Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Indonésie, avec ses plages paradisiaques, ses jungles luxuriantes et sa riche diversité culturelle, attire de plus en plus de voyageurs en quête de dépaysement. Cette popularité croissante ouvre de nouvelles perspectives pour la location saisonnière, un secteur en plein essor dans l’archipel.
Les investisseurs avisés découvrent que des lieux comme Bali, Jakarta ou encore Lombok offrent non seulement des rendements attractifs, mais aussi la possibilité de diversifier leur portefeuille immobilier. De la villa surplombant l’océan à la maison traditionnelle nichée au cœur de la nature, les options sont variées et s’adressent à une clientèle internationale en quête d’exclusivité et d’authenticité.
À travers cet article, explorez les opportunités prometteuses et les défis associés à ce marché dynamique, et découvrez comment capitaliser sur cette tendance pour maximiser vos investissements.
Une source de revenus lucrative : pourquoi investir en Indonésie
L’Indonésie se distingue comme une destination très attractive pour les investissements en location saisonnière, grâce à une combinaison unique de facteurs économiques, géographiques et culturels.
Facteurs économiques et statistiques récentes :
| Indicateur | Valeur (2025) |
| Contribution du tourisme au PIB | 1 269 800 milliards IDR (~74,7 Mds €), soit 5,5 % du PIB national |
| Dépenses des touristes internationaux | 344 000 milliards IDR (~20,2 Mds €) |
| Dépenses du tourisme domestique | 381 400 milliards IDR (~22,4 Mds €) |
| Croissance annuelle des arrivées touristiques étrangères (avril) | +9,15 % |
| Arrivées internationales (janvier-avril) | 4,33 millions (+5,6 % par rapport à 2024) |
Les dépenses touristiques internationales devraient atteindre un record historique en Indonésie en 2025. Le pays a connu un rebond remarquable après la pandémie avec près de 13,9 millions de visiteurs internationaux en 2024, dépassant largement les objectifs gouvernementaux. Le marché intérieur est également porteur avec plus de 282 millions de voyages domestiques enregistrés sur le premier trimestre, soit une hausse annuelle notable.
Atouts géographiques et diversité culturelle :
- Archipel composé de plus de 17 000 îles, offrant une grande diversité d’écosystèmes : plages tropicales renommées (Bali), volcans actifs (Java), forêts luxuriantes (Sumatra).
- Richesse culturelle exceptionnelle : plus de 300 groupes ethniques et traditions vivantes qui attirent un tourisme expérientiel.
- Patrimoine mondial UNESCO : temples Borobudur et Prambanan à Java.
- Multiplicité d’activités : plongée sous-marine à Raja Ampat ou Komodo ; surf internationalement reconnu ; écotourisme dans les parcs nationaux.
Facteurs favorables au développement locatif :
Liste des atouts pour l’investissement immobilier touristique :
- Croissance continue des flux touristiques étrangers comme domestiques.
- Hausse soutenue des dépenses moyennes par séjour.
- Diversification rapide des marchés émetteurs (Singapourais, Chinois – près d’un quart du total –, Australiens…).
- Amélioration constante des infrastructures aériennes et portuaires facilitant l’accès aux destinations secondaires (« Nouvelles Bali » telles que Lombok ou Labuan Bajo).
Initiatives gouvernementales & réformes incitatives :
Le gouvernement indonésien mène plusieurs politiques pour stimuler le secteur :
- Simplification progressive des démarches administratives pour les investisseurs étrangers dans l’immobilier touristique.
- Développement massif d’infrastructures hôtelières hors Bali via le programme « 10 New Balis ».
- Allègements fiscaux ciblés sur l’hôtellerie écologique ou haut-de-gamme.
Exemples concrets d’investissements réussis & témoignages :
“Investir dans une villa balinaise s’est révélé extrêmement rentable dès la première année grâce à la forte demande internationale. Notre taux d’occupation annuel dépasse désormais les niveaux pré-pandémiques.”
— Témoignage anonyme recueilli auprès d’un investisseur européen basé à Seminyak
De grands groupes asiatiques ont récemment multiplié leurs acquisitions hôtelières sur Lombok ou Flores avec rentabilités locatives brutes dépassant souvent 8–12 % annuels selon emplacement.
Liste synthétique des points-clés attractifs :
- Croissance économique stable supérieure à la moyenne régionale
- Stabilité politique relative propice aux affaires
- Marché locatif saisonnier dynamique aussi bien côté international que domestique
L’Indonésie combine ainsi potentiel économique élevé, diversité naturelle exceptionnelle et environnement réglementaire progressivement ouvert aux investisseurs immobiliers internationaux.
