Literatai, et les cours intérieures cachées qui abritent cafés, restaurants et boutiques.
Pour l’investisseur, Senamiestis offre plusieurs profils de biens. On y trouve des appartements dans des immeubles du XVIe au XIXe siècle, souvent rénovés, où subsistent poutres en bois, briques apparentes, voûtes ou fragments de fresques. À l’autre extrême, de petits ensembles neufs ou des reconstructions haut de gamme proposent des prestations contemporaines : ascenseur, parking souterrain, terrasses, vues panoramiques sur les toits, saunas privatifs, cheminées.
Les prix y sont naturellement élevés : sur le marché primaire, certaines opérations affichent des prix moyens autour de 3 318 €/m², et les programmes de prestige dépassent largement ce niveau. Des penthouses dans la vieille ville peuvent être proposés à 1,5 million d’euros. La contrepartie, c’est une demande locative très soutenue, notamment en location courte durée et en moyenne durée pour expatriés, cadres de passage ou étudiants aisés. Le quartier concentre aussi de nombreux hôtels et locations saisonnières : plus de 3 080 locations de vacances recensées à l’échelle de Vilnius, dont une grande part à proximité immédiate du centre.
Les rendements bruts moyens dans Senamiestis restent en deçà des quartiers plus abordables, autour de 4,1 % en longue durée, et environ 3,6–4,6 % selon la typologie. En revanche, la valorisation patrimoniale est parmi les plus solides du pays. L’hypercentre bénéficie directement des investissements publics dans les espaces publics, l’entretien des monuments, l’animation culturelle et le tourisme, avec près de 1,2 million de visiteurs accueillis en 2023.
Pour un investisseur international cherchant un actif “carte de visite” dans la capitale, le vieux centre de Vilnius est donc un choix cohérent : peu de vacance, belle image, forte liquidité à la revente, mais un rendement courant inférieur à d’autres districts plus “fonctionnels”.
Užupis : le quartier bohème devenu valeur sûre
Juste de l’autre côté de la rivière Vilnia, le quartier d’Užupis s’est forgé une réputation unique : ancienne friche bohème, il s’est autoproclamé “République” avec sa constitution décalée affichée dans la rue, ses ateliers d’artistes, son Ange d’Užupis au centre de la place, sa petite sirène de bronze au bord de la rivière et sa statue de “sirène” devenue un repère des promeneurs.
Ancien quartier alternatif d’artistes, Užupis s’est considérablement embourgeoisé avec la rénovation de ses ruelles et façades, et l’arrivée de cafés design. Sa proximité du centre historique, son image de marque et son ambiance artistique résiduelle attirent désormais une clientèle internationale variée : créatifs, freelances, étudiants étrangers et touristes.
Du point de vue de l’investissement, Užupis se rapproche de Senamiestis sur le plan des prix, mais avec souvent un léger rabais et un profil de locataires plus jeunes. Le rendement brut peut y être légèrement supérieur à celui de la vieille ville, en particulier sur les petites surfaces bien optimisées pour la colocation, le coliving ou la location meublée courte durée. L’offre de logements reste cependant limitée, ce qui soutient naturellement les loyers.
L’intérêt à moyen terme tient aussi à la montée en gamme progressive du quartier : au fur et à mesure des rénovations et de la raréfaction des terrains disponibles, les valeurs devraient continuer à se tendre, dans la logique d’une “gentrification achevée” où l’image de quartier artistique se combine avec un niveau de revenu plus élevé des résidents.
Šnipiškės : nouveau centre d’affaires et fortes marges de progression
De l’autre côté du fleuve Neris, au nord du centre historique, Šnipiškės incarne la transformation contemporaine de Vilnius. Le quartier abrite désormais le principal quartier d’affaires de la capitale : immeubles de verre, tours de bureaux, sièges de banques et de fintech, opérations mixtes mêlant bureaux, commerces, hôtels et logements. Les grands axes comme l’avenue Konstitucijos ou la rue Kalvarijų structurent ce secteur en pleine mutation.
Ce district est parfois présenté comme le “Nouveau Centre” ou le centre financier de Vilnius. On y trouve des appartements modernes dans des immeubles de grande hauteur, parfois jusqu’au 24e étage, avec vues panoramiques sur le fleuve et la vieille ville, parkings souterrains, salles de sport, terrasses communes. Ce type de produit vise clairement les cadres du tertiaire, les expatriés en mission, ainsi que les investisseurs à la recherche de biens récents et faciles à gérer.
