Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Indonésie, avec sa population croissante et son économie dynamique, se positionne aujourd’hui comme un marché immobilier plein de promesses et de défis.
Les tendances actuelles révèlent une appétence croissante pour les investissements dans les zones urbaines en pleine expansion, tandis que les régions périphériques bénéficient d’une attention renouvelée grâce à des infrastructures améliorées.
Cette transformation du paysage immobilier est marquée par un mélange unique de modernité et de tradition, alors que les développeurs cherchent à répondre aux besoins variés d’une classe moyenne en pleine expansion tout en respectant les coutumes locales.
Avec des réglementations gouvernementales en constante évolution pour soutenir la viabilité économique, l’Indonésie se démarque par son potentiel à attirer les investisseurs nationaux et internationaux.
Les secteurs immobiliers qui attirent l’attention en Indonésie
Le marché immobilier indonésien connaît une croissance soutenue, notamment dans certaines régions géographiques comme Jakarta et Bali, qui attirent l’attention des investisseurs nationaux et étrangers.
Régions géographiques en plein essor
| Région | Facteurs d’attractivité principaux |
|---|---|
| Jakarta | Centre économique du pays, développement d’infrastructures majeures (métro, routes), forte demande pour bureaux modernes et appartements urbains. Expansion de quartiers d’affaires comme Sudirman CBD. |
| Bali | Destination touristique internationale avec hausse continue des prix (+10% par an en moyenne). Demande élevée pour locations saisonnières et résidences secondaires, surtout dans les zones Seminyak, Ubud ou Batu Bolong. Rendements locatifs attractifs sur villas de luxe et projets résidentiels haut de gamme. |
| Autres villes (Makassar, Semarang, Surabaya) | Croissance démographique rapide ; développement de nouvelles infrastructures ; émergence comme pôles secondaires d’investissement immobilier. |
Types de biens immobiliers en vogue
- Appartements de luxe : Très recherchés à Jakarta par une clientèle locale aisée ainsi que par des expatriés.
- Villas haut de gamme : Particulièrement populaires à Bali auprès des investisseurs étrangers recherchant du rendement locatif ou une résidence secondaire.
- Co-living spaces : En pleine expansion dans les grandes métropoles indonésiennes pour répondre aux besoins des jeunes actifs urbains.
- Immeubles à usage mixte (mixed-use) : Projets combinant bureaux, commerces et logements afin d’optimiser l’espace urbain dense.
- Green property / bâtiments certifiés ESG : Forte poussée vers la construction durable intégrant efficacité énergétique et qualité environnementale.
Impact des politiques gouvernementales récentes
- Facilitation accrue pour les investissements étrangers dans certains segments immobiliers (notamment résidentiel haut-de-gamme).
- Incitations fiscales sur certains types de propriétés vertes ou innovantes.
- Régulation renforcée sur la transparence opérationnelle via exigences accrues en matière d’enregistrement foncier numérique.
Rôle croissant des investissements étrangers
Les investisseurs internationaux sont particulièrement actifs à Bali où ils privilégient villas clés-en-main ou appartements neufs bénéficiant souvent d’un encadrement fiscal avantageux. À Jakarta aussi bien qu’à Bali, leur présence stimule le segment premium mais favorise aussi l’innovation architecturale (espaces verts intégrés, smart buildings).
Exemples récents illustrant ces tendances
| Projet | Localisation | Type | Particularités |
|---|---|---|---|
| Anta Résidence Canggu | Bali | Villas modernes | Clé-en-main ; piscine privée ; fort potentiel locatif saisonnier |
| Sudirman Central Business District Expansion | Jakarta | Mixed-use | Intègre bureaux premium + commerces + espaces verts certifiés « green building » |
Bon à savoir :
En Indonésie, des régions comme Jakarta et Bali captent l’attention grâce à l’essor du marché immobilier, avec une montée en popularité des appartements de luxe et des co-living spaces, adaptés aux jeunes professionnels et expatriés. Jakarta se transforme en un hub d’affaires grâce à des politiques favorisant le développement urbain, tandis que Bali, avec ses paysages prisés, attire des investissement étrangers notables dans des immeubles à usage mixte. Des réformes récentes, comme la facilitation pour posséder des biens pour les étrangers, galvanisent l’investissement, illustré par de grands projets tels que le district intégré de BSD City. Cette dynamique expose un futur prometteur où l’intégration de technologies et l’urbanisation durable continueront de redéfinir le secteur immobilier indonésien, répondant aux évolutions économiques et aux attentes croissantes des consommateurs en quête d’espaces modernisés et écologiques.
À retenir
- Le marché devrait croître jusqu’à atteindre près de 86 milliards USD en 2029 grâce au dynamisme régional soutenu
- La tendance est clairement aux développements mixtes innovants intégrant durabilité environnementale
- L’ouverture accrue aux capitaux étrangers va continuer à diversifier l’offre tout en stimulant qualité architecturale et services associés
Dans le contexte économique actuel marqué par un fort rebond post-pandémie ainsi que la montée rapide du tourisme international – notamment à Bali –, ces secteurs devraient rester porteurs avec un accent grandissant sur le logement durable, connecté (« smart ») et flexible répondant aux nouveaux modes de vie urbains.