Bon à savoir :
L’Indonésie présente une opportunité lucrative pour les investisseurs en location saisonnière grâce à son économie en croissance, avec un PIB augmentant de 5,17 % en 2022, et une augmentation notable du tourisme, atteignant 16,1 millions de visiteurs en 2022. Sa diversité culturelle et ses attractions touristiques, comme Bali et Jakarta, attirent à la fois les voyageurs internationaux et domestiques. Des initiatives gouvernementales, telles que l’assouplissement des réglementations foncières pour les étrangers et des incitations fiscales, renforcent l’attractivité du marché. Des exemples d’investisseurs ayant capitalisé sur cette dynamique incluent l’expansion hôtelière à Bali, où les taux d’occupation saisonnière frôlent les 80 %, démontrant le potentiel de rentabilité.
Les nombreux bénéfices de la location saisonnière
Les bénéfices de la location saisonnière en Indonésie sont nombreux, tant pour les propriétaires que pour l’économie locale et les voyageurs.
Avantages financiers pour les propriétaires
- Rentabilité accrue :
- Rendements locatifs bruts pouvant atteindre 15% dans les zones touristiques majeures.
- Tarifs journaliers supérieurs à ceux de la location longue durée, surtout en haute saison où le taux d’occupation peut dépasser 80%.
- Appréciation du capital :
- Valorisation annuelle des biens entre 5% et 7% dans certaines régions.
- Fiscalité avantageuse (pour certains profils d’investisseurs internationaux).
| Type de location | Rentabilité potentielle | Taux d’occupation (haute saison) |
| Location saisonnière | Jusqu’à 15 % | Jusqu’à 80 % |
| Location longue durée | Environ 5-7 % | Plus faible |
Flexibilité d’utilisation
- Les propriétaires peuvent occuper leur bien lors de séjours personnels, tout en générant des revenus le reste du temps.
- Possibilité d’ajuster librement le calendrier de disponibilité selon leurs besoins.
Demande touristique croissante & plateformes numériques
L’Indonésie attire plus de six millions de visiteurs par an.
Plateformes comme Airbnb facilitent la mise en relation avec une clientèle internationale variée, simplifient la gestion des réservations et maximisent l’exposition du bien.
- Croissance constante du tourisme international
- Accessibilité numérique accrue
- Popularité croissante des séjours personnalisés
Impact positif sur l’économie locale
- Création directe ou indirecte d’emplois (ménage, conciergerie, maintenance).
- Promotion et soutien aux entreprises locales : restaurants, activités culturelles ou excursions bénéficient des flux touristiques générés par ces locations.
Exemples :
- Recrutement local pour la gestion quotidienne
- Collaboration avec artisans ou guides locaux
Expérience authentique et personnalisée pour les voyageurs
La location saisonnière permet aux touristes de vivre au rythme local – immersion culturelle garantie loin des hébergements standardisés.
Points clés :
- Logements uniques adaptés aux goûts individuels
- Accès privilégié à la vie locale (marchés, traditions)
- Conseils personnalisés souvent fournis par les hôtes
Bon à savoir :
En Indonésie, la location saisonnière présente d’importants bénéfices financiers pour les propriétaires, offrant souvent une rentabilité supérieure à celle des locations longue durée grâce à des tarifs journaliers plus élevés. La flexibilité permise par ce type de location permet aussi aux propriétaires d’occuper leur bien à leur convenance, tout en profitant d’une demande touristique croissante, largement alimentée par des plateformes numériques comme Airbnb. Cette dynamique favorise également l’économie locale en créant des emplois et en stimulant les affaires locales, telles que les restaurants et les activités culturelles. Pour les voyageurs, la location saisonnière est une chance de s’immerger dans la culture indonésienne de manière authentique, échappant ainsi aux expériences standardisées des grands hôtels.
Gérer efficacement ses propriétés en Indonésie
Pour gérer efficacement des propriétés en Indonésie, il est essentiel d’adopter une approche structurée et conforme au contexte local. La réussite de la gestion repose sur plusieurs piliers : la collaboration avec des agences locales, la maîtrise des réglementations spécifiques à la location saisonnière, l’utilisation judicieuse de plateformes numériques, un entretien régulier, une gestion proactive de la réputation en ligne et le respect strict des obligations fiscales et légales.
