Succession immobilière en Indonésie : guide complet

Publié le 3 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Naviguer à travers la complexité des successions immobilières en Indonésie

Naviguer à travers la complexité des successions immobilières en Indonésie peut s’avérer difficile pour les non-initiés, étant donné la richesse des traditions locales et la rigidité du cadre juridique en vigueur.

Avec une population multiculturelle où cohabitent diverses coutumes et lois religieuses, l’Indonésie présente un défi unique en matière de transmission des biens.

Comprendre les spécificités des procédures de succession, depuis les formalités administratives jusqu’aux implications fiscales, est essentiel pour éviter les écueils potentiels et assurer une transition en douceur des actifs immobiliers.

Cet article explore en profondeur les étapes essentielles de la succession immobilière en Indonésie, avec un regard acéré sur les différences locales et les réformes récentes qui touchent ce domaine crucial.

Anticiper la transmission transfrontalière en Indonésie

La réglementation indonésienne interdit aux personnes physiques ou morales étrangères de posséder directement un titre de propriété foncière (Hak Milik) sur des biens immobiliers. Seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir ce droit. Les étrangers ont cependant accès à des droits limités tels que le Hak Pakai (droit d’usage) ou, via une société à capitaux étrangers (PMA), le Hak Guna Bangunan (droit de construire). Le Hak Pakai permet à un étranger de jouir d’un bien immobilier pour une durée maximale initiale de 25 ans, renouvelable, mais il ne s’agit pas d’une pleine propriété ; les constructions reviennent au propriétaire du terrain au terme du contrat. L’acquisition doit être réalisée devant notaire avec des documents spécifiques garantissant l’usage et la gestion du bien par l’étranger.

Tableau récapitulatif des droits immobiliers accessibles aux étrangers :

Droit	Bénéficiaire	Durée	Usage possible	Pleine propriété
Hak Milik	Indonésien	Illimitée	Tous usages	Oui
Hak Pakai	Étranger/PME	25 ans (+20/renouvelable)	Usage personnel/professionnel	Non
HGB	PMA (société étrangère)	30 ans (+20/renouvelable)	Construction/exploitation	Non

Les héritiers résidant à l’étranger ne peuvent hériter que du droit détenu par le défunt sur le bien immobilier : si celui-ci détenait un simple droit d’usage, celui-ci suit son régime juridique propre et n’ouvre pas la voie à une pleine propriété pour l’héritier étranger.

Concernant la fiscalité internationale applicable en cas de succession transfrontalière :

• L’Indonésie n’a conclu que peu de conventions fiscales spécifiques en matière successorale.
• En cas d’absence de convention bilatérale applicable entre l’Indonésie et le pays où réside le bénéficiaire, les successions sont soumises aux règles locales indonésiennes ainsi qu’à celles du pays où réside l’héritier.
• Il peut exister un risque potentiel de double imposition si chaque administration fiscale considère que la transmission est imposable dans sa juridiction respective.

Stratégies juridiques courantes pour limiter les obstacles administratifs et fiscaux :

• Création d’une PMA : Transmettre indirectement via une société détenue par plusieurs associés dont certains peuvent être non-résidents.
• Utilisation optimale des contrats notariés : Prévoir dès l’acquisition la structure successorale adaptée, anticiper dans les statuts ou conventions toute situation impliquant des héritiers non-résidents.
• Recours au démembrement temporaire ou fiducie locale, lorsque cela est permis contractuellement avec accord notarié.

Exemple pratique récent :

Un investisseur français a acquis un bien sous forme de Hak Pakai en prévoyant une clause testamentaire désignant ses enfants résidant en Europe comme bénéficiaires. À son décès, ils ont pu reprendre ce droit sous réserve qu’ils remplissent eux-mêmes toutes conditions légales requises pour détenir ce type d’actif en Indonésie ; faute de quoi ils ont dû vendre leur droit dans le délai imparti par la loi locale.