Une montée des prix : analyser l’évolution du marché en Indonésie
L’évolution récente des prix du marché immobilier en Indonésie montre une hausse modérée, avec un ralentissement notable depuis début 2025. L’indice des prix des logements a progressé de 1,07 % en glissement annuel au premier trimestre 2025, contre 1,39 % au quatrième trimestre 2024, marquant la croissance la plus faible depuis le troisième trimestre 2021. Cette tendance s’explique par une diminution du pouvoir d’achat et une augmentation des licenciements qui affectent l’ensemble du marché résidentiel.
Évolution annuelle de l’indice des prix immobiliers résidentiels (Indonésie)
| Période | Croissance annuelle (%) |
|---|---|
| T4 2024 | +1,39 |
| T1 2025 | +1,07 |
Les hausses récentes restent cependant inférieures à la moyenne historique (3-4 %) et très loin du pic atteint en 2013 (+13 %). Les catégories les plus concernées sont les petites maisons (+1,39 %), suivies par les maisons moyennes (+1,14 %) et grandes propriétés (+0,96 %) ; toutes voient leur rythme de hausse baisser.
Facteurs économiques :
- Baisse du pouvoir d’achat liée à l’inflation et aux licenciements récents
- Urbanisation soutenue autour de Jakarta et reprise touristique post-pandémie à Bali
- Statut légal complexe pour certains fonciers (titres clairs vs droits temporaires)
Facteurs politiques :
- Politiques incitatives pour soutenir l’accession à la propriété dans certaines régions
- Stabilité politique globale favorisant les investissements étrangers mais complexité réglementaire persistante
Facteurs sociaux :
- Attractivité croissante de villes secondaires grâce au télétravail
- Demande forte dans les zones touristiques ou expatriées
Régions particulièrement touchées par la hausse récente :
| Ville/Région | Variation trimestrielle (%) | Particularités |
|---|---|---|
| Bali | +8% à +12% (quartiers prisés) | Rebond touristique fort |
| Nusa Tenggara Ouest/Est | Jusqu’à +33% sur certaines maisons | Développement régional accéléré |
| Jakarta | Hausse modérée mais continue | Urbanisation/afflux démographique |
Certaines villes comme Samarinda (-2%), Denpasar (-0.9%) ou Padang (-0.84%) ont vu leurs prix ralentir voire reculer récemment.
Types de propriétés concernés :
Le neuf surcote nettement dans les quartiers centraux/touristiques où équipements modernes et sécurité sont recherchés.
Exemple : À Jakarta le neuf débute autour de 15 millions IDR/m², contre environ 10–13 millions IDR/m² pour l’ancien équivalent.
À Bali :
Appartements : env. 54 685 527 IDR/m²
Maisons : env. 31 673 816 IDR/m²
Liste synthétique – principaux facteurs ayant contribué à la hausse :
- Retour massif du tourisme international depuis mi‑2022 (notamment Bali)
- Demande étrangère élevée sur littoral/tourisme balinais
- Rareté foncière avec titres légaux clairs dans zones touristiques
- Modernisation rapide dans quartiers urbains centraux
Prévisions économiques :
Les analystes anticipent un rebond léger vers fin 2025 avec un retour possible vers +1.6 % annuel, porté par une reprise économique attendue si le chômage se stabilise et que le secteur touristique confirme son redressement.
Impact sur primo‑accédants :
De nombreux jeunes ménages peinent face aux prix élevés dans les centres urbains ou zones touristiques attractives ; ils se reportent souvent vers la périphérie ou optent pour plus petit.
Impact sur investisseurs :
L’attractivité reste élevée notamment pour investissement locatif court terme/touristique à Bali/Jakarta malgré rendement locatif légèrement érodé ces derniers trimestres suite au tassement des loyers hors secteurs premium.
Marché locatif :
La pression demeure forte côté demande urbaine/littorale mais stagnation voire baisse ponctuelle observée là où offre excède demande suite aux nouveaux développements massifs post-pandémie.
Témoignage d’expert sectoriel :
« La dynamique balinaise est portée par un afflux inédit d’expatriés numériques – ce qui soutient encore temporairement certains segments premium malgré un tassement général lié aux conditions macro-économiques indonésiennes », explique un analyste local spécialisé en immobilier international.
