Acheter en Indonésie : Guide pour Acheteurs Étrangers

Publié le 3 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acquérir un bien immobilier en Indonésie

Acquérir un bien immobilier en Indonésie peut se révéler être une entreprise complexe pour les étrangers, en raison des régulations strictes et des particularités locales. Cet article vise à démystifier le processus d’achat, en fournissant des informations clés et des conseils pratiques pour naviguer dans un marché en pleine croissance, où les opportunités d’investissement sont nombreuses mais où une compréhension approfondie des lois et des restrictions en vigueur est indispensable.

De l’identification des zones autorisées à l’optimisation des structures juridiques, nous décryptons les étapes essentielles pour réussir son acquisition en toute sécurité.

Comprendre les régulations et obligations immobilières en Indonésie

Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Indonésie principalement sous deux formes juridiques : le Hak Pakai (droit d’usage) à titre personnel ou, par le biais d’une société PT PMA, via un droit de construction (Hak Guna Bangunan – HGB). La pleine propriété foncière (Hak Milik) demeure strictement réservée aux citoyens indonésiens.

Type de droit	Accessible aux étrangers	Conditions principales	Durée et renouvellement
Hak Pakai (droit d’usage)	Oui	Résidence principale, KITAS/KITAP requis. Usage résidentiel uniquement.	25-30 ans initiaux, renouvelable jusqu’à 70 ans
Hak Sewa (location longue durée)	Oui	Location contractuelle auprès du propriétaire indonésien	Jusqu’à 80 ans selon contrat
Hak Guna Bangunan (HGB)	Via PT PMA	Nécessite la création d’une société étrangère en Indonésie	30 ans initialement, renouvelable
Hak Milik	Non	Réservé exclusivement aux citoyens indonésiens	Illimité

Restrictions et conditions

• Le recours à un prête-nom (« nominee agreement ») est illégal et fortement déconseillé.
• Le terrain acquis sous « Hak Pakai » doit généralement avoir une valeur minimale fixée par région ; par exemple, à Bali ce seuil peut être de l’ordre de 5 milliards IDR.
• Le bien doit servir comme résidence principale.
• Les droits doivent obligatoirement être enregistrés auprès du Bureau National du Foncier (BPN).

Licences et permissions requises

1. Disposer d’un permis de séjour valide : KITAS ou KITAP pour pouvoir obtenir un certificat « Hak Pakai ».
2. Enregistrer la transaction au BPN afin que le certificat soit émis au nom de l’acheteur étranger.
3. Pour un achat via une PT PMA : immatriculation complète auprès des autorités locales.

Procédure simplifiée pour l’obtention du Hak Pakai

1. Vérification des antécédents fonciers avec notaire/avocat.
2. Signature devant notaire agréé ; préparation et dépôt des documents nécessaires.
3. Paiement des taxes applicables lors du transfert.
4. Enregistrement au BPN pour officialisation.

Fiscalité applicable

Taxe sur la vente immobilière

• L’acheteur paie généralement une taxe appelée BPHTB (~5% sur la valeur déclarée).
• Le vendeur s’acquitte d’une taxe sur les gains immobiliers (~2,5%).

Taxes annuelles

• Impôt foncier annuel proportionnel à la valeur cadastrale.

Autres frais possibles

• Frais notariés/frais administratifs divers lors de chaque étape.

Rôle des professionnels

Notaires

• Vérification légale du titre foncier
• Rédaction/validation officielle des actes
• Transmission obligatoire à l’agence nationale

Avocats spécialisés

• Due diligence juridique approfondie
• Conseil quant au montage adapté selon projet

Obligations déclaratives

Toute vente/acquisition doit impérativement être enregistrée auprès du BPN afin que les titres soient opposables juridiquement aux tiers.
L’omission expose acheteur comme vendeur à des risques majeurs concernant la validité future du transfert.

Liste pratique pour éviter les pièges courants :

1. Toujours vérifier l’authenticité et les antécédents juridiques avec un professionnel local indépendant ;
2. Refuser tout schéma impliquant un prête-nom ;
3. Exiger que tous paiements passent par voie bancaire documentée ;
4. Négocier systématiquement toutes taxes/frais dès le départ dans le compromis ;
5. S’assurer que votre permis de séjour reste valide pendant toute la période couverte par le droit obtenu.

À retenir : seul le respect strict du cadre légal permet sécuriser durablement son investissement immobilier en Indonésie lorsque l’on est étranger !

Exemple concret :

Un investisseur français titulaire d’un KITAP souhaite résider légalement dans sa villa balinaise acquise sous « Hak Pakai » ; il fait appel à un avocat local qui vérifie qu’aucun litige ne pèse sur le bien puis finalise devant notaire avant transmission officielle au BPN – lui garantissant ainsi sécurité juridique totale pendant toute la durée permise par son statut migratoire actuel.

La fiscalité internationale : ce que les étrangers doivent savoir

Les étrangers qui acquièrent un bien immobilier en Indonésie sont soumis à plusieurs taxes spécifiques, avec des obligations et régimes fiscaux variables selon le type de bien et la structure d’acquisition.