Modifications récentes :

Des ajustements récents renforcent le contrôle administratif lors des transmissions transfrontalières afin notamment :

• D’éviter tout transfert dissimulé vers des structures étrangères,
• De vérifier systématiquement la conformité fiscale internationale,
• Et surtout limiter tout contournement déguisé visant à transformer artificiellement un usage temporaire (Hak Pakai) en pleine propriété transmissible sans limite aux descendants non-indonésiens.

À retenir :

• Les procédures restent complexes et nécessitent impérativement conseil juridique local spécialisé.
• L’accompagnement par notaire expert reste indispensable afin sécuriser tant la transmission effective que sa conformité administrative.

Procédures pour hériter d’un bien en Indonésie

Procédure successorale pour hériter d’un bien en Indonésie

Étape	Description	Durée approximative	Frais administratifs estimés
Déclaration de décès	Présentation du certificat officiel de décès au notaire local et à l’administration indonésienne.	1-2 semaines	20-50 € (traduction et légalisation)
Vérification du testament	Recherche éventuelle d’un testament ; présentation ou attestation d’absence de testament.	1-2 semaines	Variable selon la complexité
Réunion des héritiers	Fourniture des preuves du lien familial, attestations consulaires, actes notariés.	1 semaine	30-100 €
Approbation par tribunal	Soumission du dossier successoral au tribunal compétent ou au notaire pour validation légale.	2 à 8 semaines	Environ 500 € (honoraires notaire/tribunal)
Mutation foncière	Transmission officielle auprès des services fonciers locaux (BPN), changement de titulaire.	Jusqu’à 3 mois	Environ 1% de la valeur déclarée
Déclaration fiscale	Déclaration auprès des autorités fiscales indonésiennes ; règlement éventuel de taxes locales.	Simultanément	Variable selon région/valeur bien

Documents juridiques requis :

• Certificat officiel de décès
• Testament (s’il existe)
• Preuve du lien familial avec le défunt
• Titre(s) ou preuve(s) officielle(s) de propriété immobilière
• Passeport/carte nationale d’identité

Rôle des tribunaux indonésiens :

Les tribunaux peuvent être saisis pour valider l’acte successoral lorsqu’il n’y a pas consensus entre héritiers ou en cas d’absence claire d’héritier direct. Le plus souvent, le processus est confié à un notaire agréé qui prépare les documents et les fait enregistrer auprès du Bureau National Agraire (BPN).
Dans certaines régions, notamment hors grandes villes, le droit coutumier (« hukum adat ») s’applique encore : il peut influencer la répartition entre héritiers selon les traditions locales.

Spécificités culturelles et juridiques :

Citoyens indonésiens vs étrangers

L’accès direct à la pleine propriété foncière (« Hak Milik ») est généralement réservé aux citoyens indonésiens.
Un étranger ne peut hériter que sous forme limitée (« Hak Pakai » – droit d’usage), souvent temporaire, sauf constitution préalable via une société locale contrôlée légalement.

Droit coutumier (“hukum adat”)

Dans certaines zones rurales ou insulaires, les successions suivent aussi le droit traditionnel local :

• Prédominance donnée aux héritiers masculins dans certains cas,
• Répartition parfois inégale selon statut marital/familial,

Ce facteur peut retarder ou compliquer l’homologation notariale lorsque plusieurs systèmes se chevauchent.

Recommandations pratiques pour faciliter les démarches :

• Consulter systématiquement un avocat spécialisé en droit immobilier local avant toute démarche.
• Faire traduire tous documents officiels par un traducteur assermenté reconnu par l’administration indonésienne.
• Préparer dès que possible une copie certifiée conforme du passeport/identité ainsi que tout acte familial utile.
• Anticiper le recours à une structure juridique locale si vous êtes étranger souhaitant conserver durablement un bien immobilier en Indonésie.
• Maintenir tous échanges avec administration/notariat par écrit et conserver copies horodatées.