Collaboration avec les agences locales
- Travailler avec une agence immobilière locale permet :
- D’accéder à leur connaissance du marché et aux réseaux locaux.
- De mieux comprendre les pratiques culturelles et commerciales indonésiennes.
- D’obtenir un accompagnement pour naviguer dans les démarches administratives (permis de location, contrats conformes).
- L’établissement d’une relation solide avec ces partenaires facilite aussi l’intégration dans les communautés locales.
Connaissance des réglementations locales
- Il est impératif de s’informer sur :
- Les règles propres à chaque région concernant la location saisonnière (certaines zones restreignent ou interdisent ce type d’activité).
- Le type de propriété accessible aux étrangers : Leasehold ou via société PT PMA pour contourner les restrictions tout en restant dans le cadre légal.
- Toujours consulter un avocat local spécialisé avant toute acquisition ou mise en location afin d’éviter tout risque juridique.
Plateformes numériques recommandées
| Fonction | Plateformes conseillées |
|---|---|
| Réservations | Airbnb, Booking.com |
| Gestion locative | Guesty, Lodgify |
| Communication | WhatsApp (très utilisé localement), Email |
Avantages :
- Gestion centralisée du calendrier
- Automatisation partielle des messages aux locataires
- Suivi facilité du taux d’occupation
Entretien régulier & réactivité
- Nettoyage approfondi entre chaque séjour (en insistant sur humidité/moisissures)
- Vérification régulière du bon fonctionnement équipements électriques/plomberie
- Maintenance préventive piscine/jardin pour éviter toute stagnation propice aux moustiques
- Intervention rapide en cas de problème signalé par un client
Un entretien rigoureux améliore directement l’expérience client et limite l’apparition d’avis négatifs.
Gestion avis & réputation en ligne
- Encourager systématiquement les locataires satisfaits à laisser un avis positif.
- Répondre rapidement – même aux critiques – avec professionnalisme et empathie.
| Action | Objectif |
|---|---|
| Solliciter avis positifs | Améliorer visibilité/réputation |
| Traiter rapidement plaintes/avis négatifs | Montrer implication/rassurer futurs clients |
Astuce: Mettre régulièrement à jour profils/photos/infos sur toutes plateformes utilisées.
Respect fiscal & obligations légales
- Déclarer correctement ses revenus locatifs auprès des autorités indonésiennes — se faire assister par un comptable connaissant bien le secteur immobilier local.
- S’assurer que tous permis nécessaires sont obtenus avant toute activité commerciale (ex : IMB/PBG pour usage commercial).
- Respecter scrupuleusement toutes obligations liées au statut choisi (PT PMA ou autre), y compris dépôts annuels fiscaux/sociaux obligatoires.
⛔️ Ne jamais recourir à des arrangements informels ou prête-noms qui exposent à une insécurité juridique totale !
Maîtriser ces différents aspects garantit non seulement la pérennité financière mais aussi le respect total du cadre légal indonésien.
Bon à savoir :
Gérer efficacement ses propriétés en Indonésie pour la location saisonnière nécessite une étroite collaboration avec des agences locales qui connaissent bien les réglementations en vigueur, garantissant ainsi la légalité de vos opérations. Il est crucial d’utiliser des plateformes numériques comme Airbnb ou Booking.com pour faciliter les réservations et maintenir un contact fluide avec les locataires. La réactivité est clé, et un bon entretien régulier de la propriété assure la satisfaction des clients. Pour gérer votre réputation en ligne, répondez promptement aux avis, qu’ils soient positifs ou négatifs; cela démontre votre engagement envers l’expérience client. Enfin, assurez-vous de suivre scrupuleusement les réglementations fiscales indonésiennes et de respecter toutes les obligations légales pour éviter tout problème juridique.
Identification des lois clés régissant les locations saisonnières en Indonésie :
- Les locations saisonnières sont principalement encadrées par la législation nationale indonésienne, mais chaque région (notamment Bali, Jakarta, Lombok) peut imposer ses propres règlements complémentaires.
- À Bali, les villas destinées à la location de courte durée doivent être situées dans des zones autorisées et disposer d’une licence spécifique (Pondok Wisata). Certaines régions balinaises comme Canggu ou Seminyak facilitent ces démarches alors que d’autres zones peuvent restreindre ou interdire ce type de location.
- D’autres îles ou villes d’Indonésie peuvent exiger des permis différents selon le zonage local et l’usage du bien.