Taxes foncières applicables aux acheteurs étrangers

Type de taxe	Taux (2025)	Assiette de calcul	Observations principales
Taxe foncière annuelle (PBB)	0,1 % à 0,5 %	Valeur estimée du terrain + bâtiments	À payer chaque année par le propriétaire
Taxe d’acquisition (BPHTB)	5 %	Valeur de la transaction ou valeur estimée	Payable une seule fois à l’achat

• Taxe foncière annuelle PBB : Obligatoire pour tous les propriétaires, y compris les étrangers via des montages légaux. Le taux est généralement fixé localement entre 0,1 % et 0,3 %, mais peut aller jusqu’à 0,5 % depuis la réforme fiscale de 2022.
• Taxe d’acquisition BPHTB : Imposée lors de l’achat du bien immobilier ; le taux est uniformément fixé à 5 %.

Impôt spécifique sur le revenu locatif

• Les non-résidents sont soumis à une retenue à la source forfaitaire de 20 % sur tout revenu locatif brut généré en Indonésie.

Conventions fiscales internationales

L’Indonésie a signé plusieurs conventions fiscales bilatérales pour éviter la double imposition avec différents pays partenaires. Ces conventions permettent généralement d’imputer ou d’exonérer certains impôts payés en Indonésie dans votre pays de résidence fiscale. Il est indispensable :

• De vérifier si une convention existe entre l’Indonésie et votre pays.
• D’analyser comment elle s’applique aux revenus immobiliers ou plus-values issues du patrimoine indonésien.

Obligations déclaratives et recours au conseil fiscal

Liste des principales obligations :

• Déclarer chaque année les revenus perçus en Indonésie auprès des autorités fiscales locales.
• Pour les non-résidents percevant un revenu locatif : respecter l’obligation déclarative même si l’impôt est prélevé à la source.
• Conserver toutes les preuves des paiements fiscaux effectués (PBB, BPHTB).

Recourir systématiquement à un conseiller fiscal spécialisé dans la fiscalité internationale permet :

• De sécuriser vos déclarations,
• D’optimiser votre charge fiscale globale,
• D’éviter toute double imposition involontaire.

Différences selon le type de bien immobilier

Catégorie	Fiscalité principale
Résidentiel	Taxation standard sur PBB & BPHTB ; exonérations rares
Commercial	Fiscalité similaire mais assiette souvent plus élevée

Certains logements sociaux bénéficient parfois d’un taux réduit lors du transfert.

Documents essentiels pour l’achat immobilier en Indonésie

Pour acquérir un bien immobilier en Indonésie en tant qu’étranger, il est essentiel de comprendre les titres de propriété locaux et la documentation requise par la législation indonésienne.

Types de titres fonciers et leur pertinence

Titre	Détenteur possible	Usage autorisé	Durée et renouvellement	Restrictions principales
Hak Pakai	Étranger	Résidentiel ou commercial	30 ans, renouvelable jusqu’à 80 ans	Usage uniquement, pas pleine propriété
Hak Guna Bangunan	Société indonésienne	Construction (résidentiel/com.)	30 ans + 20 + 30 ans (renouvelable)	Doit passer par une société locale détenue ou contrôlée
Hak Milik	Citoyen indonésien	Pleine propriété	Illimitée	Interdit aux étrangers

• Hak Pakai : C’est le principal titre accessible aux étrangers. Il confère un droit d’usage du terrain à des fins résidentielles ou commerciales pour une durée initiale de 30 ans, renouvelable jusqu’à un total maximal de 80 ans. Ce titre n’offre pas la pleine propriété mais demeure la voie légale principale pour acheter directement en son nom propre.
• Hak Guna Bangunan : Disponible uniquement via une société locale (PT PMA), il permet l’édification et l’exploitation d’un bâtiment sur le terrain.
• Hak Milik : La pleine propriété du sol n’est accessible qu’aux citoyens indonésiens ; tout montage visant à contourner cette règle (prête-nom) est illégal.

Documents administratifs requis

Liste des documents généralement exigés lors d’un achat immobilier par un étranger :

• Passeport valide
• Permis de séjour temporaire (KITAS) ou permanent (KITAP)
• Certificat fiscal local
• Justificatif d’adresse en Indonésie
• Accord préalable écrit si financement bancaire local
• Contrat d’achat/vente notarié

En cas de recours au financement bancaire :

• Accord formel du prêt avec les conditions financières détaillées

Démarches notariales et certificats obligatoires

1. Vérification auprès du notaire (« Pejabat Pembuat Akta Tanah » – PPAT) :
   – Analyse complète des titres fonciers
   – Confirmation que le vendeur détient légalement le droit transféré
2. Obtention du certificat d’authenticité (« Sertifikat Tanah ») émis par l’agence nationale agraire :
   – Garantit que le bien n’a pas fait l’objet d’hypothèque non déclarée ni litige juridique
3. Enregistrement officiel auprès des autorités locales après signature devant notaire

Veillez noter qu’il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé ou un conseiller local afin de s’assurer que toutes les procédures respectent strictement la réglementation indonésienne actuelle, notamment pour éviter toute nullité future liée à l’inadéquation documentaire ou contractuelle.