Important : L’Indonésie ne prélève actuellement pas d’impôt spécifique sur les successions mais impose certains frais liés au transfert immobilier ainsi qu’une taxe potentielle sur la plus-value lors d’une revente ultérieure.

Astuce : Pour optimiser fiscalement votre succession internationale depuis l’Indonésie vers la France/Europe : structurez vos actifs via une société locale dûment déclarée et rédigez un testament international compatible avec la loi locale.

Résumé visuel – Checklist documents nécessaires

Certificat officiel de décès traduit/légalisé
Testament original + traduction certifiée
Acte(s) prouvant filiation/heirship
Titre(s) foncier(s)/preuve propriété
Justificatif identité + résidence actuelle

Droits de succession pour les étrangers en Indonésie

En Indonésie, la transmission de biens immobiliers par succession aux étrangers est strictement encadrée par la législation nationale, notamment le Code civil indonésien et la Loi sur l’immigration n°6 de 2011. Les points essentiels à retenir sont les suivants :

Restrictions pour les étrangers concernant l’héritage immobilier

• Les étrangers ne peuvent pas détenir le droit de propriété absolue (Hak Milik) sur un bien foncier ; ce droit est réservé aux citoyens indonésiens.
• Les formes accessibles aux étrangers sont principalement :
• Hak Pakai (droit d’usage) : accordé sous conditions, généralement pour une durée initiale de 25 ans renouvelable jusqu’à 70 ans au total, sous réserve d’avoir un permis de séjour (KITAS) valide à chaque renouvellement.
• Bail longue durée : possibilité de louer mais non d’acquérir en pleine propriété.

Type de droit	Accessible aux étrangers ?	Durée/Conditions principales
Hak Milik	Non	Réservé citoyens indonésiens
Hak Pakai	Oui	Max. 70 ans avec KITAS
Bail long terme	Oui	Variable selon contrat

• Lorsqu’un étranger hérite d’un bien détenu sous Hak Pakai ou bail, il doit notifier sa situation aux autorités et dispose généralement d’une année pour céder ses droits si aucune prolongation n’est possible.
• La transmission via une société locale détenue par des étrangers (PT PMA) ou via mariage avec un citoyen indonésien peut permettre une certaine flexibilité dans l’accès indirect au patrimoine immobilier.

Procédure administrative et délais

1. Notification du décès auprès des autorités locales compétentes.
2. Production des documents prouvant la qualité d’héritier ainsi que ceux relatifs au titre foncier ou locatif du défunt.
3. Délai : L’héritier étranger doit entamer la cession du droit dans l’année suivant le décès s’il ne répond plus aux conditions requises.

Liste des documents couramment exigés :

• Acte original attestant le droit sur le bien
• Certificat de décès traduit en bahasa Indonesia
• Preuve du lien juridique entre défunt et héritier
• Passeport/visa/permis KITAS

Fiscalité successorale applicable

Indonésie

L’Indonésie n’impose pas spécifiquement les successions immobilières ; aucun impôt direct ne frappe l’héritage reçu par les héritiers locaux ou étrangers.

France

Si un héritier français reçoit un bien situé en Indonésie, il reste soumis à la fiscalité française sur les successions conformément à son domicile fiscal — y compris sur ce patrimoine étranger si lui-même a résidé six ans au moins en France durant les dix années précédant le décès.

Il n’existe aucun traité bilatéral entre la France et l’Indonésie visant à éviter la double imposition successorale.