Les chiffres de rendement montrent un potentiel intéressant. Globalement, les studios dans ce quartier peuvent offrir des rendements approchant 8 % dans certains projets ciblés, même si la moyenne constatée tourne plutôt autour de 4,8–5 % sur l’ensemble des typologies. Les loyers bénéficient de la proximité immédiate des immeubles de bureaux, d’une très bonne connexion aux transports et d’une demande soutenue de la part de jeunes actifs qui veulent vivre à distance de marche de leur lieu de travail.
Šnipiškės reste par ailleurs un quartier contrasté : à quelques rues des tours, on trouve encore des maisons en bois anciennes, un tissu urbain surnommé “Shanghai” pour son caractère un peu chaotique et informel. Cet aspect laisse entrevoir des opportunités de repositionnement à moyen terme, au fur et à mesure que les opérations nouvelles repousseront la frontière du quartier d’affaires.
Pour un investisseur à la recherche d’un compromis entre rendement et potentiel d’appréciation, Šnipiškės s’impose comme l’un des meilleurs candidats de la capitale.
Naujamiestis : la nouvelle centralité urbaine
Au sud-ouest de la vieille ville, Naujamiestis (“Nouvelle Ville”) couvre un vaste périmètre mêlant anciens bâtiments industriels, îlots résidentiels de l’ère soviétique et projets contemporains. Le quartier s’est nettement réveillé ces dernières années, porté par l’ouverture du musée d’art moderne MO, la rénovation de friches, l’installation de cafés, d’espaces de coworking et de lieux culturels.
Les studios à Naujamiestis offrent des rendements bruts dépassant 6 %.
Naujamiestis séduit une clientèle variée : étudiants des universités proches, jeunes actifs qui privilégient les bars et la vie nocturne du quartier, créatifs attirés par l’ambiance “post-industrielle” de certains îlots. L’accessibilité à pied ou en bus vers la vieille ville et le quartier d’affaires renforce encore l’attrait du secteur.
À moyen terme, la poursuite de la reconversion de friches, l’arrivée de nouveaux programmes résidentiels de standing moyen à supérieur et la densification des services (commerces, écoles, équipements culturels) devraient soutenir la hausse des prix au mètre carré, tout en maintenant des rendements locatifs corrects.
Fabijoniškės, Pašilaičiai, Pilaitė, Bajorai : le pari des quartiers périphériques
Au-delà des quartiers centraux, la périphérie de Vilnius abrite plusieurs districts qui jouent un rôle clé pour les stratégies axées sur le rendement et la demande résidentielle de masse. Fabijoniškės, Pašilaičiai, Pilaitė, Bajorai, Justiniškės ou Lazdynėliai sont autant de zones où l’on trouve des programmes neufs ou récents à des prix nettement plus abordables, mais avec une demande locative soutenue.
Les analyses de rendement montrent que Viršuliškės et Bajorai se détachent même en tête, avec des retours supérieurs à 6 % en moyenne. Un projet comme “Bajoru lajos” illustre ce positionnement : un studio de 27 m² meublé y offre une rentabilité estimée à 7 %, avec un revenu locatif annuel autour de 6 600 €, tandis qu’un deux-pièces de 33 m² affiche environ 6 % de rendement pour 7 800 € de loyer annuel.
Dans ces secteurs, la clientèle est surtout composée de jeunes ménages, de familles à revenus moyens et de locataires de longue durée, souvent salariés du tertiaire ou de l’industrie qui privilégient un logement moderne mais moins coûteux que dans le centre. La généralisation du télétravail renforce également l’attrait des appartements un peu plus grands, avec balcon ou petite terrasse, à proximité d’espaces verts et de crèches.
Le tableau ci-dessous résume les rendements moyens constatés dans différents quartiers résidentiels de Vilnius :
| Quartier / District | Rendement locatif moyen estimé |
|---|---|
| Viršuliškės / Bajorai | > 6 % |
| Justiniškės | 5,69 % |
| Lazdynėliai | 5,54 % |
| Pilaitė | 5,23 % |
| Žirmūnai | 5,23 % |
| Pašilaičiai | 5,21 % |
| Senamiestis (Old Town) | 4,13 % |
| Žvėrynas | 4,06 % |
| Naujamiestis (studios) | ≈ 6,21 % |
| Šnipiškės (studios ciblés) | jusqu’à ≈ 8 % |
Pilaitė mérite une mention particulière. Ce quartier occidental a vu sa population plus que doubler entre 2001 et 2021 (+101 %), portée par un flux continu de nouveaux résidents séduits par un rapport qualité-prix attractif. Les prix des appartements anciens y ont grimpé de 40–45 % en cinq ans, sans pour autant atteindre les niveaux du centre. Pour un investisseur à la recherche de plus-value à moyen terme tout en conservant des rendements acceptables, ce type de district constitue une alternative intéressante.