Évolution contrastée selon régions / types / profils ; tensions persistantes entre dynamique urbaine/touristique et recul relatif hors pôles majeurs ; accès difficile aggravé pour primo‑accédants alors que marchés investisseurs/loueurs demeurent résilients
Bon à savoir :
L’évolution récente des prix du marché immobilier en Indonésie est marquée par une hausse notable, principalement influencée par la croissance économique, une urbanisation rapide et des politiques gouvernementales favorisant l’investissement étranger. Des villes comme Jakarta et Surabaya enregistrent des augmentations significatives, en particulier pour les propriétés haut de gamme et les appartements en centre-ville. Selon les données de 2023, les prix ont grimpé de 15 % par rapport à l’année précédente. Les experts attribuent cette tendance à une demande accrue de logements dans les centres urbains et à une amélioration des infrastructures. Pour les primo-accédants, cette montée des prix pose des défis, rendant l’accès à la propriété plus difficile, alors que les investisseurs trouvent encore des opportunités lucratives, en dépit d’un marché locatif sous pression. Une étude récente suggère que l’optimisation fiscale et l’adoption de technologies durables pourraient offrir des avantages concurrentiels aux acheteurs avisés.
Types de propriétés à privilégier en Indonésie pour un investissement réussi
Les types de propriétés les plus prisés actuellement sur le marché indonésien sont :
- Les appartements en centre-ville, notamment à Jakarta
- Les villas balnéaires, particulièrement à Bali (Seminyak, Canggu, Ubud)
- Les complexes résidentiels en périphérie des grandes villes
| Type de propriété | Localisation phare | Taux de rendement locatif estimé | Facteurs d’attractivité principaux |
|---|---|---|---|
| Appartements en centre-ville | Jakarta | Non précisé (hausse taux occupation) | Croissance urbaine, demande expatriée et locale |
| Villas balnéaires | Bali (Canggu, Seminyak, Ubud) | 6 % – 15 % selon durée/location | Tourisme international et digital nomads |
| Complexes résidentiels périphériques | Banlieues de grandes villes | Variable | Accessibilité prix/équipements modernes |
Appartements en centre-ville
À Jakarta, la demande pour les appartements avec services connaît une amélioration continue du taux d’occupation depuis 2023. Cette dynamique est soutenue par l’expansion économique et une urbanisation rapide qui attirent cadres locaux et expatriés.
L’attrait repose sur la proximité des centres d’affaires et des infrastructures modernes.
Villas balnéaires
Bali reste l’un des marchés immobiliers les plus rentables grâce au tourisme international :
- Rendement annuel brut moyen entre 8 % et 15 % pour la location courte durée (Airbnb/vacances).
- Pour les locations longue durée (expatriés/nomades digitaux), le rendement se situe entre 6 % et 10 %.
- Exemple marquant : à Canggu, hausse des tarifs journaliers locatifs de +30 % entre 2022 et 2024 ; revenus totaux locatifs en progression de +40 % sur deux ans.
- Les villas familiales ou grands groupes affichent un taux d’occupation élevé toute l’année.
- À Seminyak ou Batu Bolong : rendement locatif brut typique autour de 8–10 %, attrait par forte valorisation du foncier.
Liste synthétique — facteurs clés qui attirent les investisseurs :
- Taux élevé d’occupation annuelle dans zones touristiques
- Rentabilité supérieure à la moyenne régionale
- Potentiel significatif d’appréciation du capital dans certaines régions
- Stabilité relative du revenu grâce au dynamisme touristique
Complexes résidentiels périurbains
En périphérie urbaine autour des grandes métropoles comme Jakarta ou Surabaya :
- Développement accéléré lié aux nouveaux projets routiers/infrastructures publiques
- Prix d’entrée souvent inférieur au centre-ville mais potentiel haussier intéressant avec croissance démographique
- Recherche accrue par familles locales souhaitant bénéficier du calme tout en restant connectées aux centres économiques
Exemples régionaux bénéficiant fortement :
- Jakarta & sa grande couronne urbaine
- Bali — Canggu/Seminyak/Ubud/Sanur
- Bandung & Surabaya — pôles universitaires/digital
Points clés mis en évidence :
Les villas touristiques haut-de-gamme à Bali offrent aujourd’hui parmi les meilleurs rendements annuels bruts du pays.
La croissance économique urbaine tire vers le haut la valeur des appartements centraux dans plusieurs capitales régionales.
Données sectorielles récentes : Le marché immobilier indonésien devrait atteindre près de $86 milliards USD dès 2029 (+5.8% TCAC), confirmant son attractivité structurelle.
Bon à savoir :
En Indonésie, les investissements immobiliers se concentrent actuellement sur les appartements en centre-ville, villas balnéaires et complexes résidentiels en périphérie. Jakarta et Surabaya voient une forte demande pour les appartements urbains, en raison de la centralisation économique et d’un rendement locatif annuel moyen de 8 %. Les villas à Bali continuent d’attirer les investisseurs grâce à l’essor du tourisme, contribuant à un retour sur investissement attrayant. Les complexes en périphérie, notamment en périphérie de Bandung et Tangerang, séduisent par leur potentiel de valorisation en lien avec le développement d’infrastructures, tels que les projets de transport rapide en commun. Selon une étude récente, ces types de propriétés enregistrent une augmentation de la valeur de 5 à 7 % par an, reflet de leur rentabilité potentielle.
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