Recours possibles en cas de litige

En cas de contestation portant sur une succession impliquant des biens immobiliers en Indonésie :

• Saisine possible des juridictions civiles locales ;
• Assistance recommandée auprès d’un notaire local voire français pour coordination internationale ;
• Possibilité limitée mais réelle pour contester devant certaines instances administratives selon circonstances spécifiques ;

Liste récapitulative :

1. Vérifier nature exacte du titre détenu (Hak Pakai/bail/PT PMA)
2. Respecter obligation légale annuelle relative à cession/transmission
3. Anticiper absence totale ou partielle d’imposition locale – vigilance accrue côté pays résident/fiscalité personnelle
4. Envisager recours judiciaire local accompagné conseil spécialisé

À retenir :
Les droits successoraux immobiliers sont fortement restreints pour les non-résidents ; leur exercice dépend essentiellement du statut exact attaché au bien transmis ainsi que du respect rigoureux des formalités prescrites par le cadre légal indonésien.

Le rôle du notaire dans une succession internationale

Le notaire, acteur central dans une succession immobilière internationale en Indonésie, assume des responsabilités multiples pour garantir la sécurité juridique et la conformité du processus aux lois indonésiennes et internationales.

Vérification et authentification des documents

• Analyse de la légalité des documents successoraux (testaments, actes de propriété), selon le droit indonésien et les règles applicables aux héritiers étrangers.
• Réunion des pièces nécessaires avec l’aide de traducteurs assermentés et contrôle de leur validité auprès des autorités locales.
• Rédaction d’actes authentiques reconnus internationalement, facilitant le transfert de propriété entre héritiers résidant à l’étranger.

Gestion transfrontalière et coordination

Le notaire coordonne les échanges entre différentes juridictions :

Étape	Rôle du notaire	Coordination requise
Analyse juridique	Vérifie la loi applicable (locale ou nationale)	Collaboration avec juristes internationaux
Constitution du dossier	Réunit tous les documents requis	Traducteurs assermentés, autorités locales
Déclaration fiscale	Calcule/déclare droits dus en Indonésie ou à l’étranger	Administrations fiscales concernées
Transfert de propriété	Établit acte authentique transférant le bien	Notaires/avocats locaux/étrangers

Le notaire communique régulièrement avec ses homologues étrangers si le défunt possède également des biens hors d’Indonésie. Cette coordination est essentielle pour harmoniser les procédures successorales dans chaque pays concerné.

Conformité légale selon le droit indonésien

• S’assure que toutes les démarches respectent strictement la réglementation locale sur la transmission immobilière (règles spécifiques aux étrangers propriétaires ou héritiers).
• Dépose les déclarations successorales auprès des administrations compétentes sans nécessité pour les héritiers de se déplacer physiquement.

Expertise fiscale et légale

La maîtrise par le notaire des enjeux fiscaux complexes est cruciale :

• Calcul précis et déclaration éventuelle de droits successoraux dus localement ou dans un autre pays.
• Conseil sur l’optimisation fiscale conforme au droit international privé.
• Anticipation d’éventuels conflits liés à une double imposition grâce à sa connaissance approfondie du droit fiscal comparé.

Cette expertise influence directement :

• La rapidité du règlement ;
• L’évitement d’erreurs préjudiciables (omission déclarative) ;
• La prévention ou résolution amiable de litiges entre ayants-droit issus de plusieurs systèmes juridiques.

Exemples courants/défis spécifiques rencontrés

• Difficulté à réunir tous les documents authentiques exigés par diverses juridictions lorsqu’il existe plusieurs testaments rédigés dans différents pays.
• Problèmes liés au statut légal particulier des terrains balinais pouvant limiter certains transferts aux seuls citoyens indonésiens ; nécessité alors pour le notaire d’élaborer une stratégie adaptée en accord avec ses confrères étrangers.
• Gestion délicate lorsque certains héritiers résident dans un pays imposant lourdement les successions internationales alors que d’autres bénéficient d’exemptions : équilibrage fiscal complexe sous supervision notariale experte.

À retenir : L’intervention notariale garantit sécurité juridique, conformité réglementaire multi-pays, optimisation fiscale – autant d’atouts essentiels pour mener à bien une succession internationale impliquant un bien immobilier en Indonésie.