Žvėrynas, Antakalnis, Paupys, Verkiai : verdure, standing et demande familiale
D’autres quartiers combinent une forte dimension résidentielle, beaucoup de verdure et des valeurs immobilières en hausse constante. C’est le cas de Žvėrynas, Antakalnis, Paupys ou Verkiai.
Žvėrynas est un quartier bourgeois de Vilnius, situé en bordure de la rivière Neris. Il se caractérise par ses rues arborées, ses maisons en bois historiques et ses immeubles récents de standing. Considéré comme l’un des secteurs les plus chers de la capitale lituanienne, il offre des rendements locatifs relativement faibles (environ 4 % en moyenne) mais bénéficie d’une excellente stabilité des prix. Des projets immobiliers comme « Žvėryno Lapės » y proposent des prix avoisinant 2 900 €/m², ciblant principalement une clientèle familiale aisée et des expatriés recherchant le calme à proximité immédiate du centre-ville.
Antakalnis, au nord-est, mise sur ses espaces verts, sa proximité de la rivière et ses parcs historiques comme le jardin Radvilų. C’est un secteur apprécié des familles et des diplomates, où la demande locative à long terme est robuste, même si les produits strictement “investisseurs” sont moins nombreux.
Paupys, proche de la vieille ville le long de la Vilnia, a littéralement changé de visage avec d’importants projets de requalification. D’anciennes usines, dont la fabrique Skaiteks, sont converties en résidences contemporaines, et près de 800 nouveaux logements locatifs y ont vu le jour récemment. Le quartier attire surtout de jeunes professionnels et des couples, sensibles à la proximité du centre et à l’architecture soignée des nouveaux ensembles. Les valeurs y ont fortement progressé, confirmant le potentiel des quartiers post-industriels bien reconvertis.
Enfin, Verkiai, au nord, profite de paysages naturels très marqués, de zones boisées et de vues agréables. Ce secteur gagne en popularité auprès des ménages souhaitant concilier cadre verdoyant et accès correct au centre, ce qui se traduit par de nouveaux ensembles résidentiels plutôt haut de gamme.
Investir dans le locatif étudiant et le coliving à Vilnius
Vilnius est aussi le principal pôle universitaire du pays, avec une concentration d’établissements comme l’Université de Vilnius, Vilnius Gediminas Technical University, ISM, Mykolas Romeris University, des écoles d’art ou encore des institutions privées internationales. La dépense mensuelle typique d’un étudiant oscille entre 300 et 900 €, dont 90–300 € pour le logement selon le mode d’hébergement.
Les résidences universitaires classiques restent l’option la plus abordable, autour de 90–150 € par mois, mais elles ne suffisent plus à absorber la demande. Les solutions privées se multiplient : coliving, résidences étudiantes design comme SHED Coliving ou Solo Society, studios meublés ou colocation dans des appartements classiques. Les loyers dans ce segment se situent plutôt entre 299 et plus de 400 € pour une chambre, voire 500–700 € pour un studio privatif en centre-ville.
La ville souffre d’un déficit de logements étudiants de qualité : dans certaines capitales baltes comparables, seulement 2–10 % des étudiants ont accès à une résidence privée standard européenne, ce qui laisse un espace important pour les opérateurs spécialisés. Des fonds comme “IAM CEE Student Housing Fund” misent précisément sur ce créneau, avec l’objectif de financer des milliers de chambres en Europe centrale et dans les pays baltes, dont Vilnius.
Pour un investisseur particulier, les quartiers proches des campus (Saulėtekis, Olandų, Didlaukio, Santaros) ou bien reliés en transport offrent un profil intéressant : petites surfaces faciles à louer, vacance limitée, forte rotation permettant d’actualiser régulièrement les loyers. Le risque principal tient à l’évolution de la réglementation sur les locations de courte durée et à la concurrence progressive de grands opérateurs institutionnels.