Récapitulatif sous forme liste :

• Passeport valide
• KITAS/KITAP selon statut résidentiel
• Certificat fiscal/local NPWP si applicable
• Preuve paiement taxes/frais liés à la transaction immobilière
• Contrat signé devant notaire public agrée PPAT
• Certificat foncier authentique délivré officiellement

L’usage de prête-noms (« nominee agreements ») pour obtenir indirectement un titre interdit reste illégal en Indonésie — toute tentative expose à la nullité pure et simple ainsi qu’à des sanctions pénales.

La conformité réglementaire doit toujours être vérifiée avant tout engagement financier définitif.

Peut-on réellement acquérir une propriété immobilière en Indonésie ?

Les étrangers souhaitant acquérir une propriété immobilière en Indonésie sont soumis à des restrictions strictes. La pleine propriété foncière (Hak Milik) est exclusivement réservée aux citoyens indonésiens. Cependant, plusieurs dispositifs légaux permettent l’accès indirect ou temporaire à l’immobilier pour les non-Indonésiens.

Types de biens accessibles aux étrangers

Titre / Contrat	Durée	Renouvellement	Détention directe ou via société
Hak Pakai (droit d’usage)	25-30 ans	Jusqu’à 70 ans total	Individuellement avec permis de séjour
Hak Sewa (bail longue durée)	Jusqu’à 80 ans	Souvent négociable	Directement par un étranger
Hak Guna Bangunan (HGB – droit de construire)	30 ans	Deux fois 20 ans	Via société étrangère PT PMA

• Hak Pakai : Permet à un étranger disposant d’un permis de séjour long terme (ex : KITAS/KITAP, visa d’investissement) d’occuper et utiliser un bien immobilier pour une durée initiale de 25-30 ans, renouvelable jusqu’à deux fois pour atteindre jusqu’à 70 ans. Ce titre est nominatif et inscrit au cadastre.
• Hak Sewa : Contrat privé donnant le droit d’utiliser un bien pendant une période pouvant aller jusqu’à 80 ans. Il ne confère pas la propriété mais offre flexibilité et sécurité contractuelle.
• Hak Guna Bangunan (HGB) : Accordé généralement aux sociétés étrangères constituées sous forme de PT PMA ; permet la construction et la détention des bâtiments sur le terrain loué.

Restrictions et lois en vigueur

• Un étranger ne peut pas détenir directement le titre « Hak Milik » sur un terrain ou logement.
• L’obtention du « Hak Pakai » nécessite obligatoirement la détention d’un permis de séjour valable en Indonésie tel que le KITAS/KITAP ou parfois un visa investisseur.
• Pour accéder au HGB, il est nécessaire de créer une société locale à capitaux étrangers (PT PMA).

Évolutions récentes

Des ajustements législatifs récents visent à clarifier les droits liés au « Hak Pakai » ainsi qu’à encourager certains investissements étrangers dans l’immobilier résidentiel haut-de-gamme. Toutefois, aucune réforme majeure n’a encore ouvert l’accès au « Hak Milik » pour les non-citoyens.

Nouveauté importante
Depuis quelques années, certaines régions touristiques comme Bali ont assoupli leurs procédures administratives autour du « Hak Pakai », facilitant notamment son obtention pour les retraités disposant du KITAP.

Pratiques courantes & étapes clés

1. Définition du projet :
   • Choix entre achat direct sous « Hak Pakai », bail longue durée (« Hak Sewa »), ou création d’une structure PT PMA.
2. Vérification du statut foncier :
   • Audit juridique auprès du BPN indonésien pour s’assurer que le bien est éligible au type choisi.
3. Obtention/validation du permis requis :
   • Demande/présentation d’un visa investisseur ou permis long séjour si nécessaire.
4. Signature devant notaire local :
   • Rédaction des contrats traduits officiellement ; paiement des taxes afférentes lors du transfert/délivrance des droits réels/conventionnels.
5. Enregistrement officiel :
   • Inscription obligatoire auprès des autorités foncières locales afin que le droit soit opposable aux tiers.

• Les étrangers peuvent légalement détenir :
  • Le droit d’usage (« Hak Pakai ») individuel avec conditions
  • Un bail longue durée (« Hak Sewa »)
  • Des droits commerciaux via société étrangère (« HGB »)
• La pleine propriété reste interdite
• Nécessité fréquente d’obtenir/permettre spécifique selon type choisi

Important : En cas de succession, si l’héritier est également étranger, il doit céder ses droits dans l’année suivant la transmission sauf mariage avec citoyen(ne) indonésien(ne).

Exemple pratique :
Un expatrié français vivant à Bali achète une villa sous « Hak Pakai » après avoir obtenu son KITAP ; il occupe légalement ce bien pendant toute sa retraite et renouvelle son titre deux fois sans difficulté majeure grâce aux évolutions récentes facilitant ces démarches administratives.

L’achat immobilier en Indonésie par un étranger impose donc prudence juridique et anticipation administrative afin garantir sécurité patrimoniale sur le long terme