Autorisations et licences nécessaires pour légaliser une activité de location saisonnière :
| Type de document | Usage principal | Délivrance/Région | Observations principales |
|---|---|---|---|
| IMB / PBG | Permis de construire | National | Obligatoire pour toute modification/construction |
| Pondok Wisata | Location touristique/vacances | Bali/Java – Zones touristiques | Réservé aux citoyens indonésiens ; conditionné au zonage |
| Licence commerciale | Exploitation locative | Selon municipalité | Peut impliquer inspections sécurité/santé |
À noter : Le Pondok Wisata n’est délivré qu’à des citoyens indonésiens. Les étrangers doivent généralement passer par une structure locale ou acheter un bien déjà enregistré sous cette licence.
Obligations fiscales pour les propriétaires :
- Les revenus tirés d’une activité locative sont soumis à l’impôt sur le revenu en Indonésie.
- La taxe hôtelière (« Hotel and Restaurant Tax ») s’applique souvent aux locations saisonnières assimilées à une activité commerciale.
- Exemple concret :
- Impôt sur le revenu progressif jusqu’à 30%.
- Taxe locale sur la location courte durée pouvant atteindre 10% du chiffre d’affaires mensuel selon la régence.
Liste synthétique :
- Déclaration obligatoire auprès du fisc local
- Paiement trimestriel/annuel selon régime fiscal
- Conservation des justificatifs pour contrôles
Politiques de zonage locales et restrictions éventuelles :
Certaines zones touristiques balinaises autorisent explicitement les locations saisonnières si elles respectent :
- L’affectation touristique dans le plan urbain (zone « Pariwisata »)
- Une distance minimale avec lieux religieux/traditionnels
Dans certaines communes/jurisdictions, toute nouvelle ouverture est gelée ou soumise à quotas afin de préserver l’équilibre résidentiel. Hors zone dédiée, il est interdit d’exploiter un logement en meublé touristique sous peine de sanctions.
Conséquences possibles en cas de non-respect :
- Amendes administratives importantes
- Fermeture forcée temporaire/permanente du bien loué
- Retrait définitif des licences obtenues
- Difficultés lors d’une revente immobilière
Conseils pratiques pour investisseurs/propriétaires potentiels :
- S’assurer que la propriété se situe dans une zone autorisée avant tout achat/contrat.
- Faire appel à un notaire local expérimenté dans l’immobilier touristique.
- Vérifier systématiquement que toutes les licences sont valides et transférables.
- Consulter régulièrement le site officiel du gouvernement régional concerné ainsi que celui du ministère indonésien du Tourisme.
Ressources utiles :
- Ambassade/Consulat français/local
- Agences immobilières spécialisées avec département juridique intégré
Liste contacts recommandés :
- Notaires spécialisés droit immobilier étranger
- Agents accrédités locaux connaissant procédures administratives
- Comptables maîtrisant fiscalité locale/location courte durée
Impact des régulations sur le marché & tendances actuelles :
Les restrictions récentes ont renforcé la sélection naturelle vers les biens premium conformes au cadre légal strict, particulièrement à Bali où plus de contrôles ont été mis en place après 2020 :
Tableau comparatif impact réglementaire :
| Année | Taux contrôle administratif élevé | % propriétés retirées marché |
|---|---|---|
| Avant 2020 | Faible | Naviguer efficacement requiert anticipation administrative stricte — seul un investissement conforme dès l’origine garantit pérennité et rentabilité durable face aux évolutions rapides du secteur ! |
Bon à savoir :
En Indonésie, les lois régissant les locations saisonnières varient significativement d’une région à l’autre, certaines îles pouvant exiger des licences spécifiques pour ces activités économiques. Les propriétaires doivent obtenir des autorisations locales appropriées, souvent sous forme de permis d’exploitation touristique, pour éviter les amendes. Les obligations fiscales incluent principalement la taxe de séjour, variable selon les localités, avec des exemples allant de 10 à 20 % du revenu brut. Les politiques de zonage peuvent restreindre certains quartiers au développement touristique, forçant parfois des modifications de projet coûteuses. Le non-respect des régulations locales peut entraîner des sanctions sévères, allant de lourdes amendes à la fermeture du bien. Il est conseillé aux investisseurs de maintenir une veille juridique constante, en s’aidant des ressources comme les chambres de commerce locales ou les cabinets d’avocats spécialisés. Les régulations influencent notablement le marché, avec des tendances actuelles favorisant les zones plus réglementées mais stables, ce qui peut représenter un avantage concurrentiel pour les investisseurs informés.
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