Kaunas : centre-ville et quartiers en pleine renaissance
Deuxième ville du pays, Kaunas offre un visage très différent de Vilnius, mais tout aussi intéressant. Située au confluent du Nemunas et de la Neris, la ville a longtemps joué un rôle industriel et logistique majeur. Elle s’est récemment réinventée comme pôle technologique et universitaire, avec plus de 150 entreprises internationales implantées dans la tech et près de 40 000 étudiants, dont un grand nombre venus de l’étranger.
Sur le plan des prix, Kaunas reste nettement plus abordable que Vilnius : autour de 1 846 €/m² en moyenne (mars 2025), soit environ 30 % de moins que la capitale. Pourtant, la dynamique de prix y est souvent plus forte : +4,1 % à +5,6 % par an selon les périodes récentes, voire +12,1 % sur les 12 mois se terminant en octobre 2025. Les rendements locatifs tournent autour de 6–8 %, supérieurs à ceux de Vilnius.
Le centre-ville : entre patrimoine moderniste et nouvelles résidences
Le cœur de Kaunas, autour de Laisvės alėja (L’avenue de la Liberté), de la vieille ville et des bords de rivière, connaît une véritable renaissance. Les grands immeubles modernistes, les friches industrielles désaffectées et les anciennes maisons particulières sont progressivement reconvertis en bureaux, logements, résidences étudiantes ou complexes mixtes.
Les investisseurs ciblent le centre-ville pour sa modernisation rapide. L’offre de logements monte en gamme avec de nombreux nouveaux programmes, mettant l’accent sur une architecture soignée, le verdissement des cours intérieures et des services de proximité, en phase avec le concept de la ‘ville du quart d’heure’. Cette dynamique offre un parc immobilier modernisé à des prix bien inférieurs à ceux de Vilnius.
Les rendements locatifs dans le centre de Kaunas reflètent cette combinaison d’attractivité et de prix contenus. Les studios et petites surfaces peuvent afficher plus de 7 % de rendement brut, tandis que les appartements de 2–3 pièces tournent autour de 5,2–5,9 %. La demande est tirée par les étudiants (KTU, Vytautas Magnus University, universités de médecine, etc.), par les jeunes actifs de la tech et par les salariés de groupes internationaux venus s’installer sur place.
Parmi les quartiers les plus intéressants de Kaunas, Dainava occupe une place à part. Située non loin de plusieurs établissements d’enseignement supérieur et axes routiers importants, cette zone concentre un parc immobilier majoritairement d’époque soviétique, mais bien desservi et de plus en plus modernisé. Les prix d’achat y restent très abordables au regard des loyers que l’on peut espérer, en particulier sur des appartements de petite ou moyenne taille.
Pour une location étudiante ou en colocation, privilégiez les districts proches des campus ou bien desservis. Le coliving est en plein essor en Lituanie et se développe à Kaunas, bien que l’offre y soit moins structurée qu’à Vilnius.
Au-delà, la ville voit émerger de nouveaux pôles comme le projet Nemunaičiai, un vaste quartier mixte de 6 hectares en bord de rivière, où les appartements de 2–3 pièces de 70–80 m² avec vue sur le fleuve se vendent très bien, tout comme de plus petites unités de deux pièces (jusqu’à 40 m²) orientées vers les cours. Cette combinaison de logements familiaux et de petites surfaces “investisseurs” illustre la stratégie d’un grand nombre de promoteurs, qui visent à attirer à la fois des acheteurs occupants et des investisseurs.
Kaunas, alternative stratégique dans un portefeuille lituanien
Par rapport à Vilnius, Kaunas présente un double avantage : coût d’entrée nettement plus faible et rendements plus élevés. Les investisseurs étrangers sont de plus en plus nombreux à s’y intéresser, séduits par des rendements qui dépassent souvent 6–8 % en brut sur le résidentiel, et par la perspective d’une revalorisation à long terme au fur et à mesure que la ville poursuit son repositionnement.
Recommandations pour un portefeuille diversifié centré sur les deux principales villes lituaniennes, combinant liquidité, rendement et potentiel de croissance.
La capitale offre une profondeur de marché et un fort potentiel de valorisation, idéale pour la stabilité et la liquidité du portefeuille.
La deuxième ville présente des opportunités de rendement attractif et une croissance encore sous-exploitée, parfaite pour la diversification.
Les quartiers centraux de Vilnius et le district de Dainava à Kaunas sont des points d’entrée privilégiés pour la location longue durée.
Les zones autour des universités dans les deux villes sont optimales pour les investissements orientés vers la colocation (coliving).
Klaipėda : le pari du port et du tourisme côtier
Troisième ville du pays, Klaipėda est surtout connue pour son port, le seul port maritime lituanien, et pour son rôle dans la logistique régionale. C’est le plus grand port sans glace de la Baltique orientale, avec plus de 47 millions de tonnes de fret gérées chaque année, plus de 1 million d’EVP (conteneurs) et des connexions maritimes régulières vers l’Allemagne, la Suède, ainsi que vers les côtes américaines et sud-américaines via d’autres hubs.
Cette assise économique se reflète dans l’immobilier. Le prix moyen des appartements à Klaipėda avoisine 1 752 €/m² (mars 2025), avec une progression annuelle de l’ordre de 5,4–7,6 %. Les rendements locatifs bruts, eux, tournent autour de 6,2 %, avec des studios approchant 6,7 %. Pour un investisseur cherchant un compromis entre rendement et potentiel touristique, le marché klaipėdien est particulièrement séduisant.
Quartiers côtiers et centre-ville en mutation
La force de Klaipėda tient à son double visage : ville portuaire industrielle et porte d’entrée des stations balnéaires de la côte baltique, notamment Palanga et la péninsule de Courlande. Les quartiers proches de la mer et du centre historique sont naturellement les plus recherchés pour la location saisonnière, avec une demande croissante en hébergements de courte durée.
Le centre-ville est en pleine transformation avec des projets de requalification des friches portuaires, comme Mėmelio Miestas, qui créent de nouveaux îlots urbains mixtes (logements, bureaux, commerces, espaces publics). Cette dynamique offre des opportunités d’achat dans le neuf et un potentiel de plus-value pour les immeubles anciens bien situés.
Pour les locations longues, la présence d’industries, de chantiers navals, du hub logistique et de la zone économique franche (FEZ) de Klaipėda garantit un socle de demande locative stable. On estime à plus de 1 500 les entreprises de transport et logistique basées dans la région, ce qui se traduit par une population active large, souvent en quête de logements proches des axes de circulation ou du port.
Klaipėda comme base pour des stratégies combinées
Un investisseur peut aborder Klaipėda de deux manières : soit en ciblant des biens destinés à la location longue durée auprès de salariés du port, de la pétrochimie, de la logistique ou de l’IT local, avec des rendements stables autour de 6–7 % ; soit en orientant sa stratégie vers des biens proches de la mer ou du centre historique pouvant se prêter à la location saisonnière, avec une saisonnalité marquée mais des revenus par nuit plus élevés.
Le développement du tourisme, soutenu par la taxe de séjour et les investissements, favorise la location saisonnière. Pour réussir, il est crucial de bien choisir le quartier, la rue et le type de bien, et de connaître les règlements locaux sur les meublés de courte durée.
Šiauliai, Panevėžys et villes secondaires : chasse aux gros rendements
Au-delà du trio Vilnius–Kaunas–Klaipėda, plusieurs villes secondaires offrent un profil très intéressant pour les investisseurs focalisés sur le rendement plutôt que sur la valorisation.
Šiauliai, par exemple, affiche des prix moyens autour de 1 172 €/m² (mars 2025), avec une croissance annuelle d’environ 6,4–7,2 %. Les rendements locatifs bruts y sont parmi les plus élevés du pays, à 8,22 % en moyenne, avec des studios dépassant 9 %. Panevėžys suit une trajectoire comparable, avec des prix moyens à 1 149–1 192 €/m², une hausse annuelle proche de 6,7–8,1 % et des rendements bruts oscillant entre 7 et 9 % selon les projets.
Ces villes n’offrent pas la même liquidité ni le même potentiel de revente que Vilnius ou Kaunas, mais elles peuvent jouer un rôle intéressant dans une stratégie de diversification : acquisition d’appartements de petite taille à bas prix, réhabilitation légère, mise en location longue durée à des loyers compétitifs, collecte de flux de loyers importants au regard du capital investi.
L’investisseur doit toutefois intégrer plusieurs spécificités : marchés plus étroits, sensibilité plus forte aux cycles économiques locaux, dépendance parfois importante à quelques gros employeurs et à des secteurs industriels ciblés. Dans ce contexte, le choix du quartier doit être encore plus sélectif, en privilégiant les zones centrales, proches des équipements et des axes de transport.
Palanga et le littoral : cap sur la location courte durée
Sur le littoral, la station balnéaire de Palanga représente un cas particulier. Pour un appartement de deux pièces, les calculs montrent des rendements bruts annuels de l’ordre de 3,8 % en location longue durée, mais qui peuvent grimper à plus de 10 % en location saisonnière. Avec un prix moyen avoisinant 186 000 $ pour ce type de bien, les revenus locatifs annuels estimés atteignent environ 7 030 € en longue durée et plus de 20 000 € en courte durée.
La demande locative à Palanga est extrêmement saisonnière, concentrée sur l’été, mais le potentiel est élevé grâce à l’attractivité des plages et de la proximité avec Klaipėda. Pour un investisseur en location touristique, les quartiers près de la mer, du centre et des axes principaux offrent des opportunités, à condition de maîtriser les contraintes opérationnelles de ce modèle.
Comment construire une stratégie par quartiers en Lituanie ?
Face à la diversité des villes et des quartiers lituaniens, la première étape consiste à clarifier ses priorités : recherche d’un rendement élevé, d’une valorisation patrimoniale, d’un profil mixte, d’une exposition à un certain secteur économique (tech, logistique, tourisme, universités), ou encore de la possibilité d’utiliser le bien quelques semaines par an.
À partir de là, une grille de lecture simple peut être établie :
Guide des meilleures opportunités selon vos objectifs : valorisation, rendement ou location saisonnière.
Ciblez les quartiers centraux de Vilnius (Vieille Ville, Užupis, Šnipiškės, Naujamiestis) et le centre de Kaunas pour un investissement à long terme.
Privilégiez les quartiers périphériques bien desservis de Vilnius (Pilaitė, Fabijoniškės, Bajorai, Pašilaičiai), les zones universitaires et centrales de Kaunas, et les secteurs mixtes de Klaipėda.
Orientez-vous vers des villes comme Šiauliai ou Panevėžys, ou vers des studios dans les quartiers émergents de Vilnius et Kaunas.
Concentrez vos recherches sur le centre historique de Vilnius, Užupis, certains secteurs de Klaipėda et la station balnéaire de Palanga.
Le tableau suivant synthétise quelques ordres de grandeur pour les villes principales :
| Ville | Prix moyen €/m² (approx.) | Croissance annuelle récente | Rendement brut moyen | Profil dominant |
|---|---|---|---|---|
| Vilnius | 2 680–2 768 | ≈ 3,3–5,8 % | 4,9–6,0 % | Croissance + liquidité |
| Kaunas | 1 846–1 926 | ≈ 4,1–8,4 % | 5,8 % (6–8 % en pratique) | Rendement + croissance |
| Klaipėda | 1 752–1 816 | ≈ 5,4–7,6 % | ≈ 6,2 % | Port + tourisme |
| Šiauliai | 1 172–1 212 | ≈ 6,4–7,2 % | ≈ 8,2 % | Rendement élevé |
| Panevėžys | 1 149–1 192 | ≈ 6,7–8,1 % | 7–9 % | Rendement élevé |
Ces données doivent naturellement être affinées quartier par quartier, mais elles donnent une première photographie de la hiérarchie entre les marchés.
Conclusion : des quartiers à sélectionner avec finesse
La Lituanie ne se résume plus à un petit marché émergent aux marges de l’Europe. C’est désormais un pays à la trajectoire claire : croissance économique, montée en gamme de ses métropoles, investissements massifs dans les infrastructures et l’énergie verte, dynamisme du secteur technologique et des services, attractivité croissante pour les expatriés et les étudiants internationaux.
Présentation des principaux secteurs géographiques offrant des opportunités d’investissement immobilier distinctes, selon leur profil de rendement et de stratégie.
Combinaison idéale pour les investissements tourisme et prestige, valorisant le patrimoine historique et artistique.
Nouvelle centralité tertiaire de Vilnius, attirant les entreprises et les professionnels.
Périphéries bien desservies de Vilnius, privilégiées pour le rendement locatif.
Offre un excellent rapport qualité-prix pour l’investissement.
Stratégies d’investissement liées aux activités portuaires et au tourisme balnéaire.
Villes de province ciblées par les chasseurs de gros rendements locatifs.
L’enjeu, pour l’investisseur, est de ne pas se limiter à une lecture “par ville”, mais bien d’entrer finement dans la géographie des quartiers, des rues et des projets. C’est là que se joue réellement la performance d’un investissement en Lituanie : dans la capacité à repérer, au sein d’un marché national favorable, les micro-emplacements et les typologies de biens qui feront la différence en termes de rendement, de vacance locative, de revente et de résilience face aux cycles économiques.
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